TJ Marseille, 17 oct. 2024, RG 21/07401

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/07401 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y7QK

AFFAIRE :

Mme [K] [B] (Me Marie-Hélène OTTO)
Monsieur [I] [M] (Me Marie-Hélène OTTO)
C/
M. [G] [S] (Me Chloé GOBET-LOPES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 11 Juillet 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 26 septembre 2024 puis prorogée au 10 Octobre 2024 et enfin au 17 Octobre 2024 .

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024.

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024.

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

Contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [K] [B], infirmière
née le 17 Octobre 1989 à [Localité 8], de nationalité française
demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]

représentée par Me Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I], [X], [P] [M]
né le 14 Juin 1991 à [Localité 9], de nationalité française
demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]

représenté par Me Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [G] [S], manager commercial
né le 30 Mai 1984 à [Localité 11], de nationalité française
demeurant [Adresse 6] - [Localité 4]

représenté par Me Chloé GOBET-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W], [H], [T], [O], [F] [E], manager commercial
née le 20 Décembre 1982 à [Localité 10], de nationalité française
demeurant [Adresse 12] - [Localité 3]

représentée par Me Chloé GOBET-LOPES, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [O] [D], notaire
dont l’étude est sise [Adresse 7] - [Localité 1]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 12 juin 2019, Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] ont acquis auprès de Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] une maison d’habitation située [Adresse 5] – [Localité 2]. L'acte a été dressé par Maître [O] [D], notaire.

Le prix de vente a été convenu pour 169.000 €.

L'acte de vente comportait une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés par les vendeurs.

Des désordres sont apparus : reflux d'eau sale dans le soul-sol, infiltrations par la toiture.

Par ordonnance du 20 décembre 2019, le juge des référés a ordonné une expertise.

Le rapport d'expertise a été rendu le 23 mars 2021.

Par acte d’huissier en date des 27 juillet et 12 août 2021, Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] ont assigné Monsieur [G] [S], Madame [W] [E] et Maître [O] [D] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de les voir condamner in solidum à la somme de 2.436 € au titre des travaux de reprise du réseau d'assainissement, de voir condamner Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] à la somme de 630 € au titre de la remise en conformité de l'installation extérieure du réseau d'évacuation, de voir également condamner Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] à la somme de 20.000 € au titre de la vétusté du toit.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 17 janvier 2023, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 1112-1 et suivants du même code, Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] sollicitent de voir :

- condamner in solidum Monsieur et Madame [S] et Maître [D] au titre des travaux de reprise du réseau d’assainissement extérieur de la maison à hauteur de la somme de 2.436 € TTC ;
- condamner Monsieur et Madame [S] à payer à Mademoiselle [B] et Monsieur [M] la somme de 630 € pour la remise en conformité de l’installation intérieure du réseau d’évacuation de la maison ;
- condamner in solidum Monsieur et Madame [S] et Maître [D] à payer à mademoiselle [B] et Monsieur [M] la somme de 11050 € au titre du préjudice de jouissance ;
- condamner in solidum Monsieur et Madame [S] et Maître [D] à payer aux demandeurs la somme de 5 000 € au titre de la réparation du préjudice moral ;
- condamner Monsieur et Madame [S] à payer à Mademoiselle [B] et Monsieur [M] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour la vétusté de la toiture ;
- condamner in solidum Monsieur et Madame [S] à payer à Mademoiselle [B] et Monsieur [M] la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance présente et de référé, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire et les deux constats d’huissiers de justice ;
- rappeler que la décision sera revêtue de l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] indiquent agir à l'égard de leurs vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils affirment que leurs vendeurs, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E], ont occupé la maison en continu depuis 2010 et jusqu'à la vente en 2019. Les vendeurs ont par ailleurs caché avoir réalisé des travaux et fait intervenir le service d'assainissement des eaux de MARSEILLE (SERAMM). Puisque les acheteurs, demandeurs à la présente procédure, ont constaté les désordres à peine neuf jours après la vente, les vendeurs, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E], connaissaient nécessairement les désordres dont le bien était affecté.

Concernant la responsabilité de Maître [O] [D], l'acte authentique mentionne un courrier de la SERAMM du 4 avril 2019, faisant état du raccordement du bien immobilier au réseau des eaux usées. Or, l'acte ne mentionne pas que ce courrier, adressé directement au notaire, indiquait ne pas valoir garantie formelle d’existence du raccordement, ni a fortiori de sa conformité. Le courrier faisait état de la nécessité d'un contrôle de l'installation d'assainissement. Le courrier indiquait également « «ainsi, il vous revient en tant que notaire de communiquer aux vendeurs et aux futurs acquéreurs ces obligations dans le cadre de cette vente immobilière. » Le courrier mentionnait un numéro de téléphone pour prise de rendez-vous en vue du contrôle de l'installation d'assainissement, ainsi que le coût d'une intervention.
Le notaire s'est donc abstenu de communiquer ces informations aux acquéreurs. La défenderesse a engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1241 du code civil.
Le paragraphe prévu à l'acte ne mentionne rien sur la conformité de l'installation de raccordement au réseau des eaux usées. La conformité de l'installation, même si elle est collective, doit, selon le courrier de la SERAMM faire l'objet d'une information à l'acquéreur. La notaire a donc manifestement commis une négligence.

Le préjudice de jouissance est réel : l'eau sale au sous-sol créait un risque sanitaire. Il s'évalue à treize mois pour la somme de 850 € par mois.

En outre, les circonstances et les tracas qu'elles ont causés constituent un préjudice moral pour les demandeurs.

Concernant la non-conformité de l'installation, ce sont les vendeurs eux-mêmes, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E], qui ont réalisé ladite installation : ils ne pouvaient que connaître sa non conformité.

Quant à la toiture, c'est un vice caché, pour lequel les demandeurs sollicitent la réduction du prix à proportion du coût de sa réfaction. La Cour de cassation a retenu que l'acquéreur n'est pas tenu de monter sur le toit pour vérifier l'état de la toiture.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 juillet 2023, au visa des articles 1112-1, 1241 et suivants et 1641 et suivants du code civil, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] sollicitent de voir :

A titre principal :

- débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

- condamner Maître [D] à relever et garantir Monsieur [S] et Madame [E] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre des désordres affectant le réseau d’assainissement ;
- débouter les requérants de leurs demandes formulées au titre de leurs prétendus préjudices de jouissance et moral ;
- limiter toute condamnation éventuelle qui pourrait intervenir concernant les désordres en toiture à la somme chiffrée par l’expert, à savoir 6100 €, au titre des travaux de réparation de la zone concernée par la fuite ;

Et en tout état de cause :

- condamner Monsieur [M] et Madame [B], ou tout succombant, au paiement d’une somme d’un montant de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] font valoir que les demandeurs ont retiré des plaques de placoplatre au sous-sol avant même la venue de l'expert. En réalité, le seul signe d'une humidité anormale que les défendeurs auraient pu voir avant la vente était une tâche que les demandeurs eux-mêmes reconnaissent avoir vu lors des visites.
Dès lors, de deux choses l'une : soit il doit être retenu que les vendeurs connaissaient l'existence de l'humidité à raison de la tâche, et alors les acheteurs demandeurs en ont également eu connaissance, soit il doit être retenu qu'aucune des parties n'avait connaissance du vice. Au surplus, les désordres sont intervenus dans une cave et l'humidité anormale alléguée doit être considérée avec ce fait à l'esprit.
Par ailleurs, le rapport d'expertise ne permet pas d'établir avec certitude que la fuite aurait prééxisté à la vente.
Le caractère caché du vice de l'installation d'assainissement extérieure des eaux, ainsi que la connaissance de ce vice par les vendeurs, ne sont donc pas établis.

S'agissant des non-conformités du réseau d'assainissement intérieur, il y a lieu de relever qu'elles n'ont entraîné aucun désordre, alors que les demandeurs agissent sur le fondement du régime des vices cachés.

Concernant la toiture, le bien a été construit en 1926. Les acquéreurs ne pouvaient ignorer que la toiture était ancienne. Par ailleurs, les infiltrations d'eau sont intervenues en conditions de pluie diluvienne, seul un petit écoulement d'eau ayant pu être constaté par l'expert, après avoir arrosé la toiture au jet d'eau. La commune de [Localité 9] a été déclarée en état de catastrophe naturelle du 22 octobre au 23 octobre 2019 pour écoulements de boue. Or, le constat d'huissier objectivant les écoulements d'eau a été fait le 4 novembre 2019 et indique que la fuite est consécutive aux averses de la semaine précédente. Le désordre n'est apparu que plusieurs mois après la vente et il ne saurait être considéré que les vendeurs en avaient connaissance.

Concernant, à titre subsidiaire, la garantie par Maître [O] [D], celle-ci n'a jamais communiqué à Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] la lettre délivrée le 4 avril 2019 par la SERAMM. Celle-ci a donc engagé sa responsabilité sur le fondement de l'article 1241 du code civil. Elle devra relever et garantir les défendeurs des condamnations au titre des désordres du réseau d'assainissement.

Subsidiairement également, le préjudice a été limité. Il ne saurait être considéré que l'écoulement d'eaux usées dans la cave aurait rendu l'ensemble de l'habitation inutilisable.

Lorsque les demandeurs sollicitent un préjudice moral, il s'agit en fait d'une double indemnisation à laquelle il ne saurait être fait droit.

Quant à la toiture, les demandeurs tentent d'en obtenir la réfaction complète, alors que selon l'expert, la réparation des désordres s'élève à 6.100 €.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 septembre 2023, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, Maître [O] [D] sollicite de voir :

- débouter Monsieur [M] et Madame [B] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Maître [C] ;

- débouter Monsieur [S] et Madame [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Maître [C] ;
- condamner Monsieur [M] et Madame [B] à verser à Maître [O] [C] la somme de 3.000 €, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [M] et Madame [B] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Maître [O] [D] fait valoir que le courrier de la SERAMM du 4 novembre 2019 était annexé à l'acte. Au surplus, en cas de vente d'un bien raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, aucun texte législatif n'impose la réalisation du contrôle. Cette obligation n'est imposée par l'article L1331-11-1 du code de la santé publique que lors de la vente d'un bien non raccordé au réseau public de collecte.

Au surplus, la cause du préjudice est la non-conformité des raccordements effectués par les vendeurs et non l’absence de contrôle de l’installation. Il n'existe pas de lien de causalité. Il ressort d'ailleurs du rapport de l'expert que même l'intervention du contrôle de la SERAMM n'aurait peut être pas permis de détecter la fuite, celle-ci n'apparaissant qu'en cas de passage d'un certain volume d'eau, volume auquel la SERAMM n'aurait peut être pas eu recours pour un contrôle.

Concernant le préjudice moral, il s'agit d'une double indemnisation des demandeurs qui sollicitent déjà la même indemnisation au titre du préjudice de jouissance. Et concernant ce dernier, il devra être limité, en raison du fait que les troubles ne se sont manifestés que dans la cave du bien.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la clause d'exclusion des vices cachés ainsi que sur les différents vices allégués :

L'article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

L'article 1642 ajoute : « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »

Le contrat de vente du 12 juin 2019 stipule en page 8 que « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :
* des vices apparents,
* des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
* (…)
* s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

A la lecture des conclusions des demandeurs, il apparaît que ceux-ci se prévalent de deux vices prétendus du bien immobilier litigieux : d'une part, la non-conformité aux règles de l'art des réseaux d'assainissement intérieurs et extérieurs, ayant entraîné des reflux d'eau nauséabondes dans le sous-sol de la maison ; d'autre part, la vétusté de la toiture ayant entraîné des fuites.

Au regard de la clause exonératoire pour les vendeurs des vices cachés au sein de l'acte notarié, il incombe donc à Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] de rapporter la preuve :
- de l'existence de ces vices,
- du fait que ces vices rendent la chose impropre à son usage,
- de l'antériorité des vices par rapport à la vente,
- de leur caractère caché au moment de la vente,
- de la connaissance par Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] de ces vices antérieurement à la vente.

S'agissant de la non-conformité du réseau d'évacuation extérieur, l'expert constat un désordre de fuite et plus spécifiquement d'écoulement d'eau sur le sol à la descente de l'escalier au sous-sol, à proximité de la pénétration du réseau d'eau usée vers la voirie.
Il retient que cet écoulement d'eau apparaît lorsque le siphon en voirie est obstrué. Il indique que la cause en est la « jonction non-étanche entre le tube qui chemine depuis la maison et le siphon extérieur ». Il ajoute qu'il s'agit « de la présence d'un mauvais emboîtage du tube d'évacuation en PVC dans la portion du tube en grès, lui-même en jonction avec le siphon en limite de propriété ».

Ces conclusions de l'expert doivent être complétées par le procès-verbal de constat d'huissier réalisé le 21 juin 2019 à la demande de Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] dans la maison. L'huissier indique notamment qu'en descendant au sous-sol, règne une « forte odeur d'humidité et d'eau usée ». Il indique, après avoir décrit les tuyaux muraux : « au bas de ce dispositif, nous constatons que le sol est gorgé d'eau, laquelle stagne au bas du mur jusque dans la pièce faisant face à l'escalier ».

Le vice apparaît donc établi.

La présence en sous-sol d'une maison d'habitation d'eaux usées et souillées, qui devraient normalement rejoindre le tout à l'égout, constitue une atteinte à la jouissance normale d'un bien d'habitation. Il y a même risque à la santé, en ce que les eaux souillées et leurs émanations peuvent éventuellement entraîner diverses pathologies pour les habitants du lieux, de gravité variable.
L'allégation des vendeurs selon laquelle le reflux d'eau usées a lieu dans une cave, lieu d'ordinaire humide, apparaît sans portée aucune : il n'est pas dans l'état normal d'une cave de subir des reflux d'eaux d'égout.
Ce vice rend donc la maison, au moins pour partie, impropre à un usage normal.

Il n'est pas réellement contesté par les parties que ce vice est antérieur à la vente.

Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] mentionnent que Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] avaient la même connaissance qu'eux du vice à la date de la vente. Les défendeurs indiquent en effet qu'ils avaient oralement indiqué aux acheteurs avoir réalisé des travaux sur le réseau d'évacuation des eaux, sans pour autant l'inscrire à l'acte. Ils expliquent également qu'une tâche d'humidité sur le placoplatre était visible par toutes les parties lors des visites.
Ces indications ne sont toutefois pas convaincantes. Le vice n'était pas la tâche d'humidité, mais le reflux d'eaux usées dans le sous-sol : une tâche d'humidité dans une cave ne permet absolument pas d'avoir connaissance d'un tel reflux. De même, l'indication, purement orale au surplus, de travaux antérieurs sur la tuyauterie par les vendeurs, ne peut en aucun cas être retenue comme l'information délivrée aux acquéreurs de ce que des eaux d'égout refluent dans le sous sol.

Les défendeurs allèguent également qu'en cassant le placoplatre pour accéder à la tuyauterie, le demandeur a procédé à des opérations non contradictoires. Non seulement, les défendeurs ne tirent aucune conséquence juridique de cette affirmation, puisqu'ils ne sollicitent pas qu'une pièce quelconque soit écartée des débats, mais en outre, le Tribunal ne perçoit pas en quoi dégager l'accès à une tuyauterie constituerait une « atteinte au contradictoire »... Il convient de rappeler aux défendeurs que le vice allégué n'est pas l'état du placoplatre mais l'état de la tuyauterie et surtout sa conséquence, le reflux d'eaux usées. Or, aucune partie n'allègue que les demandeurs auraient porté atteinte à l'état de la tuyauterie avant la réalisation de l'expertise, ni que le reflux d'eaux usées aurait été causé par la casse du placo. Ce n'est pas davantage ce qui ressort des conclusions de l'expert.
Ce moyen est donc sans portée.

S'agissant de la connaissance du vice par les vendeurs, l'expert retient qu'il était connu des vendeurs lors de la vente. Il se fonde notamment sur la tâche d'humidité sur le mur. Les défendeurs font valoir que, puisque cette tâche était également visible par les acquéreurs, alors si les vendeurs avaient connaissance du vice, les acquéreurs également.
Ce raisonnement consiste cependant à faire fi de l'asymétrie de la connaissance des lieux entre les parties à la vente. D'un côté, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] vivaient dans les lieux depuis neuf ans à la date de la vente ; ils avaient fait réaliser des travaux dans la maison, avaient eux-même posé le placo qui a été détruit par Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] pour accéder à la tuyauterie. Les vendeurs, en voyant la tâche, ne pouvaient donc que faire le rapprochement avec la tuyauterie sur laquelle des travaux avaient été réalisés, ils connaissaient les lieux et leur état depuis neuf ans, ce qui n'était pas le cas des demandeurs. La trace d'humidité sur le mur avait, pour les vendeurs, une valeur d'indice bien supérieure à ce qu'elle avait pour des acquéreurs non familiers avec l'état du bien.

Au surplus, l'expert indique que l'écoulement d'eaux usées derrière le placoplatre avait lieu « lors de l'utilisation des points d'eau de la maison ». Ce n'est pas la tâche qui a alerté les demandeurs, mais bien les odeurs des eaux usées. Or, dès le 21 juin 2019, soit neuf jours à peine après la vente, Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] ont fait constater l'imprégnation du sol par l'eau ainsi que les odeurs.
Si les odeurs et les rejets d'eaux usées dans la cave étaient déclenchées par la simple utilisation de points d'eau dans la maison, ce qu'indique l'expert, alors il est impossible, ou du moins improbable au-delà de tout doute raisonnable, qu'au cours d'une occupation précédente de neuf années, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] n'aient pas pris connaissance de ce vice de refoulement des eaux usées dans la cave, alors qu'il n'a fallu que neuf jours d'occupation aux nouveaux propriétaires pour s'en rendre compte, s'en alarmer au vu de l'ampleur et les faire constater par huissier.

Par suite, il sera retenu que Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] rapportent suffisamment la preuve de la connaissance du vice de non-conformité aux règles de l'art de la tuyauterie d'évacuation extérieure des eaux usées et du vice de refoulement des eaux usées en sous-sol.

S'agissant de la non-conformité du réseau intérieur d'évacuation des eaux, en revanche, il convient de trancher immédiatement la question de la connaissance du vice par les vendeurs, sans nécessairement examiner de manière approfondie la réalité du vice (non réellement contestée), sa gravité (contestée), son antériorité à la vente (incontestable, la non-conformité résulte de travaux réalisés par les vendeurs eux-mêmes) ou du caractère caché (incontestable vu son masquage par le placoplatre).

En effet, contrairement à la non-conformité du réseau extérieur, l'expert n'identifie pas de lien entre la non-conformité du réseau intérieur et les infiltrations d'eau. Au contraire, il relève qu'il n'a pas constaté de fuite sur les réseaux d'évacuation d'eau à l'intérieur de la maison lors des opérations d'expertise. L'expert préconise cependant la réalisation de travaux pour éviter l'apparition future éventuelle de fuites du chef de ces non-conformités.

Or, par définition, si aucune fuite n'est pour l'heure survenue du chef de l'évacuation intérieure de l'eau, il ne saurait être retenu que les vendeurs avaient connaissance du vice avant la vente. Ce dont les vendeurs avaient connaissance, c'est qu'ils avaient réalisé eux-mêmes des travaux sur cette tuyauterie intérieure : en l'absence de fuite du chef de ces tuyaux intérieurs, les demandeurs ne prouvent pas suffisamment que les vendeurs avaient connaissance d'un vice sur cette installation. Ce sont en effet les odeurs et les fuites, toutes imputables au réseau d'évacuation vers l'extérieur, qui ont alterté les acquéreurs et qui permettent de retenir la connaissance par les vendeurs : en l'absence de telles odeurs et de telles fuites imputables aux tuyaux intérieurs, la connaissance par les vendeurs d'un vice sur ce point n'est pas établie.
Il n'est pas même établi que les vendeurs, en réalisant eux-même des travaux, ont eu conscience de ne pas avoir respecté les règles de l'art, puisque ces travaux n'ont, jusqu'à la date de l'expertise, soit postérieurement à la vente, pas entraîné de fuite.

Il y a donc lieu de faire application de la clause d'exclusion des vices cachés figurant à l'acte notarié de vente concernant ce vice.

Enfin, s'agissant de la toiture, il convient là encore d'évoquer directement la question de la connaissance du vice par les vendeurs.

L'existence d'un vice, ici la perméabilité partielle de la toiture, a été constatée par Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] le 4 novembre 2019, selon constat d'huissier. Il existe donc, cette fois, un écart temporel plus important entre la date de la vente et la date d'apparition du désordre.
L'expert indique dans son rapport avoir réalisé deux essais de fuite sur la toiture, le 2 juin 2020 et le 17 novembre 2020. Seul le second essai a permis de constater l'apparition d'une fuite.

Malgré ce test, l'expert n'est pas parvenu à déterminer avec certitude le lieu exact de la fuite, ni sa cause exacte, même s'il émet des hypothèses circonstanciées concernant ces deux points. Le fait que l'expert émette une hypothèse circonstanciée (zone située entre le faîtage et la limite située à 1,59 m de la sortie de ventilation toiture) n'enlève pas le caractère d'incertitude de cette hypothèse, rappelé par l'expert en page 58 de son rapport.
L'expert indique : « seul un test minutieux et long avec écoulement ponctuel à plusieurs endroits de la toiture permettrait peut-être probablement de déterminer le(s) siège(s) de la fuite constatée le jour de la 4ème réunion technique ».

Il écrit : « l'origine est la vétusté des tuiles et/ou des réparations non étanches avec la mise en place de bandes bitumeuses sous le groupe de climatisation. La présence de débris faisant obstacle à l'écoulement a probablement aggravé le phénomène ». Il ajoute : « l'expert n'a pas d'élément factuel permettant d'indiquer si la fuite constatée le jour de la 4ème réunion technique était connue des vendeurs ».

Le Tribunal relève donc que seul un écoulement d'eau particulièrement prolongé, correspondant à des pluies d'une abondance ou d'une durée peu ordinaires, permet de faire apparaître la fuite litigieuse. Cette fuite est intervenue cinq mois après la vente. Les demandeurs n'indiquent pas et ne prouvent pas que la fuite serait intervenue dès le premier épisode pluvieux, ni même qu'elle interviendrait à chaque pluie. Et même l'un des essais de juin 2020, avec écoulement d'eau sur le toit, n'a pas permis de faire de nouveau apparaître l'infiltration.

Dès lors, il est insuffisamment démontré par les demandeurs que les vendeurs avaient connaissance, avant la vente, d'une porosité de la toiture. Si les vendeurs ne contestent pas avoir réalisé quelques réparations de tuiles entre 2012 et 2014, les éléments relevés par l'expert ne permettent ni d'affirmer avec certitude que ces réparations seraient la cause de la fuite, ni même que ces réparations n'ont pas, au moins pendant un temps, assuré leur fonction d'imperméabilisation de la toiture.

C'est à bon droit que les défendeurs font valoir que le bâtiment date de 1926, de sorte qu'une fuite de la toiture peut apparaît à divers moments et n'est pas nécessairement imputable à telle ou telle réparation : l'expert lui-même n'affiche sur ce point aucune certitude.

En tous cas, la charge de la preuve incombe en la matière aux demandeurs, qui doivent établir que les vendeurs avaient connaissance du vice, avec un degré de preuve suffisant. Or, les preuves versées aux débats par Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M], si elles permettent éventuellement au Tribunal de s'interroger sur la connaissance par Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] des fuites en toiture, ne permettent en revanche pas d'affirmer ce fait avec un degré suffisant de certitude. La preuve est insuffisamment rapportée.

Par suite, il convient d'appliquer au vice de la toiture la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée au contrat.

Sur les préjudices de Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] et l'obligation à paiement de Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] :

Puisque seul le vice de refoulement des eaux usées, en lien avec la non-conformité du réseau d'évacuation extérieur peut être retenu, seuls les préjudices de Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] en lien direct avec ce vice peuvent être indemnisés.

Les demandes de Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] relatives aux travaux de réfection de la toiture (20.00 0€) et à la mise en conformité du réseau intérieur (630 €) seront donc rejetées.

Concernant la réfaction du réseau extérieur d'assainissement, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] seront condamnés in solidum à indemniser les demandeurs à hauteur de 2.436 €.

Concernant le préjudice de jouissance, l'expert indique en page 59 du rapport : « compte tenu de l'origine de l'eau qui pouvait sortir des WC, l'avis de l'expert est que pour éviter tout risque sanitaire, il était préférable pour des personnes de ne pas résider dans la maison ».

Le préjudice de jouissance résultant de l'inhabitabilité totale de la maison est donc établi et sera retenu.

Les défendeurs font valoir que la période d'inhabitabilité aurait pu être réduite, si les demandeurs avaient fait déboucher le siphon. D'une part, il convient de rappeler qu'en droit civil, la victime d'un préjudice n'est tenue à aucune obligation de le minimiser. D'autre part, afin de remédier, au moins temporairement, à l'écoulement, les demandeurs devaient déboucher un siphon : encore aurait-il fallu qu'ils connaissent cette solution, ce que le caractère caché du vice ne leur permettait pas, avant avis d'expert ou de professionnel.

La somme de 850 € par mois d'indemnisation sera retenue, comme étant opportune : elle correspond au montant d'un loyer. La période du 21 juin 2019 au 28 juillet 2020, résultant des éléments matériels versés aux débats et de l'expertise, sera retenue, soit une période d'inhabitabilité de treize mois. Le préjudice de jouissance s'élève donc à 11.050 €, que Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] seront condamnés in solidum à verser à Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M].

S'agissant du préjudice moral, les demandeurs évoquent l'impossibilité d'habiter la maison et ce « durant la pandémie ». Ce préjudice apparaît en réalité être une reformulation du préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité de profiter du bien acquis. Il n'y a pas lieu à double indemnisation. Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] seront déboutés de leur prétention de ce chef.

Sur la responsabilité de Maître [O] [D] à l'égard de Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] ou de Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] :

Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] font valoir que Maître [O] [D] a manqué à ses obligations, en ne leur donnant pas connaissance d'un courrier du Service d'Assainissement Marseille Métropole (SERAMM) du 4 avril 2019. Ce courrier indiquait notamment, quant au système d'évacuation des eaux usées de la maison : « Pour autant, nous attirons votre attention sur le fait que la communication par nos soins de ces informations ne vaut pas garantie formelle d’existence du raccordement, ni a fortiori de sa conformité. ». Il mentionnait également : « nous vous confirmons donc que, préalablement à l'établissement d'un certificat, nos services doivent procéder, sur place, au contrôle de l'installation d'assainissement raccordée au réseau collectif ». Le courrier joignait un devis. A l'adresse du notaire, Maître [O] [D], le courrier mentionnait : « aussi, il vous revient en tant que notaire de communiquer au vendeur et au futur acquéreur ces obligations, dans le cadre d'une vente immobilière ».

En l'espèce, les demandeurs ne contestent pas que ce courrier a été visé et annexé à l'acte authentique. La page 12 de l'acte notarié mentionne la nécessité pour le propriétaire de l'immeuble de faire procéder au contrôle de la conformité du réseau d'assainissement par les services de la municipalité.

Aussi, la faute de Maître [O] [D] n'est pas démontrée. Elle a communiqué le courrier litigieux aux acquéreurs, par son annexion à l'acte notarié de vente. Il n'est pas établi par les demandeurs qu'elle aurait eu un moyen quelconque de connaître les fuites intérieures d'eaux usées, de sorte que le courrier de la SERAMM n'était, à la connaissane de la notaire, qu'un élément parmi d'autres dont elle ne pouvait connaître le caractère central ou déterminant dans le présent litige. Elle a accompli, au regard des informations à sa disposition au moment de la signature du contrat, les diligences normales attendues de son office ministériel. Sa responsabilité à l'égard des demandeurs n'est donc pas engagée.

La faute de Maître [O] [D] invoquée par Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] est la même que celle invoquée par les demandeurs. Puisqu'elle n'a pas été retenue à l'égard des uns, elle ne saurait être retenue à l'égard des autres, sur le même fondement.

Par suite, Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] seront déboutés de leur prétention tendant à voir condamner Maître [O] [D] à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E], qui succombent aux demandes de Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M], aux entiers dépens de la présente instance, ainsi que de l'instance en référé pour expertise, lesquels comprendront les coûts de l'expertise judiciaire, ainsi que des constats d'huissier des 21 juin 2019 et 4 novembre 2019.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] à verser à Madame [K] [B] et Monsieur [I] [M] la somme de 4.500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [W] [E] à verser à Maître [O] [D] la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :