TJ Nanterre, 17 oct. 2024, RG 21/02717

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
17 Octobre 2024

N° RG 21/02717 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WQBM

N° Minute :

AFFAIRE

[A] [B] [M]

C/

[V] [J], [K] [L], [E] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [B] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Me Véronique DURAND, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 482

DEFENDEURS

Monsieur [V] [J]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0053

Madame [K] [L]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0053

Maître [E] [U]
domicilié : chez STROCK ET ASSOCIES, notaire
[Adresse 2]
[Localité 7]

représenté par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Septembre 2024 en audience publique devant :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président
Timothée AIRAULT, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 2 septembre 2016, Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L] ont acquis un premier bien immobilier, le lot n°31 sis [Adresse 6] à [Localité 8] (92), correspondant à une remise située en sous-sol. Puis, par acte notarié du 20 juillet 2017, ils ont acquis un second bien immobilier, le lot n°26, sis [Adresse 6] à [Localité 8] (92), correspondant à une cave située en sous-sol.

Postérieurement à l'acquisition de ces lots, les consorts [J] ont souhaité réaliser des travaux afin de réunir en un seul et même lot les biens ci-dessus évoqués, et en changer la destination. Par arrêté du 4 décembre 2017, la mairie de [Localité 8] a ainsi donné son accord exprès pour la réalisation desdits travaux, lesquels ont été achevés le 1er septembre 2019.

Au terme d’un acte authentique régularisé en l’étude de Maitre [E] [U], notaire à [Localité 8] (92), le 26 novembre 2019, Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L] ont promis de vendre à Monsieur [A] [M] un bien immobilier se situant à [Localité 8] (92), au [Adresse 6], en l'occurrence les lots 26 et 31 tels que ci-dessus évoqués et réunis en un lot 40, selon notamment le paragraphe ci-après mentionné : «  DESIGNATION DES LOTS TEL QUE DEVANT RESULTER DU MODIFICATIF A L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION A REGULARISER ENTRE LA PROMESSE DE VENTE ET LA VENTE : Lot numéro quarante (40) : Ce lot est issu de la réunion des lots 26 et 31. Studio à usage d’habitation sis au sous-sol (rez-de-chaussée sur cour). […]. La régularisation de l’acte notarié contenant modificatif du règlement de copropriété conformément au travail du géomètre susvisé constitue une condition suspensive de la présente promesse de vente à laquelle le BENEFICIAIRE pourra renoncer. ».

Puis, par acte notarié en date du 3 avril 2020, reçu par devant Maître [U], notaire à [Localité 8], Monsieur [M] a acquis auprès des époux [J] le bien. La vente a été conclue moyennant le prix de 147 000,00 €.

Sollicitée par Monsieur [M] qui lui a déposé une demande d'autorisation préalable de mise en location, la ville de [Localité 8] (92) lui refusait son permis de louer au terme d’un courrier du 3 juillet 2020.

Monsieur [M] a, par l’intermédiaire de son conseil, pris contact avec Monsieur [J], Madame [L] et Maître [U], le 12 octobre 2020, aux fins de résolution amiable du litige. Les tentatives ainsi intentées n'ont pas abouti.

Par acte extrajudiciaire régulièrement signifié les 24 mars et 29 juin 2021, Monsieur [M] a assigné Monsieur [J], Madame [L] et Monsieur [U], aux fins d'obtention de la nullité de la vente à titre principal ou de sa résolution, et à titre subsidiaire de condamnation des époux [J] à lui rembourser la différence de prix entre un studio et une cave à [Localité 8] (92), ainsi que l’indemniser de ses préjudices financiers et matériels correspondants, avec condamnation du notaire à les relever et garantir en cas de défaillance.

Par conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 21 décembre 2022, Monsieur [A] [M] demande notamment au tribunal de :
Le DECLARER recevable et bien fondé en ses demandes ;A titre principal :
PRONONCER la nullité de la vente conclue le 3 avril 2020 en raison des vices du consentement caractérisés tant par l’erreur que le dol commis par les vendeurs ;CONDAMNER Maitre [U], notaire associé de la SARL STROCK ET ASSOCIES, notaire à [Localité 8], en ce qu’il a engagé sa responsabilité professionnelle, à titre principal à garantir Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L], son épouse, dans l’hypothèse où ces derniers ne s’acquitteraient pas du remboursement du prix de vente et du paiement des préjudices subis, et subsidiairement le CONDAMNER in solidum ;A titre subsidiaire :
PRONONCER la résolution de la vente conclue ;Et en conséquence :
CONDAMNER Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L], son épouse, solidairement, à lui restituer les sommes suivantes : • 147 000,00 € au titre du prix de vente perçu,
• 12 200,00 € au titre des frais générés dans le cadre de cette acquisition ;
Et ce, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;
Les CONDAMNER à lui rembourser les frais de publication de la décision à intervenir, sur justificatif, dans les huit jours de la présentation de la facture et sous même astreinte de 500,00 € par jour de retard ;CONDAMNER Maitre [U], notaire associé de la SARL STROCK ET ASSOCIES, notaire à [Localité 8], en ce qu’il a engagé sa responsabilité professionnelle, à titre principal à garantir Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L], son épouse, dans l’hypothèse où ces derniers ne s’acquitteraient pas du remboursement du prix de vente et du paiement des préjudices subis, et subsidiairement le CONDAMNER in solidum ;A titre infiniment subsidiaire :
CONDAMNER Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L], son épouse, solidairement au remboursement de la somme de 121 197,00 € (prix de vente du studio de 147 000,00 € – valeur d’une cave sur [Localité 8] de 25 803,00 €) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, également qu’il soit dit et jugé que Maitre [U], notaire associé de la SARL STROCK ET ASSOCIES, notaire à [Localité 8], a engagé sa responsabilité et de ce fait ;CONDAMNER Maitre [U], notaire associé de la SARL STROCK ET ASSOCIES, notaire à [Localité 8], en ce qu’il a engagé sa responsabilité professionnelle, à titre principal à garantir Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L], son épouse, dans l’hypothèse où ces derniers ne s’acquitteraient pas du remboursement du prix de vente et du paiement des préjudices subis, et subsidiairement le CONDAMNER in solidum ;En tout état de cause :
CONDAMNER Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L], son épouse, solidairement, et Maitre [E] [U], notaire associé de la SARL STROCK ET ASSOCIES, notaire à [Localité 8], in solidum, à lui payer :• 18 200,00 €, au titre du préjudice financier résultant de la perte de la valeur locative du studio, de la date de la vente (avril 2020) arrêtée provisoirement au mois d’aout 2022, et les CONDAMNER au paiement de la somme de 700,00 € par mois à compter du 1er septembre 2022 et ce, jusqu’à la réalisation de l’annulation de la vente, de sa résolution ou jusqu’au complet paiement de la restitution du prix de vente diminué,
• 1616,18 € correspondant aux charges de copropriété payées depuis l’acquisition jusqu’au 8 juillet 2022,
• 80,00 € en remboursement de la facture du diagnostic BOUTIN,
• 1839,00 € au titre du coût total de l’assurance du prêt,
• 2028,30 € au titre des frais de garantie du prêt consenti,
• 1320,00 € en remboursement de la facture de Monsieur [W],
• 1180,39 € en remboursement des factures du mobilier acquis par Monsieur [M],
• 508,99 € en remboursement de l’assurance de l’appartement,
• 454,00 € en remboursement des taxes foncières 2021 et 2022,
• 1000,00 € au titre du préjudice moral,
• 10 000,00 € au titre de la résistance abusive ;
FIXER le montant de la valeur locative du studio vendu à la somme de 700,00 € mensuelle, et CONDAMNER Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L], son épouse, solidairement, et Maitre [U], notaire associé de la SARL STROCK ET ASSOCIES, notaire à [Localité 8], in solidum à la régler jusqu’au remboursement du prix de vente, soit provisoirement 18 200,00 € de la date de la vente (avril 2020) jusqu’au mois d’août 2022, puis 700,00 € mensuels à compter du 1er septembre 2022 ;CONDAMNER Maitre [U], notaire associé de la SARL STROCK ET ASSOCIES, notaire à [Localité 8], à relever et garantir les vendeurs en cas de défaillance de ces derniers à rembourser le prix de vente du bien et les différents préjudices résultant de la perte de valeur locative, du coût du diagnostic, de l’assurance du prêt, des frais de garantie du prêt, du remboursement de la facture de Monsieur [W], du préjudice moral et de la résistance abusive et au titre des frais générés par l’acquisition, soit 36 610,68 €, dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;CONDAMNER Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L], son épouse, solidairement, et Maitre [E] [U], notaire associé de la SARL STROCK ET ASSOCIES, notaire à [Localité 8], in solidum, au paiement de la somme de 10 000,00 € pour chacune des parties assignées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût de la publicité foncière ;CONDAMNER Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L], son épouse, solidairement, aux entiers dépens comprenant notamment le remboursement de la facture du procès-verbal de constat effectué par le ministère de Maitre [X] le 29 août 2022 ;ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Monsieur [M] demande donc : à titre principal de prononcer la nullité de la vente pour erreur et/ou dol au visa des articles 1130 et 1337 du code civil, à titre subsidiaire de prononcer sa résolution au visa des articles 1231-1 et 1604 du même code, et enfin d’engager la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1240 ; et en conséquence : de condamner les époux [J] à lui rembourser le prix de vente ainsi que les frais d’acquisition, de condamner le notaire à les relever et garantir tous les deux et subsidiairement de le condamner in solidum ; et enfin, de les condamner tous solidairement ou in solidum à l’indemniser de ses différents préjudices subis (perte locative, charges de copropriété, échéances de prêt, etc.). Celui-ci avance, notamment et pour l’essentiel, les moyens suivants au soutien de ses prétentions : « L’erreur évoquée porte bien sur les qualités substantielles de la chose vendue dans la mesure où était vendu à Monsieur [M] un studio à usage d’habitation, alors qu’il a été indiqué par l’Agence Régionale de Santé que le « logement » ne pouvait pas être destiné à l’habitation car il ne respecte pas les principes liés aux critères d’habitabilité comme la hauteur sous plafond, l’éclairement naturel, la ventilation, le vide sanitaire, la présence de la canalisation d’eaux vannes traversant le logement et la surface de la chambre. Il est manifeste que ces éléments ne peuvent être raisonnablement corrigés par des travaux. L’erreur est donc excusable au sens de l’article 1130 du code civil et porte bien sur les qualités substantielles du bien. […] Les manœuvres dolosives sont rapportées dans la mesure où au terme de l’acte du 3 avril 2020, Monsieur [J] a déclaré que le Syndic avait déclaré au terme d’un courrier du 21 février 2020 que la VMC rejetait un air vicié dans les couloirs des caves et que cette installation n’était pas conforme. […] Monsieur [M] a fait établir un procès-verbal de constat le 29 août 2022 par le ministère de la SCP [X] ET DAGUIN afin qu’il soit constaté les échanges qui sont intervenus entre Monsieur [M] et Monsieur [J]. […] Maitre [U] aurait dû effectuer une première vérification quant à l’existence ou non d’un permis de louer dans la commune, dans la mesure où il était envisagé un changement de destination d’une cave pour l’affecter à un usage d’habitation. […] Interrogé par le Conseil de Monsieur [M], Maitre [U] a, par courrier du 5 novembre 2020, indiqué ‘‘qu’aucun des éléments du dossier de vente ne laissaient penser que l’Agence Régionale de Santé pouvait requalifier la destination d’habitation du bien’’. Manifestement, Maitre [U] se méprend dans la mesure où précisément la destination d’habitation du bien n’a jamais été validée par ses soins puisqu’il déclarait n’avoir pas obtenu la déclaration attestant l’achèvement et la conformité à la suite du changement d’usage. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2023, Monsieur [V] [J] et Madame [K] [L] demandent notamment au tribunal de :
A titre principal :
Les DECLARER recevables et bien fondés en leurs demandes ;CONSTATER que la vente conclue le 3 avril 2020 est parfaite et que le consentement de Monsieur [M] n’a pas été vicié ;En conséquence :
DEBOUTER Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes à leur encontre ;JUGER irrecevable l’action en nullité de la vente engagée par Monsieur [M] à leur encontre le 3 avril 2020 dès lors que le consentement de Monsieur [M] n’a pas été vicié et le bien vendu est à usage d’habitation ;JUGER que les demandes de condamnation formées par Monsieur [M] à leur encontre ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum ;Dans l’hypothèse où, par extraordinaire, le tribunal devrait néanmoins entrer en voie de condamnation à leur égard :
FIXER le montant des indemnités allouées à Monsieur [M] à de plus justes proportions au regard du caractère disproportionné de ses demandes ;A titre subsidiaire :
CONSTATER qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme ;En conséquence :
REJETER la demande de Monsieur [M] en résolution de la vente ;A titre très subsidiaire :
CONSTATER que la demande de réduction du prix de vente n’est pas fondée ;En conséquence :
REJETER la demande de réduction du prix de vente formée par Monsieur [M] ;A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal déciderait de prononcer la nullité de la vente sollicitée par Monsieur [M] :
JUGER que la responsabilité délictuelle de Maître [U] devra être engagée pour manquement à son devoir de conseil ;CONDAMNER Maître [U] à les garantir de toutes les condamnations en principal, frais et accessoires qui seraient prononcées à leur encontre ;REJETER la demande de garantie formée par Maître [U] à leur encontre ;CONDAMNER Monsieur [M] à leur verser une indemnité d’occupation d’un montant de 800,00 € par mois et ce, de la signature de l’acte de vente jusqu’au jour du prononcé du jugement à venir ;En tout état de cause :
CONDAMNER Monsieur [M], à défaut toute partie succombant, à leur verser une indemnité de 8000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil ;REJETER la demande d’exécution provisoire du jugement à intervenir sollicitée par Monsieur [M] ;ORDONNER le cas échéant la constitution d’une garantie sous la forme d’un dépôt à la Caisse des Dépôts et Consignations conformément aux dispositions des articles 514-5 et suivants du code de procédure civile ;REJETER toutes prétentions, fins et moyens contraires.
Les époux [J], de leur côté, sollicitent donc : à titre principal, le rejet des demandes d’annulation ou de résolution de la vente, et à titre subsidiaire dans l’hypothèse où la vente serait remise en cause d’une manière ou d’une autre, d’engager la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil, de rejeter la demande de ce dernier en garantie à leur encontre, et de condamner l’acheteur à leur verser une indemnité d’occupation. Ceux-ci avancent, notamment et pour l’essentiel, les moyens suivants au soutien de leurs prétentions : « Aux termes de son assignation, Monsieur [M] sollicite en premier lieu la nullité de la vente en invoquant l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue. En effet, Monsieur [M] considère que son consentement aurait été vicié dans la mesure où a été vendu un studio à usage d’habitation alors qu’il a été indiqué par l’ARS d’Ile de France que le logement ne pouvait être à usage d’habitation. Cette affirmation est parfaitement erronée. […] En l’état, Monsieur [M] ne peut se prévaloir d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose dès lors qu’il ne souffre d’aucune ambiguïté que le bien vendu est effectivement à usage d’habitation. La réalisation de la vente survenue entre les consorts [J] et Monsieur [M] s’est en effet déroulée sur plusieurs mois, dans le respect des obligations en la matière visant à garantir le consentement éclairé des parties, et en particulier celui de Monsieur [M]. […] Par conséquent, le lot n°40 […] est un bien à usage d’habitation. Le bien est donc parfaitement conforme à la chose vendue et le courrier de la ville de [Localité 8] ou le courrier de l’ARS d’ILE DE FRANCE du 4 août 2020 ne saurait remettre en cause ce point. […] Les désordres observés sont parfaitement solutionnables […]. Surtout, et en toute hypothèse, hormis quelques échanges de SMS avec les consorts [J] qui démontrent uniquement une hypothétique volonté de louer le bien, Monsieur [M] ne rapporte pas que la mise en location du bien constituait une caractéristique déterminante de sa volonté d’acquérir. […] Alors que la destination du bien ne souffre d’aucune ambiguïté, Monsieur [M] tente également de soutenir que les Consorts [J] auraient usé de manœuvres dolosives. Ainsi, [ils] auraient trompé Monsieur [M] dès lors qu’ils auraient parfaitement eu connaissance de la prétendue impossibilité de louer le bien. Cet argument n’est une fois encore clairement pas sérieux. […] La responsabilité délictuelle du notaire pourra être engagée en cas de manquements à ses obligations d’officier public. Ainsi, en sa qualité de notaire, Maître [U] était tenu d’un certain nombre d’obligations et notamment d’un devoir de conseil. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2022, Maître [E] [U] demande notamment au tribunal de :
Principalement :
DEBOUTER Monsieur [M] de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre lui ;DEBOUTER les époux [J] de leur demande subsidiaire en responsabilité dirigée contre lui ;Subsidiairement :
En cas de dol retenu contre les époux [J], condamner ceux-ci in solidum à relever et garantir intégralement le concluant de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre au profit de Monsieur [M] ;Dans le cas contraire, dire que la charge de l’indemnisation des préjudices se répartira, pour ce qui est de sa contribution, par moitié entre les époux [J] d’une part, le concluant d’autre part ;Dire que, dans la mesure du prix de la vente en cas d’annulation ou de résolution de celle-ci ou de fraction de ce prix en cas de diminution du prix, la restitution qui en découlera à la charge des époux [J] demeurera entièrement et définitivement à leur charge, sans aucun recours contre le concluant ;En tous les cas :
Condamner Monsieur [M] à lui payer 5000,00 € au titre des frais irrépétibles ;Condamner in solidum Monsieur [M], ou à défaut les époux [J], aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de son conseil.
Le notaire enfin, Maître [U], sollicite donc du tribunal : à titre principal qu’il rejette purement et simplement les prétentions de Monsieur [M], mais aussi celles des époux [J] ; et subsidiairement, qu’en cas de dol les époux [J] soient condamnés à le garantir et relever de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre, et en cas d’erreur que l’indemnisation des préjudices se répartisse par moitié entre lui et les époux [J]. Celui-ci avance, notamment et pour l’essentiel, les moyens suivants au soutien de ses prétentions : « Monsieur [M] impute au concluant un défaut de vérification du « changement de destination d’une cave pour l’affecter à un usage d’habitation ». Il soutient que le concluant aurait dû vérifier les dispositions du règlement sanitaire départemental et s’assurer de la conformité des lieux vendus à ses dispositions. Il est encore fait reproche au concluant de ne pas avoir vérifié le dépôt par les époux [J] d’une demande de permis de construire que les travaux qu’ils ont réalisés auraient, selon lui, nécessité. Ces griefs sont vains. Le concluant a opéré la vérification qu’appelait la situation, la régularité de changement d’usage opéré par les époux [J], de celui de cave à celui d’habitation. Monsieur [M] n’établit pas que les lieux ne sont pas régulièrement à l’usage d’habitation. Le concluant établit qu’ils le sont et qu’il a, au temps de l’établissement de l’acte, vérifié qu’ils l’étaient régulièrement. […] Les travaux qui ont accompagné le changement d’usage des lieux ont ainsi fait l’objet d’une déclaration administrative suivie d’une approbation expresse exprimée dans l’arrêté de non-opposition. Le changement, de l’usage de cave et de remise à celui d’habitation, a de la sorte été autorisé expressément par l’autorité administrative compétente qu’est le maire de [Localité 8], commune sur le territoire de laquelle l’ouvrage litigieux est implanté. […] Il revenait à Monsieur [M], qui entendait, selon ce qu’il rapporte, acquérir pour donner le bien en location, instruit des exigences fixées en vue de cette opération par le règlement sanitaire départemental, de confronter ses dispositions à la situation matérielle des lieux et d’apprécier leur compatibilité avec les exigences mises par ce règlement à leur mise en location. L’impossibilité de donner le bien en location à usage d’habitation, à la supposer avérée, ne caractérise aucun manquement du concluant à son devoir de conseil. […] Monsieur [M] décline des chefs de préjudices dont il demande réparation notamment au concluant. Ses demandes sont mal fondées car les préjudices désignés ne sont pas réels. »

L’ensemble des parties assignées et mises dans la cause ayant constitué avocat, la présente décision est contradictoire à l’égard de tous.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée le 21 février 2023 et l’affaire renvoyée pour plaidoiries à l’audience du 13 septembre 2024. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la nullité de la vente et les demandes qui en découlent

Aux termes des articles 1130 et suivants du code civil :
« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »
« L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. […] Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. »
« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, le vendeur n'est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule utilisation de la chose par l'acquéreur.

En l’espèce, l’analyse des pièces produites démontre que la vente a été conclue le 3 avril 2020, et ce pour un prix d’acquisition de 147 000,00 €, concernant ce qui est décrit comme un « studio à usage d’habitation sis au sous-sol » en « rez-de-chaussée sur cour », avec des frais d’acquisition d’un montant de 12 200,00 €.

Il est établi que par avis du 3 juillet 2020, la mairie de [Localité 8] a émis un avis défavorable à la demande de permis de louer déposée par Monsieur [M], en indiquant, notamment et pour l’essentiel, « que l’ensemble des désordres relevés lors de la visite et repris en annexe au présent courrier, rendent le logement impropre aux conditions d’habilité exigées pour sa mise en location ». Il a ainsi notamment été relevé : tout d’abord que « la dimension de la pièce principale ne remplit pas les conditions d’occupation des locaux » en ce qu’elle « fait 8,6 m² (hors coin cuisine) », ensuite que « la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20m et [qu’]un tuyau de descente des eaux vannes traverse la pièce de part en part », et enfin que « l’éclairage naturel au centre de la pièce principale n’est pas suffisant pour permettre, par temps clair, l’exercice des activités normales de l’habitation, sans recourir à un éclairage artificiel ». La mairie met enfin en avant le fait que « le local n’est pas édifié sur une cave ou un vide sanitaire. »

Dans son courrier du 4 août 2020, l’Agence Régionale de Santé (ARS) d’Ile de France a confirmé les données ci-dessus évoquées, et elle a même été plus loin en rajoutant que « ce logement entre donc dans le champ d’application de l’article L.1331-22 du code de la santé publique qui stipule que ‘‘les caves, sous-sols, combles, (…) et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux’’ », qu’en conséquence, en cas de location ou de mise à disposition aux fins d’habitation, il « fera l’objet d’une procédure d’interdiction d’habiter au titre de l’article L.1331-22 du code de la santé publique. » Par courriel du 17 décembre 2020, Monsieur [T] [D], technicien sanitaire et de sécurité au sein de l’ARS d’Ile de France, a confirmé en tous points ces données et a précisé que les travaux effectués par les vendeurs « n’ont fait l’objet d’aucune demande ni d’autorisation après des autorités sanitaires (services d’hygiène, ARS), seules habilitées à donner un avis sur l’habilité des logements », et que « le syndicat des copropriétaires n’a aucune compétence pour donner un avis sur l’habilité d’un logement. » Ce technicien rajoute que « concernant le permis de louer, la ville de [Localité 8] a mis en place le permis de louer sur certaines zones depuis le 1er avril 2019 », et que « ce dispositif découle de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui permet la lutte contre l’habitat indigne ».

Dans son rapport daté du 19 février 2021, Monsieur [C] [W], architecte, conclut de la même manière et chiffre les travaux ainsi que les mesures de mise en conformité du logement à la somme totale 181 588,00 €, soit plus du double de son prix d’acquisition.

Les échanges de SMS versés aux débats, entre les vendeurs et l’acheteur, révèlent que l’objectif recherché par le second en achetant le bien était de le louer, et ques le premiers en étaient parfaitement avisés : « [Monsieur [M]] Bonjour, j’ai eu Boursorama au téléphone aujourd’hui, ils m’ont annoncé à peu près 3 semaines de délai, vacances de Noël comprises, je vous reconfirme également que l’investissement locatif sur 25 ans est ok chez eux. […] – [Le vendeur] Super ! Je propose donc un rendez-vous mi-janvier pour la signature ? – […] [Monsieur [M]] Je pense qu’il serait mieux d’attendre une validation avant de décider d’une date. Aussi, si je contacte une agence pour faire une estimation locative, seriez-vous disponible pour faire visiter l’appartement ? […] – [Le vendeur] Oui bien sûr ».

L’ensemble des pièces versées aux débats ne laissent ainsi aucun doute sur l’existence d’une erreur sur les qualités essentielles du bien acquis, en l’occurrence le fait de pouvoir le louer mais aussi d’y habiter dans des conditions conformes aux prescriptions des autorités sanitaires et aux dispositions législatives correspondantes, ces qualités étant entrées dans le champ contractuel. L’erreur est par ailleurs excusable, l’acquéreur n’était pas un professionnel de l’immobilier.

Dans ces conditions, il convient donc prononcer la nullité de la vente conclue le 3 avril 2020, d’ordonner la publication du jugement conformément à l’article 28, 2°, du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, et de condamner Maître [U] à rembourser au demandeur les frais de publication sur justificatif, sans qu’il y ait d’assortir cette dernière obligation d’une astreinte.

Il convient également de condamner in solidum les époux [J] à restituer le prix de vente, à savoir 147 000,00 €, à Monsieur [M], cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la demande, c’est-à-dire de l’assignation du 24 mars 2021, conformément à l’article 1231-6 du code civil, la créance de restitution n’ayant pas un caractère indemnitaire, et sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

La demande tendant à la restitution des “frais d’acquisition” d’un montant de 12 200 euros sera en revanche rejetée, celle-ci n’étant formulée que dans le dispositif des conclusions du demandeur, sans être aucunement étayée dans la discussion.

Enfin, la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par les époux [J] ne pourra qu’être rejetée car infondée et ce, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le notaire a été destinataire de la fiche de renseignement remplie par Monsieur [M], dans laquelle ce dernier mentionne expressément que le bien était destiné à l’investissement locatif.

Il en résulte que Maître [U] a manqué à son obligation d’information et de mise en garde en s’abstenant d’attirer l’attention de l’acquéreur sur le risque lié à l’impossibilité de donner le bien à bail d’habitation, au regard de sa configuration, conformément à la législation en vigueur.

En revanche, indépendamment des travaux et ventes que les vendeurs avaient pu déjà réaliser par le passé, sur d’autres lots similaires leur appartenant, et des déclarations qu’ils ont pu faire à l’acquéreur et au notaire, il ne saurait être conclu à la commission d’une manœuvre dolosive ou d’une faute de leur part, au sens de l’article 1240 du code civil.

Dans ces conditions et au vu de ce qui précède, il y a lieu de rejeter les demandes indemnitaires formées contre les consorts [J], et de condamner Maître [U] à indemniser seul Monsieur [M] des préjudices qu’ils a subis.

A cet égard, au regard des pièces produites, Maître [E] [U] sera condamné à verser à Monsieur [A] [M] :

La somme de 1616,18 € correspondant aux charges de copropriété payées depuis l’acquisition jusqu’au 8 juillet 2022, ce préjudice étant parfaitement caractérisé dans son quantum vu les pièces probantes produites à ce niveau, en l’occurrence les appels de fonds versés aux débats ;
La somme de 1839,00 € au titre du coût total de l’assurance du prêt consenti à Monsieur [A] [M], pour l’acquisition du bien, finalement annulée par la présente décision, ce préjudice étant là encore parfaitement caractérisé dans son quantum vu la pièce probante produite à ce niveau ;
La somme de 2028,30 € correspondant aux frais de garantie du prêt consenti à Monsieur [A] [M] pour l’acquisition du bien, finalement annulée par la présente décision, ce préjudice étant là encore parfaitement caractérisé dans son quantum vu la pièce probante produite à ce niveau ;
La somme de 1320,00 € au titre de la facture de Monsieur [W], ce préjudice étant là encore parfaitement caractérisé dans son quantum vu la pièce probante produite à ce niveau, et s’agissant en outre d’un avis qui a permis de confirmer les données obtenues de la ville de [Localité 8] et de l’ARS, mais aussi de chiffrer les frais qu’il aurait fallu exposer pour remédier à la situation ;
454,00 € en remboursement des taxes foncières 2021 et 2022 payées par Monsieur [M], ce préjudice étant là encore parfaitement caractérisé dans son quantum vu les pièces probantes produites à ce niveau ;
Et 1000,00 € au titre du préjudice moral subi par Monsieur [M], ce préjudice étant là encore parfaitement caractérisé dans son existence et son quantum vu l’analyse du dossier dans sa globalité, la situation ayant nécessairement généré des inquiétudes pour le demandeur ainsi que des démarches et tracasseries constitutives d’un préjudice moral.
S’agissant au contraire de la somme de 80,00 € correspondant à la facture du diagnostic BOUTIN, il sera relevé que la facture produite ne précise rien sur la nature de la prestation fournie, et qu’aucune pièce probante ne demeure ainsi transmise pour démontrer la réalité du préjudice allégué ; la demande formulée ne pourra donc qu’être rejetée.

S’agissant de la même manière de la somme de 1180,39 € sollicitée en remboursement des factures du mobilier acquis par Monsieur [M], l’intéressé ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lien de causalité direct et certain avec le fait dommageable, s’agissant en effet d’un mobilier dont il reste propriétaire et auquel il pourra trouver une autre utilité ; la demande formulée ne pourra donc qu’être rejetée.

S’agissant également de la somme de 508,99 € sollicitée en remboursement de l’assurance de l’appartement acquis, la vente étant finalement annulée par la présente décision, il doit être relevé que le demandeur ne produit pas la police d’assurance ou ne serait-ce qu’une preuve du montant des primes qu’il a effectivement réglées, le tableau qu’il a lui-même établi étant une pièce insuffisamment probante pour démontrer la réalité du préjudice qu’il allègue ; la demande formulée ne pourra donc qu’être rejetée.

La demande formulée au titre de la résistance abusive ne pourra aussi qu’être rejetée, en ce qu’il n’est pas possible, malgré la décision présentement rendue, de caractériser une résistance abusive de la part des vendeurs ou du notaire, ceux-ci n’ayant fait que maintenir leur position dans le cadre des échanges initiaux entre parties et ayant ensuite fait valoir in fine leurs arguments dans le cadre de la présente instance, ce qui était leur doit.

Si le demandeur sollicite l’indemnisation de la perte de la valeur locative du bien, ce préjudice ne peut en réalité consister qu’en une perte de chance, entendue comme la disparition certaine et actuelle d’une éventualité favorable, et non comme un préjudice plein et entier. Partant, il en sera débouté.

La demande de Maître [U], de voir les époux [J] condamnés à le relever et garantir, ne pourra de la même manière qu’être rejetée, comme expliqué plus haut, au vu du manquement du notaire à son devoir de conseil, et faute d’avoir pu caractériser une quelconque faute ou manœuvre dolosive de leur part.

Sur les demandes accessoires

Les époux [J] et Maître [U], qui succombent en la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens ne sauraient inclure le coût du procès-verbal de constant dressé par Maître [N] [X], qui relève des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, il convient, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner tout d’abord Maître [U] à verser à Monsieur [M] la somme de 5000,00 €, ensuite de condamner Maître [U] à verser aux époux [J] la somme de 3000,00 €, et enfin de rejeter à l’inverse les demandes formulées à ce titre par Maître [U], partie qui succombe en l’espèce.

Il convient également de rejeter la demande de constitution d’une garantie sous la forme d’un dépôt à la Caisse des Dépôts et Consignations, pareille mesure n’étant pas nécessaire.

Rien de justifie d’écarter l'exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s'agissant en effet d'une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS