TJ Boulogne-sur-Mer, 13 juin 2024, RG 24/00377

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00377 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75X6O

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[W] [C]
[H] [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
du 19 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE/MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [C], demeurant [Adresse 4]
comparante

M. [H] [L], demeurant [Adresse 4]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2024

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 SEPTEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 janvier 2022, la SCI POTDEVIN a donné à bail à M. [H] [L] et à Mme [W] [C] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 520 euros, payable d’avance le premier jour du terme, outre 10 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé conclu le 7 janvier 2022, la SCI POTDEVIN a souscrit auprès de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10129932504 en garantie du paiement des loyers et des charges de M. [H] [L] et de Mme [W] [C].

Suite au non-paiement par M. [H] [L] et Mme [W] [C] des échéances de loyers et de l'actionnement de la garantie par la SCI POTDEVIN, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice signifié le 15 décembre 2023, fait commandement à M. [H] [L] et à Mme [W] [C] d'avoir à lui payer la somme de 1325,19 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 décembre 2023, outre 173,93 euros de frais en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit et d'avoir à justifier de l'occupation des lieux loués en se prévalant des dispositions de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 18 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 février 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [H] [L] et Mme [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs des locataires ;
l'expulsion de M. [H] [L] et de Mme [W] [C] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
leur condamnation à lui payer :
* la somme de 2290,27 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 décembre 2023 sur la somme de 1325,19 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;

* une indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

leur condamnation en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 22 février 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 16 mai 2024 et renvoyée à la demande de Mme [W] [C] à celle du 13 juin 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 3691,06 euros arrêtée au 5 juin 2024, au titre des loyers et charges échus et impayés. Elle s’en rapporte sur la demande de délais sollicitée par la locataire.

Mme [W] [C], comparante, a précisé être en arrêt de travail et que son couple a quelques ennuis financiers. Elle soutient que le bailleur doit effectuer des travaux dans le logement, que notamment le ballon d’eau chaude ne fonctionne plus de telle sorte qu’ils doivent faire chauffer de l’eau pour se laver et qu’ils rencontrent des problèmes depuis trois ans.

Elle sollicite des délais de paiement proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 200 à 250 euros par mois en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné à l'étude M. [H] [L] n'a pas comparu.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs
Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”.

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur”.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la bailleresse et des quittances subrogatives versées aux débats, il y a lieu de constater que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la SCI POTDEVIN.

Sur la demande de paiement de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie en outre de quittances subrogatives signées par la SCI POTDEVIN les 5 février 2024, 26 avril 2024 et 27 mai 2024.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du contrat de cautionnement, du commandement de payer, de l’assignation, des quittances subrogatives des 5 février 2024, 26 avril 2024 et 27 mai 2024 et du décompte de créance en date du 5 juin 2024 produits par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES que M. [H] [L] et Mme [W] [C] restent devoir la somme de 3691,06 euros au titre des indemnités d'occupation, loyers et charges impayés arrêtés au 5 juin 2024.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [H] [L] et Mme [W] [C] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3691,06 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 5 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 décembre 2023 sur la somme de 1325,19 euros et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de résiliation et ses conséquences
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

→ Sur la résiliation du bail

En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2023 2023 pour la somme en principal de 1325,19 euros.

Or, il ressort du relevé de compte locataire et des quittances subrogatives depuis l'origine que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 février 2024.

→ Sur les délais de paiement

Au vu des conclusions du diagnostic social et financier qui fait état de la situation de surendettement des locataires, de l'augmentation significative de la dette locative depuis la délivrance du commandement de payer et de l'absence de reprise du paiement du loyer courant, il convient de considérer que M. [H] [L] et Mme [W] [C] ne sont pas à même de régler leur dette dans les délais légaux.

En conséquence le tribunal ne peut leur accorder de délais de paiement.

→ Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de cautionnement VISALE stipule que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En cas de résiliation effective du bail, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation, dont il convient de fixer le montant par référence à la valeur locative du bien augmentée des charges.

Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [H] [L] et Mme [W] [C] qui succombent à l'instance, seront condamnés aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement.

Eu égard à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de ce chef.

En application des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,