TJ Évry, 18 oct. 2024, RG 24/00294

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 18 octobre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00294 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5GB

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 13 septembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.P.I. NOVAPIERRE 1
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A354

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.E.L.A.R.L. LA PHARMACIE DE RIS
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Dossi VIAUD, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 13 mars 2024, la SCPI NOVAPIERRE 1 a fait assigner en référé la SELARL LA PHARMACIE DE RIS devant le président du tribunal judiciaire d'Évry en acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial les liant, la dette locative s'élevant, à cette date, à la somme de 12.362,34 euros.

A l'audience du 13 septembre 2024, la SCPI NOVAPIERRE 1, représentée par avocat, a sollicité du juge des référés de :

CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 2 août 2000 renouvelé le 2 février 2011 et prononcer la résiliation de plein droit du bail liant les parties, aux torts exclusifs de la société LA PHARMACIE DE RIS et ce, à compter rétroactivement du 30 juillet 2023 ;

CONSTATER que la société LA PHARMACIE DE RIS est occupante sans droit ni titre à compter rétroactivement du 30 juillet 2023 ;

ORDONNER l'expulsion immédiate de la société LA PHARMACIE DE RIS ainsi que celle de tous occupants de son chef les locaux loués situés [Adresse 2], et ce, avec l'assistance d'un serrurier, du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est ;

ORDONNER la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira à SCPI NOVAPIERRE 1 aux frais, risques et périls de la société PHARMACIE DE RIS ;

CONDAMNER la société LA PHARMACIE DE RIS à payer à titre provisionnel la somme de 1.459,31 euros TTC (MILLE QUATRE CENT CINQUANTE NEUF ET TRENTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 13 septembre 2024,

CONDAMNER la société LA PHARMACIE DE RIS à payer une indemnité d'occupation à compter du 30 juillet 2023 équivalente au double du dernier loyer journalier en vigueur,

ORDONNER que les sommes dues soient assorties de l'intérêt au taux légal,

DECLARER mal fondée toute éventuelle demande de délais ;

CONDAMNER la société LA PHARMARCIE DE RIS aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, de signification de l'assignation et de l'ordonnance à intervenir et de levée de l'état de nantissement et d'extraits kbis ;

CONDAMNER la société LA PHARMARCIE DE RIS à verser à la SCPI NOVAPIERRE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de l'ordonnance à intervenir,

Au soutien de ses demandes, la SCPI NOVAPIERRE 1 expose que :

- par acte conclu le 2 août 2000, Monsieur [H] aux droits duquel elle se trouve a donné à bail à Madame [N] [U] aux droits de laquelle se trouve la SELARL LA PHARMACIE DE RIS des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3],
- par acte sous seing privé du 2 février 2011, les parties ont conclu un avenant de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2011 moyennant un loyer annuel de 15.467,10 euros hors taxes et hors charges
- la SELARL LA PHARMACIE DE RIS ayant cessé de payer de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice deux commandements de payer dont celui du 29 juin 2023 à hauteur de la somme de 12.543,09 euros
- les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance
- soucieuse de privilégier un règlement amiable du différend, elle a accepté de conclure un protocole transactionnel le 25 août 2023 aux termes duquel la SELARL LA PHARMACIE DE RIS reconnaissait être débitrice d'une dette locative de 12.362,34 euros et devoir s'en acquitter en 7 mensualités de 1.727,06 euros à régler à compter du 1er août 2023 et jusqu'au 1er  février 2024 en sus des loyers, charges et taxes courants
- la SELARL LA PHARMACIE DE RIS n'a pas respecté les termes du protocole convenu de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter le bénéfice de la clause résolutoire
- les sommes réclamées correspondant aux sommes contractuellement convenues de sorte qu'elle ne se heurtent à aucune contestation sérieuse
- elle s'oppose à tout délai, compte tenu des délais précédemment consentis

A l'audience du 13 septembre 2024, la SELARL LA PHARMACIE DE RIS, représentée par avocat, s'est opposée aux demandes formées par la SCPI NOVAPIERRE 1 aux motifs qu'elles se heurtent à une contestation sérieuse, les loyers dont le paiement est sollicité n'étant pas justifié. A titre subsidiaire, elle a sollicité du juge des référés de lui accorder un délai de grâce d'une durée de 2 mois afin de s'acquitter de la somme de 1.459,31 euros et, en conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCPI NOVAPIERRE 1 justifie, par la production du bail commercial du 2 août 2000, de l'avenant audit bail, des commandements de payer délivrés les 26 mai 2023 et 29 juin 2023 et du décompte actualisé au 13 septembre 2024 que sa locataire, la SELARL PHARMACIE DE RIS, a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

La SCPI NOVAPIERRE 1 a fait délivrer à la SELARL LA PHARMACIE DE RIS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 29 juin 2023 d'avoir à payer la somme en principal de 12.543,09 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2023 inclus.

La SELARL LA PHARMACIE DE RIS ne peut soutenir que cette demande se heurte à une contestation sérieuse alors que, d'une part, les sommes réclamées correspondent aux sommes contractuellement convenues et, d'autre part, elle reconnu devoir ces sommes aux termes du protocole d'accord en date du 25 août 2023.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 29 juin 2023, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 juillet 2023.

Le maintien dans les lieux de la SELARL LA PHARMACIE DE RIS causant un préjudice à la SCPI NOVAPIERRE 1, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'ils auraient perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter de l'acquisition effective de la clause résolutoire.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d'une provision

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCPI NOVAPIERRE 1 sollicite la condamnation de la SELARL LA PHARMACIE DE RIS à lui payer une provision d'un montant de 1.459,31 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 13 septembre 2024.

Il convient de déduire de cette somme la somme de 178,39 euros correspondant aux frais de délivrance du commandement de payer, relevant des dépens.

En conséquence, la SELARL LA PHARMACIE DE RIS sera condamnée à payer à la SCPI NOVAPIERRE 1 la somme non sérieusement contestable de 1.280,92 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus jusqu'au mois de septembre 2024 inclus.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023, date du commandement de payer, pour l'intégralité de la somme.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée à titre subsidiaire

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

La SELARL LA PHARMACIE DE RIS sollicite des délais de paiement, demande à laquelle la SCPI NOVAPIERRE 1 s'oppose.

Il ressort du décompte actualisé en date du 13 septembre 2024 que des versements récents, d'un montant total de 11.083,78 euros, sont intervenus permettant de réduire la dette à la somme de 1.280,92 euros.

Ainsi, il y lieu de prendre en compte les difficultés financières et les récents efforts de la SELARL PHARMACIE DE RIS en vue d'apurer sa dette locative.

Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre et que la clause résolutoire produira son plein et entier effet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SELARL LA PHARMACIE DE RIS, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

Elle sera également condamnée à payer à la SCPI NOVAPIERRE 1 la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,