TJ Nanterre, 17 oct. 2024, RG 21/05850

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
17 Octobre 2024

N° R.G. : 21/05850 -

N° Portalis
DB3R-W-B7F-WYZ5

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. KRISTEN

C/

[R]
[P] [U], [T] [O] Notaire

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. KRISTEN
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Me Christine GASCON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 234

DEFENDEURS

Madame [R] [P] [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Carole VILLATA DUPRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0063

Maître [T] [O]
Notaire
[Adresse 3]
[Localité 5]

non représenté

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Septembre 2024 en audience publique devant :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président
Timothée AIRAULT, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Le 25 février 2020, la société civile immobilière KRISTEN a conclu en l’étude de Maître [S] [H], notaire à [Localité 7] (92), une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé au [Localité 6] (78) [Adresse 2], au bénéfice de Madame [R] [U], moyennant le prix de 236 000 €, avec une condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt.

La durée de la promesse expirait le 22 mai 2020.

L’indemnité d’immobilisation était fixée par les parties à la somme de 23 600,00 €.

Le paiement de cette indemnité, à la charge de Madame [U], était prévu de la manière suivante :
- un virement bancaire pour la somme de 11 800,00 € sur le compte de l’étude notariée avec constitution d’un séquestre en la personne de Maître [T] [O], notaire au [Localité 5] (60),
- le surplus, soit 11 800,00 €, à verser par la bénéficiaire dans le délai de 8 jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente.

Madame [U] [R] n'a pas obtenu de prêt pour l'acquisition immobilière. Les raisons relatives au refus de l'octroi du prêt font l'objet de débats entre les parties, la SCI KRISTEN estimant que cela relève du seul fait de Madame [U], ce que cette dernière conteste.

L'indemnité d'immobilisation a été versée à ce stade pour moitié, soit à hauteur de 11 800,00 €, entre les mains du notaire.

Par acte extrajudiciaire régulièrement signifié les 29 et 30 juin 2021, la SCI KRISTEN a assigné Madame [R] [U] et Monsieur [T] [O] devant ce tribunal.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, la SCI KRISTEN demande notamment au tribunal de :
- DIRE ET JUGER que Madame [R] [U] n’a pas respecté ses obligations de contractante prévues par la promesse de vente du 25 février 2020,
- En conséquence, DIRE ET JUGER que l’indemnité d’immobilisation convenue entre les parties soit la somme de 23 600,00 € lui restera acquise,
- AUTORISER Maître [T] [O], notaire au [Localité 5] (60), à se dessaisir, à son profit de la somme de 11 800,00 €, séquestrée en son étude,
- CONDAMNER Madame [R] [U] à lui payer la somme complémentaire 11 800,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,
- CONDAMNER Madame [R] [U] à lui payer la somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Débouter Madame [U] de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- CONDAMNER Madame [R] [U] en tous les dépens dont distraction au profit de son conseil.

La SCI KRISTEN sollicite donc l’octroi à son profit de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation en formulant, notamment et pour l’essentiel, les moyens suivants au soutien de ses prétentions : « En l’espèce, la promesse signée par Madame [U] qui exerce la profession de courtière en assurances prévoyait plusieurs délais dont aucun n’a été tenu par la bénéficiaire. […] Madame [U] avait l’obligation de justifier avoir présenté ses demandes de prêt auprès de deux banques différentes, ce qu’elle n’a pas fait. […] La promesse était consentie pour une durée expirant le 22 mai à 16h00 au plus tard. A cette date, Madame [U] ne s’est pas manifestée pour solliciter le bénéfice d’une prorogation dudit délai du fait de la crise sanitaire liée au Covid-19. […] Enfin, l’article 3 de la clause concernant l’indemnité d’immobilisation prévoyait (page 8) que la bénéficiaire disposait d’un délai de 7 jours à partir de la date d’expiration de la promesse de vente pour notifier au notaire séquestre par lettre recommandée avec accusé de réception sa volonté de se voir restituer la somme versée […]. »

La SCI fait également valoir ce qui suit : « En l’espèce, Madame [U] a de toute évidence présenté une seule demande de prêt auprès de la BNP. Dans tous les échanges entre les parties, il n’est jamais question de la SOCIETE GENERALE qui est venue au secours de sa cliente dans le cadre de la présente procédure. Maître [H] ne parle dans ses mails que d’une banque. […] C’est dans son mail du 28 mai, adressé à son notaire, qu’elle révèle avoir eu un problème de santé sérieux en 2016 qui a bloqué son offre de prêt à cause du coût de l’assurance dans le cadre d’un risque grave de santé. […] Ses problèmes de santé avaient toutes les chances de compromettre l’obtention d’un prêt à cause du coût de l’assurance ce qu’elle ne pouvait ignorer, en qualité de courtière en assurances. […] L’indemnité d’immobilisation à hauteur de 23 600,00 € est, en l’espèce, tout à fait justifiée en contrepartie du préjudice subi démontré par les pièces n°14 à 23. Elle ne constitue, en aucune manière, une clause pénale indue. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2023, Madame [U] [R] demande notamment au tribunal de :
- La Dire et juger bien fondée et recevable en l’ensemble de ses demandes,
- Dire et juger qu’elle a respecté ses obligations prévues par la promesse, en date du 25 février 2020,
En conséquence,
- Débouter la SCI KRISTEN de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
- Ordonner le remboursement de la somme de 11 800,00 € séquestrée entre les mains de Maître [T] [O], notaire,
À titre subsidiaire, si le tribunal considère qu’elle n’aurait pas respecté ses obligations,
- Réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation à l’euro symbolique,
- Ordonner le remboursement de la somme de 11 799,00 € séquestrée, entre les mains de Maître [T] [O] notaire,
En tout état de cause,
- Condamner la SCI KRISTEN à lui verser la somme de 3000,00 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

De son côté, Madame [U] sollicite le rejet des prétentions adverses et la restitution de la moitié de l’indemnité d’immobilisation qu’elle a versée au notaire, en formulant les moyens suivants au soutien de ses prétentions : « Il en résulte que les délais prévus par la promesse se sont ainsi trouvés prorogés de plein droit : > le délai pour formuler les demandes de prêts initialement fixés du 25 février au 25 mars 2020 a été prorogé jusqu’au 6 juillet 2020 (période spéciale du 12 mars au 23 juin 2020. Entre le 12 mars et le 25 mars = 13 jours. Pour déterminer le délai prorogé il faut donc rajouter 13 jours à partir du 23 juin = 6 juillet) ; > le délai pour obtenir le prêt, initialement fixé au 24 avril 2020, a été prorogé jusqu’au 5 aout 2020 (période spéciale du 12 mars au 23 juin 2020. Entre le 12 mars et le 24 avril = 44 jours. Pour déterminer le délai prorogé il faut donc rajouter 44 jours à partir du 23 juin = 5 août) : > le délai pour signer l’acte initialement fixé au 22 mai 2020 a été prorogé jusqu’au 23 août, la prorogation ne pouvant en tout état de cause pas conduire un délai à expirer plus de deux mois après la fin de la période spéciale. […] Elle a, en effet, déposé dans le délai d’un mois à compter de la signature de la promesse, alors même que ce délai était prorogé jusqu’au 6 juillet 2020 du fait du confinement, deux demandes de prêt auprès de deux banques distinctes : - d’une part, auprès de la BNP qui n’est pas la banque tenant ses comptes, qui a émis une lettre de refus de prêt en date du 16 juin 2020, soit avant l’issue du délai prorogé ; - et d’autre part, auprès de la Société Générale, banque tenant ses comptes. Pour justifier il s’agit bien de la banque tenant ses comptes, Madame [U] communique aux débats un relevé de compte datant de 2013. […] Dans le cadre de la promesse Madame [U] a déclaré que : ‘‘* Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités. * Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place de l’assurance décès-invalidité. […]’’. Ces déclarations sont exactes et ne sauraient être fautives au motif que la concluante aurait eu des problèmes de santé antérieurs. »

Quoique régulièrement assigné selon acte extrajudiciaire signifié à étude le 30 juin 2021, Monsieur [T] [O] n'a pas constitué avocat. Susceptible d'appel, la présente décision est réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 février 2023, et l'affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l'audience du 13 septembre 2024. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. […] Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article 1231-5 du code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Aux termes des articles 1304 et suivants du code civil : « L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. […] La condition doit être licite. A défaut, l'obligation est nulle.

En l’espèce, la lecture de la promesse de vente du 25 février 2020 conclue entre la SCI KRISTEN et Madame [R] [U], confirme que celle-ci stipule en particulier ce qui suit :

Sur l’indemnité d’immobilisation :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 23 600,00 €. […] La somme ci-dessus ne portera pas intérêts. Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :
En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ; En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus eu présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;Observation était ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.
Toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : *si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; […].

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente. »

Sur les conditions suspensives émises pour protéger le bénéficiaire :

« La présente promesse est acceptée sous les conditions suivantes dont seul le bénéficiaire pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble. […]
4°/ L’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d’application des articles 131-40 et suivants du code de la consommation. […] Le bénéficiaire s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai d’un mois à compter de la signature des présentes, et à en justifier à premier demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 24 avril 2020. Cette obtention devra être portée à la connaissance du bénéficiaire […] Le bénéficiaire déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :
Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités,Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place de l’assurance décès-invalidité,Il déclare avoir pris connaissance des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, lequel dispose que : ‘‘La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement’’.Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :
Justifier du dépôt de ses demandes de prêt auprès d’au moins deux banques ou établissements financiers différents et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, Et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la non-obtention d’une ou plusieurs offres de prêts ou de refus de prêts devant émaner d’au moins deux banques ou établissements financiers différents.Dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas apporté la justification requise au plus tard à la date ci-dessus indiquée pour l’obtention du financement, le promettant pourra se prévaloir de la caducité des présentes. Par suite, le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil. »

En l’espèce, il convient de noter, avant toute chose, que Madame [R] [U] ne peut pas se prévaloir de la prorogation des délais issue de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, modifiée par l’ordonnance du 15 avril 2020, qui ne concerne pas les délais contractuels. Aussi, à défaut d’établir que les parties se seraient accordées afin de proroger, expressément ou tacitement, les effets de la promesse, cette dernière expirait le 22 mai 2020 à 16 heures.

A la lecture du premier courriel du 28 mai 2020 de Maître [T] [O], par lequel celui-ci relance son confrère et tente de savoir si Madame [U] a pu obtenir son prêt ou non, et ensuite du deuxième courriel en réponse du 17 juin 2020 de Maître [S] [H], force est de constater qu’il n’est fait état que d’un unique refus émis par une banque, et qu’il n’est alors pas fait mention d’un second refus qui aurait été mis par une autre. En outre, dans son courriel du 28 mai 2020, Madame [U] reprend, de manière tout à fait précise et circonstanciée, les démarches qu’elle a réalisées et les échanges qu’elle a eus avec un unique établissement financier, et ses tentatives infructueuses d’obtention d’une assurance de prêt auprès de différents interlocuteurs. La lettre de refus de juin 2020 est, en tout état de cause, postérieure à l’expiration de la promesse.

Certes demeure produit un courrier du 18 janvier 2022, émis par la Société Générale, aux termes duquel un refus de prêt a également été émis par cette banque à l’égard de Madame [U]. Il ne pourra cependant qu’être relevé à ce sujet : d’une part que Madame [U], bénéficiaire de la promesse, n’en a pas justifié dans les formes et délais prescrits dans l’acte, et qu’elle ne s’en est finalement prévalue qu’au cours de la présente instance ; d’autre part qu’il n’est pas possible, à la lecture de ce document, mais aussi du refus émis en juin 2020 par le premier établissement financier, de savoir à chaque quelle offre de prêt précise avait été sollicité par Madame [U], et par conséquent de déterminer si la clause émise en ce sens dans la promesse a bien été respectée ou non par l’intéressée. En effet, ces documents ne précisent pas le taux d’intérêt du prêt sollicité, ni même la durée de son remboursement, ou encore ses principales caractéristiques.

Ainsi, la condition suspensive doit être regardée comme accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil, dès lors que Madame [U] en a empêché l’accomplissement.

Cette dernière est donc bien redevable de l’indemnité d’immobilisation.

A cet égard, elle ne peut valablement solliciter, à titre subsidiaire, la réduction de son montant dès lors que cette indemnité, qui n’est que la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant de l’option qui lui est offerte, ne sanctionne aucune inexécution contractuelle, le bénéficiaire d’une promesse unilatéralle n’ayant aucune obligation de lever l’option.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il convient de : tout d’abord, dire et juger que l’indemnité d’immobilisation convenue entre les parties dans la promesse de vente du 25 février 2020 restera acquise à la SCI KRISTEN ; ensuite de condamner, en conséquence, Madame [R] [U] à verser à la SCI KRISTEN la somme de 23 600,00 €, au titre de l’indemnité d’immobilisation ; et enfin d’autoriser Maître [T] [O], notaire au MEUX (60), à se dessaisir au profit de la SCI KRISTEN de la somme de 11 800,00 €, séquestrée en son étude, laquelle viendra en déduction des condamnations mises à la charge de la bénéficiaire.

Les demandes formées par Madame [U], tendant aussi bien à obtenir le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation qu’à en réduire le montant, ne pourront qu’être rejetées.

Sur les demandes accessoires

Madame [U], partie qui succombe en la présente instance, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit du conseil de la SCI KRISTEN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, Madame [U] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle devra au contraire supporter les frais irrépétibles engagés par la SCI KRISTEN dans la présente instance, et que l'équité commande de réparer à raison de la somme de 3000,00 €.
 

Il convient de rappeler l'exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, s'agissant en effet d'une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,