TJ Nice, 18 oct. 2024, RG 24/00397

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/00397 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PQMS
Du 18 Octobre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 3]
c/ [W], [P]

Grosse délivrée
à Me GIANQUINTO

Expédition délivrée
à Me BENHAMOU

le

Présidente : Florence DIVAN, Juge placée près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence déléguée au service des référés du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

A la requête de :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], sis [Adresse 3]
Pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [J] & [M]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Monsieur [T] [W]
né le 10 Octobre 1943 à [Localité 5] (RÉPUBLIQUE TCHÈQUE)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

Madame [E] [P] épouse [W]
née le 11 Février 1940 à [Localité 4] (20)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 12 Septembre 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 Octobre 2024,
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] sont propriétaires des lots n°2, 40 et 164 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a, par actes de commissaire de justice du 19 février 2024, fait assigner Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Juger que les conditions de l’application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies et remplies en l’état notamment de l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du budget prévisionnel, des travaux et des comptes annuels ;
Juger que Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] sont défaillants quant au paiement de leurs charges, qui n’ont pas réglées dans le délai de 30 jours comme suite aux mises en demeure qui leur ont été adressées, qui sont restées infructueuses ;
Condamner solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 9 335,64 euros, outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure intervenues jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, se décomposant comme suit, à savoir :
5 112,96 euros au titre des sommes échues au 1er janvier 2024 ;
4 222,68 euros au titre des sommes non échues du 1er avril au 1er octobre 2024 ;
Condamner solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure ;
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses écritures déposées à l’audience du 12 septembre 2024 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] actualise ses demandes, conclut au débouté des demandes de Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] et sollicite désormais leur condamnation solidaire à la somme de 1 313,51 euros au titre du solde des charges non échues, outre les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure ; ainsi que les sommes de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] demandent au juge des référés de :

A titre principal,

Juger que les conditions d’application de la procédure fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fondées sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
A titre subsidiaire,
Annuler les frais à hauteur de 687 euros portés au débit du compte de Monsieur et Madame [W] ;
Accorder à Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter d’une éventuelle condamnation ;
Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;
Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC ;
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] sont propriétaires des lots n° 2, 40 et 164 dépendant de l’immeuble [Adresse 3]. Il est produit aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2023 par lequel les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie de mises en demeure du 5 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] soutient que Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] ne s’étaient pas acquittés des sommes visées dans les mises en demeure dans le délai d’un mois et elles sont donc devenues exigibles comme les autres provisions non encore échues.

Toutefois, les défendeurs ont honoré le paiement de l’ensemble des charges échues et de la majeure partie des charges à échoir en régularisant leur situation comptable postérieurement à l’assignation.

Concernant le solde des sommes non échues demandé par le syndicat des copropriétaires, Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] soutiennent que les conditions d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées. En effet, les mises en demeure seraient irrégulières en ce qu’elles seraient imprécises quant au chiffrage des sommes réclamées.

Les défendeurs arguent que les mises en demeure du 5 septembre 2023 n’indiquaient pas le montant des charges dues au titre de la provision exigible qui devait être acquittée dans le délai de 30 jours afin que la procédure de déchéance du terme ne soit pas applicable. Le montant des provisions exigibles après approbation des comptes et le montant des charges non échues ne seraient pas précisés.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] réplique que les mises en demeure indiquaient le montant de la dette « suivant situation arrêtée au 2 août 2023 » et étaient accompagnées du relevé au 2 août 2023, soit un décompte détaillé des sommes dues. Le demandeur estime donc que les défendeurs disposaient des informations nécessaires.

Etant donné que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas de mentions obligatoires dans la lettre de mise en demeure, le fait que le syndicat des copropriétaires ait indiqué le montant de la dette des défendeurs et annexé un décompte détaillé suffit à l’application dudit article.

Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] soutiennent également que la mise en demeure du 5 septembre 2023 n’est pas demeurée infructueuse puisque, à la suite de l’appel de fonds du 1er janvier 2023 d’un montant de 1 124,68 euros, deux versements de 500 euros chacun auraient été effectués et que l’appel de fonds suivant du 1er avril 2023 aurait fait l’objet de trois versements entre le 1er avril et le 30 juin 2023. Les défendeurs arguent que les deux premiers appels de fonds auraient été réglés partiellement avant la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] réplique que les défendeurs étaient déjà débiteurs d’un montant de 2 613,01 euros avant de recevoir l’appel de fonds du 1er janvier 2023. Or, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du Code civil, l’imputation des règlements se fait sur la dette la plus ancienne. Dans ces conditions, les deux premiers appels de fonds de 2023 n’auraient donc pas été réglés avant la mise en demeure.

Au vu de l’arriéré de charges de copropriété dont Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] étaient débiteurs avant la mise en demeure, les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont bien été respectées.

Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] sollicitent également qu’une somme de 687 euros correspondant aux frais de contentieux soit déduite de leur condamnation.

Toutefois, lesdites sommes seraient déductibles d’une condamnation au titre des sommes échues liées à l’arriéré de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires ne maintenant que sa demande au titre des sommes non échues, la demande des défendeurs à ce titre sera rejetée.

Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1 313,51 euros au titre des sommes non échues (échéance du 1er octobre 2024).

Aux termes de l’article 1345-3 alinéa 1er du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Les défendeurs sollicitent des délais de paiement. Ils invoquent à l’appui de leur demande les versements réguliers à hauteur de 500 euros qu’ils effectuent afin de purger leur dette ainsi que leur qualité de retraité et leurs ressources limitées.

Toutefois, aucune pièce n’est versée aux débats afin de prouver leurs difficultés financières.

En conséquence, la demande de délai de paiement de Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par les défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] née [P], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS