TJ Paris, 17 oct. 2024, RG 23/05719

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le : 17/10/2024
à : Me Didier NAKACHE, Me Xavier DEMEUZOY

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/05719 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2J5U

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT
rendu le jeudi 17 octobre 2024

DEMANDEURS
Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

Monsieur [J] [B], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représenté par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
comparant en personne assisté de Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1735

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 04 octobre 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 17 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05719 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2J5U

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 août 2022, M. [H] [V] a donné à bail à Mme [Z] [X] et M. [J] [B] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, Mme [Z] [X] et M. [J] [B] ont fait assigner M. [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
o JUGER nul et de nul effet le commandement délivré le 14 avril 2023 ;
En conséquence,
o DIMINUER à compter de la date d'effet du bail le loyer mensuel hors charges à la somme de 1.080 € par mois, en application de l'encadrement des loyers à la relocation, et condamner le bailleur à restituer le trop-perçu de manière rétroactive, soit la somme de 3.600 € à parfaire,
o CONDAMNER Monsieur [H] [V] à procéder à l'ensemble des travaux nécessaires à la remise en état de cet appartement, notamment en refaisant l'installation électrique, à mettre fin à toutes les fuites ainsi qu'également à l'infestation de souris, et à refaire un diagnostic énergétique afin de vérifier que l'appartement n'est plus classé en lettre G et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
o CONDAMNER Monsieur [H] [V] à rembourser à Madame [Z] [X] et Monsieur [J] [B] tous les frais exposés par les locataires à ce jour, soit la somme de 4.698 € TTC qu'ils ont payée à l'entreprise qui s'est chargée des travaux pour résoudre les problèmes d'insalubrité, ainsi que les fournitures qu'ils ont dû acheter pour 634,27 €,
o ORDONNER le relogement de Madame [Z] [X] et Monsieur [J] [B] aux frais du bailleur pendant la durée des travaux et qu'ils soient exemptés du paiement du loyer pendant cette période, étant précisé que le relogement devra se faire nécessairement dans le quartier afin que les enfants puissent se rendre dans leur école,
o CONDAMNER Monsieur [H] [V] à payer à Madame [Z] [X] et Monsieur [J] [B] la somme de 10.000 € à titre de dommages à intérêt pour tous les préjudices décrits ci-dessus, qu'ils ont subis et continuent de subir,
o CONDAMNER Monsieur [H] [V] à payer à Madame [Z] [X] et Monsieur [J] [B] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, M. [H] [V] a fait assigner Mme [Z] [X] et M. [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition des clauses résolutoires, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [X] et M. [J] [B] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
o une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 30% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
o 10 000 euros au titre de l'arriéré locatif,
o 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l'audience du 9 novembre 2023, cette affaire a été renvoyée à l'audience du 22 novembre 2023 afin d'être jointe à l'instance introduite par Mme [Z] [X] et M. [J] [B]. Deux renvois ont ensuite été ordonnés pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d'être jugé.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'audience du 27 juin 2024, Mme [Z] [X] et M. [J] [B], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils ont maintenu les demandes de leur assignation et sollicité la compensation entre les sommes dont il pourrait être débiteur avec les sommes réclamées au bailleur du fait d'un trop perçu.

M. [H] [V], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :
o JUGER de l'acquisition de la clause résolutoire, faute pour Monsieur [J] [B] et de Madame [Z] [X], locataires, de n'avoir pas satisfait au commandement de payer du 14 avril 2023 à effet au 16 juin 2023.
En conséquence :
o ORDONNER la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;
o ECARTER des débats la pièce adverse numéro 11 ;
o ORDONNER l'expulsion de Monsieur [J] [B] et de Madame [Z] [X] avec, au besoin, l'assistance de la force publique,
o ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
o DÉBOUTER Monsieur [J] [B] et Madame [Z] [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.
o CONDAMNER Monsieur [J] [B] et de Madame [Z] [X] à payer la somme de 31.369,43 euros à Monsieur [H] [V] correspondant aux loyers impayés dus en octobre 2022 et à partir de février 2023 au l " juin 2024 inclus dont actualisation de la somme au jour de l'audience,
o CONDAMNER Monsieur [J] [B] et de Madame [Z] [X] au remboursement des frais engagés au titre des travaux entrepris par Monsieur [V] afin de remettre en état le sol de l'appartement ;
o CONDAMNER Monsieur [J] [B] et de Madame [Z] [X] à remettre en état de l'appartement, tel qu'il était lors de leur entrée dans les lieux sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification du jugement à venir.
o CONDAMNER Monsieur [J] [B] et de Madame [Z] [X] à payer à Monsieur [H] [V] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au double des loyers et charges, taxes et accessoires, avec indexation, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
o CONDAMNER Monsieur [J] [B] et de Madame [Z] [X] à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.
o LES CONDAMNER aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
o ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à venir

Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de " donner acte ", de " constater " ou de " dire et juger " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

I. Sur les demandes principales

Sur l'encadrement des loyers

Selon l'article 140 III. - A. de la LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dans sa rédaction applicable au présent litige, dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l'examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

L'article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 prévoit la mise en place, sur l'intégralité du territoire de la ville de [Localité 5], du dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée, et l'arrêté préfectoral n°2022-06-01-0009 du 1er juin 2022 a fixé, en application de ce décret, sur ce même territoire, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique, mentionnés au I de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, pour la ville de [Localité 5], pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.

Le bail du 26 août 2022, produit au débat, stipule un loyer mensuel de 1 675 euros, la rédaction du contrat ne laisse pas de doute qu'en au fait que c'est la provision pour charge qui est mentionné à l'emplacement du complément de loyer. Il porte sur un logement non meublé, comprenant trois pièces principales, d'une superficie de 50 m2, au sein d'un immeuble construit avant 1949, selon le contrat de bail. M. [H] [V] soutient que la chambre en mezzanine et la pièce qu'il nomme bureau ne doivent pas être comptabilisées. Cependant, le mail adressé à la DRIHL dans lequel il indique lui-même les caractéristiques de ces pièces ne permet aucunement d'établir la réalité de ces éléments, il doit donc être tenu compte des stipulations du contrat de bail signé par les parties.

Considération prise de la catégorie du logement loué et du secteur géographique, le loyer de référence majoré applicable au logement loué s'élevait, lors de la signature du contrat de bail, à 30,60 euros par m2.
Il s'ensuit que le bailleur ne pouvait valablement réclamer aux locataires le paiement d'un loyer supérieur à 1 530 euros.

M. [H] [V] sera donc condamné à restituer le trop-perçu consistant dans la différence entre le montant du loyer effectivement versé par Mme [Z] [X] et M. [J] [B] soit 8 000 euros (1675 euros en septembre, octobre, décembre 2022, janvier 2023 et 1300 euros en novembre 2022) et le montant du loyer de référence majoré que la bailleresse pouvait valablement leur réclamer, soit 7 650 euros (5 mois x 1 530 euros), soit un total de 350 euros. Étant précisé qu'il n'est justifié d'aucun accord entre les parties sur une réduction de loyer.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.

Les preneurs invoquent plusieurs causes d'indécence du logement pris à bail à savoir : la prolifération de souris, des dégâts des eaux, une installation électrique dangereuse, la rambarde dangereuse de la mezzanine, le classement en catégorie G de l'appartement. Il convient d'examiner ces moyens un à un.

1. S'agissant de la présence de souris, le 1er février 2023, l'inspecteur en protection santé animale & environnement de la préfecture de Paris indiquait par courrier avoir constaté la présence de déjections de souris ainsi que des voies de passages non bouchées dans l'appartement lors d'une visite le 30 janvier 2023. Ce seul élément objectif ne permet pas de démontrer l'existence d'une infestation de souris susceptible de remettre en cause le caractère décent du logement.

2. En ce qui concerne les dégâts des eaux allégués dans les toilettes, les demandeurs indiquent avoir alerté leur bailleur dès l'entrée dans les lieux à plusieurs reprises, sans en justifier et produisent un constat de commissaire de justice en date du 12 mars 2024. Il est constaté dans les toilettes que la peinture craquelle le long de la plinthe et la présence d'auréoles et tâches orangées de type tâches d'humidité derrière le bloc WC. Ces seules constatations ne démontrent pas l'existence d'une fuite imputable au bailleur.
Les preneurs invoquent aussi l'existence de fuites dans leur chambre. Si le commissaire de justice a relevé de l'humidité dans cette pièce, ce seul constat ne permet pas d'établir un manquement du bailleur, les causes de l'humidité pouvant être multiples et pas nécessairement imputable au bailleur à l'exemple du défaut d'aération.

3. S'agissant de l'installation électrique, les preneurs produisent le diagnostic sur l'état de l'installation électrique réalisé le 31 janvier 2023 qui relève les anomalies non compensées suivantes :
o Locaux contenant une baignoire ou une douche : la section de la partie visible du conducteur de liaison équipotentielle supplémentaire est insuffisante.
o Local contenant une baignoire ou une douche : l'installation électrique ne répond pas aux prescriptions particulières appliquées à ce local (adéquation entre l'emplacement où est installé le matériel électrique et les caractéristiques de ce dernier - respect des règles de protection contre les chocs électriques liées aux zones).
o L'enveloppe d'au moins un matériel est manquante ou détériorée.
o L'isolant d'au moins un conducteur est dégradé.
Il convient de rappeler que l'indécence du logement ne peut être constatée que si l'installation électrique présente un risque manifeste de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, ce qui n'est pas démontré en l'espèce. En effet, une installation électrique peut ne pas répondre aux normes en vigueur sans pour autant être dangereuse.

4. En ce qui concerne la sécurité de la mezzanine aucun élément n'est produit venant attester de l'état de la rambarde. Étant précisé que le commissaire de justice, le 12 mars 2024, n'a fait aucun commentaire sur cette rambarde dans son constat.

5. Enfin, s'agissant du diagnostic de performance énergétique, le diagnostic produit du 31 janvier 2023 classe le logement en catégorie G et estime la consommation d'énergie a 218 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Les preneurs soutiennent que de ce fait, le logement ne peut être loué et est nécessairement indécent. Il sera relevé qu'ils ne proposent aucun fondement juridique, en tout état de cause, les dispositions applicables au 1er janvier 2023 prévoyant que la consommation énergétique d'un logement devra être inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ne sont pas applicables aux baux en cours, tel que cela résulte du décret n°2021-19 du 11 janvier 2021.

Ainsi, Mme [Z] [X] et M. [J] [B] échouent, par les moyens qu'ils produisent a établir le caractère indécent du logement. La demande de travaux sous astreinte doit donc être rejetée tout comme la demande subséquente de relogement pendant la durée des travaux.

Sur la demande en paiement au titre des travaux effectués par les preneurs

Mme [Z] [X] et M. [J] [B] demande le paiement de la somme de 4 698 euros pour des travaux tendant à résoudre les problèmes d'insalubrité et la somme de 634,27 euros pour l'achat de fournitures.

Aucune pièce ne permet d'attester de la réalisation de ces travaux, et de leur coût. La demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est sollicité le paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour tous les préjudices subis.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l'espèce, si Mme [Z] [X] et M. [J] [B] échouent à démontrer l'indécence du logement, ils gardent la possibilité de sollicité une indemnisation au titre du préjudice de jouissance. Il résulte des développements précédents que seule la présence ponctuelle de souris a été établie, étant précisé que le bailleur ne démontre pas qu'il aurait été empêché d'intervenir. Si l'existence d'anomalies sur l'installation électrique est bien réelle, Mme [Z] [X] et M. [J] [B] n'apporte aucun élément pour caractériser le préjudice que cela leur causerait. Ainsi, leur préjudice sera justement réparé par l'allocation de la somme de 100 euros.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la résiliation du contrat de bail

o Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 25 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [H] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 avril 2023.

L'action est donc recevable.

o Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 26 août 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 avril 2023, pour la somme en principal de 5 900 euros. Ce commandement rappelle que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

En l'espèce, le commandement de payé a été délivré pour la somme de 5 900 euros correspondant à la somme de 375 euros de loyer et 125 euros de charges pour le mois d'octobre 2022 ainsi qu'aux loyers et charges de février à avril 2023. S'il est vrai que M. [H] [V] ne pouvait réclamer plus de 1 530 euros de loyer par mois, il n'en demeure pas moins que la dette était justifiée pour la somme de 5 320 euros.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n'ayant été effectués depuis le mois de février 2023, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juin 2023.

Mme [Z] [X] et M. [J] [B] étant sans droit ni titre depuis le 15 juin 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Il sera, enfin, rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [Z] [X] et M. [J] [B] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, compte tenu du décompte produit, arrêté au jour de l'audience à la somme de 31 369,43 euros et comprenant la mensualité de juin 2024, des dispositions précité relatives à l'encadrement des loyers et du montant contractuel de la provision sur charges, aucun justificatif n'étant produit pour justifier d'une augmentation, Mme [Z] [X] et M. [J] [B] sont redevables de la somme de 28 490 euros [230 euros + 125 euros + (17 mois x 1 530 euros + 125 euros)], cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Mme [Z] [X] et M. [J] [B] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de la mensualité du mois de juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 1530 euros augmenté des charges pour un montant de 125 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes du bailleur au titre de la remise en état de l'appartement

M. [H] [V] demande la condamnation de Monsieur [J] [B] et de Madame [Z] [X] au remboursement des frais engagés par lui au titre des travaux entrepris afin de remettre en état le sol de l'appartement et à remettre en état l'appartement, tel qu'il était lors de leur entrée dans les lieux sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification du jugement à venir.

Ces demandes pour lesquelles aucun fondement juridique n'est proposé ne font l'objet d'aucune argumentation dans les écritures du défendeur. Ainsi, M. [H] [V] ne démontre pas avoir réaliser des travaux sur le sol de l'appartement, ni que la charge de ses travaux devrait reposer sur les preneurs. Par ailleurs, la remise en état de l'appartement ne peut être imputé aux preneurs que lorsqu'ils ont commis des dégradations locatives ou ont manqué à leur obligation d'entretien ce qui ne peut être constaté qu'à la reprise des lieux. La demande est donc prématurée et doit être rejetée.

III. Sur la compensation

Selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Aux termes du présent jugement, d'une part Mme [Z] [X] et M. [J] [B] et d'autre part M. [H] [V] se trouvent simultanément créanciers et débiteurs de dettes fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En conséquence, il y aura lieu d'ordonner la compensation entre ces sommes.

IV. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de ces dispositions, les parties supporteront chacune la moitié des dépens.

L'équité et la décision de partager des dépens justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,