TJ Paris, 3 oct. 2024, RG 20/00672

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 20/00672
N° Portalis 352J-W-B7E-CRP2O

N° MINUTE :

Assignation du :
19 Décembre 2019

JUGEMENT
rendu le 03 Octobre 2024
DEMANDEURS

Monsieur [P] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 11]

Madame [R] [K] épouse [Y]
[Adresse 4]
[Localité 1]

représentés par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0199

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES (AGC)
[Adresse 6]
[Localité 9]

représenté par Maître Nicolas BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant, Maître Sebastien TO, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0381

Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/00672 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRP2O

Monsieur [F] [X]
[Adresse 10]
[Localité 13]

représenté par Maître Etienne BATAILLE de la SCP Étienne BATAILLE – Éléonore DEGROOTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0320

Monsieur [S] [M] [H]
Madame [J] [A] épouse [H]
[Adresse 2]
[Localité 12]

représentés par Maître Juliette COUSSENS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0229

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [U], [B], [Z] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 1]

représenté par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0199

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 14] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [R] [Y], M. [U] [Y] et M. [P] [Y] sont propriétaires d’un studio situé au 2ème étage de cet immeuble (lot n° 10), reçu en héritage de leur époux et père, M. [Z] [Y], décédé le [Date décès 3] 2017. M. [P] [Y] s’occupait de la gestion de ce studio avant le décès de son père. Mme [C], locataire depuis le 26 juin 2009, a quitté les lieux le 8 mars 2015.

L’appartement du 3ème étage situé au-dessus du studio des consorts [Y] appartenait à M. [F] [X] jusqu’au 15 mars 2018, date de sa vente à Mme [J] [A] épouse [H] et M. [S] [M] [H] (ci-après, « les consorts [H] »).

Le 30 avril 2015, le cabinet d’architecte CLE MILLET INTERNATIONAL, missionné par le syndic, a, après avoir visité le studio des consorts [Y] le 31 mars 2015, donné son accord à la mise en place par ces derniers d’un étaiement entre le plancher bas et le plancher haut du studio.

Dans un rapport du 3 mai 2015, ce cabinet a retenu que :
- le bien n’était plus habitable compte tenu des « désordres structurels liés à des dégâts des eaux en provenance du N3, mais aussi de fuite sur une colonne suivant les dires reçus, mais aussi des constatations de visu des destructions des composants : plancher haut, entrevous et lattis, poutraison, solivage, revêtement plâtre, colonne fonte fendue au niveau culotte, fuite sur colonne EF momentanée suite aux curages constatés »,
- il convenait de remplacer les poutres endommagées dans la zone sanitaire et les pans de bois, sol et greffe des pieds de chandelles, d’imposer les étanchéités des sanitaires en sol et mur, de réhabiliter les entrevous plâtre, de reprendre les plâtres, de créer une isolation phonique en plancher.

A la suite d’une seconde visite en date du 7 septembre 2015, le cabinet CLE MILLET INTERNATIONAL a adressé à M. [Y] une lettre en date du 11 septembre 2015 aux termes de laquelle il exposait : « je vous confirme que votre appartement lot n°10 au 2ème étage de l'immeuble [Adresse 7] est endommagé au niveau du plancher haut du 2ème étage ainsi que par le bas du mur en "pan de bois" mitoyen aux paliers communs et ce par imprégnation patente. Ces désordres proviennent de l'appartement en superposition lot n°14 au 3ème étage. La cause essentielle est le défaut d'étanchéité de la salle de douche lavabo et des fuites récurrentes sur les réseaux ».

Lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2015, les copropriétaires ont voté des travaux de renforcement de la structure en bois (résolution n° 15). Les travaux ont débuté le 31 janvier 2017 pour s’arrêter le jour même. La société dont les devis avaient été approuvés pour réaliser ces travaux (la SARL RCM) a été liquidée judiciairement le 4 avril 2017.

Un constat amiable de dégâts des eaux a été établi le 30 mars 2018 entre M. [Y] et Mme [H], relatif à une infiltration survenue le 20 mars 2018.

Par ordonnance du 14 juin 2018, le juge des référés de Paris, saisi par M. [P] [Y] et de [R] [Y], a désigné M. [Z] [V] en qualité d’expert judiciaire, au contradictoire du syndicat des copropriétaires, de M. [F] [X], des époux [H] et de GOUPAMA NORD EST.

M. [Z] [V] a déposé son rapport le 15 avril 2019.

Par acte d’huissier en date des 19, 20 et 24 décembre 2019, Mme [R] [Y] et M. [P] [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à Paris 13ème, M. [X] [F], Mme [J] [A] épouse [H] et M. [S] [M] [H] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de demander, principalement, la condamnation du syndicat de copropriétaires à réaliser sous astreinte les travaux de renforcement de la structure de l’immeuble ainsi que la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, des époux [H] et de M. [X] à leur payer diverses sommes en réparation des préjudices subis.

Le 31 août 2022, M. [U] [Y] est intervenu volontairement à l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2023, M. [P] [Y], Mme [R] [Y] et M. [U] [Y] demandent au tribunal de :

Vu l’article 544 du code civil, et à titre subsidiaire les articles 1240 et suivants du code civil, vu l’article 329 du code de procédure civile, vu « tous autres motifs à déduire ou suppléer au besoin d’office »,

Déclarer recevable l’intervention volontaire de M. [U] [Y],

Adjuger à M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] le bénéfice des présentes, et y faisant droit,

Déclarer irrecevables, en tous cas non fondés M. [F], le syndicat des copropriétaires de la
Résidence [Adresse 7] à [Localité 14] et les époux [H],

En conséquence,

Débouter M. [F], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 14] et les époux [H] de l'ensemble de leurs moyens, fins et conclusions,

Condamner in solidum M. [F], M. et Mme [H] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14] à payer à M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] :
- au titre des travaux conservatoires, la somme de 7.636 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente,
- au titre des travaux de reprise, la somme de 38.094,10 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente,
- au titre du préjudice financier lié à la perte de jouissance, la somme de 63.343,98 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente,
- au titre du préjudice moral, la somme de 10.000 €,
- au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 19.200 €.

Condamner in solidum M. [F], M. et Mme [H] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14] en tous les dépens, en ce compris le coût des frais d’expertise, dont le recouvrement sera effectué par Maître Frédéric CATTONI conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] à Paris 13ème demande au tribunal de :

A titre principal,

Juger que la responsabilité M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [Y] est engagée en raison des fautes commises et de leur carence à agir,

Juger que M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [Y] ont empêché le syndicat des copropriétaires de faire intervenir la compagnie d’assurance de l’immeuble en curant les murs et le plancher de l’appartement sans autorisation,

Juger qu’il a aggravé son préjudice en s’abstenant de faire intervenir son assurance et en refusant de reprendre possession des lieux,

En conséquence,

Débouter M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins, et conclusions,

Condamner in solidum M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [Y] à payer la somme de 20.368,26 € au syndicat des copropriétaires au titre des travaux structurels qu’il a été contraint d’engager,

A titre subsidiaire,

Limiter le montant des travaux conservatoires à la somme de 695 €,

Ordonner la compensation entre le montant des travaux structurels dus par les consorts [Y] avec les sommes qui leur seraient éventuellement octroyées,

En tout état de cause,

Condamner in solidum M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [Y], M. [F] [X] à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Juger qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,

Condamner in solidum M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [Y], M. [F] [X] en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, y compris les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2022, Mme [J] [A] épouse [H] et M. [S] [M] [H] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240, 1241 et 1353 du code civil, vu l’article 9 du code de procédure civile,

Homologuer le rapport d’expertise déposé par Monsieur [Z] [V] le 15 avril 2019,

Débouter M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] de toute demande de condamnation de Mme [J] [H] et M. [S] [H] in solidum avec M. [X] et le syndicat des copropriétaires,

Débouter M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] de toute demande de condamnation de Mme [J] [H] et M. [S] [H] au titre des travaux conservatoires et de reprise et au titre du préjudice moral,

Limiter le montant du préjudice de jouissance subi par M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] à la somme de 31.182,19 €,

Limiter à hauteur de 5 % du préjudice de jouissance subi la condamnation de Mme [J] [H] et M. [S] [H] au titre du préjudice de jouissance, soit à la somme de 1.559,11 €,

Condamner in solidum, M. [F] [X] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à relever et garantir indemnes Mme [J] [H] et M. [S] [H] de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

Débouter Monsieur [F] [X] de l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H],

Par ailleurs,

Condamner in solidum M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] aux entiers dépens,

Condamner in solidum M. [P] [Y], M. [U] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] à payer à Madame [J] [H] et Monsieur [S] [H] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2022, M. [F] [X] demande au tribunal de :

Vu l’acte de vente notariée du 15 mars 2018, vu l’article 1196 du code civil,

Mettre hors de cause Monsieur [F] [X].

En tant que de besoin,

Condamner M. [S] [H] et Mme [J] [H] à garantir M. [F] [X] de toutes sommes de quelque nature que ce soit qui pourraient être mises à sa charge,

En conséquence,

Débouter M. [U] [Y], M. [P] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. [F] [X],

A titre subsidiaire,

Vu l’article 544 du code civil, les articles 1240 et suivants du code civil,

Débouter M. [U] [Y], M. [P] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] de toute demande de condamnation de M. [F] [X] au titre des travaux conservatoires de 7.636 €,

Débouter en l’état M. [U] [Y], M. [P] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] de toute demande de condamnation de M. [F] [X] au titre des travaux de reprise de 38.094, 10 €,

Débouter M. [U] [Y], M. [P] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] de toute demande de condamnation de M. [F] [X] au titre du préjudice financier lié à la perte de jouissance de 59.153,72 €,

Débouter M. [U] [Y], M. [P] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] de toute demande de condamnation de Monsieur [F] [X] au titre de leur préjudice moral de 10.000 €,

Débouter M. [S] [H] et Mme [J] [H] de leur demande de condamnation in solidum de M. [F] [X] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 14] à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

En tout état de cause,
Débouter M. [U] [Y], M. [P] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] de leur demande de condamnation in solidum de M. [F] [X] avec M. [S] [H] et Mme [J] [H] et le syndicat des propriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 14] à leur régler la somme de 16.080 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum M. [U] [Y], M. [P] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] à payer à M. [F] [X] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [U] [Y], M. [P] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de Maître Étienne BATAILLE, Avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile,
Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir qui risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour M. [F] [X].

L’ordonnance de clôture a été prononcée 6 juin 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 30 mai 2024 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 30 mai 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [U] [N]
Il convient, en application des dispositions de l’article 329 du code de procédure civile, de recevoir M. [U] [N] en son intervention volontaire principale, en qualité de copropriétaire indivisaire du lot n° 10 de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 14] (attestation de propriété en date du 30 mars 2021, pièce n° 46 des consorts [Y]).

2 – Sur la demande de mise hors de cause formulée par M. [X]

M. [X] demande à être mis hors de cause, sur le fondement de l’article 1196 alinéa 3 du code civil, dès lors qu’il a vendu son appartement aux époux [H] le 15 mars 2018.

Les époux [H] font valoir que l’article 1196 alinéa 3 du code civil, qui régit les effets du contrat entre les parties, implique seulement que, dès la formation du contrat, l’acheteur devenu immédiatement propriétaire supporte les risques de perte et de détérioration de la chose vendue. Ils soutiennent que ces dispositions n’instaurent pas une décharge de responsabilité du vendeur pour des sinistres survenus antérieurement à la vente. Ils exposent que les stipulations de l’acte de vente ne sauraient justifier la mise hors de cause du vendeur dès lors que ce dernier leur a caché le dégât des eaux existant.

En l’espèce, par acte notarié du 15 mars 2018 (pièce n° 2 de M. [X]), M. [F] [X] a vendu aux époux [H] un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] (lot n° 14).

Le paragraphe « État du bien », en page 12 dudit acte de vente, mentionne que « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés ».

S’agissant des vices cachés, il est précisé que « cette exonération de garantie ne s’applique pas (…) s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Cet acte est silencieux sur les désordres en cours et notamment sur le fait que les consorts [Y] considèrent que M. [X] porte une responsabilité dans la poursuite de ces désordres, ce depuis a minima l’assemblée générale du 17 décembre 2015 (résolution n° 21-1 « A la demande de M. [Y] - Responsabilité de M. [F] [X] -3ème étage - se refusant à tout contact alors que des fuites ont été signalées par le passé »).

En tout état de cause, M. [X] ne fonde sa demande de mise hors de cause que sur les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 1196 du code civil, aux termes desquelles la vente du bien n’opère qu’un transfert des risques de la chose, à compter du jour de la vente.

Les demandes des consorts [Y] sont fondées sur la responsabilité pour trouble anormal du voisinage et sur la faute délictuelle.

A ce stade, il n’y a donc pas lieu de mettre hors de cause M. [X] au seul motif qu’il a vendu l’appartement.

Par conséquent, il convient de débouter M. [X] de sa demande visant à être, de façon générale, mis hors de cause, sur le fondement de l’article 1196 du code civil.

3 - Sur les demandes indemnitaires formées par les consort [N]

3-1 Sur les nuisances, leur matérialité, leur origine, leur qualification et les responsabilités

Les consorts [N] agissent sur le fondement de la théorie anormal du voisinage et, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils rappellent également les termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils font valoir que l’expertise judiciaire :
- confirme que le dégât des eaux provient du studio situé au 3ème étage appartement n°14, propriété de M. [F] puis des époux [H],
- met en exergue la responsabilité du syndicat des copropriétaires en relevant d’une part que les travaux commencés par l’entreprise RCM, non conformes aux règles de l’art, présentent « un danger, tant au niveau structurel, qu’au niveau de l’incendie, où les plâtres du mur palier et les lattis sous poutre du plancher haut ont été déposés » et d’autre part que, depuis l’assemblée générale du 17 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires n’a pas réalisé les travaux en temps utile.

Ils estiment que lors de l’assemblée générale du le 24 avril 2017, la décision de travaux prise en 2915 a été « annulée » et que les copropriétaires ont reporté sur eux la charge financière des travaux à réaliser sur les parties communes. Ils relèvent que l’expert judiciaire note à cet égard des décisions « irresponsables ».

Ils font en outre valoir le fait qu’un locataire de M. [X] avait signalé à M. [T], ancien président du conseil syndical, l’existence d’une fuite.

Ils exposent n’avoir procédé qu’à un grattage partiel du revêtement des murs et du plafonds, avant de réaliser, après avis du syndic, un grattage total. Ils considèrent que la nécessité de ce curage a été reconnu par les intervenants ultérieurs et n’a aucunement empêché, ni l’architecte de la copropriété ni l’expert, de constater les désordres et d’imputer les responsabilités.

Ils estiment que si le syndicat des copropriétaires considère avoir subi un préjudice du fait du refus de prise en charge des désordres opposé par son assureur, il lui appartient de contester ce refus et de mettre en cause son assureur.

Ils contestent avoir dicté le choix, réalisé par l’assemblée générale de 2015, de la société RCM. Ils considèrent que le syndic n’a pas pris soin de vérifier la solvabilité de l’entreprise et que le syndicat des copropriétaires est libre d’engager une action contre le syndic.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] à [Localité 14] sollicite l’exonération de sa responsabilité, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en faisant valoir la responsabilité de la victime dans la persistance de la situation dommageable et du retard apporté à la mise en œuvre des travaux de réfection des parties communes.

Il met en cause la responsabilité des consorts [Y], au motif que :
- ils avaient connaissance d’une infiltration provenant d’une fuite de leurs sanitaires, signalée par le copropriétaire du 1er étage depuis avril 2013, et n’ont pas procédé aux réparations nécessaires,
- ils avaient connaissance du danger d’effondrement du plancher haut de leur studio dès le 27 février 2015, et n’en ont alerté le syndic que le 27 mars 2015,
- ils ont réalisé, sans autorisation, des travaux de curetage intégral sur des parties communes et de dépose des cloisons, qui ont eu pour but de masquer les causes du 1er dégât des eaux de 2013, et pour effet de fragiliser le plancher haut,
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/00672 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRP2O

- M. [P] [Y] a fait obstacle à la prise en charge des désordres par l’assurance de la copropriété, en déclarant tardivement le sinistre à son assureur et en ne prévenant pas en temps utile M. [X],
- les consorts [Y] ont attendu trois ans pour solliciter une expertise en référé, afin d’augmenter artificiellement leur préjudice.

S’agissant des travaux relatifs aux parties communes, il expose que :
- M. [Y] a imposé à l’assemblée générale le choix de la société RCM, non agréée par l’architecte de l’immeuble,
- ces travaux ont dans un premier temps été retardés en raison de l’absence de communication par la société RCM de son attestation d’assurance décennale, de son attestation de responsabilité civile, de sa déclaration URSSAF et de ses qualifications professionnelles,
- après l’abandon du chantier le 31 janvier 2017, trois réunions ont été fixées par l’architecte de la copropriété les 15 et 24 février ainsi que le 9 mars 2017 au cours desquelles l’architecte a constaté la carence de la SARL RCM et a précisé les mesures à prendre pour achever les travaux dans les règles de l’art,
- l’assemblée générale du 24 avril 2017 a voté la reprise des poutres verticales et horizontales endommagées dans le cadre des travaux de reprise partiels du mur côté palier, laissé à la charge de Monsieur [Y] le remplacement des solives non concernées par les travaux votés lors de l’Assemblée Générale du 17 décembre 2015 et laissé à la charge de Monsieur [Y] la réfection esthétique du mur du palier dégradé à l’occasion de la purge réalisée,
- par courriels en date des 26 juin et 4 juillet 2017, le Cabinet AB LEGIM a relancé M. [Y] afin d’accéder à son appartement pour faire établir un constat d’abandon de chantier.

Il expose que les travaux structurels, réalisés pour des montants de 13.953,50 € (travaux de traitement et renforcement solivage bois) et de 6.414,76 € (travaux barrière coupe-feu et mur mitoyen), ont été réceptionnés le 16 novembre 2020 et que M. [Y] en a été informé le 5 décembre 2020.

Il considère qu’il ne saurait être condamné in solidum à payer les travaux de réfection du studio dès lors que l’expert a imputé la responsabilité de ces travaux à M. [X].

M. [X] fait valoir que ni lui ni son dernier locataire (M. [D], qui a quitté les lieux le 1er juin 2014) n’ont été informés par les consorts [Y] de la survenance d’un dégât des eaux. Il expose n’avoir jamais été convoqué aux expertises amiables diligentées par l’assureur des consorts [Y] ou l’assureur de la copropriété et relève que ces expertises ne sont pas produites aux débats. Il souligne qu’aucun de ses locataires ne lui a signalé des fuites et que le mail de M. [T] en date du 29 avril 2015 est partial. Il considère que les travaux de curetage intégral sur les parties communes et la dépose des cloisons réalisés par M. [Y] ont empêché de mesurer les conséquences réelles des infiltrations provenant de son appartement. Il expose qu’il n’est pas responsable de l’impossibilité d’accéder à l’appartement des époux [H] pendant les opérations d’expertise.

Il met en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires et des consorts [Y], en relevant que l’expert n’a pas examiné l’origine des désordres en parties communes, alors que le rapport du 3 mai 2015 du cabinet d’architecte CLÉ MILLET INTERNATIONAL faisait état de désordres structurels liés notamment à une fuite sur la colonne EF et sur la colonne fonte fendue au niveau culotte, ainsi que d’une ventilation statique insuffisante et d’une absence d’étanchéité de la zone sanitaire. Il relève que l’expert met en cause un défaut de ventilation du studio des consorts [Y] sans en tirer les conséquences sur le plan des responsabilités.

Les époux [H] ne contestent pas les conclusions de ce rapport, tout en relevant que l’expert ne tire aucune conséquence du manque de ventilation du studio des consorts [Y] et n’a pas étudié l’hypothèse d’une origine du désordre en parties communes. Ils considèrent que seule la responsabilité de M. [X] peut être recherchée, s’agissant des travaux conservatoires et de reprise, conformément aux conclusions de l’expert judiciaire. Ils estiment, s’agissant du préjudice de jouissance, qu’une condamnation in solidum des défendeurs ne peut être prononcée dès lors que l’expert a expressément limité l’engagement de la responsabilité des époux [H] à hauteur de 5 % des sommes réclamées au titre du préjudice de jouissance.

Ils exposent avoir fait procéder, le 30 avril 2018, à leurs frais, à une recherche de fuite ainsi qu’aux travaux de réparation nécessaires. Ils indiquent que, depuis cette date, aucun nouveau sinistre n’a été déclaré, alors que leur appartement est loué de manière ininterrompue depuis le 22 mai 2018. Ils constatent que les consorts [Y] ne mentionnent pas les suites données à la réunion d’expertise amiable diligentée par leur assureur, à laquelle ils ont participé le 7 juin 2018.

***
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 544 du Code civil dispose « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le propriétaire d’un bien occupé par autrui est responsable, sur le fondement des troubles anormaux du voisinages, des dommages causés par un dégâts des eaux, à condition seulement que les nuisances proviennent de son bien (3ème Civ., 11 mars 2014, n° 12-28.588, n° 13-14.156).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. Dès lors qu’il est constaté que le trouble subsiste après la vente du fonds à l’origine des désordres, la responsabilité des acquéreurs doit être retenue, peu important que les infiltrations aient commencé à se produire avant la vente.

Dans les assurances « dégâts des eaux », l’assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance (Civ. 3ème, 16 mars 2022, n° 18-23954).

La responsabilité du propriétaire actuel n’est pas exclusive de celle du vendeur en sa qualité d’auteur direct des travaux à l’origine des troubles (Civ. 2ème, 28 mars 2013, n° 12-13917).

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur la matérialité des désordres :

A titre liminaire, il convient de constater que les consorts [Y] ne produisent aucun élément qui permettent de déterminer avec précision la date du dégât des eaux de 2015 qu’ils dénoncent : aucun constat d’huissier ; absence de production de la déclaration de sinistre, étant précisé que le courrier de son assureur GROUPAMA en date du 8 janvier 2016 confirme la prise en compte de leur déclaration concernant « le dégât des eaux du 1er mai 2015 » alors que le rapport du cabinet CLE MILLET INTERNATIONAL (pièce n° 17 des consorts [Y]), qui constate l’inhabilité du studio, date du 31 mai 2015 ; non production du rapport amiable du cabinet d'expertise ANTHORE, missionné par leur assureur GROUPAMA ; production d’une pièce n° 41 intitulée « photographie du 8 mars 2015 », dépourvue de valeur probante pour correspondre à des photographies imprimées sur papier libre sans possibilité d’en authentifier la date.

Cependant, l’état des lieux de sortie de la locataire des consorts [Y] en date du 8 mars 2015 (pièce n° 2 des consorts [Y]) mentionne clairement que les murs du séjour et de la salle de bain ainsi que le plafond et le sol de la salle de bain sont en mauvais état, en relevant la « présence de fissures sur les murs et le plafond » de la salle de bain. Compte tenu des éléments versés aux débats, il convient de prendre en compte la date du 8 mars 2015 comme date de début des désordres.

Les consorts [Y] ont fait procéder, à la demande d’un architecte qu’ils avaient sollicité (architecte [I] [G]), à la « dépose complète de la salle d’eau et de la cuisine, à la dépose des cloisons et porte, à la dépose du lattis pour dégagement des poutres » entre le 8 mars 2015 (date du devis n° 2015030801 de l’entreprise ESPACE RENOV, pièce n° 28 des consorts [Y]) et le 31 mars 2014, date de la réunion menée par le cabinet CLE MILLET ARCHITECTURE, missionné par le syndic de l’immeuble. Le 31 mars 2014, le cabinet CLE MILLET ARCHITECTURE, missionné par le syndic de l’immeuble, a constaté qu’une solive était endommagée sur le mur en pans de bois et que la « poutraison au droit des sanitaires est fortement endommagée par la décomposition du bois, soit quatre poutres ». Il a également estimé que « les entrevous » du plancher haut étaient « composés de lattis incohérents englués dans les plâtras dus aux multiples interventions au cours des années ». Il a estimé que le studio n’était « plus destiné à une occupation bourgeoise dédiée à habitation » (pièce n° 6 des consorts [Y], rapport du cabinet CLE MILLET ARCHITECTURE en date du 1er mai 2015 établi après visite réalisée le 31 mars 2014).

Des étais ont été jugés nécessaires par le cabinet CLE MILLET ARCHITECTURE. Ils ont été installés entre le 30 avril 2015 (date de l’autorisation donnée à M. [Y] par l’architecte, pièce n°4 des consorts [Y]) et le 31 mars 2014 (date de la visite de l’architecte qui constate les étaiements mis en place).

Le constat de l’inhabilité du logement est confirmé par l’expertise judiciaire en date du 15 avril 2019 (p. 5 et 7 du rapport d’expertise).

Un constat amiable de dégâts des eaux a été établi le 30 mars 2018 entre M. [Y] et Mme [H], relatif à une infiltration « par installations sanitaires ou carrelage » survenue le 20 mars 2018 (pièce n°18 des consorts [Y]). Le tribunal relève qu’il ressort du rapport d’expertise amiable rédigé le 19 juin 2018 par le cabinet EUREXO, missionné par l’assureur du syndicat des copropriétaires (pièce n° 19 du syndicat des copropriétaires) que l’appartement était « à nu » et que « les écoulements issus du présent sinistre n’ont provoqué aucun dommage dans l’appartement de M. [Y] ».

Le 9 novembre 2018, date de l’unique réunion d’expertise réalisée sur les lieux, l’expert a retenu que « les murs et le plafond du studio des consorts [Y] ont été piochés pour mettre à nue la structure porteuse de l’immeuble (en bois) », que « quelques poutres ont été remplacées » et que ces « poutres nouvelles, actuellement étayées, ne reposent sur rien ». Il estime que « la situation présente un danger, tant au niveau structurel, qu’au niveau de l’incendie où les plâtres du mur du palier et les lattis sous poutre du plancher haut ont été déposés » (p.5). L’expert retient que les travaux partiels de réfection « ne sont pas conformes aux règles de l’art » (p. 5) et considère que, contrairement à ce qu’exposait le syndicat des copropriétaires dans son dire du 29 mars 2019 (annexe n° 8), « les travaux de renforcement de la structure de l’immeuble » sont nécessaires, le remplacement à l’identique proposé par l’architecte de l’immeuble et le devis de l’entreprise DBM n’étant pas suffisant (p.8 du rapport). Il expose également que « la structure sera recouverte de plâtre destiné à assurer un coupe-feu entre les lots » et qu’il « appartiendra à l’architecte de l’immeuble de vérifier la réalisation des pièces d’eau avec pose d’une étanchéité au sol et relevés et de donner son avis sur les propositions de cloisonnement » (p. 2).

Les travaux de réfection ont été réceptionnés sans réserve le 16 novembre 2020 (pièce n° 32 du syndicat des copropriétaires). Le conseil du syndicat des copropriétaires en a informé le conseil des consorts [Y] par courriel du 5 décembre 2020.

La matérialité des désordres subis par les consorts [Y] du 8 mars 2015 au 5 décembre 2020 est donc caractérisée.

Sur la cause des désordres :

Les conclusions de l’expert ont été émises alors que ce dernier n’a pu visiter l’appartement des époux [H] (p.7 du rapport d’expertise), dès lors que ceux-ci étaient absents à l’unique réunion sur les lieux réalisée le 9 novembre 2018 (annexe n° 4, note aux parties n° 2 en date du 22 février 2019). Le tribunal relève que l’expert ne mentionne pas de fuite active.

L’expert retient que « l’origine des désordres provient d’infiltrations au droit de la salle d’eau du 3ème étage » (p.7). Il estime, en conclusions, que « ces infiltrations et le manque de ventilation des locaux ont favorisées la dégradation des poutres porteuses de l’immeuble constitué d’une structure porteuse en bois ». Ces conclusions rejoignent le rapport établi le 1er mai 2015 par le cabinet CLE MILLET INTERNATIONAL aux termes duquel les désordres « sont concomitants aux dégâts des eaux et à l’absence de VMC, la ventilation statique n’étant pas suffisante » (pièce n° 6 des consorts [Y], p. 2). L’absence de signalement, par les précédents locataires de M. [X], de fuites actives, n’est pas un élément de nature à contredire l’expertise, une fuite n’étant pas nécessairement visible ou audible.

Le rapport du cabinet CLE MILLET INTERNATIONAL précité relève cependant également que la « colonne fonte » est « fendue au niveau culotte » (p.1) et « fuyarde » (p.2) ; il intègre sa réfection au titre des « travaux structurels » préconisés, à la charge de la copropriété.

Dans le courrier adressé le 11 septembre 2015 aux consorts [Y] (pièce n° 7 des consorts [Y]), le cabinet CLE MILLET INTERNATIONAL retient que, « suite à ma seconde visite du 7 septembre 2019, la cause essentielle est le défaut d’étanchéité de la salle de douche lavabo et des fuites sur les réseaux ».

Le tribunal relève en outre que le devis en date du 30 mars 2015 portant sur la « reprise des colonnes en fonte chez M. [Y] au 3ème étage » (pièce n° 36 des consorts [Y]), commandé par le syndic, mentionne un « percement entre le 3ème étage et le 2ème étage ».

Or, alors que le conseil de M. [X] a demandé à l’expert un examen complémentaire des parties communes, en faisant valoir les éléments précités tirés du rapport du cabinet CLE MILLET INTERNATIONAL (dire du 15 mars 2019, annexe n° 7, pièce n° 38 des consorts [Y]), l’expert se contente d’affirmer lapidairement dans son rapport que « ce roman n’apporte rien aux présentes opérations d’expertise ».

Si l’expert ne se prononce pas sur la responsabilité des canalisations communes, il ne fournit aucun élément technique permettant d’exclure cette cause, alors même que le constat de l’architecte mandaté par le syndic est clair.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de verser aux débats le règlement de copropriété, la nature commune de la colonne en fonte fuyarde doit être retenue en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Comme relevé par les consorts [Y], le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir procédé à la réparation de cette fuite.

En revanche, les travaux de curage et de mise à nu opérés par les consorts [Y] ne peuvent être retenus comme une cause déterminante des désordres, dès lors que le cabinet CLE MILLET INTERNATIONAL a, dès le 31 mars 2015 (pièce n° 6 des consorts [Y]), retenu que les curages avaient seulement provoqué « une fuite momentanée sur la colonne EF », sans mettre en lien cette fuite avec les dégâts constatés sur la structure en bois des plafonds et des murs.

En outre, il précise que « les travaux de curage entrepris par M. [Y] n’ont pas entraîné de désordres autres que ceux constatés, dus au dégât des eaux et fuites » (pièce n° 6 des consorts [Y]).

Le fait que l’expert de l’assureur de l’immeuble ait considéré, après avoir relevé que M. [Y] avait mis à nu les solives et le bacula, que l’assureur n’avait pas à intervenir dans la mesure où « l’origine des désordres n’avait pu être identifiée » (rapport du cabinet ELEX, pièce n°42 du syndicat des copropriétaires), n’est pas un motif permettant de retenir la responsabilité des consorts [Y] dans la survenance des désordres.

S’agissant de la purge du mur intérieur côté palier réalisé par les consorts [Y] suivant devis n° 2016121901 en date du 19 décembre 2016 (pièce n° 29 des consorts [Y]), il convient de relever que les mentions du devis précité (« reprise de purge du mur intérieur côté palier pour accès à l’état des poutres suite à la demande de l’architecte ») sont concordantes avec le rapport du cabinet CLE MILLET INTERNATIONAL en date du 20 avril 2017 qui liste les travaux à finaliser « suite au décroutage du remplissage hétérogène entre les pans de bois (mur palier) » (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires).

Surtout, le syndicat des copropriétaires ne développe aucune analyse technique (soutenue par un renvoi à la lecture de pièces justificatives), justifiant que la purge du mur intérieur aurait entraîné des désordres sur ce mur.

En outre, si le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [Y] s’était engagé, en avril 2013, à vérifier que les fuites intervenues en 2012 dans le studio avaient bien été réparées, eu égard à l’apparition de champignon, en mars 2013, au niveau du plafond du palier du premier étage (échanges de courriels entre un copropriétaire et M. [Y] en date des 10 et 19 avril 2013, pièces n° 34 du syndicat des copropriétaires ; courrier de la société TECHNO HYGIENE adressé au syndic le 7 mars 2013), il se contente de produire ces simples pièces, qui ne sauraient suffire à retenir un lien de causalité entre ces faits et les dégâts occasionnés à la partie inférieure du mur de séparation du studio avec le palier des parties communes, alors que cette hypothèse de causalité n’a pas été soumise à l’expert par le syndicat des copropriétaires. Il en est de même du dégât des eaux subi par une voisine des consorts [Y] survenu en 2016.

Par ailleurs, la pièce n° 36 du syndicat des copropriétaires intitulée « résumé de la situation », est présentée, sans contestation sur ce point par les consorts [Y], comme étant une chronologie des faits adressée par M. [Y] aux époux [H] le 22 mars 2018.

Le fait que M. [Y] ait affirmé, le 22 mars 2018, aux époux [H] qu’il avait engagé le 27 février 2015 des « négociations » avec sa locataire « pour quitter l’appartement car danger d’effondrement du plancher haut dans l’appartement » n’est pas une pièce technique ; il s’agit d’un document que M. [Y] s’est fait à lui-même, dépourvu de toute force probante, dont le tribunal ne peut tirer la preuve que les consorts [Y] auraient tardé à agir et caché, pendant un mois, une situation de danger au syndic.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que trois causes ont contribué à la survenance des désordres :
- des infiltrations en provenance de l’appartement du 3ème étage, propriété de M. [X] puis, à compter du 15 mars 2018, des époux [H],
- des fuites sur les canalisations, parties communes,
- un manque de ventilation du studio des consorts [Y], qui sera, eu égard aux éléments versés au débats, retenue à hauteur de 10 %.

Sur les responsabilités :

Il convient de rappeler que le tribunal n’est pas tenu par les conclusions de l’expert qui retient, sans davantage de précision, que les travaux de réfection du studio sont imputables à M. [X] et que les « préjudices locatifs » doivent être pris en charge à hauteur de 70 % par le syndicat des copropriétaires en raison du défaut d’achèvement correct des travaux de réfection de la structure en bois, à hauteur de 25 % par M. [X] et à hauteur de 5 % par les époux [H].

En premier lieu, compte tenu des fuites sur parties communes constatées, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres faisant l’objet du présent litige, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En second lieu, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de M. [X], s’agissant de la survenance du sinistre. A cet égard, le seul mail rédigé par M. [T], ancien président du conseil syndical, le 29 avril 2015 (pièce n° 21 des consorts [Y]), aux termes duquel celui-ci expose qu’un locataire de M. [X] lui avait signalé, par le passé, un bruit de goutte à goutte, et qu’il avait conseillé à ce dernier de faire intervenir le plombier de l’immeuble et d’informer son propriétaire, est une affirmation non probante qui ne permet pas de retenir une faute de négligence de M. [X].

Les troubles ayant subsisté alors que les époux [H] étaient devenus propriétaires du fonds à l'origine des désordres, leur responsabilité doit être retenue, peu important qu'ils n'aient pas été propriétaires de l’appartement au moment où les infiltrations ont commencé à se produire. Ils étaient, s’agissant de la cause relative aux infiltrations provenant de leurs fonds, les seuls à pouvoir y mettre fin à compter de l’acquisition du bien.

La responsabilité in solidum des époux [H] et de M. [X], sollicitée par les consorts [Y], ne peut être retenue sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, pour l’ensemble de la période de préjudice, M. [X] ne pouvant juridiquement être tenu pour responsable des troubles qui se sont poursuivis après la vente.

Pour autant, il a été précédemment relevé que le désordre survenu le 20 mars 2018 n’a occasionné aucun dommage.

Dès lors, le remboursement des travaux conservatoires réalisés avant la cession de l’appartement du 3ème étage ainsi que des travaux de reprise de l’appartement ne peut être imputé aux époux [H].

Il convient donc de retenir la responsabilité in solidum du syndicat des copropriétaires et de M. [X], tant pour l’indemnisation du préjudice de jouissance subi du 8 mars 2015 au 14 mars 2018, que pour celles des travaux de réfection et les travaux conservatoires, dans la limite de 90 % du montant de ces préjudices, dès lors que le manque de ventilation du studio a été retenu comme étant à l’origine de 10 % des désordres.

S’agissant du préjudice de jouissance subi du 15 mars 2018 au 5 décembre 2020, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est en cause, s’agissant de l’exécution tardive des travaux de réfection des parties communes, ce sur un double fondement.

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes suivantes du syndic, son mandataire (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263) :
- proposition à l’assemblée générale du 17 décembre 2015 du devis d’une société placée en état de cessation de paiement depuis le 16 septembre 2015 (pièce n° 9 des consorts [Y]), sans que le procès-verbal de cette assemblée mentionne une intervention des consorts [Y] en faveur de cette entreprise plutôt qu’une autre (pièce n° 8 des consorts [Y]),
- non-exécution de la résolution n° 15.2 aux termes de laquelle l’assemblée générale avait décidé que « dans l’hypothèse où l’assurance « dommages-ouvrage » ne serait pas délivrée par la compagnie d’assurance, l’assemblée générale s’oriente dès à présent vers le devis de l’entreprise « DUMAS TREBERN » alors qu’à la date du 20 avril 2016, le syndic exposait aux copropriétaires être sans retour de l’entreprise RCM en dépit de ses multiples demandes (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires),
- relance des démarches effectives relatives à l’exécution des travaux après le dépôt du rapport de l’expert judiciaire, alors que, après l’abandon du chantier survenue le 31 janvier 2017, trois réunions de chantiers menées par l’architecte mandaté par le syndic le 13 février 2017, le 24 février 2017 et le 9 mars 2017 (pièces n° 5, 6 et 7 du syndicat des copropriétaires) ainsi qu’un constat d’huissier en date du 25 juillet 2017 (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires) avaient permis d’établir un état de la situation et des travaux à mener.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires a lui-même bloqué la situation lors de l’assemblée générale du 24 avril 2017 (pièce n° 15 des consorts [Y]). Contrairement à ce qu’indiquent les consorts [Y], l’assemblée générale n’a pas « annulé » la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 17 décembre 2015 mais a étudié des travaux « complémentaires », suivant devis de la SARL RCM, alors même que l’abandon de chantier de cette entreprise était acté. Elle a autorisé les travaux complémentaires de remplacement des solives (résolution n° 16.2) tout en rejetant (13 votes contre) la résolution n° 16.2.1 qui proposait de rejeter le devis de la société SARL RCM et d’autoriser M. [Y] à réaliser ces travaux à ses frais. Elle a autorisé les travaux complémentaires de réfection du mur du palier (résolution n° 16.3) tout en rejetant la résolution n° 16.3.1 qui proposait de rejeter le devis de la société SARL RCM et d’autoriser M. [Y] à réaliser ces travaux à ses frais. Les résolutions relatives au choix de l’entreprise, au montant des travaux, au financement de ces travaux et honoraires du syndic n’ont pas été soumises au vote pour être « sans objet ». En dépit du libellé ci-dessus restitué de ces résolutions, il ressort des conclusions des parties et des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a considéré avoir voté des résolutions laissant ces travaux à la charge des consorts [Y]. L’entrée en médiation qui a suivi cette assemblée générale n’empêchait pas le syndicat des copropriétaires de voter des travaux urgents sur parties communes (remplacement de solives) et de les financer, étant précisé que l’expert judiciaire a constaté une situation de danger.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, dès lors que les époux [H] justifient avoir réalisé des travaux de nature à mettre fin aux infiltrations provenant de leurs fonds le 30 avril 2018 (recherche de fuite, remplacement de la vidange existante sous le receveur de douche, poste d’un receveur, reprise d’étanchéité sous carrelage, reprise de carrelage, pièce n° 3 des époux [H]), ils ne sauraient être tenus responsable du trouble de jouissance des consorts [Y] qui a perduré, au-delà du 30 avril 2018 jusqu’au 5 décembre 2020.

Il convient donc de retenir :
- la responsabilité in solidum du syndicat des copropriétaires et des époux [H] s’agissant de l’indemnisation du trouble de jouissance subi du 15 mars 2018 au 30 avril 2018, dans la limite de 90 % du montant de ces préjudices, dès lors que le manque de ventilation du studio a été retenue comme étant à l’origine de 10 % de désordres,
- la responsabilité du seul syndicat des copropriétaires s’agissant de l’indemnisation du trouble de jouissance subi du 1er mai 2018 au 5 décembre 2020, dans la limite de 90 % du montant de ces préjudices, dès lors que le manque de ventilation du studio a été retenue comme étant à l’origine de 10 % de désordres.

3-2 Sur les demandes indemnitaires des consorts [Y]

3-2-1 Sur les travaux conservatoires

Les consorts [Y] exposent trois postes relatifs aux travaux conservatoires : les travaux de curage et de mise à nu, les mesures d’étaiement, les travaux provisoires de réduction de la porte d’entrée. Ils intègrent également à cette demande le remplacement définitif de la porte d’entrée, non encore réalisé. Ils considèrent que ni la nécessité ni la réalisation des travaux de curage et de mise à nu de la structure en bois n’ont été contestés. Ils produisent à ce titre des devis en indiquant avoir perdu les factures.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :
- les travaux relatifs au remplacement de la porte palière sont sans rapport avec le présent litige et ont au demeurant été exclus par l’expert judiciaire,
- les travaux de curage des parties communes ont été effectués sans autorisation du syndicat des copropriétaires et relèvent de la seule responsabilité de M. [Y],
- en tout état de cause, les demandes ne sont fondées que sur des devis.

M. [X] considère que les demandes relatives aux travaux de curage des parties communes et d’étaiement concernent le syndicat des copropriétaires. Il rappelle que l’expert judiciaire n’a pas retenu le lien entre le désordre et l’installation d’une porte blindée. Il relève que les demandes des consorts [Y] ne sont fondées que sur des devis et non sur des factures.

***
En l’espèce, il ressort des motifs précédemment adoptés que les travaux de curage et de mise à nus de la structure bois étaient nécessaires à l’établissement d’un diagnostic des désordres et des travaux à réaliser.

Il n’est pas contesté que les consorts [Y] ont réalisés ces travaux de sorte que les montants afférents aux devis produits (devis n° 2015030801 en date du 8 mars 2015 pour un montant de 2.415,60 € TTC, pièce n° 28 des consorts [Y] et devis n° 2016121901 en date du 19 décembre 2016 pour un montant de 577,50 € TTC, pièce n°29 des consorts [Y]) seront retenus.

Il ressort également des motifs précédemment adoptés que les mesures d’étaiement étaient nécessaires, pour prévenir tout affaissement. Il convient donc de retenir la facture FC0078 en date du 23 janvier 2016 pour un montant de 420 € TTC (pièce n° 24 des consorts [Y]) et la facture FC0152 en date du 10 octobre 2018 (relative à des travaux effectués le 15 octobre 2017) pour un montant de 275 euros TTC (pièce n° 25 des consorts [Y]).

Enfin, afin de permettre les travaux ultérieurs de moisage d’une poutre verticale requis par l’architecte mandaté par le syndic (rapport du 24 février 2017, pièce n° 44 des consorts [Y] et rapport du 14 mars 2017, pièce n° 45 des consorts [Y]), les consorts [Y] ont fait procéder, le 15 octobre 2017, à des travaux de maçonnerie et de menuiserie ayant consisté « à réduire la porte palière pour créer une réserve pour le moisage de la poutre verticale endommagée » et à poser une porte aux dimensions ajustées à titre de « solution provisoire permettant la clôture du chantier, car la porte sera fortement fragilisée du fait de sa structure creuse et devra être changée par une porte neuve pour obtenir la fiabilité d’origine », pour un montant de 995,50 € TTC (facture FC0159 du 21 décembre 2018, pièce n° 26 des consorts [Y]). Il convient donc de retenir ce montant.

En revanche, le remplacement de la porte à l’identique relève des travaux de reprise du studio (objet du paragraphe 3.2.2 du présent jugement) et non des travaux « conservatoires ».

Il convient donc de retenir la somme totale de 4.683,60 €, somme de laquelle il convient de soustraire le montant de 468,36 € dès lors que l’absence de ventilation des locaux du studio a été retenue comme une cause contribuant aux désordres à hauteur de 10 %.

Il convient donc de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [X] à payer aux consorts [Y] la somme de 4.215,24 € au titre des travaux conservatoires, avec intérêts légaux à compter du présent jugement, s'agissant d'une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

3-2-2 Sur les travaux de reprise du studio

Les consorts [Y] exposent que des travaux de reprise doivent être réalisés puisque la structure en bois a dû être mise à nu complètement. Ils présentent deux devis, l’un pour un montant de 38.094,10 € TTC (pièce n° 30), l’autre pour un montant de 34.751,28 € (pièce n° 31).

M. [X] considère que les consorts [Y] prétendent au paiement de travaux d’amélioration.

***
En l’espèce, s’agissant des travaux de reprise, l’expert judiciaire propose de retenir « les 2/3 du montant des devis communiquées, soit la somme de 23.000 € TTC », en considérant que ces travaux ne peuvent comprendre des frais de remise à neuf du studio.

L’expert judiciaire expose que, « dans la mesure où la structure de l’immeuble était altérée, il était beaucoup plus sérieux de vider totalement l’espace comme cela a été fait ».

Pourtant, les consorts [Y] ne justifient pas que les désordres, la mise en place des étais ou les travaux de réfection des parties communes ont endommagé le parquet, la chape, le carrelage au sol, le carrelage mural, l’électricité, la plomberie, la vasque, la douche et les WC de la salle d’eau, l’évier de la cuisine, le ballon d’eau chaude, la ventilation de la salle d’eau, le chauffage, les plinthes du salon.

Ils ne prouvent pas que ces éléments, qu’ils ont initialement déposés, doivent être remplacés.

Ils ne justifient pas davantage que les désordres ont imposé le remplacement du meuble et du miroir de la salle d’eau, du mobiliser de la cuisine, la fourniture d’un lit, l’installation d’un nouveau meuble, d’un nouveau miroir et d’une porte de douche dans la salle d’eau, l’installation de nouveau mobilier dans la cuisine etc.

Il convient donc de ne retenir du devis PHD n° 5322 en date du 17 avril 2018 que les postes relatifs à l’installation du chantier (650 € HT), à la reprise en sous-œuvre (590 €), au raccord de plâtres (250 € HT), à la mise en place d’un faux-plafond (1.555 € HT), aux travaux de peinture (1.885 € HT), au nettoyage de fin de chantier (150 € HT), soit 5.080 € HT, et 5.588 € TTC (TVA 10%).

En outre, s’agissant du remplacement de la porte, il a précédemment été relevé que le studio est actuellement fermé par une porte provisoire n’ayant pas la fiabilité de l’ancienne porte. Si l’expert judiciaire considère que la justification de l’installation d’une porte blindée est discutable, le devis n° 2017041508 de l’entreprise ESPACES RENOV en date du 18 avril 2017 (pièce n° 27 des consorts [Y]) ne propose pas la fourniture d’une porte blindée mais celle d’une « porte palière standard à l’identique » munie d’une serrure 3 points. Il convient donc de retenir le montant de ce devis, de 2.953,50 €.

Il convient donc de retenir la somme totale de 8.541,50 € €, somme à laquelle il y a lieu de soustraire le montant de 854,15 € dès lors que l’absence de ventilation des locaux du studio a été retenue comme une cause contribuant aux désordres à hauteur de 10 %.

Le syndicat des copropriétaires et M. [X] seront donc condamnés in solidum à payer aux consorts [Y] la somme de 7.687,35 € au titre des travaux de réfection, avec intérêts légaux à compter du présent jugement, s'agissant d'une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

Les consorts [Y] seront déboutés du surplus de leur demande indemnitaire formée au titre des travaux de réfection.

3-2-3 Sur le préjudice de perte de jouissance

Les consorts [Y] exposent être privés de revenus locatifs depuis que leur locataire a quitté les lieux le 8 mars 2015 en raison de l’état de dégradation du studio.

Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la réception des travaux de structure de l’immeuble, le 16 novembre 2020, ni de la conformité de ceux-ci. Ils exposent n’avoir jamais été informés de la réception de ces travaux et n’avoir jamais été remis en possession des clés qu’ils avaient confiés à l’entreprise MEDERREG, chargée des travaux. Ils arrêtent leur préjudice de jouissance au 1er février 2023, pour un montant de 58.171,16 €.

Ils demandent également le paiement des sommes suivantes, réglées selon eux sans motif valable :
- la somme de 355 € au titre de la taxe sur les logements vacants pour l’année 2018,
- la somme de 2.812,64 € au titre des appels de charges relatifs au logement payés au syndicat des copropriétaires depuis 2015, en précisant être à jour de leurs charges de copropriété au 31 décembre 2022,
- depuis 2018, la somme de 740,18 € (53,71 € + 71,41 € + 213,70 € + 401,36 €) payée au syndicat des copropriétaires au titre des frais de la présente procédure depuis 2018.

Le syndicat des copropriétaires estime que « M. [Y] » a augmenté artificiellement son préjudice de jouissance, dès lors que :
- depuis le 5 décembre 2020, date à laquelle il était informé de la réception des travaux de réfection des parties communes, il n’a pas remis en location son appartement,
- il lui appartenait de récupérer les clefs de l’appartement qu’il avait lui-même remis à l’entreprise MEDDEREG, étant précisé qu’il dispose nécessairement d’un second trousseau de clés.

M. [X] soutient que rien ne démontre que la locataire des consorts [Y] a quitté les lieux suite à une fuite d’eau en rapport avec le studio du dessus. Il estime que les consorts [Y] ne peuvent se prévaloir d’un préjudice de jouissance que d’avril 2018, date de l’assignation en référé, à « octobre 2019 », soit 10.654,80 € maximum. Il considère que, dès lors que l’article 232 IV du Code général des impôts prévoit que « la taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable », il appartenait aux consorts [Y] de solliciter le bénéfice de cette exonération. Il estime ne pas être responsable de la perte des clés du studio des consorts [Y], à la supposer avérée.

Les époux [H] considèrent que la période du préjudice de jouissance doit débuter à la date de la déclaration de sinistre faite par les consorts [Y] à leur assureur.

En outre, ils estiment qu’ils ne peuvent se prévaloir d’un préjudice de jouissance compte tenu de leur inertie, à compter du 1er mai 2017, date à laquelle les copropriétaires leur ont donné l’autorisation de poursuivre à leur charge les travaux de réfection des parties communes, et jusqu’au 30 mars 2018, date de l’assignation en référé.

En tout état de cause, ils estiment qu’aucune indemnisation du préjudice de jouissance ne saurait être accordée pour les mois postérieurs au 16 novembre 2020, date de réception des travaux. Ils estiment n’être pas responsables du fait que les consorts [Y] n’ont pas encore procédé au changement de serrure à la suite de la perte de leurs clés.

S’agissant du quantum, ils considèrent que seul le montant du loyer hors charges pourra être pris en compte. Ils considèrent, pour les mêmes motifs que ceux soutenus par M. [X], que la demande relative au paiement de la taxe sur logement vacant, n’est pas fondée. Ils considèrent que les autres postes de préjudice ne sont pas fondés.

En l’espèce, il ne ressort ni de l’état des lieux de sortie de la locataire des consorts [Y] en date du 8 mars 2015 (pièce n° 2 des consorts [Y]) ni d’aucune autre pièce versée aux débats que la locataire des consorts [Y] a quitté le studio en raison d’un sinistre de dégâts des eaux.

Il convient donc de considérer que le préjudice de jouissance des consorts [Y] correspond à une perte de chance d’avoir pu louer leur bien, du 8 mars 2015 au 5 décembre 2020, conformément à la période des désordres précédemment retenue, étant précisé que l’absence de remise aux consorts [Y] de l’exemplaire des clefs du studio par l’entreprise ayant réalisé les travaux de réfection des parties communes est, à la supposer avérée, un préjudice distinct et que, comme le relève M. [X], les consorts [Y] devaient nécessairement être en possession d’un double des clés.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
Il ressort du bail en date du 26 juin 2009 que le studio, d’une surface habitable de 12 m², était loué pour un loyer de 520 € et une provision sur charges de 30 € (pièce n° 1 des consorts [Y]).

Si les consorts [Y] font valoir l’indexation du loyer et produisent une quittance établie le 15 mars 2015 mentionnant un loyer de 552 € hors charges (pièce n° 42 des consorts [Y]), le syndicat des copropriétaires verse aux débats une évaluation du loyer de référence pour un appartement d’une pièce situé à l’adresse de l’immeuble, sur la période du 1er août 2016 au 31 juillet 2017, à hauteur de 29,4 €/m² (pièce n° 17 du syndicat des copropriétaires).

Le montant du loyer de 520 € hors charges sera donc retenu. Dès lors que les consorts [Y] sollicitent par ailleurs l’indemnisation des charges de copropriété payées, il convient de ne retenir que le montant du loyer hors charges.

La perte de chance d’obtenir le paiement de ces loyers ne pouvant être égale à 100 %, en ce qu’elle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, celle-ci sera justement évaluée à hauteur de 90 %, soit la somme de 468 € par mois, à laquelle il convient de soustraire une somme de 46,80 € (10 % correspondant à l’absence de ventilation des locaux, cause participant au sinistre), soit la somme de 421,20 €.

En second lieu, l’article 232 du code général des impôts prévoit que la taxe sur les logements vacants n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable.

Cette taxe n’est donc due que si la vacance de l’appartement est volontaire et pas pour un logement inhabitable et les consorts [Y] auraient pu en solliciter une exonération, au motif que le logement était vacant pour une raison indépendante de leur volonté (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 2 - Chambre 5, 12 mars 2019, n° RG 17/14318).

Ils seront donc déboutés de leur demande formée à ce titre.

En troisième lieu, s’agissant des charges de l’immeuble, les consorts [Y] justifient être à jour de leur paiement (pièce n° 58 des consorts [Y]). Ils ne versent aux débats que les appels de provisions de 2015 à 2018 (pièce n° 40 des consorts [Y]). Leur pièce n° 50 correspond à un décompte établi par eux-mêmes dénué de force probante.

De surcroît, les consorts [Y] ne font état ni ne justifie par aucun élément de preuve de leur quote-part de charges récupérable auprès du locataire, qui peut seule être réclamée, en application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de sorte qu’ils ne permettent pas au tribunal de vérifier le bien-fondé de leur demande en paiement formée ce titre (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 3, 6 décembre 2018, n° RG 16/15222).

Il convient donc débouter intégralement les consorts [Y] de leur demande, non justifiée, formée au titre des charges de copropriété.

Enfin, le poste de préjudice relatif aux « frais de la présente procédure depuis 2018 » (frais d’avocats du syndicat des copropriétaires, frais de constat d’huissier notamment) n’est pas suffisamment justifiée par la pièce n°50 précitée et relèvent des frais irrépétibles. Le tribunal souligne en outre que les consorts [Y] ne forment pas de demande de dispense au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Eu égard aux motifs précédemment adoptées, il convient de condamner :

- in solidum, le syndicat des copropriétaires et M. [X] au paiement de la somme de 15.163,20 € correspondant au préjudice de jouissance des consorts [Y] du 8 mars 2015 au 14 mars 2018, représentant 36 mois de perte de chance de percevoir un loyer hors charges,

- in solidum, le syndicat des copropriétaires et les époux [H] au paiement de la somme de 631,80 €, correspondant au préjudice de jouissance des consorts [Y] du 15 mars 2018 au 30 mars 2018, représentant 1 mois et demi de perte de chance de percevoir un loyer hors charges,

- le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 13.057,20 € correspondant au préjudice de jouissance des consorts [Y] du 1er mai 2018 au 5 décembre 2018, représentant 31 mois de perte de chance de percevoir un loyer hors charges,

- débouter les consorts [Y] de leurs demandes formées au titre de la taxe sur les logements vacants et les charges générales.

3-2-4 Sur le préjudice moral

Les consorts [Y] soutiennent que le manque de considération dont ils ont été victimes, ajouté au temps perdu pour obtenir des devis relatifs aux travaux de réfection des parties communes et régler des problèmes concernant l'ensemble de la copropriété, leur ont causé un important préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires et M. [X] considèrent que le préjudice moral sollicité n’est pas fondé en son principe.

***
En l’espèce, les consorts [Y], qui ne justifient ni du principe ni du montant du préjudice moral sollicité, seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 10.000 € formée au titre de la réparation de leur préjudice moral.

4 – Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de condamnation des consorts [Y] à lui payer la somme de 20.368,26 € correspondant aux travaux structurels qu’il a été contraint d’engager pour assurer la conservation de l’immeuble, assortie d’une demande de compensation judiciaire

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en invoquant les fautes imputables aux consorts [Y].

***

Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/00672 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRP2O

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article 1348 du code civil, « la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision ».

En l’espèce, eu égard aux motifs précédemment adoptés et en particulier au fait que l’absence de ventilation des locaux du studio a été retenue comme une cause contribuant aux désordres à hauteur de 10 % des désordres, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires dans la limite de 10 % des factures produites (facture n° 200413183 de la société TAC en date du 30 avril 2020 relative au travaux de renforcement de solivage bois et de pans de bois, pour un montant de 13.953,50 € TTC, pièce n° 44 du syndicat des copropriétaires ; factures n° 20236 de l’entreprise MEDERREG en date du 16 novembre 2020, relative aux travaux « faux plafond - barrière coupe-feu » pour un montant de 4.324,76 € TTC et facture de cette même entreprise n° 202365 en date du 16 novembre 2020, relative à la réfection du mur intérieur pour un montant de 2.090 € TTC).

Les consorts [Y] seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.036,82 € au titre des travaux structurels.

Il convient d’ordonner la compensation de la dette des consorts [Y] correspondant à leur condamnation in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.036,82 € au titre des travaux structurels avec la dette du syndicat des copropriétaires à l’égard des consorts [Y] consistant en sa condamnation à leur payer la somme de 13.057,20 € au titre du préjudice dit de jouissance des consorts [Y] du 1er mai 2018 au 5 décembre 2020.

5 - Sur les recours en garantie formés par les époux [H] à l’encontre de M. [X] et du syndicat des copropriétaires et par M. [X] à l’encontre des époux [H]

Les époux [H] indiquent que leur assureur leur a opposé un refus de garantie en considérant que le dégât des eaux constaté le 20 mars 2018 est lié au sinistre de 2015. Ils font valoir que les préjudices invoqués par les demandeurs sont consécutifs à des dégâts antérieurs à l’acquisition de l’appartement. Ils ajoutent que les dispositions de l’article 1196 alinéa 3 du code civil n’instaurent pas une décharge de responsabilité du vendeur pour des sinistres survenus antérieurement à la vente. Ils soutiennent que les stipulations de l’acte de vente conclu entre eux et M. [X] ne sauraient justifier leur condamnation à garantir M. [X], qui leur a caché les désordres.

M. [X] soutient qu’il n’a commis aucune réticence dolosive lors de la vente. Il ajoute que les époux [H] ont pris l’initiative de signer avec les consorts [Y] une déclaration de sinistre le 30 mars 2018, sans l’en avertir, et que l’expertise amiable effectuée à la demande de l’assureur ne lui est pas opposable.

***
Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s'ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du Code civil s'ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, donc sans solidarité.

Un coobligé non fautif ne doit donc assumer aucune part de responsabilité au titre de la contribution à la dette (ex. : Civ. 3ème, 4 novembre 1992, n° 90-17.871 ; 20 novembre 1991, n° 89-22.020).

Par ailleurs, un coobligé non fautif peut recourir pour le tout contre les coobligés fautifs (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2022, n° 21-15.018, inédit).

En l’espèce, aucune responsabilité in solidum des époux [H] et de M. [X] n’est prononcée. Ils sont chacun condamnés sur le fondement d’une responsabilité sans faute.

Il convient donc de rejeter le recours en garantie formé par M. [X] contre les époux [H] et le recours en garantie formé par les époux [H] contre les époux [X].

S’agissant du recours en garantie formé par les époux [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler que ce dernier est condamné sur un triple fondement, la responsabilité objective (sans faute) prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le fait de devoir répondre des manquements fautifs du syndic, ainsi que sa propre faute commise lors de l’assemblée générale du 24 avril 2017.

Cependant, la faute commise lors l’assemblée générale du 24 avril 2017 précédemment retenue n’a eu « que » pour impact de prolonger le préjudice de jouissance subi par les consorts [Y] et a été commise à une date à laquelle les travaux réparatoires du logement du 3ème étage n’avaient pas été réalisés.

Les époux [H] seront donc déboutés de leur recours en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

6 - Sur les demandes accessoires

Nécessaire et compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date des 19, 20 et 24 décembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires et M. [X], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des frais d’expertise, dont le recouvrement sera effectué par Maître Frédéric CATTONI conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Eu égard aux motifs précédemment retenus et à la réaction très rapide des époux [H] pour mettre fin aux désordres provenant de leurs fonds, il n’y a pas lieu de les condamner aux dépens.

Les époux [H] seront toutefois déboutés de leurs demandes formées à l’encontre des consorts [Y] au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et M. [X] seront condamnés in solidum à payer aux consorts [Y] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires et M. [X] seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,