TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/02042

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02042 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CMG

N° MINUTE : 7/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
[Localité 4] HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire J114

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [Z]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02042 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CMG

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2022, [Localité 4] HABITAT - OPH a donné en location à Monsieur [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 682,14 euros par mois.

Monsieur [Z] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 4] HABITAT - OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 22 août 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 4956,26 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 02 janvier 2024, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ condamner Monsieur [Z] à lui payer à titre de provision la somme de 8426,82 euros à la date du 08 décembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus), à actualiser au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,
▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, cette résiliation étant effective deux mois après la délivrance d'un commandement de payer,
▸ ordonner la libération des lieux par Monsieur [Z] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
▸ ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
▸ dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
▸ condamner Monsieur [Z] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus les charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu'à complète libération des lieux,
▸ condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 16 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 mars 2024 et renvoyée au 21 juin 2024.

A cette date, [Localité 4] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 23797,73 euros.

En défense, Monsieur [Z], bien que régulièrement cité n'a pas comparu ni personne pour lui.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, [Localité 4] HABITAT - OPH a fait part de son opposition à l'audience.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 16 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 29 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT - OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 02 janvier 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 22 août 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a en effet réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [Z], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 22 novembre 2022, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 octobre 2023.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [Z] restait devoir la somme de 23797,73 euros au titre des loyers et charges impayés selon le décompte établi le 17 juin 2024, un SLS étant appliqué depuis janvier 2024.

Néanmoins, en l'absence du débiteur à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance et confirmé par le décompte produit par le bailleur lequel sera expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Monsieur [Z] sera en conséquence condamné à verser au bailleur la somme provisionnelle de 8246,69 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il y a lieu de constater l'absence de reprise de paiement des loyers courants avant l'audience puisque aucun loyer n'a été réglé par le locataire depuis le mois de février 2023. Cette carence ne permet donc pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire ni de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le locataire pour régler la dette dans le délai légal précité, le bailleur s'opposant par ailleurs aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [Z] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [Z] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [Z] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :