TJ Caen, 19 sept. 2024, RG 24/00528

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00528 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IW25

Minute : 2024/
Cabinet B

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

[U] [Y]

C/

[L] [K]
[J] [R] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Hervé CHEREUL - 17

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :
M. [L] [K]

Mme [J] [R] épouse [K]

Me Hervé CHEREUL - 17

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [Y]
né le 03 Septembre 1939 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Hervé CHEREUL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 17

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [K]
né le 22 Mars 1985 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

Madame [J] [R] épouse [K]
née le 01 Octobre 1986 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection
Greffier : Marie MBIH, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 Juin 2024
Date des débats : 25 Juin 2024
Date de la mise à disposition : 19 Septembre 2024
FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant l'acte authentique en date du 05/10/2022, à l'effet du 23/09/2022, Monsieur [U] [Y] a donné à bail à Monsieur [L] [K] et à Madame [J] [R] épouse [K], un local à usage d’habitation, une maison d'habitation située [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 1200 € outre les charges.

Un constat des lieux d'entrée a fait l'objet d'un procès-verbal dressé le 23/09/2022 par Maître [M] [Z], commissaire de justice à [Localité 8].

Par courrier recommandé avec A.R., en date du 05/09/2023, Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] ont signifié leur congé avec un préavis de trois (3) mois à l'effet de la réception dudit courrier. L'accusé de réception a été signé le 07/09/2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/09/2023, Monsieur [U] [Y] a fait délivrer à Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] un commandement de payer la somme de 2411,19 € au titre des loyers et des charges impayés à la date du 11/09/2023, et sommation d'avoir à justifier de l'occupation d'un logement. Cet acte n'ayant pu être délivré directement ni à la personne de Monsieur [L] [K], ni à celle de Madame [J] [K], une copie de chaque en a néanmoins été déposée à l'attention de chacun d'eux, le 13/09/2023, en l'étude de Maître [V] [A], commissaire de justice à [Localité 8].

Un procès-verbal de saisie-attribution à hauteur de la somme de 5694,21 € à été signifié par voie électronique le 04/01/2024 à 08:52:42 à destination de la Banque Populaire Grand Ouest située [Adresse 5] à [Localité 10]. La 08/01/2024, Monsieur [U] [Y] a fait procédé à la dénonciation de la saisie attribution auprès de Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K]. L'acte y afférent, faute d'avoir pu leur être délivré directement, une copie en a néanmoins été déposée à l'attention de chacun d'eux, le 08/01/2024, en l'étude de Maître [P] [H], commissaire de justice à [Localité 8].

Le commandement de payer étant resté infructueux, Monsieur [U] [Y] a fait assigner Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 25/01/2024 afin de voir :

- Juger que Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] sont occupants sans droit ni titre de la maison d'habitation située [Adresse 6] à [Localité 9] tant en raison de l'expiration du préavis lié au congé que du commandement de payer demeuré partiellement infructueux.

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef.

- Accorder à Monsieur [U] [Y] le concours de la forme publique et celui d'un serrurier pour mener à bien cette expulsion dans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'expiration dudit délai, en se réservant le pouvoir de liquider l'astreinte.

- Condamner Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] au paiement :
- de la somme de 2675,55 € au titre des loyers impayés, selon compte arrêté au 07/12/2023.

- d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels, soit la somme de 1241,96 € à compter de la date d'effet de la résiliation du bail, jusqu'à la libération totale des lieux, par remise des clés après état de sortie dressé contradictoirement.

- Dire que les loyers impayés et indemnités d'occupation exigibles au jour du jugement porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

- Condamner Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] au paiement :

- d’une indemnité de 1600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile (C.P.C.).

- des entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, du procès-verbal de constat, de la saisie-attribution, de l'assignation et ses suites.

L'assignation n'ayant pu être délivrée directement ni à la personne de Monsieur [L] [K], ni à celle de Madame [J] [K], une copie en a néanmoins été déposée à l'attention de chacun d'eux, le 25/01/2024, en l'étude de Maître [P] [H], commissaire de justice à [Localité 8].

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 26/01/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon le système de notification électronique EXPLOC.

Un constat des lieux de sortie a fait l'objet d'un procès-verbal dressé le 09/02/2024 par Maître [M] [Z], commissaire de justice à [Localité 8].

Par courrier en date du 08/04/2024, l'étude notariale DVML Notaires associés à [Localité 9] a adressé un relevé de compte locatif à Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] faisant état d'un solde restant dû d'un montant de 5671,55 € en y intégrant le remboursement du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 1200 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 17/06/2024, Monsieur [U] [Y] a fait délivrer à Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] la signification de conclusions et de bordereau de pièces. Cet acte n'ayant pu être délivré directement ni à la personne de Monsieur [L] [K], ni à celle de Madame [J] [K], une copie de chaque en a néanmoins été déposée à l'attention de chacun d'eux, le 17/06/2024, en l'étude de Maître [P] [H], commissaire de justice à [Localité 8].

A l’audience du 25/06/2024 à laquelle l’affaire a été appelée, Monsieur [U] [Y] est valablement représenté par son conseil qui reprend les termes de son assignation précisant que les locataires se sont maintenus dans les lieux jusqu'au 8 février 2024, que l'état des lieux de sortie fait état d'un logement et d'un jardin non entretenu. Aux termes de la note d'audience, il réclame la somme de 3853,35 € au titre des réparations locatives et du préjudice économique outre la somme de 1800 € au titre des dispositions de l'article 700 du C.P.C.

Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] sont absents sans y être davantage représentés. Ils ne versent ni pièce ni écritures aux débats.

L'affaire a été retenue. Le délibéré a été fixé à la date du 19/09/2024 avec mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

1°) Sur la demande de résiliation du bail :

Ainsi que cela résulte des conclusions de Monsieur [U] [Y], Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] ayant libéré les lieux consécutivement à la délivrance de l'assignation tendant notamment à obtenir la résiliation du bail, cette demande devient sans objet. Il en sera fait le constat au dispositif de la présente décision.

2°) Sur les demandes en paiement :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Ayant donné congé par lettre recommandée avec A.R. en date du 07/09/2023, et n'ayant pas obtenu l'accord du bailleur pour se maintenir dans les lieux au terme du préavis expiré le 07/12/2023, Monsieur [L] [K] et à Madame [J] [K] se sont retrouvés déchus de tout titre d'occupation des lieux à compter du 08/12/2023 et étaient alors redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, soit le 09/02/2024.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte actualisé à la date du 08/04/2024, il apparaît que Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] restent redevables de la somme de 2675,55 € au titres des loyers impayés à la date du 07/12/2023 outre la somme de 2588,91 € au titre des indemnités d'occupation sur la période du 08/12/2023 au 09/02/2024 et de celle de 237,64 € au titre de la partie qui leur revient s'agissant du coût d'enlèvement des ordures ménagères.

Lors de la conclusion du contrat de bail, un dépôt de garantie a été versé par les preneurs à hauteur de la somme de 1200 €. En application de l'article 22 de la loi du 06/07/1989, les preneurs ont droit à la restitution du dépôt de garantie, déduction faite, le cas échéant, les sommes restant dues au bailleurs. De plus, en considération des dispositions de l'article 1348 du Code civil, la créance liée au dépôt de garantie a lieu de se compenser avec la dette locative.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] à payer au profit de Monsieur [U] [Y] la somme de MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-QUINZE EUROS ET CINQUANTE-CINQ CENTIMES (1475,55 €) au titres des loyers impayés à la date du 07/12/2023 (2675,55 € moins 1200 € = 1475,55 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit le 13/09/2023.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] à payer au profit de Monsieur [U] [Y] la somme de DEUX MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS ET QUATRE-VINGT-ONZE CENTIMES (2588,91 €) au titre des indemnités d'occupation sur la période du 08/12/2023 au 09/02/2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, soit le 25/01/2024, à hauteur de la somme de MILLE DEUX CENT QUARANTE-ET-UN EUROS ET QUATRE-VINGT-SEIZE CENTIMES (1241,96 €), et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

Il y a également lieu de condamner solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] à payer au profit de Monsieur [U] [Y] la somme de DEUX CENT TRENTE-SEPT EUROS ET SOIXANTE-QUATRE CENTIMES (237,64 €) au titre de la partie qui leur revient s'agissant du coût d'enlèvement des ordures ménagères, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Par ailleurs, Monsieur [U] [Y] sollicite à l'encontre des défendeurs la somme de 3853,35 € au titre des réparations locatives et du préjudice économique.

En application des dispositions de l'article 1730 du Code civil, le preneur doit rendre la chose louée telle qu'il l'a reçue et en bon état d'entretien à l'issue du bail.

Il ressort du procès-verbal de sortie des lieux dressé le 09/02/2024 par Maître [M] [Z], commissaire de justice à [Localité 8] que le logement pris à bail nécessitait des travaux de réparation locative tant en ce qui concerne le logement que le jardin, par comparaison avec le procès-verbal de constat des lieux d'entrée dressé le 23/09/2022 par Maître [M] [Z], commissaire de justice à [Localité 8].

A l'appui de la facture n° 202433 en date du 05/04/2024 émanant de « Gelconet Nettoyage », Monsieur [U] [Y] justifie qu'il lui en a coûté a somme de 1369,45 euros au titre de la remis en état du bien loué, constituant un préjudice certain et directement lié à la faute des preneurs dans leur obligation contractuelle d'entretien courant des équipements du logement et d'entretien du jardin y afférent.

Monsieur [U] [Y] rapporte la preuve qui lui incombe de telle sorte qu'il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] à payer au profit de Monsieur [U] [Y] la somme de MILLE TROIS CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ET QUARANTE-CINQ CENTIMES (1369,45 €) au titre des réparations locatives dues en fin de bail, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Par ailleurs, Monsieur [U] [Y] sollicite la condamnation de Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] à lui régler la somme de 2483,92 € correspondant à la perte de deux (2) mois de location. Toutefois, Monsieur [U] [Y], à qui incombe la charge de la preuve y afférente, ne démontre pas que la prestation ait nécessité un délai de deux mois, quitte à faire appel à un autre prestataire de nettoyage. De plus, Monsieur [U] [Y] ne démontre pas qu'un locataire était retenu dès le lendemain de la libération de lieux, soit le 10/02/2024, ni même sur la période allant jusqu'au 05/04/2024.

Ainsi, Toutefois, Monsieur [U] [Y] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe s'agissant du préjudice économique allégué.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [U] [Y] du chef de sa demande de dommage et intérêts pour un préjudice économique résultant d'une perte de loyer.

3°) Sur la demande d’exécution provisoire :

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

4°) Sur les dépens et l'application des dispositions de l’article 700 du C.P.C.:

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [Y] les frais exposés à l'occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi, lui sera-t-il alloué la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile (C.P.C.).

La charge des entiers dépens sera solidairement supportée par Monsieur [L] [K] et Madame [J] [K] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, du procès-verbal de constat, de la saisie-attribution, de l'assignation et ses suites.

PAR CES MOTIFS