TJ Nice, 9 sept. 2024, RG 24/01201

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[B], [B] c/ [Z]

MINUTE N°
DU 09 Septembre 2024

N° RG 24/01201 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PRTB

Grosse délivrée
à Me REDON-REY Valérie
Copie délivrée
à Me ZEITOUN Déborah
le

DEMANDEURS:

Monsieur [H] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me REDON-REY Valérie, avocat au barreau de Toulouse

Madame [P] [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me REDON-REY Valérie, avocat au barreau de Toulouse

DEFENDEUR:

Monsieur [R] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me ZEITOUN Déborah, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Septembre 2024, prorogé au 9 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 juillet 2019, Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B] ont donné en location à Monsieur [R] [Z], un local d’habitation situé à [Localité 4] au [Adresse 2], moyennant un loyer toutes charges comprises d’un montant de 505 euros par mois, actualisé à 558,00 euros.

Monsieur [R] [Z] a saisi la Commission de Surendettement des particuliers des ALPES MARITIMES de sa situation par déclaration du 7 juin 2022.

Le 13 juillet 2022, la Commission de Surendettement des particuliers des ALPES MARITIMES a déclaré recevable le dossier de Monsieur [R] [Z] au bénéfice de la procédure de traitement des situations de surendetement des particuliers et l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par décision du 13 septembre 2022 la Commission de Surendettement des Particuliers des ALPES MARITIMES a proposé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, lesquelles, contestées par Monsieur et Madame [B], ont fait l’objet d’un recours devant le juge des contentieux de la protection émis par courrier du 11 octobre 2022.

Des impayés locatifs ont été déplorés par les bailleurs à compter du mois de mai 2022.

Par jugement en date du 28 août.2023, immédiatement exécutoire le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE a dit n’y avoir lieu de faire bénéficier Monsieur [R] [Z] de la procédure de surendettement.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [R] [Z] par acte du commissaire de justice en date du 18 octobre 2023 pour un arriéré locatif principal arrêté au 07 octobre 2023 à la somme de 6.100,99 euros et le coût de l’acte pour 160,66euros.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens, Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B] ont donc fait assigner Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 11 avril 2024 à 15 heures aux fins, au visa des dispositions des articles 1224, 1227,1229 et 1728 et du code civil, de :
-prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location,
En conséquence,
- ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [R] [Z]
ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- condamner Monsieur [R] [Z] au paiement de la somme de 6.100,99euros correspondant aux loyers et charges impayés, quittance du mois de janvier 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,
- le voir condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit la somme de 558 euros,
- juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigeux,
- juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 octobre 2023,
- condamner Monsieur [R] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,
- juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire,

Vu l’audience du 11 avril 2024, à laquelle le demandeur et le défendeur ont comparu représentés,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 25 juin 2024 à 14 heures,

Vu les conclusions en réponse de Monsieur [R] [Z] déposées à la dernière audience par lesquelles, au visa de la loi du 06 juillet 1989, il sollicite de débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes, de lui accorder un échelonnement de sa dette de loyers d’un montant de 6 100,99 euros sur une période de 3 années, soit 170 euros sur 35 mois puis 150,99 euros le 36 ème mois, de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail durant la période de délai accordé par le tribunal et d’ordonner que chacun gardera la charge de ses frais irrépétibles et dépens,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 25 juin 2024, les parties demanderesses représentées par leur conseil maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leur assignation à laquelle elles se réfèrent expressément et contestent la demande de délais de paiement du locataire,
Toutefois aux termes d’une lettre officielle du 24 juin 2024 déposée à l’audience, les époux [B] actualisent l’arriéré locatif à la somme de 6.100,99 euros dont ils sollicitent le paiement.

Monsieur [R] [Z] s’en est expréssement référé à ses dernières conclusions,

Le délibéré a été fixé au 06 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du code de procédure civile leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Les dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoient que la demande des bailleurs personnes physiques aux fins de voir prononcer la résiliation du bail d’habitation motivée par l'existence d'une dette locative doit être notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience,

Il convient de relever que Monsieur [H] [B] et Madame [P] [B] démontrent avoir notifié leur assignation du 17 février 2024 à la préfecture des Alpes-Maritimes par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, soit six semaines au moins avant l'audience du 11 avril 2024.

Leur demande en résiliation judiciaire du bail d’habitation sera donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 vise l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

L'article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil précise que la résolution met fin au contrat, qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Un commandement de payer visant l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a été délivré en date du 18 octobre 2023 à Monsieur [R] [Z] pour un montant locatif impayé de 6100,99 euros, selon décompte joint.

Il résulte du dernier décompte locatif actualisé, non contesté que Monsieur [R] [Z] reste devoir la somme de 6.100,99 euros arrêtée au mois de janvier 2024 inclus et qu’ excepté le virement du mois de novembre 2022, Monsieur [R] [Z] n’a effectué aucun paiement du mois de juin 2022 au mois de mai 2023, soit onze mois d’impayés,

Il n’est donc pas contesté que Monsieur [R] [Z] n’a pas respecté ses obligations contractuelles de payer les loyers et charges durant onze mois, une inexécution suffisamment grave pour entrainer la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail du 23 juillet 2019 sera prononcée à effet au présent jugement.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera condamné à payer à Monsieur et Madame [B] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives à la date de la résiliation, soit 558 euros par mois à compter du présent jugement datant l’effet de la résiliation et non de l’assignation comme demandé, révisable annuellement conformément à la clause de révision insérée dans le bail jusqu’à complète libération des lieux, par la remise des clés aux bailleurs.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Le locataire est tenu de s’acquitter du montant de son loyer et de la provision sur charges locatives aux termes convenus au bail en application de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989.

Les bailleurs réclament au dernier état de la procédure paiement d’une somme de 6 100,99 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2024, en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer du 18 octobre 2023 et le dernier décompte locatif du 21 juin 2024 fixant la dette locative de Monsieur [R] [Z] à la somme de 6.100,99 euros qui est donc bien justifiée dans son principe et son montant.

Monsieur [R] [Z] est ainsi condamné à payer aux époux [B] la somme de 6.100,99 euros arrêtée au mois de juin 2024 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 18 octobre 2023.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Le débiteur peut solliciter des délais de paiement comme le prévoit l’article 1343-5 du Code civil. Le juge peut accorder des délais dans la limite de deux ans.

Le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Monsieur [R] [Z] a saisi le 7 juin 2022 la commisison de surendettement des particuliers, date qui coïncide avec l’arrêt total des règlements de son loyer. Il n’est pas contestable que Monsieur [R] [Z] s’est trouvé être en difficulté financière au vu des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prises par la Commission de Surendettement des Particuliers.

Il ressort également des éléments du dossiers que Monsieur [R] [Z] a repris le règlement de ses loyers depuis le mois de juin 2023 jusqu’au jour de l’audience au vu du dernier décompte locatif du 21 juin 2024, une reprise des paiements qui correspond à un retour à l’emploi de Monsieur [Z].

De plus Monsieur [R] [Z] perçoit depuis le mois de mai 2023 un salaire mensuel d’environ 2.340 euros.

Ainsi, le locataire a bien repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience du 25 juin 2024. Il est en outre en capacité financière de s’acquitter de son loyer et de ses charges mensuelles et d’affecter une partie de ses ressources mensuelles à l’apurement de sa dette locative de 6.100,99 euros.

En conséquence il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [R] [Z] à se libérer de la dette locative selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [R] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [R] [Z] qui succombe à l’instance, supportera les dépens de l’instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [B] les frais exposés par eux dans le cadre de la présente instance et non-compris dans les dépens. Ainsi, il convient de condamner Monsieur [R] [Z] à leur verser la somme de 450 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais irrépétibles qu’ils on dus engager pour la défense de leurs intérêts.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS