CA Fort-de-France, 17 sept. 2024, RG 23/00362

ARRET N°

N° RG 23/00362

N°Portalis DBWA-V-B7H-CM6N

Mme [T] [P] [L] [J] épouse [G]

SAS SOCIETE [9]

C/

M. [O] [M] [H]

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Fort de France, en date du 22 juin 2023, enregistré sous le n° 23/0000540.

APPELANTES :

Madame [T] [P] [L] [J] épouse [G]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par Me Moïse CARETO de la SELARL D'AVOCATS MOÏSE CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE

SAS SOCIETE [9]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par Me Moïse CARETO de la SELARL D'AVOCATS MOÏSE CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIME :

Monsieur [O] [M] [H]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par Me Raphaël CONSTANT, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 juin 2024, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RAMAGE, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, présidente de chambre

Assesseur : Mme Amandine PELATAN,vice présidente placée

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 17 septembre 2024 ;

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 04 avril 2019, [O] [M] [H], propriétaire d'une parcelle cadastrée section L n°[Cadastre 1] sise lieudit [Adresse 5] [Localité 6] (972), a déposé une déclaration préalable intitulée «lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d'aménager » aux fins de division du terrain en vue de construire.

Par arrêté en date du 21 juin 2019, le maire [Localité 6] ne s'est pas opposé à cette déclaration préalable.

[T] [P] [L] [J] épouse [G] et la SAS [9], affirmant avoir pris attache avec [O] [M] [H] afin d'acquérir une partie de la parcelle référencée supra, ont, en l'absence de vente, assigné [O] [M] [H], par acte du 06 mars 2023, devant le juge du tribunal judiciaire de Fort de France aux fins d'obtenir paiement de la somme de 1345,00 euros en remboursement des frais indûment engagés dans le cadre du bornage des parcelles qu'il s'était engagé à vendre et 5 000,00 euros au titre du préjudice relatif à la rupture abusive.

Par jugement contradictoire du 22 juin 2023, le tribunal a :

- débouté [T] [J] épouse [G] et la SAS [9] de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamné [T] [P] [L] [J] épouse [G] et la SAS [9] aux dépens ;

- débouté [T] [P] [L] [J] épouse [G] et la SAS [9] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 31 août 2023, Mme [J] épouse [G] et la SAS [9] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs premières et dernières conclusions du 30 novembre 2023, les appelantes demandent de :

- les déclarer recevables et fondées en leur appel ;

- infirmer le jugement rendu le 22 juin 2023 en ce qu'il a :

*débouté [T] [P] [L] [J] épouse [G] et la SAS [9] de l'intégralité de leurs demandes à savoir :

' condamner M. [M] [H] à régler la somme de 1.345€ à Mme [G] et la [9] en remboursement des frais indûment engagés dans le cadre du bornage des parcelles qu'il s'était engagé à vendre ;

' condamner M. [M] [H] à régler à Mme [G] et la [9] la somme de 5.000€ au titre de son préjudice relatif à la rupture abusive ;

*condamné [T] [P] [L] [J] épouse [G] et la SAS [9] aux dépens ;

*débouté [T] [P] [L] [J] épouse [G] et la SAS [9] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

*rappelé que le jugement était de plein droit exécutoire par provision ;

Statuant à nouveau,

- déclarer que M. [H] a rompu brutalement et de mauvaise foi les négociations ;

- condamner M. [H] à régler les frais inutilement engagés pour réaliser le bornage de parcelles qui n'ont pu être divisées, du fait de l'inertie et de la mauvaise foi caractérisée du vendeur, à savoir la somme de 1.345€ acquittée auprès du Cabinet Masalski ;

- condamner M. [M] [H] à la somme de 5 000 € au titre de sa résistance abusive ;

- condamner M. [M] [H] à payer à Mme [T] [G] et la SAS [9] la somme de 3.000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 05 juin 2024, l'intimé demande de :

- débouter les appelantes de toutes leurs demandes ;

- confirmer le jugement querellé ;

- les condamner aux entiers dépens.

La clôture de l'instruction est intervenue le 18 avril 2024.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 21 juin 2024 et la décision a été mise en délibéré au 17 septembre suivant.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées et au jugement déféré.

MOTIFS :

1/ Sur la rupture abusive des pourparlers :

Le tribunal a relevé que si [O] [M] [H] reconnaissait que [T] [P] [L] [J] épouse [G] et la SAS [9] avaient pu lui manifester leur intention d'acheter son terrain, il affirmait avoir réalisé les opérations de division de la parcelle en 2 lots pour son compte ; que cette affirmation était étayée par la facture en date du 25 octobre 2018 dont il a considéré que la force probante apparaissait bien supérieure à la facture produite par les appelantes en ce que celle-ci ne portait ni le tampon, ni la signature du géomètre expert et que le mode d'acquittement de la facture n'était pas précisé, contrairement à la facture produite par M. [H].

Il a également observé que le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite du cabinet Masalski produit par les appelantes pour affirmer que la division parcellaire était intervenue en trois lots à bâtir conformément à la facture n'était numéroté que sur les trois premières pages sur les sept qu'il comporterait ; qu'il n'était pas signé, ni daté, ne comportait aucune conclusion, ni proposition de limite, ce dont il a déduit qu'il était incomplet et que les plans du cadastre qui y étaient annexés, mais non numérotés, ne faisaient pas partie du rapport dressé par le géomètre expert.

Le tribunal a retenu que la relation précontractuelle des parties n'était étayée par aucune autre pièce en ce que :

- les attestations notariées en date du 13 janvier 2020 n'étaient signées que du notaire et établissaient l'existence d'une offre d'achat des deux parcelles par [T] [P] [L] [J] épouse [G], sans qu'aucune promesse de vente n'ait été signée ;

- malgré l'autorisation de produire en délibéré de nouvelles pièces, les demanderesses ne versaient aucun échange de courriers ou de messages avec [O] [M] [H] qui auraient pu permettre d'établir que des négociations poussées étaient en cours concernant la vente de ces deux parcelles, ou bien que ce dernier avait été convoqué chez le notaire pour signer une promesse de vente ou un compromis.

En l'absence de preuve de l'existence d'une négociation avancée de vente de la parcelle avec [O] [M] [H] et d'une rupture brutale et de mauvaise foi de ladite négociation, il a débouté Mmes [J] épouse [G] et la société [9] de leurs demandes tant au titre du remboursement des frais indûment engagés dans le cadre du bornage des parcelles qu'au titre de leur préjudice relatif à la rupture abusive.

Les appelantes affirment avoir été pendant plus de deux ans en pourparlers avec l'intimé pour l'achat d'une partie de la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] sus évoquée ; que le 02 septembre 2019, Mme [J] épouse [G] s'est rapprochée du cabinet Masalski, géomètre, en vue de la réalisation de travaux fonciers pour modification du projet de la parcelle L [Cadastre 1] ; que depuis le 25 octobre 2018, l'intimé s'était précédemment rapproché du même géomètre ; que ce dernier a pu confirmer par mail que les deux parties avaient recours à ses services. Elles en déduisent la preuve que M. [H] était en plein pourparlers concernant la vente dudit terrain et de sa division.

Les appelantes soutiennent que les parties se sont rapprochées d'un notaire qui a rédigé un projet de promesse de vente corroborant selon elles l'existence de pourparlers.

Elles se prévalent en conséquence de la rupture brutale par l'intimé des pourparlers et sollicitent le remboursement des frais inutilement engagés pour réaliser le bornage des parcelles, soit 1 345€.

L'intimé souligne en réplique que les travaux réalisés par le géomètre expert en 2018 pour son compte ne font aucune allusion à un projet de lotissement pour une vente à Mme [G] ; que le dépôt d'une demande préalable de lotissement n'en fait pas plus état ; que s'agissant de la promesse de vente, c'est Mme [G] qui a contacté le notaire pour établir le projet sans aucune intervention de sa part.

Il en conclut qu'aucun élément n'est versé aux débats pour démontrer qu'il pensait ou devait vendre à Mme [G].

Il précise qu'une partie de la parcelle a été vendue le 22 mars 2021 à la société [11].

Sur ce, les appelantes versent notamment aux débats, au soutien de leurs demandes :

- deux attestations notariées en date du 13 janvier 2000 aux termes desquelles Mme [J] veuve [G] et la société [9] se proposent d'acquérir de M. [O] [H] les parcelles

L [Cadastre 3] et L [Cadastre 2] sises [Adresse 8], [Adresse 8] [Localité 6] ;

- la déclaration préalable de lotissement déposée par M. [H] le 02 avril 2019 ;

- une facture du cabinet de géomètre Masalski adressée à Mme [G], ayant pour objet des travaux fonciers pour modification de projet de la parcelle L [Cadastre 1] et l'extraction de 3 lots à bâtir, ainsi que le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite (complet) dressé par le géomètre ;

- un projet de promesse de vente en date du 25 janvier 2020, aux termes duquel M. [H] promet à Mme [J] veuve [G] de lui vendre la parcelle L [Cadastre 3], projet non signé ;

- un mail en date du 24 janvier 2020 de l'office notarial [4] dans lequel il est indiqué : « il avait été convenu que M. [H] me dépose une copie simple de la vente du lot N° 1 qu'il a indiqué avoir régularisé en fin d'année dernière 'Malheureusement, je n'ai rien reçu de sa part à ce jour' » ;

- des mails du géomètre expert en date des 21 mars, 13 juin et 06 août 2019, faisant état de contacts avec M. [H] et mentionnant plus précisément : « il est d'accord pour monter en parallèle la redécoupe de votre lot en 2 et nous verrons avec la vente du terrain d'à côté si nous passons avant si le dossier traîne ou si il faudra repasser un nouveau document d'arpentage suite à la première vente » ;  « j'ai eu M. [H] la semaine dernière et il doit aller voir M. [N] pour savoir ce qu'il en est » ; « M. [H] est bien passé signé les documents , je pense les récupérer au cadastre en fin de journée si ils sont prêt ».

Aucun de ces éléments ne démontre que M. [H] était en pourparlers avancés avec les appelantes en vue de la vente à leur profit de parcelles.

En effet, les attestations notariées ne traduisent que la volonté d'acheter des appelantes, non celle de vendre de la part de l'intimé et le projet de promesse de vente n'a pas été signé.

Le mail de l'office notarial ne permet pas de retenir que M. [H] s'était engagé à déposer la copie de la vente du lot n° 1, mais simplement qu'il avait été ainsi convenu, sans préciser par qui.

Aucun élément ne rattache la déclaration de lotissement à une vente au profit des appelantes.

Le seul recours à un même géomètre expert par M. [H] puis Mme [G] s'explique dès lors que le bornage de la parcelle L [Cadastre 1], confié par M. [H] au géomètre, était un préalable au projet d'acquisition de Mme [G].

Pour autant, la validation par M. [H] du projet et des travaux confiés au géomètre par Mme [G] ne résulte expressément d'aucune pièce.

Il convient en effet de relever à cet égard que les contacts du géomètre avec l'intimé mentionnés dans les mails du premier ne sont pas corroborés par des éléments objectifs démontrant l'intervention effective de M. [H] et que appelantes ne produisent pas d'attestation du géomètre confirmant l'existence de contacts avec M. [H] dans le cadre des travaux demandés par elles, en vue d'une vente de la parcelle ou d'une partie de celle-ci.

En tout état de cause, la preuve d'une négociation avancée engagée entre les parties, que l'intimé aurait brutalement rompue, n'est pas rapportée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes au titre de la rupture abusive des pourparlers, mais aussi, par voie de conséquence, au titre de la résistance abusive alléguée.

2/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné Mme [J] veuve [G] et la société [9] aux dépens et en ce qu'il les a déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Succombant en leur recours, les appelantes supporteront la charge des dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,