TJ Paris, 17 oct. 2024, RG 24/01574

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 17/10/2024
à : S.C.I. [T]

Copie exécutoire délivrée
le : 17/10/2024
à : Me Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01574 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IBP

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT
rendu le jeudi 17 octobre 2024

DEMANDERESSE
Syndicat Des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], Représenté par son syndic la société [K] [I] - [Adresse 4]
représentée par Me Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

DÉFENDERESSE
La Société [T], dont le siège social est sis [Adresse 2]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 04 octobre 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 17 octobre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01574 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IBP

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [T] est propriétaire du lot n°29 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société [K] [I], a fait assigner la SCI [T] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
1 872,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,495 euros au titre des frais de recouvrement,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement, rendu par défaut, le 6 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SCI [T] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
1872,66 € au titre des charges de copropriété arrêtée à la date du 25 avril 2023 (2ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 ;30 € de frais strictement nécessaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Et débouté le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

La SCI [T] a formé opposition par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 janvier 2024 réceptionné le 4 janvier 2024 au greffe du tribunal judiciaire. A l'appui de son opposition elle demande que le jugement soit « bloqué » suite au dépôt d'une plainte, le 15 juin 2023, pour escroquerie à l'encontre du syndic, la société [K] [I], au terme de laquelle elle explique avoir payé la somme de 18 756 euros au syndic, par l'intermédiaire du notaire, lors de l'achat du bien le 10 juin 1997. Elle ajoute que cette somme n'a jamais été créditée à son compte de copropriétaire. Enfin, elle indique qu'une saisie des loyers a eu lieu directement entre les mains de son locataire.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 27 juin 2024.

A l'audience du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat demande au juge de :
déclarer irrecevable l'opposition,débouter la SCI [T] de l'ensemble de ses demandes,la condamner à lui payer les sommes suivantes :3 165,28 euros au titre des appels au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2023 sur la somme de 1 872,66 euros et à compter de la date dates des conclusions pour le surplus,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
495 euros au titre des frais de recouvrement,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La SCI [T], représenté par son dirigeant, M. [T] [W], conteste être redevable d'une quelconque somme au titre des charges de copropriété, compte tenu de la saisie des loyers effectuées.

Pour l'exposé des moyens développés par le syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé aux écritures qu'il a soutenues oralement à l'audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'opposition
Par application de l’article 571 du code de procédure civile, l’opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut, elle n’est ouverte qu’au défaillant et conformément à l’article 573 du même code, elle est faite dans les formes prévues pour la demande en justice devant la juridiction qui a rendu la décision.
Aux termes de l’article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse ; il est de quinze jours en matière gracieuse.
La date de l'opposition à un jugement rendu par défaut, formée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, est celle de l'expédition de la lettre figurant sur le cachet du bureau d'émission.
En l’espèce, l’opposition formée par courrier adressé au tribunal judiciaire de Paris, par lettre recommandée avec avis de réception, le 3 janvier 2024, dans le mois de la notification du jugement, est recevable.
Étant précisé que l’argumentation présentée par le syndicat des copropriétaires n'est pas de nature à faire déclarer irrecevable l'opposition de la SCI [T] et sera étudiée avec le fond du dossier.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI [T] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°29,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2017 au 1er avril 2024 et arrêté à cette date à 3 165,28 euros,
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années du 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 7 mars 2016, 16 mars 2017, 30 octobre 2018, 30 septembre 2019, 9 juillet 2020, 22 avril 2021, 31 mars 2022, ayant notamment :
▸ approuvé les comptes pour les exercices 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021,
▸ approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023,
▸ décidé des travaux ou opérations suivants : procédure de recouvrement SCI [T], réalisation d'un audit de l'immeuble, réalisation d'un diagnostic technique global.

S'agissant de la recherche de fuite imputée le 21/10/2020 pour la somme de 495,55 euros, il ne s'agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais de travaux effectués par le syndicat de copropriétaires pour le compte personnel de copropriétaires et pouvant donner lieu à remboursement sous le régime de la gestion d'affaires. Toutefois encore faut-il que ces dépenses de réparation concernent le copropriétaire auquel elles sont imputées et qu'il en soit justifiées. En l'espèce, selon la facture produite, l'intervention a été commandée par le syndic et le compagnon indique ne pas avoir eu accès à l'appartement de la SCI [T]. Par conséquent, cette partie de la demande sera rejetée.

Enfin, ne sont pas produits les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant le budget provisionnel pour l'exercice portant sur la période du 01/10/2023 au 30/09/2024 ainsi, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la somme de 1 117,93 euros correspondant aux appels charges et fonds travaux des 01/10/2023, 01/01/2024 et 01/04/2024 est due. Par conséquent, cette partie de la demande sera rejetée.

Il résulte des pièces produites qu'une saisie-attribution des loyers a été mise en œuvre par le syndicat des copropriétaires le 4 août 2023. Une main levée de la mesure a été signifiée aux locataires le 28 février 2024. Cette mesure avait, comme cela est mentionné à l'acte, pour objet d'obtenir paiement des sommes dues en vertu d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 juin 2015 (3 626,33 euros au titre des charges, 930 euros article 700 CPC et les dépens), d'un arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 mars 2017 (3 702,77 euros au titre des charges, 32,92 euros de frais nécessaire, 3 000 euros de dommages et intérêts, 3 000 euros article 700 CPC et les dépens) et d'un arrêt de la cour de cassation du 12 avril 2018 (3 500 euros article 700 CPC et les dépens) et tient compte des versements directs pour la somme totale de 15 310,37 euros, effectués par la SCI [T]. Les sommes recouvrées dans le cadre de cette mesure d'exécution, qui comprennent également des intérêts de retard, n'ont donc pas pour objet de payer les charges réclamées dans le cadre de la présente procédure et il sera rappelé que cette mesures ne peut être contestée dans le cadre de la présente instance.

Ainsi, au vu des pièces produites, la SCI [T] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 1 551,80 euros, pour la période allant du 1er janvier 2017 au 1er avril 2024, incluant l'appel provisionnel du 01/04/2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 6 juin 2023 sur la somme de 1 490,51euros, compte tenu des paiements intervenus postérieurement et à compter du 3 juin 2024 pour le surplus, lendemain de la date de la première présentation des conclusions valant mise ne demeure.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure du 31 mai 2018, envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 3 euros.

Il est sollicité 400 euros d'honoraires de syndic pour désarchivage de pièces, or il relève du choix du syndicat des copropriétaire d'intenter le 6 juin 2023 une action portant sur des charges impayées depuis le 1er janvier 2017. Ce dernier n'indique pas les raisons qui justifieraient d'imputer ses frais à la défenderesse. Cette somme sera écartée.

Sont réclamés également les frais de quatre mises en demeure, justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception, (du 31/05/2018, 29/01/2019, 19/11/2020 et 09/12/2020). Il sera relevé que l'envoi d'autant de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. En outre, le coût des mises en demeure ne sera retenu qu'à hauteur de 6,50 euros, coût réel de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 19,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI [T] ne paye pas régulièrement ses charges. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SCI [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI [T] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,