TJ Nancy, 18 oct. 2024, RG 20/02387

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 18 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 20/02387 - N° Portalis DBZE-W-B7E-HSIV
AFFAIRE : S.A.R.L. END C/ Société BUROBOUTIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 1 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur Hervé HUMBERT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. END SARL immatriculée au registre de commerce et des sociétés de NANCY sous le numéro 394 977 276 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Farida AYADI de la SCP EST AVOCATS, avocats au barreau d’EPINAL, avocats plaidant, vestiaire :

DEFENDERESSE

Société BUROBOUTIC immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 339 967 473 représentée par son représentant légal prise en la personne de FIDUCIAL GERANCE SA immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 612 011 668 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître ANNE BOLLAND-BLANCHARD de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de , avocats plaidant, vestiaire :, Me Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 64

Clôture prononcée le : 10 octobre 2023
Débats tenus à l'audience du : 13 Décembre 2023
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 février 2024, délibérés prorogés successifs
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 18 Octobre 2024, nouvelle date indiquée par le Président.

le
Copie+grosse+retour dossier :
Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2010, la SCI Le Reveilleux a donné à bail à la SARL End des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à 54500 Vandoeuvre les Nancy pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2010 moyennant un loyer annuel de 60.000 € .

Selon acte authentique du 30 septembre 2010 reçu par Maître [G], notaire à [Localité 5], la SCI Le Réveilleux a cédé la propriété du bien objet du bail à la société Buroboutic, société civile de placement collectif immobilier, cette cession étant portée à la connaissance de la SARL End le 26 octobre 2010.

Dans le courant de l’année 2015, les relations entre la SARL End et la société Buroboutic se sont dégradées et ont pris un caractère litigieux, la société Buroboutic reprochant à la SARL End de ne pas s’acquitter régulièrement et entièrement des sommes dues au titre des loyers et des charges.

Par acte du 02 novembre 2016, la société Buroboutic a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et sommant la SARL End d’avoir à lui régler la somme de 27.144, 33 € au titre de loyers et charges impayés.

Le preneur ne déférant pas aux termes de ce commandement de payer, la société Buroboutic a assigné le 07 décembre 2016 son locataire devant le juge des référés.

Par ordonnance en date du 13 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nancy, après avoir constaté qu'il existait une contestation sur la version du bail qui liait les parties entre elles, a débouté la société Buroboutic de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 2 décembre 2016 et à voir condamner la société End par provision à lui payer la somme de 37 303,05 euro au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 décembre 2016 inclus. Aux termes de cette même décision, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nancy a également rejeté la demande formée par la société End visant à voir condamner la société Buroboutic à lui rembourser les loyers, provisions sur charges et taxes foncières qu'elle aurait indûment perçus.

La société End a en définitive signifié le 26 septembre 2018 son congé à son bailleur et a quitté les lieux le 31 mars 2019.

Par assignation délivrée le 11 septembre 2020 à la société Buroboutic, la SARL End a saisi le présent tribunal pour obtenir la condamnation de cette société à lui restituer les sommes qu'elle lui aurait indûment payées à savoir la somme de 8.843 € correspondant aux provisions sur charges indues pour la période de septembre 2012 à février 2017 ainsi que la somme de 25 .764,62 euros correspondant à des remboursements de taxes foncières des années 2011 à 2016.

La société Buroboutic a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à déclarer irrecevables toutes les demandes de la société End fondées sur le bail du 1er février 2010 et portant sur la période antérieure au 11 septembre 2015.

Par ordonnance en date du 12 mai 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de remboursement présentée par la SARL End à l'encontre de la société Buroboutic en tant qu'elle porte sur des provisions sur charges et des taxes foncières dont elle s'est acquittée avant le 11 septembre 2015.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 05 avril 2023, la SARL End, au visa des articles 1156 et suivants du Code civil dans leur version en vigueur au moment de la conclusion du bail commercial, 1302 et 1302-1 du Code civil, demande au Tribunal de :

-la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,

-débouter la société Buroboutic de sa demande de prescription,

Y faisant droit,

-dire et juger que les droits et obligations de la SARL End et de la Société Buroboutic sont ceux tels qu’issus du bail commercial sous-seing privé du 1er février 2010,

En conséquence,

-lui donner acte de ce qu’elle reconnaît devoir 3.025,20 TTC au titre des loyers,

-ordonner la compensation avec les sommes dues par la société Buroboutic,

Dire et juger que la Société Buroboutic est redevable à l’égard de la SARL End de :

- 4.302 € TTC correspondant aux provisions sur charges indues pour la période de septembre 2015 à février 2017 ;

- 11 .300,02 € TTC correspondant aux taxes foncières des années 2014 à 2016 ;

-condamner la Société Buroboutic à verser à la SARL End, la somme de : 15.602,02 € TTC

-condamner la société Buroboutic au remboursement du dépôt de garantie d’un montant de
15.000€ avec intérêt au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation,

-dire et juger que la SARL End a subi un préjudice compte tenu du comportement adopté par la
Société Buroboutic,

-condamner la Société Buroboutic à verser la somme de 19.300€ en réparation du préjudice
subi par la SARL End.

-débouter la société Buroboutic de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

-condamner la société Buroboutic à verser la somme de 5.000€ à la SARL End sur le
fondement de l’article 700 du Code de procédure,

-la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Est Avocats prise en la
personne de Me Ayadi, avocat associé, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient qu’il a existé, contrairement à ce que prétend la partie adverse, une réelle contestation sur la version du contrat de bail applicable, entre la version dont elle dispose et celle produite par la bailleresse. Elle considère que la société Buroboutic ne démontre pas que des clauses modificatives aient été portées à la connaissance de sa locataire, s’agissant de clauses portant sur des éléments essentiels du contrat à savoir le montant du loyer et la clause de révision de ce montant. Elle conteste avoir donné son accord à ces modifications faites unilatéralement par Buroboutic. Elle considère dès lors que c’est le bail commercial initial dont elle a conservé copie qui doit s’appliquer. Elle prend acte que la société Buroboutic reconnaît à présent que c’est effectivement cette même version qui est applicable.

Elle considère pour sa part l’avoir appliquée correctement, notamment en ce que la première révision du loyer devait intervenir au 1er avril 2011, l’indice retenu étant l’indice publié et connu lors de la prise d’effet du bail, soit l’indice connu au premier trimestre 2011. Elle soutient que la société Buroboutic n’a pas appliqué les bons indices. Elle reconnaît cependant être redevable de la somme de 3.053 € au titre des loyers selon décompte du 31 mars 2020.

S’agissant des provisions sur charges, elle soutient que la société Buroboutic s’est arrogé le droit de lui imposer de payer des provisions sur charges non prévues au contrat de bail, pour un montant mensuel de 239 € non contractuel et déterminé par elle seule. Elle affirme s’acquitter directement de certaines charges, notamment des frais de nettoyage, éclairage et déneigement du parking. Elle conteste que l’appel de charges puisse trouve son fondement dans quelque disposition du bail que ce soit. Elle souligne que la bailleresse ne l’a jamais informée de la mise en place de provisions sur charges et ne lui a jamais communiqué aucun document justifiant de la nature et du montant des charges réclamées. Elle conteste que le paiement de provisions sur charges puisse caractériser son accord pour supporter des charges non visées dans le bail. Elle sollicite dès lors le remboursement des sommes versées à hauteur de 239 € x 18 mensualités, doit 4.302 €.

Elle demande également le remboursement de provisions sur la taxe foncière au motif qu’elle a payé indûment des sommes supplémentaires par suite d’une erreur de l’administration fiscale qui avait retenu une surface bien supérieure à celle effectivement louée par elle, erreur aggravée par la négligence et l’absence de diligence de la société Buroboutic. Elle ajoute que la société Buroboutic s’est trompée dans le calcul des tantièmes. Elle sollicite ainsi le remboursement d’une somme de 11.300, 02 € TTC et conteste être redevable de quelque somme que ce soit à l’égard de Buroboutic à ce titre.

Etant à jour de toutes ses obligations contractuelles, elle s’estime fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie de 15.000 € sous séquestre à la BNP.

Elle sollicite en outre des dommages et intérêts, estimant que Buroboutic est constamment restée sourde à ses explications et demandes, auxquelles elle n’a opposé que des mises en demeure. De surcroît, Buroboutic a invoqué un contrat de bail contraire à l’accord des parties, avant de reconnaître son erreur, et n’a eu de cesse que d’interpréter les dispositions contractuelles en sa défaveur. Elle estime que l’inaction de la société Buroboutic auprès de l’administration fiscale a eu pour conséquence qu’elle a payé des cotisations foncières plus importantes qu’elle n’aurait dû. Elle fait grief à la société Buroboutic d’avoir fait injustement procéder à deux saisies conservatoires sur ses comptes, en novembre 2016, pour un montant de 10.084, 61 €, ce qui l’a privée de trésorerie, a paralysé son activité commerciale et a fait baisser sa marge nette de 19.300 €, somme qu’elle réclame en conséquence.

Selon ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, la société Buroboutic, SCPCI représentée par son représentant légal pris en la personne de Fiducial Gérance SA, au visa des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, 2224 , 2277 et 2333 du Code civil, L1110-4 du Code de commerce, demande de :

- déclarer irrecevables les demandes formulées au fond par la SARL End au titre des provisions sur charges et des taxes foncières antérieures au 11 septembre 2015, conformément à l’ordonnance du juge de la mise en état du 12 mai 2022,

-débouter la SARL End de toutes ses demandes formuler à son encontre, et écarter, le cas échéant, l’exécution provisoire de droit au profit de la société End, celle-ci étant incompatible avec la nature du litige,

A titre reconventionnel,

-condamner la SARL End à lui verser la somme totale de 17.897, 87 € HT soit 21.477, 44 € TTC au titre des loyers impayés pour la période de 2015 à 2019,

-condamner la SARL End à lui verser la somme totale de 3.707, 41 € TTC au titre des charges impayées pour la période de 2015 à 2018,

-condamner la SARL End à lui verser la somme totale de 3.505, 45 € TTC au titre du solde des taxes foncières impayées pour la période de 2015 à 2018,

-condamner la SARL End à lui verser la somme totale de 312, 04 € TTC au titre du coût des réparations locatives à la suite de la libération des lieux par cette dernière,

-compenser les sommes dues par la SARL End à la société Buroboutic avec le montant du dépôt de garantie dû par la société Buroboutic à la SARL End,

-condamner la SARL End à lui verser la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamner la même en tous les dépens de l’instance.

S’agissant du bail applicable aux parties, elle soutient qu’il n’existe plus de contestation sur ce point, les parties s’entendant pour considérer comme applicable le bail initial conclu en 2010 entre la SCI Le Reveilleux et la SARL End, et s’étonne que la partie adverse continue à développer ce point et à prétendre en tirer argument.

Sur le montant du loyer et les indices applicables, elle soutient que la SARL End s’est trompée dans ses calculs, et produit son propre tableau récapitulatif, dont il ressort que la SARL End lui est redevable de 17.871, 37 € HT.

S’agissant des provisions sur charges locatives et des charges restant dues, elle se fonde sur le paragraphe intitulé « impôts et charges divers » du bail et ses alinéas 2 et suivants en page 6 et 7 du bail pour considérer que la provision, à hauteur de 239 € pour charges et de 800 € puis 960 € de provision pour taxe foncière, était tout à fait régulière et conforme aux termes du bail, soulignant que la SARL End a dans un premier temps réglé partiellement ces provisions avant, d’autorité, de cesser les versements. Elle souligne que la SARL End n’avait jusqu’à la naissance du litige jamais émis la moindre remarque sur les régularisations de charges. Elle en déduit que la SARL End ne peut qu’être déboutée de sa demande en remboursement, et est de toute façon irrecevable pour la période antérieure à 2015, comme déjà jugé par le juge de la mise en état le 12 mai 2022. Elle affirme être créditrice d’une somme de 3.707, 41 € au titre de la régularisation des charges sur la période 2015-2018.

S’agissant du paiement de la taxe foncière, elle conteste être restée inerte ainsi que le soutient la SARL End et indique avoir accompli les démarches et contestations nécessaires auprès de l’administration fiscale, en recourant aux services du cabinet Alma Consulting Group, mais avoir dû s’acquitter, en attente de réponse de l’administration, du montant de la taxe foncière appelée et a répercuté le montant auprès de sa locataire, au prorata de la surface concernée. Elle se fonde sur les avis de dégrèvement pour 2015 et 2016 émis par le service compétent, et non par un autre centre des impôts consulté par la SARL End, mais qui n’a pas à connaître du dossier. Elle relève que les dégrèvements sont finalement intervenus en 2016 pour les années 2015 et 2016 et que les mêmes éléments ont été pris en compte pour le calcul des années suivantes, elle-même n’ayant fait que répercuter les sommes dues à l’administration fiscale. Elle invoque la prescription des demandes de la SARL End concernant la période antérieure à 2015, conformément à l’ordonnance du juge de la mise en état. Elle sollicite en revanche le paiement de sommes non versées par sa locataire.

Elle produit au soutien de sa demande au titre des réparations locatives un procès-verbal de sortie des lieux établi par huissier le 29 mars 2019.

Elle reconnaît être toujours en possession du dépôt de garantie de 15.000 € et demande à ce que ce montant soit compensé avec les sommes qui lui sont dues par la SARL End, conformément aux dispositions du bail.

Elle conteste les demandes indemnitaires formées par la SARL End et conteste tout comportement fautif , notamment s’agissant des procédures d’exécution forcée et de saisie conservatoire opérées.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction et renvoyé l'affaire pour être évoquée à l'audience du 13 décembre 2023 devant la formation de juge unique.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2024, prorogé successivement au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le contrat de bail applicable

Il s’évince des dernières écritures des deux parties qu’ il n’existe plus de contestation entre elles sur la version du contrat de bail applicable et qu’elles s’accordent en définitive pour considérer que le contrat de bail applicable au présent litige, en application des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, est le bail commercial consenti par la SCI Le Réveilleux à la SARL End en date du 1er février 2010, produit tant par la demanderesse en pièce 1 que par la défenderesse en pièce 1.

Sur les demandes de la SARL End portant sur les provisions sur charges et les taxes foncières antérieures au 11 septembre 2015

Il résulte de l’ordonnance sur incident rendue le 12 mai 2022, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation et a statué définitivement sur ce point, que la demande de remboursement présentée par la SARL End à l’encontre de la société Buroboutic en tant qu’elle porte sur des provisions sur charges et des taxes foncières dont elle s’est acquitté avant le 11 septembre 2015 a été déclarée irrecevable comme atteinte de la prescription quinquennale de l’article L 110-4 du Code de commerce à la date de l’assignation délivrée le 11 septembre 2020.
Seule est recevable la demande de remboursement des provisions sur charge et des taxes foncières dont la SARL End s’est acquittée postérieurement au 11 septembre 2015.

Sur le montant des loyers et les indices applicables

Les parties s’accordent en fin de compte pour considérer que le contrat de bail applicable est le contrat de bail initial en date du 1er février 2020.

Ce bail (pièce 1 de la demanderesse) prévoit un loyer forfaitaire annuel hors taxe de 60.000 €, payable en 12 termes de 5 .000 € payable le premier de chaque mois er pour la première fois le 1er mai 2010.

Il prévoit en page 9 une clause ainsi rédigée :

« CLAUSE D’ECHELLE MOBILE

Le loyer ci-dessus fixé sera soumis à indexation ANNUELLE qui ne pourra en aucun cas, être confondue avec la révision légale des loyers.

En conséquence, ledit loyer augmenté ou diminué de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extra-judiciaire, chaque période ANNUELLE proportionnellement à la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE (base 100 au 4ème trimestre 1953).

La première révision du loyer aura lieu tous les 1erjanvier de chaque année, soit 1er AVRIL 2011 sera immédiatement exigible.

Sera retenu comme indice de référence initiale le dernier indice publié lors de la prise d’effet du bail, soit à la date du 1er juillet (INDICE CONNU AU 1ER TRIMESTRE 2011).

L’indice de comparaison servant de calcul de la révision sera le dernier indice publié à la date anniversaire de la prise d’effet du bail.

La première révision du loyer aura lieu tous les 1eroctobre de chaque année, soit 1er AVRIL 2011 sera immédiatement exigible ».

La date d’effet du bail est par conséquent le 1er mai 2010 (et non le 1er avril 2010 comme allégué par Buroboutic ou le 1er novembre 2010 comme affirmé par la SARL End, les parties s’accordant pour dire que la première révision du loyer devait intervenir dès le 1er avril 2011).

L’indice connu au 1er trimestre 2011 visé au bail (indice 1554) doit donc trouver à s’appliquer dès le 1er avril 2011. 2010 : 1508

Les différents indices applicables sont les indices connus au 1er trimestre de chaque année, applicables au 1er avril de chaque année, soit :
-au 1er avril 2012, 1617
-au 1er avril 2013, 1646
-au 1er avril 2014, 1648
-au 1er avril 2015, 1632
-au 1er avril 2016, 1615
-au 1er avril 2017, 1650
-au 1er avril 2018, 1671

Contrairement à ce que soutient la société End, le tableau produit par Buroboutic en pièce 9 contient bien des indices qui ne sont pas constamment croissants mais peuvent aussi décroître d’une année sur l’autre. En revanche, le tableau de Buroboutic est erroné en ce que l’indice applicable au 1er avril 2012 n’est pas 1666 mais 1617, ce qui est probablement une erreur de plume dès lors que le résultat est bien de 64.336, 87

Les sommes dues par la SARL End correspondent bien au tableau Buroboutic, à savoir :
-01/11/2010 25.000
-01/04/2011 61.830, 24
-01/04/2012 64.336, 87
-01/04/2013 65.490, 72
-01/04/2014 65.570, 29
-01/04/2015 64.933, 69
-01/04/2016 64.257 , 29
-01/04/2017 65.649, 87
-01/04/2018 38.783, 16 au 31/07/2018

Soit un total de 515.853, 12 € HT, auquel il convient d’ajouter les loyers dus entre le 01/08/2018 et le 31/03/2019, le total des loyers dus par la SARL End à Buroboutic atteignant un montant de 543.554, 37 € HT .

Il ressort du propre décompte de la SARL End (pièce 36) qu’elle reconnaît avoir versé à Buroboutic , sur la période allant jusqu’au 31 mars 2019, un montant total de loyers de 525.683 € HT, soit 630.013 € TTC .

La SARL End reste par conséquent devoir à Buroboutic, au titre des impayés de loyers au 31 mars 2019, la somme de 543.554, 37 – 525 .683 = 17.871, 37 € HT (soit 21.477, 44 € TTC ).

Sur les provisions sur charges locatives

Le contrat de bail applicable à l’espèce comprend, au paragraphe « CHARGES ET CONDITIONS », les dispositions suivantes :

« Le présent bail est fait sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière, sauf les dérogations si après prévues, que le preneur s’oblige à bien et fidèlement exécuter à peine de tous dépens et dommages-intérêt, et même de résiliation des présentes, si bon semble au bailleur ».

Le bail prévoit en page 6, au paragraphe « IMPOTS ET CHARGES DIVERS » qu’« en sus du loyer, le preneur s’oblige à payer au bailleur une provision en sus du loyer, le décompte définitif interviendra au mois d’octobre de chaque année ».

Il est également indiqué qu’« au cas où pour une raison quelconque , le preneur serait amené à quitter les locaux objets du présent bail, le montant correspondant au décompte des provisions versées par le preneur à savoir 1.200 € par mois jusqu’à son départ et les charges réellement payées par le bailleur jusqu’à cette époque , se fera de plein droit par imputation sur le dépôt de garantie tel que prévu aux présentes ».

Contrairement à ce qu’allègue la SARL End, le contrat de bail prévoit donc le versement par le preneur de provisions sur les charges et le règlement de la taxe foncière et en prévoit même le montant total à savoir 1.200 € par mois.

La disposition selon laquelle le décompte définitif de charges interviendra au mois d’octobre de chaque année ne peut se comprendre que dans le contexte d’une régularisation faisant suite au versement mensuel de provisions par le preneur.

C’est sur le fondement de ces dispositions que la société BUROBOUTIC a adressé à son preneur des appels de provisions sur charges que la SARL End a d’ailleurs acquittés sans difficulté jusqu’en 2015, à hauteur de 239 € TTC s’agissant des provisions sur charges et de 800 € TTC s’agissant des provisions sur taxes foncières, soit une provision totale de 1.039 € TTC par mois. Le montant de la provision sur la taxe foncière est ensuite passé à 960 € TTC par mois, ce qui a porté la provision totale à 1.199 € TTC par mois (soit à un euro près la somme prévue au contrat de bail).

La SARL End n’est fondée à réclamer remboursement des provisions sur charges versées de septembre 2015 à février 2017, soit sur une durée de 18 mois, pour un montant total de 239, 00 € x 18= 4.302, 00 € TTC , que s’il apparaît que ces provisions ont excédé les charges réellement appelées.

S’agissant des charges appelées postérieurement au 11 septembre 2015 et non prescrites, la société Buroboutic produit des décomptes et des justificatifs (factures) adressés à la SARL End, ce que ne conteste d’ailleurs pas cette dernière, et dont il ressort que la SARL End lui reste redevable des sommes suivantes :
-au titre du solde au 31 décembre 2015, de 1.007, 22€ TTC
-au titre du solde au 31 décembre 2016, de 790, 80 € TTC
-au titre du solde au 31 décembre 2017, de 1.370, 88 € TTC
-au titre du solde au 31 décembre 1018, de 547, 51 € TTC

Soit un total de 3.707, 41 € TTC.

La SARL Est End ne discute pas le calcul opéré par Buroboutic en fonction des tantièmes, mais met en doute les motifs des charges invoquées, au titre de travaux, de fourniture d’électricité, et d’assurance, notamment des factures EDF et des frais d’intervention de l’entreprise Aydal qui assure la gestion des parties communes et l’entretien du site.

Il apparaît que les factures produites correspondent à des dépenses d’entretien courant de l’immeuble, entrant dans le champ des charges courantes.

Il sera par conséquent fait droit aux demandes de Buroboutic sur ce point.

Sur la taxe foncière

Il est constant que le montant de la taxe foncière due par la SARL End a été surévalué par l’administration fiscale par rapport à la surface réelle louée par cette société, dont il est constant qu’elle s’élève à 575 m2, ce qui a amené Buroboutic à faire des appels de provisions plus importants, en répercutant au prorata de la surface concernée et mal appréciée par l’administration fiscale le montant de la taxe foncière appliquée à sa locataire, pour ensuite répercuter le dégrèvement décidé par l’administration fiscale au prorata de la surface de la SARL End.

La SARL End sollicite une somme de 9.416, 69 € HT, soit 11.300, 02 € TTC correspondant aux taxes foncières des années 2014 à 2016.

La demande de la SARL End portant sur la somme de 3.722 € HT au titre de l’année 2014 est en tout état de cause irrecevable comme se heurtant à la chose jugée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 12 mai 2022 constatant la prescription des demandes portant sur des périodes antérieures au 11 septembre 2015.

Buroboutic produit un tableau de ventilation de la taxe foncière 2015 (pièce 17) pour l’intégralité des immeubles dont elle est propriétaire aux [Adresse 2], [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 6], la SARL End étant locataire de 575 tantièmes sur 7.036 selon elle, et non sur 8.020 tantièmes, ce qui correspond pourtant au total des tantièmes des différents locataires, Buroboutic expliquant cette différence par le fait que les locaux vacants, exonérés de taxe foncière, ne doivent pas être pris en compte dans le calcul.

S’il est constant que les locaux vacants peuvent effectivement être exonérés de taxe foncière, cette exonération n’est cependant pas automatique et est soumise à une demande en ce sens étayée par des justificatifs, force est de constater que Buroboutic ne justifie pas de la vacance effective des locaux et de la réalité de l’exonération alléguée. Il devra donc être considérée que la taxe foncière et ordures ménagères doit être répartie sur 8.020 tantièmes et non sur 7.036.

Pour l’année 2015, la SARL End était redevable, sur un total de 89.341 € HT, pour 8.020 tantièmes, de la somme de 6.405, 37 € HT pour 575 tantièmes.

Aux termes du dégrèvement accordé par l’administration fiscale pour l’ensemble des immeubles, alors qu’elle avait versé 9.600 € HT soit 11.520 € TTC de provisions, elle n’était tenue de régler la taxe foncière qu’à hauteur de 6.405 € HT, de sorte que Buroboutic lui reste redevable d’un trop perçu à hauteur de (9.600 -6.405, 37 ) – 200, 77 € HT d’avoir versé par Buroboutic, soit 2.993, 86 € HT.

Pour l’année 2016, la SARL End était redevable, sur un total de 89.485 € HT, pour 8.020 tantièmes, de la somme de 6.415, 69 € HT pour 575 tantièmes.

Ayant versé 9.600 € HT de provisions, elle peut se prévaloir du remboursement d’un trop perçu de (9.600 -6.415, 69) -200, 54 € HT d’avoir qui lui a été versé par Buroboutic, soit un total de 2.983, 77 € HT.

Il y a par conséquent lieu de condamner la société Buroboutic à verser à la SARL End la somme de (2.993, 86 + 2.983, 77) = 5.977, 63 € HT, soit 7.172, 40 € TTC.

De ce fait, il y a lieu également de rejeter la demande de Buroboutic au titre des taxes foncières des années 2015 à 2018, la société Buroboutic indiquant elle-même dans ses calculs que le solde de la SARL End était créditeur pour les années 2017 et 2018.

Sur les demandes indemnitaires de la SARL End

En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SARL End reproche à la société Buroboutic son comportement à son égard, et fait valoir en premier lieu qu’elle a multiplié les courriers à l’attention de Fiducial Gérance Buroboutic afin de l’informer des erreurs qu’elle commettait selon elle dans le calcul du montant des loyers. Elle déplore de n’avoir reçu en réponse que des mises en demeure d’avoir à payer des sommes indues, Buroboutic ayant été jusqu’à l’assigner aux fins de paiement de sommes indues et de résiliation de son bail.

Ainsi que cela a été développé plus haut, la SARL End n’a pas appliqué correctement les indices et reste devoir à la société Buroboutic la somme de 21.477, 44 € TTC, de sorte qu’elle ne peut se voir reprocher un quelconque comportement fautif à l’égard de sa locataire sur ce point.

En second lieu, la SARL End estime que l’inaction de la société Buroboutic auprès de l’administration fiscale a eu pour conséquence qu’elle a payé des cotisations foncières plus importantes qu’elle n’aurait dû.

Elle produit à cet effet plusieurs courriers (pièces 5 et 6) adressés à Fiducial (Buroboutic) par M. [J] [H], gérant de la SARL End : Ainsi, le 28 janvier 2016, M. [H] indiquait : « La régularisation de la taxe foncière étant pharaonique, je me suis rapproché de la mairie qui a reconnu avoir fait une erreur dans la répartition et dans le montant des bases pour chacun des bâtiments concernés. Elle nous a promis une régularisation que vous avez peut-être déjà reçu. Je règlerai au vu de cette dernière régularisation ». Le 20 septembre 2016, il écrivait : « En ce qui concerne la taxe foncière et le problème du changement incompréhesibilité (sic) des surfaces, le service compétent de la mairie, que j’ai plusieurs fois sollicité m’a confirmé que vous étiez le seul habilité à porter réclamation, ce qui aux dernières nouvelles n’a toujours pas été fait (..) A défaut d’une volonté de votre part de bien vouloir éclaircir la situation qui pour moi devient intolérable, je me verrais dans l’obligation de déposer ce dossier auprès des compétences requises ».

Il ressort cependant des pièces produites par la société Buroboutic, et notamment de sa pièce 26, que cette société avait mandaté le 26 avril 2015 le cabinet Alma Consulting Group aux fins de mener une mission d’audit des taxes foncières et des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères pour l’intégralité de ses sites comprenant les locaux loués à la SARL End.

Il apparaît également que l’avis de dégrèvement sur les taxes foncières 2015 et 2016 a finalement été adressé le 10 novembre 2016 par l’administration fiscale à Buroboutic, qui a répercuté ces dégrèvements au prorata des tantièmes de la SARL End, sous forme d’avoir, le 10 février 2017.

Il ne peut être reproché à la société Buroboutic d’avoir réglé les sommes demandées par l’administration fiscale avant que le dégrèvement ne soit accordé, ni d’avoir répercuté ses sommes sur sa locataire, Buroboutic ne pouvant par ailleurs pas être tenue pour responsable du temps nécessaire au traitement des demandes de dégrèvement, qui ont par ailleurs été adressées par Buroboutic au service compétent pour le traitement des impôts fonciers de [Localité 6].

La SARL End fait enfin grief à la société Buroboutic d’avoir fait injustement procéder à deux saisies conservatoires sur ses comptes, en novembre 2016, pour un montant de 10.084, 61 €, ce qui l’a privée de trésorerie, a paralysé son activité commerciale et a fait baisser sa marge nette de 19.300 €, somme qu’elle réclame en conséquence.

Au regard des développements précédents, il ne peut être valablement reproché à la société Buroboutic qui était créancière d’arriérés de loyers non réglés, d’avoir eu recours à des procédures d’exécution forcée et d’avoir fait procéder à des saisies conservatoires sur le compte de sa locataire. De surcroît, si les comptes produits par la SARL End (pièces 17 et 29) font apparaître , en décembre 2016 une diminution de la marge nette de 5877 € ( 50.263 € -44.386 €) par rapport à décembre 2015, et entre novembre 2016 et avril 2017 une baisse des achats de 15.778 € (287.172 €-271.394 € ) , une baisse du chiffre d’affaires de 17.030 € (527.494 € -510.464 € ) et une diminution de 19.302 € de la marge nette (259.113 € -239.811 € ), force est de constater que la SARL End ne démontre pas le lien de causalité direct et certain entre d’une part les saisies conservatoires opérées pour un montant de 10.084 € relativement limité par rapport à un chiffre d’affaires de plus de 500.000 € annuel et d’autre part le préjudice allégué.

Il y a lieu par conséquent de débouter la SARL End de ces demandes indemnitaires.

Sur les réparations locatives

La société Buroboutic forme une demande d’un montant de 312, 04 € au titre de réparations locatives qui seraient dues par la SARL End suite à la libération des lieux le 29 mars 2019.

Elle produit à cette fin un constat d’huissier établi à cette date, et des photographies des lieux.
Cependant, aucun état des lieux d’entrée n’est produit aux fins de comparaison avec l’état des lieux de sortie, permettant de déterminer si la locataire est ou non à l’origine de telles dégradations.

De surcroît, il est produit une facture de Buroboutic adressée le 06 novembre 2020 à la SARL End, pour un montant de 312, 04 €, sans aucune précision ni référence à des réparations locatives quelles qu’elles soient.

Cette demande non étayée sera par conséquent rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il est admis par les deux parties, et notamment par la société Buroboutic, que cette dernière est toujours en possession de la somme de 15.000 € remise par la SARL End.

Il ressort de la clause du bail figurant en page 10 que cette somme était remise par le locataire au bailleur à titre de dépôt de garantie de l’exécution de toutes les clauses du contrat.

La SARL End n’ayant pas réglé à sa bailleresse la totalité des loyers et charges dues, la société Buroboutic était fondée à conserver le dépôt de garantie jusqu’à l’exécution de l’ensemble des clauses du contrat y compris le règlement complet des loyers et charges.

La présente procédure ayant pour objet de faire les comptes entre les parties à l’issue de la relation contractuelle, il y a lieu de dire que la société Buroboutic sera tenue de rendre le dépôt de garantie d’un montant de 15.000 € à la SARL End et qu’il sera opéré compensation avec les sommes dues par la SARL End à la société Buroboutic.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SARL End, qui succombe en la plus grande partie de ses prétentions, sera tenue aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

En l’espèce, l'équité commande de condamner la SARL End, condamnée aux dépens, à payer à la société Buroboutic la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La demande de la SARL End sur le même fondement est rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’absence de motif d’y déroger, il y a lieu de rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,