TJ Nice, 18 oct. 2024, RG 24/00347

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/00347 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PQEC
Du 18 Octobre 2024

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. LE SAN GREGORIO
c/ [Z]

Grosse délivrée
à Me GIANQUINTO

Expédition délivrée
à Me FURIO-FRISCH

le

Présidente : Florence DIVAN, Juge placée près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence déléguée au service des référés du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

A la requête de :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAN GREGORIO, sis [Adresse 2] [Localité 1]
Pris en la personne de son administrateur judiciaire la SELARL BG & ASSOCIES
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Monsieur [O] [Z]
né le 28 Octobre 1952 à [Localité 4] (TUNISIE)
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 1]

représenté par Me Rose-Marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 12 Septembre 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 Octobre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [Z] est propriétaire du lot n° 4 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 1].

Par ordonnance du tribunal de grande instance de Nice Service des requêtes en date du 12 novembre 2018, la Selarl Bg & Associés, représentée par Maître [W] [F], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété Le San Gregorio. Par ordonnance du tribunal judiciaire de Nice en date du 30 octobre 2023, la mission de l’administrateur provisoire a été renouvelée pour une durée d’un an.

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le San Gregorio, pris en la personne de son administrateur judiciaire, la Selarl Bg & Associés, a, par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, fait assigner Monsieur [O] [Z] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Juger que les conditions de l’application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies et remplies en l’état notamment de l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires Le San Gregorio du budget prévisionnel, des travaux et des comptes annuels ;
Juger que Monsieur [O] [Z] est défaillant quant au paiement de ses charges, qui n’ont pas réglées dans le délai de 30 jours comme suite à la mise en demeure qui lui a été adressée, qui est restée infructueuse ;
Condamner Monsieur [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires Le San Gregorio la somme de 52 450,80 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, se décomposant comme suit, à savoir :
49 494,33 euros au titre des sommes échues au 1er janvier 2024 ;

2 956,47 euros au titre des sommes non échues du 1er avril au 1er octobre 2024 ;

Condamner Monsieur [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires Le San Gregorio la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner Monsieur [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires Le San Gregorio la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure ;
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Dans ses écritures déposées à l’audience du 12 septembre 2024 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le San Gregorio, pris en la personne de son administrateur judiciaire, la Selarl Bg & Associés, a maintenu ses demandes et conclu au débouté des demandes de Monsieur [O] [Z].

Dans ses conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Monsieur [O] [Z] a présenté les demandes suivantes :

Avant toute défense au fond,

Déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires Le San Gregorio en paiement des charges de copropriété antérieures au 14 février 2019 pour un montant de 9 537,04 euros à déduire du montant réclamé en justice ;
Déclarer le syndicat des copropriétaires Le San Gregorio irrecevable en ses demandes ;
Rejeter l’ensemble des demandes en paiement du demandeur ;
Dire que Monsieur [Z] sera exonéré de toute participation aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Sur le fond, à titre subsidiaire,

Allouer à Monsieur [Z] un délai de 18 mois pour régler par mensualité tout montant qui serait mis à sa charge ;
Condamner le syndicat des copropriétaires Le San Gregorio pris en la personne de son administrateur au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner le syndicat des copropriétaires Le San Gregorio pris en la personne de son administrateur aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Furio-Frisch sous sa due affirmation de droit.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes :

Sur la prescription :
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Selon l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] soutient que, en matière de recouvrement de charges de copropriété, le point de départ du délai quinquennal de prescription est la date à laquelle le compte du copropriétaire devient débiteur. Le syndicat des copropriétaires Le San Gregorio ayant assigné le défendeur le 14 février 2024, il ne pourrait solliciter le paiement de charges antérieures au 14 février 2019. Les demandes en paiement de telles sommes seraient irrecevables car prescrites.

L’article 1342-10 du code civil dispose que « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il ne sollicite aucun paiement de charges au titre de la période du 1er janvier 2017 au 14 février 2019 puisque ces sommes auraient été compensées par les remboursements de provisions et versements de subventions à hauteur de 34 285,33 euros.

En conséquence, au regard de l’imputation d’un paiement sur les dettes échues les plus anciennes, à défaut d’indication contraire du débiteur, l’irrecevabilité de la demande en paiement des charges du syndicat des copropriétaires à hauteur de 9 537,04 euros, sur le fondement de la prescription, sera rejetée.

Sur la mise en demeure :
Selon l’article 19-2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] soutient qu’il a été mis en demeure de régler la somme de 53 374,54 euros, arrêtée au 9 octobre 2023, par une mise en demeure de la même date. Ledit courrier précise que cette somme n’a pas été réglée malgré de multiples relances. Le défendeur indique ne pas avoir reçu de quelconque demande en ce sens depuis 5 ans et ne pas avoir eu connaissance des sommes réclamées. Il argue également que la lettre de mise en demeure aurait dû mentionner avec précision le montant des charges déjà exigibles et celles à venir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le San Gregorio réplique que les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées en ce que ce dernier a bien adressé une lettre de mise en demeure au défendeur dans laquelle il était sollicité le paiement de ses charges et proposé un règlement échelonné de sa dette. A cela s’ajoute qu’un relevé de compte détaillant précisément le quantum de la dette était annexé à ladite mise en demeure.

En conséquence, au regard du fait qu’aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure et que la mise en demeure en date du 9 octobre 2023 précisait bien le montant des sommes dues et la déchéance du terme des sommes non échues en cas de non-paiement dans un délai de 30 jours, la demande en justice du syndicat des copropriétaires fondée sur l’irrespect des conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est recevable.

Sur la demande au titre des charges :
L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [O] [Z] est propriétaire du lot n° 4 dépendant de l’immeuble Le San Gregorio. Il est produit aux débats les résolutions prises par l’administrateur judiciaire provisoire en date des 29 novembre 2021, 8 novembre 2022 et 24 juillet 2023 par lesquelles l’administrateur provisoire a approuvé les comptes pour les exercices correspondants et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure du 9 octobre 2023.

Monsieur [O] [Z] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles comme les autres provisions non encore échues.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

En conséquence, Monsieur [O] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le San Gregorio, pris en la personne de son administrateur judiciaire, la Selarl Bg & Associés, la somme de 49 494,33 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 1er janvier 2024, selon le décompte versé aux débats, avec intérêts au taux légal sur cette même somme à compter du 9 octobre 2023, date de la mise en demeure.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Monsieur [O] [Z] sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le San Gregorio, pris en la personne de son administrateur judiciaire, la Selarl Bg & Associés, la somme de 2 956,47 euros au titre des sommes non échues du 1er avril au 1er octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, Monsieur [O] [Z] sollicite un délai de dix-huit mois pour s’acquitter de sa dette. Il soutient qu’il subit d’importants désordres dans son logement ne lui permettant pas d’en jouir, et ce depuis plusieurs années. Seule une recherche de fuite aurait été diligentée par le syndic en février 2014 aux fins de résoudre cette difficulté. Monsieur [O] [Z] aurait été contraint de faire délivrer une assignation en référé le 15 juillet 2024 pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Cette instance est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Nice. A cela s’ajoute que le défendeur fait état de revenus modestes. Il produit en ce sens son avis d’imposition 2023.

Le syndicat des copropriétaires Le San Gregorio réplique qu’il n’est pas responsable des désordres survenus dans l’appartement du défendeur qui seraient de la responsabilité d’un autre copropriétaire ayant procédé à la réparation des causes les générant, comme suite à la demande de son administrateur judiciaire dès qu’il en aurait été informé. Le demandeur ajoute que Monsieur [O] [Z] aurait déjà bénéficié naturellement de larges délais qu’il n’a pas mis à contribution pour honorer le paiement de sa dette.

Toutefois, compte tenu des difficultés financières de Monsieur [O] [Z], il convient de faire droit à la demande de 18 mois de délais de paiement. Il sera expressément jugé que le défaut de paiement d’une seule mensualité rendra exigible la totalité de la dette.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Monsieur [O] [Z] devra régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le San Gregorio la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Monsieur [O] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Monsieur [O] [Z], lequel supportera exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS