TJ Paris, 17 oct. 2024, RG 21/04832

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à :
-Maître Rémy HUERRE
-Me Pauline PENNERET

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/04832
N° Portalis 352J-W-B7F-CUEVB

N° MINUTE :

Assignation du :
22 Mars 2021

JUGEMENT
rendu le 17 Octobre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet O’REAL I.T(IMMOBILIER TRANSACTIONS), S.A.S
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0109

DÉFENDEURS

Madame [B] [E]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Madame [P] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Monsieur [V] [E]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentés par Me Pauline PENNERET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2014

Décision du 17 Octobre 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/04832 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUEVB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Mai 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 17 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [V] [E] et Mme [P] [E] (ci-après « les consorts [E] »), sont copropriétaires indivis des lots de copropriété n°1 et 73, d'un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Mme [B] [E], leur fille, est usufruitière de ces lots.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [B] [E] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 1er avril 2021 à M. [V] [E] et Mme [P] [E] et le 3 juin 2022 à Mme [B] [E], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] a fait assigner les consorts [E] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 22 juin 2022.

Par ses dernières conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, il demande au tribunal de :

“Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, et les Pièces ci-dessous listées,

Décision du 17 Octobre 2024
Charges de copropriété
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• Dire et juger le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• Dire et juger que Madame [B] [E], Madame [P] [E] et [V] [E] n’ont pas payé l’intégralité des charges de copropriété dont ils sont redevables au 2 ème trimestre 2023, à savoir la somme de 10 598,29 euros,

• Juger irrecevables et mal fondées les demandes des Consorts [E],

En conséquence :

• Condamner Madame [B] [E], Madame [P] [E] et [V] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 10 598,29 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

• Débouter Madame [B] [E], Madame [P] [E] et [V] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

• Faire application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

• Condamner Madame [B] [E], Madame [P] [E] et [V] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

• Condamner Madame [B] [E], Madame [P] [E] et [V] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

• Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

• Condamner Madame [B] [E], Madame [P] [E] et [V] [E] aux entiers dépens”.

Par leurs dernières conclusions récapitulatives en réponse notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, les consorts [E] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété ;
Vu l’article 1343-5 du Code civil ;
Vu l’article 700 du Code de procédure civil ;

-CONSTATER la bonne foi de Madame [B] [E], de Madame [P] [E] et de Monsieur [V] [E] ;

-CONSTATER la négligence et la mauvaise foi caractérisées du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;
Décision du 17 Octobre 2024
Charges de copropriété
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A titre principal :

-REJETER l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

-REJETER la demande de condamnation des consorts [E] au paiement de la somme de 10.598, 29 € et des intérêts au taux légal ;

-REJETER la demande de condamnation des consorts [E] au paiement de la somme de 2.000 €, au titre des dommages et intérêts pour une prétendue résistance abusive ;

-REJETER la demande de condamnation des consorts [E] au paiement de la somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire, le Tribunal judiciaire devait considérer que les consorts [E] sont redevables d’une quelconque somme à l’endroit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] :

-REDUIRE cette somme à un euro symbolique ;

-ACCORDER les plus longs délais de paiement aux consorts [E] ;

En toutes hypothèses :

-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à verser à Madame [B] [E], Madame [P] [E] et de Monsieur [V] [E] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens ;

-REJETER toute demande d’exécution provisoire de la décision à intervenir dans l’hypothèse d’une condamnation des consorts [E] ».

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, prorogé au 17 octobre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 17 Octobre 2024
Charges de copropriété
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MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la demande principale en paiement

En demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] soutient qu’en dépit de règlements partiels depuis l’introduction de l’instance, les consorts [E] demeurent redevables de 10.589,29 euros au titre de charges impayée arrêtées au 2ème trimestre 2023 inclus, et que les notifications et courriers recommandés leur ont été adressés à la bonne adresse.

Il argue que les courriers recommandés du syndicat des copropriétaires ont en effet été adressés à la dernière adresse connue de l’usufruitière des lots n°7 et n°8, Mme [B] [E], qui a changé d’adresse à cinq reprises au cours des six dernières années, étant précisé que cette dernière n’a jamais communiqué ses adresses successives au syndic selon les formes requises par l’article 65 du décret du 17 mars 1965 (LR/AR) ni même par courriel, contrairement à ce qu’elle soutient en défense.

En défense, les consorts [E] soutiennent que le syndic était en possession de leurs coordonnées et que ce dernier a adressé les documents relatifs à la copropriété à une adresse obsolète, faisant ainsi preuve d’une négligence caractérisée.

---

A titre liminaire le tribunal relève que les consorts [E] ne versent aux débats aucune pièce justifiant de la notification au syndic de leur domicile réel ou élu, en application de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, dès lors les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 du même décret ont été valablement faites au dernier domicile indiqué au syndic.

En conséquence le moyen relatif au non-respect de l’envoi des notifications et mises en demeure à leurs adresses réelles est inopérant, la production aux débats d’ordres de réexpédition du courrier à la Poste étant insuffisamment probante à cet égard.

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] [E] et Mme [P] [E] sont nu-propriétaires indivis des lots n° 1 et 71 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].
Selon la même fiche cadastrale, Mme [B] [E] en est indiquée comme l’usufruitière.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juillet 2020 et 23 mars 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 31 mai 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de les consorts [E], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.598,29 euros.

Les consorts [E] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la dernière assignation délivrée aux consorts [E] soit le 3 juin 2022.

Le tribunal relève que si le syndicat des copropriétaires fait allusion aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans les motifs de ses dernières conclusions en réplique, il ne formule aucune demande à ce titre dans le dispositif desdites conclusions récapitulatives, dès lors et en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas saisi d’une demande à ce titre.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par les consorts [E] de ses obligations.

Il expose en effet que c’est de mauvaise foi que Mme [B] [E] prétend ne pas avoir payé les charges de copropriété parce qu’elle n’aurait pas reçu les appels de fonds, étant au surplus souligné qu’elle pouvait consulter le solde de son relevé de compte de copropriétaire sur son espace intranet ; cette mauvaise foi caractérisée suppose donc que les consorts [E] soient condamnés à payer des indemnités pour résistance abusive.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les consorts [E] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 2 février 2021.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
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En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que les consorts [E] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur la demande de délais de paiement

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que des délais de paiement ont de facto déjà été accordés à Mme [E], la présente instance ayant été initiée en mars 2021, et ces délais seraient inéquitables au regard du calendrier des travaux en cours, qui feraient ainsi supporter le poids de la dette des consorts [E] sur l’ensemble des copropriétaires.

En défense, les consorts [E] sollicitent des délais de paiement au motif que [B] [E] a perçu une somme entre 700 et 1.200 euros par mois sur les trois derniers mois, Mme [P] [E] est sans emploi et M. [V] [E] est retraité.

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Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Sur ce

Il ressort des pièces versées aux débats par les consorts [E] que Mme [B] [E] est auto entrepreneur et ne dispose pas de revenus importants au titre de ses salaires ; il apparaît néanmoins qu’elle perçoit également des revenus provenant de locations meublées, comme indiqué sur son avis d’imposition.

M. [E] est en effet retraité et son épouse, Mme [P] [E] était sans emploi en 2022.

Néanmoins, l’action en recouvrement de l’arriéré de charges du syndicat des copropriétaires ayant été initiée en 2021, et ce dernier n’ayant pas vocation à se substituer au banquier du débiteur de l’arriéré de charges de copropriété pour lui accorder indéfiniment des facilités de paiement qui, en raison de la durée de la procédure, atteignent désormais trois ans, les consorts [E] seront déboutés de leur demande d’échelonnement de leur dette en application de l’article 1343-5 du code civil.
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4 – Sur les demandes accessoires

Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4].

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les consorts [E], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les consorts [E] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,