TJ Bordeaux, 18 oct. 2024, RG 22/01100

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C
N° RG 22/01100 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WKPM
Minute n° 24/00070

Grosse délivrée
le :
à

JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Septembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. DELURBE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Coralie LABARRIERE de la SELARL HORAE, avocats au barreau de BORDEAUX,

ET :

Madame [U] [L] veuve [T]
née le 20 Novembre 1932 à [Localité 5] (92), demeurant Angle du [Adresse 3] et du [Adresse 2] FRANCE

Madame [B] [C], demeurant [Adresse 3]

représentées par Maître Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 12 avril 1965, madame [H] a donné à bail commercial à monsieur [P] [T], pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 1965, un local et un appartement au 2ème étage dans immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel initial de 8.400 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de fabrication de clés minute.
Le bail a été régulièrement renouvelé, le dernier renouvellement étant établi à compter du 4 juillet 2011, le loyer étant alors fixé à la somme de 10.591 euros par an hors taxes et hors charges.

La SCI DELURBE vient aux droits du bailleur suite à l’acquisition de l’immeuble le 04 juillet 2022, et madame [U] [L] veuve [T] vient aux droits de monsieur [T] décédé le 02 avril 1988.

Par contrat de location gérance du 31 janvier 1996, madame [U] [L] veuve [T] a donné en location gérance le fonds de commerce à compter du 1er janvier 1996 à sa fille, madame [B] [T] épouse [C].

Le 31 décembre 2019, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 04 juillet 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 17.304 euros hors taxes et hors charges.

Le 8 janvier 2020, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail aux charges et conditions antérieures.

Après signification d’un mémoire préalable le 30 novembre 2021, la SCI DELURBE a, par acte du 10 février 2022, fait assigner madame [U] [L] veuve [T] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 04 juillet 2020.

Par jugement du 15 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 04 juillet 2023 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [X].

L’expert a déposé son rapport le 25 octobre 2023.

Madame [B] [T] épouse [C] est intervenue volontairement à l’instance le 18 juin 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI DELURBE, soutenant son mémoire notifié par voie électronique le 03 septembre 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

juger irrecevable l’intervention volontaire de madame [C],fixer à la somme annuelle de 16.582,50 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 04 juillet 2020,condamner les défendeurs au paiement des intérêts au taux légal,condamner les défendeurs au paiement des dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et débouter madame [T] de sa demande sur ce fondement,à titre subsidiaire, si l’intervention volontaire de madame [C] est déclarée recevable, la débouter de ses demandes indemnitaires et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de madame [C], la SCI DELURBE fait valoir, au visa de l’article 330 du code de procédure civile, que le contrat de location-gérance dont celle-ci est titulaire ne créé aucun lien de droit avec entre elles, et que l’instance concerne exclusivement la locataire principale, peu important qu’elle aide sa mère dans la gestion du litige.

Concernant la fixation du montant du loyer, la SCI DELURBE soutient, en application des articles « 145 et suivants » du code de commerce l’existence de motifs de déplafonnement. Ainsi, elle fait valoir une modification des caractéristiques des locaux en raison du changement des huisseries en 2018, de la création d’un sas d’entrée de l’immeuble, et de la réfection de la cage d’escalier, travaux qui améliorent la qualité du local donné à bail. Elle ajoute une évolution des obligations des parties liée à l’augmentation de 106% du montant de la taxe foncière entre 2011 et 2020 quand, durant la même période, l’augmentation du loyer a à peine dépassé 8%. Elle prétend également à l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité du fait de l’évolution de l’offre de transport, de l’accroissement considérable du nombre de touristes dans le centre-ville du fait de l’évolution de l’attractivité de la ville de [Localité 4], ainsi que de la réalisation en 2009 et 2013 de programmes immobiliers qui ont amené de façon incontestable des installations de nouvelles familles et une augmentation de population clientèle directe du commerce de clés minute. S’agissant de la [Adresse 6], la SCI DELURBE soutient qu’elle a connu un renouvellement des enseignes avec l’installation de restaurants traditionnels ou lieux de mode, attestant de la gentrification du quartier. Elle fait également valoir les travaux de restructuration de la rue judaïque intervenus dans les années 2008/2009, le renouvellement des enseignes, et l’évolution notable des services de santé et des regroupements de professionnels libéraux, ce qui influence positivement le commerce exercé.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, la SCI DELURBE expose que celle-ci doit être fixée pour le commerce disposant d’une surface pondérée de 51m2 à la valeur unitaire de 200 euros/m2, et pour le logement d’une superficie de 36m/2 à 15 euros/m2 par mois.

Pour s’opposer aux prétentions formées par madame [C] à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, elle conteste toute faute de sa part et soutient que la demande n’est justifiée ni en droit ni en fait.

A l’audience, madame [U] [L] veuve [T] et madame [B] [T] épouse [C], soutenant leur mémoire notifié électroniquement le 02 septembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

recevoir l’intervention volontaire de madame LARRIEU-MANANdébouter la SCI DELURBE de ses demandes,condamner la SCI DELURBE à payer à madame [C] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner la SCI DELURBE au paiement des dépens, condamner la SCI DELURBE à payer à madame [C] ou à défaut à madame [T] la somme de 12.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de la recevabilité de son intervention volontaire, madame [B] [C] fait valoir, au visa de l’article 328 du code de procédure civile, qu’elle exerce l’activité dans les lieux dans le cadre d’un contrat de location gérance et que, compte tenu de l’âge de madame [T], elle gère le litige qui l’oppose au bailleur et a réglé les honoraires de son conseil. Elle indique que son intervention est à la fois accessoire, au soutien des prétentions de sa mère, et principale compte tenu des propres prétentions indemnitaires.

Sur le fond, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, les défenderesses font valoir qu’il n’existe pas de motif de déplafonnement. Ainsi, s’agissant des caractéristiques du local, elles soutiennent que les travaux effectués n’ont pas eu d’impact bénéfique et notable sur l’activité exercée, que certains concernent des parties qui ne font pas partie des locaux donnés à bail, et que les travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations notables justifiant un déplafonnement. Concernant les facteurs locaux de commercialité, elles contestent toute évolution notable depuis le renouvellement de 2011, et prétendent que la bailleresse est défaillante à le démontrer. Au titre des obligations des parties, elles font valoir que l’augmentation alléguée de la taxe foncière n’est justifiée par aucune pièce.

A l’appui de sa demande indemnitaire, madame [C] prétend avoir été harcelée par le gérant de la SCI DELURBE depuis l’année 2018, justifiant ainsi l’indemnisation de son préjudice moral, et le remboursement des frais d’avocat qu’elle supporte depuis cette date pour tenter de régler le litige pour lequel le bailleur a refusé toute issue amiable.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de madame [B] [T] épouse [C]

En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
L’article 329 du code de procédure civile ajoute que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. / Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
L’article 330 du code de procédure civile prévoit que l'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. / Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, madame [B] [T] épouse [C] ne peut se prévaloir d’une intervention principale dès lors que son unique prétention personnelle est une prétention indemnitaire laquelle ne relève pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux, strictement définis par l’article R145-23 du code de commerce qui dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. /Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. ». Le juge des loyers commerciaux ne pouvant statuer sur des prétentions indemnitaires, l’intervention ne peut être qualifiée de principale.

De même, madame [B] [T] épouse [C] ne peut se prévaloir d’une intervention accessoire, dès lors qu’elle n’a pas la qualité de locataire au bail commercial dont l’appréciation est soumise à la juridiction, et qu’elle ne justifie pas de la nécessité pour elle de participer à cette instance pour la conservation de ses droits. En effet, elle fonde cette intervention uniquement sur le fait qu’elle assiste sa mère dans la gestion de son patrimoine et dans la rémunération de son conseil, ce qui ne saurait constituer l’intérêt prévu par les dispositions susvisées.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable l’intervention volontaire de madame [B] [T] épouse [C] et de constater qu’il ne sera pas statué sur sa demande indemnitaire et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4 de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L 145-34, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4 de l’article L 145-33 précité. La modification d’un des quatre éléments suffit à obtenir le déplafonnement, s’il est démontré le caractère notable de la modification intervenue au cours du bail expiré, ayant un intérêt pour le commerce considéré.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l'évolution des caractéristiques du local, des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité.

- l’évolution des caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s'apprécient en considération :
1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;
3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-8 alinéa 1 in fine précise toutefois que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Ainsi, il convient de rappeler que seuls les travaux modifiant les caractéristiques des locaux relèveront de cette disposition, qu’ils soient réalisés par le preneur ou par le bailleur. Ne sont concernés par cette disposition que les travaux qui affectent la structure des locaux, les volumes, les surfaces, la division des surfaces des locaux loués. Sont également concernés les travaux qui entraînent un changement d’affectation.

Ne relèvent pas de ces dispositions les travaux constituant des améliorations des locaux réalisés par le preneur qui ne peuvent être invoqués par le bailleur comme motif de déplafonnement qu’à l’occasion du deuxième renouvellement qui suit la date de leur réalisation lorsque le bailleur n’en aura pas directement ou indirectement pris la charge et qu’ils lui auront fait accession à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés.

En l’espèce, la SCI DELURBE justifie avoir réalisé en 2018 des travaux de changement des huisseries des locaux compris dans l’assiette du bail et des travaux de réfection de la cage d’escalier. Ces travaux qui n’ont toutefois pas pour objet de modifier la structure même des locaux ne peuvent être caractérisés de travaux modifiant les caractéristiques des locaux.
S’agissant des travaux mentionnés dans les écritures comme étant ceux de « création » d’un sas d’entrée, outre qu’ils ne sont pas spécifiquement justifiés par les pièces au regard de la seule production d’une facture relative au changement des huisseries, il convient de rappeler que ce sas de l’immeuble n’est pas inclus dans l’assiette du bail et qu’il n’a dès lors pas pu modifier les caractéristiques du local donné en location lui-même.

Ces travaux, certes pris en charge directement par le bailleur, mais sans avoir été réalisés par le preneur, ne peuvent pas non plus être qualifiés de travaux d’amélioration dès lors que compte tenu de leur faible ampleur (une fenêtre du rez-de chaussée et quatre fenêtres dans le logement) et de leur localisation sans lien avec le commerce (entrée et réfection de la cage d’escalier), ils n’ont aucun impact sur la commercialité des locaux qui ne se trouve pas améliorée du fait de leur réalisation.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré l’existence d’une modification des caractéristiques du local au cours du bail expiré.

- l’évolution des obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En l’espèce, la SCI DELURBE produit ses avis d’imposition dont il résulte que la taxe foncière pour l’ensemble de l’immeuble s’élevait à la somme de 4.071 euros en 2016 et qu’elle s’élève à 4.698 euros pour l’année 2020.
Toutefois, il convient de relever que ce montant ne concerne pas exclusivement les locaux donnés à bail, dès lors que l’immeuble est constitué de cinq autres appartements.
Elle produit également un courriel de l’administration fiscale qui tendrait à démontrer que la part de la taxe foncière pour le local serait de 542 euros en 2011 et de 1.116 euros en 2020. Or, ce document ne constitue en aucune façon un document officiel de l’administration fiscal, et n’est pas corroboré par l’évolution de la taxe foncière globale laquelle s’est accru entre 2016 et 2020 de 627 euros, soit environ 15,5%, évolution sans commune mesure avec celle alléguée, l’expert judiciaire ayant pour sa part relevé une augmentation de 36% pendant toute la durée du bail depuis 2011.

Cette augmentation n’apparaît pas disproportionnée au regard de l’évolution du montant du loyer selon l’indexation, et n’est en tout état de cause pas suffisamment notable pour constituer un facteur de déplafonnement.

- l’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que depuis 2011, le centre-ville de [Localité 4], au sein duquel est situé le local, bénéficie d’une offre de transport croissante, d’une augmentation de la fréquentation touristique, de la création de l’auditorium en 2013 comprenant notamment 800m2 de bureaux, 2.500 m2 de logements et des places de stationnement en sous-sol.
Ces éléments favorables pour la ville ne sont toutefois pas suffisants pour caractériser une évolution notable pour le commerce considéré au regard de son activité de clé-minute, qui ne constitue pas, par essence, un commerce attractif pour les touristes. S’agissant des nouveaux logements, l’expertise judiciaire permet de relever que la création a porté sur 19 logements seulement, ce qui ne peut avoir un impact fort sur la commercialité de ce commerce au vu de ce nombre limité de nouveaux logements.

S’agissant de la [Adresse 6], l’expert judiciaire relève qu’elle ne constitue pas un axe de haute commercialité, et qu’elle présente un faible niveau d’attractivité pour les commerces. Les changements de commerce constatés, et la présence essentielle de commerces de bouche n’a pas d’impact sur la commercialité de cette zone et donc du commerce exercé par madame [T]. Il est relevé à proximité la création d’un restaurant et d’une salle de spectacle en 2016 après la réhabilitation de l’ancienne poste, sans que cette situation n’ait un impact démontré sur ledit commerce. Enfin, s’agissant de l’installation dans la rue de professionnels de santé et de professionnels libéraux, l’expert judiciaire a pu relever qu’ils ont seulement pris la place d’autres professionnels ou de logements, ce qui n’a pas provoqué une arrivée de nouveaux chalands, la preuve contraire n’étant en tout état de cause pas rapportée par la bailleresse.

Ainsi, la SCI DELURBE qui supporte la charge de la preuve du caractère notable des évolutions alléguées, ne produit aucun autre élément visant à contredire les explications de l’expert judiciaire ou à démontrer l’impact sur le commerce considéré des évolutions qu’elle entend voir retenir.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et compte tenu de l’absence de démonstration de l’existence d’un motif de déplafonnement, il convient de rejeter la demande formée par la SCI DELURBE en fixation d’un loyer à la valeur locative.

Sur les frais du procès

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DELURBE perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, en ce compris les frais de l’expertise, ordonnée dans son intérêt dans le cadre de sa demande tendant au déplafonnement du montant du loyer.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Des considérations d’équité commandent de débouter les deux parties de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS