TJ Béthune, 17 sept. 2024, RG 23/02523

1ère chambre civile

[L] [A] , [W] [V]

c/
[O] [R], [Z] [R]

copies et grosses délivrées
le

à Me GEOFFROY
à Me DELALIEUX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/02523 - N° Portalis DBZ2-W-B7H-HYGF
Minute: /2024

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEURS

Madame [L] [A] (concubine [V]) née le 13 Juin 1979 à SARREBOURG, demeurant 71 rue du Haut marais - 62232 VENDIN LES BETHUNE

représentée par Me Garance GEOFFROY, avocat au barreau de BETHUNE

Monsieur [W] [V] né le 14 Août 1980 à BETHUNE, demeurant 71 rue du Haut marais - 62232 VENDIN LES BETHUNE

représenté par Me Garance GEOFFROY, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [R] né le 23 Août 1968 à AUCHEL, demeurant 2 rue Denis Papin - 62400 BETHUNE

représenté par Me Gaëlle DELALIEUX, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [Z] [R] née le 08 Décembre 1971 à BETHUNE, demeurant 2 Rue Denis Papin - 62400 BETHUNE

représentée par Me Gaëlle DELALIEUX, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : LEJEUNE Blandine, Juge, siègeant en Juge Unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, greffier principal.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mai 2024 fixant l’affaire à plaider au 18 Juin 2024 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 17 Septembre 2024.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 septembre 2020, Mme [L] [A] et M. [W] [V] ont acquis auprès de M. [O] [R] et Mme [Z] [S] épouse [R] un immeuble à usage d’habitation, sis 71 rue du Haut Marais à Vendin-Les-Béthune (62232).

Par courrier en date du 6 octobre 2020, les acquéreurs ont informé les vendeurs de ce qu'ils avaient constaté la présence d'eau sur le sol du séjour, dès le lendemain de l'achat.

Une expertise amiable a eu lieu le 4 juin 2021.

Le 23 mars 2022, le Président du tribunal judiciaire de Béthune a ordonné une expertise judiciaire, confiée à M. [P] [U].

L’expertise a eu lieu le 29 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, Mme [L] [A] et M. [W] [V] ont assigné M. [O] [R] et Mme [Z] [R] devant le tribunal aux fins d'engager la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés.

Les consorts [R] ont comparu à l'instance.

L'instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 15 mai 2024 et qui a fixé l'affaire pour plaidoiries à l'audience des débats du 18 juin 2024 devant le juge unique. A l'issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 17 septembre 2024.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024 Mme [L] [A] et M. [W] [V] demandent au tribunal de :
-dire que la toiture de l’immeuble situé 71 rue du Haut Marais à Vendin-Les-Béthune est grevée de vices cachés ;
-dire que M. et Mme [R] en leur qualité de vendeurs de l’immeuble doivent voir leur responsabilité engagée à ce titre.
En conséquence:
-condamner M. et Mme [R] à leur verser la somme de 12 973,78 euros TTC correspondant à la réparation de la toiture et aux embellissements du plafond ;
-condamner M. et Mme [R] à leur verser la somme de 1 500 euros en réparation de leur obligation de relogement durant les travaux ;
-condamner M. et Mme [R] à leur verser la somme de 3 000 euros en réparation du trouble de jouissance ;
dire que ces sommes porteront intérêts judiciaires du jour du jugement jusqu’à parfait règlement ;
-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-condamner M. et Mme [R] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-les condamner en tous les frais et dépens et ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de leurs demandes, Mme [A] et M. [V] se prévalent des dispositions des articles 1642 et suivants du code civil. Ils indiquent avoir subi d'importantes infiltrations d'eau, dès le lendemain de la signature de l'acte de vente. Ils exposent que les vendeurs avaient procédé à des réparations de fortune sur la toiture fuyarde, en lieu et place de la réfection totale qui était nécessaire. Ils ajoutent que les vendeurs ont fait preuve de mauvaise foi, en n'évoquant pas l'état de la toiture, et en camouflant les dégâts précédents sous de la peinture.

Mme [A] et M. [V] affirment que seule une réfection totale de la toiture est de nature à mettre un terme au vice. Ils indiquent qu'ils devront trouver une solution de relogement pendant la réalisation de ces travaux, soit pour une durée d'une quinzaine de jours. Ils ajoutent subir un trouble de jouissance, compte-tenu des fuites régulières en cas de pluies.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, les époux [R] demandent au tribunal de :
A titre principal:
-juger qu’il n’y a pas lieu à mise en œuvre de la garantie des vices cachés ;
-débouter M. [W] [V] et Mme [L] [A] de toutes leurs demandes
-condamner M. [W] [V] et Mme [L] [A] à payer la somme de 1050 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.
A titre subsidiaire:
-juger que la mise en œuvre de la garantie des vices cachés sera limitée en ce que le vice d’infiltration n’était pas connu des vendeurs;
-juger que la demande de réparation de M. [W] [V] et Mme [L] [A] doit être limitée à la réduction du prix de la chose dont l’usage est diminué par le vice;
-écarter le chiffrage retenu par l’expert judiciaire;
-débouter M. [W] [V] et Mme [L] [A] de leurs demandes de dommages et intérêts;
-juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais de procédure et dépens.
A titre infiniment subsidiaire:
-limiter la demande d’indemnisation de M. [W] [V] et Mme [L] [A] au titre de la garantie des vices cachés à la différence entre le prix effectivement payé et le prix qu’ils auraient proposé s’ils avaient connaissance du vice entachant la toiture;
-réduire à de plus juste proportion la réparation du dommage relatif au trouble de jouissance;
-débouter M. [W] [V] et Mme [L] [A] de leur demande de réparation du préjudice de relogement pendant les travaux à entreprendre ;
-juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais de procédure et dépens.

S'opposant à la demande des acquéreurs, les époux [R] arguent tout d'abord du caractère apparent du vice. Ils indiquent que la vétusté de la toiture et les réparations provisoires opérées par M. [R] étaient visibles, lors de la vente. Ils ajoutent que les demandeurs ne démontrent pas que la peinture des lambris a été réalisée par les vendeurs avant la vente, et ajoutent que de tels travaux n'auraient pas pu camoufler la présence d'un lambris gondolé. Ils se prévalent également de la clause d'exclusion de garantie contenue dans l'acte de vente et affirment n'avoir pas eu connaissance du vice, n'ayant constaté aucune infiltration avant la vente. Ils considèrent enfin que les infiltrations ne rendent pas le bien impropre à son usage, en ce qu'elles sont localisées à une partie de la toiture. Ils estiment que Mme [A] et M. [V] ne démontrent pas qu'ils auraient acquis le bien à un moindre prix, s'ils avaient eu connaissance du vice.

S'opposant par ailleurs au quantum des demandes formulées par Mme [A] et M. [V], les époux [R] affirment que ces derniers ne démontrent pas que l'état de la toiture diminue suffisamment l'usage du bien pour justifier une diminution du prix. Ils considèrent enfin que l'estimation réalisée par l'expert du coût de réfection totale de la toiture est excessive, au regard des évaluations précédemment effectuées par les experts amiables. Ils estiment notamment que la réfection totale du plafond n'est pas préconisée par l'expert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de les condamner à payer au titre d'un devis reprenant cette prestation.

S'opposant enfin aux demandes de dommages-intérêts formulée par Mme [A] et Mme [V], les époux [R] affirment tout d'abord ne pas avoir connu les vices affectant le bien. Ils estiment par ailleurs que ces demandes doivent être minorées, en ce qu'il ne serait pas utile de déménager pendant les travaux, qui ne concernent qu'une partie de la toiture. Ils considèrent enfin que les demandeurs ne démontrent pas l'existence du préjudice de jouissance qu'ils invoquent.

MOTIFS DU JUGEMENT

I. Sur les demandes fondées sur les vices cachés

A) Sur la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés

L'article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 dudit Code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L'article 1643 ajoute qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l'espèce, le contrat de vente contient une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception des vices dont le vendeur a déjà connaissance.

1. Sur l'existence d'un vice rendant le bien impropre à son usage

Il résulte, tant du rapport d'expertise judiciaire, que des rapports d'expertise amiables, que la toiture du bien acquis par Mme [A] et M. [V] est en mauvais état et provoque des fuites au niveau du séjour, dont le plafond, fait de lambris, gondole.

L'expert judiciaire relève notamment la vétusté de la toiture, à laquelle une précédente réparation sommaire avait été réalisée par M. [R] au moyen de l'apposition d'une bande de plomb, insuffisante à mettre fin au désordre. Il ajoute que cette zone de faiblesse ne pourra que devenir évolutive.

Ces éléments permettent de considérer que le bien acquis par Mme [A] et M. [V] présente un vice. Ce vice est d'une gravité importante, en ce que le bien n'est pas hors d'eau, qui plus est dans une pièce de vie.

Il y a donc lieu de retenir que l'immeuble présente un vice le rendant impropre à son usage, en ce que le clos et le couvert ne sont pas assurés.

2. Sur l'antériorité du vice

Il résulte des pièces du dossier que les acquéreurs ont, dès le 6 octobre 2020, alerté les vendeurs quant à la présence de fuites dans le séjour, nécessitant l'utilisation de seaux.

L'expert judiciaire retient que les infiltrations dans l'immeuble étaient présentes avant la vente, depuis plusieurs mois, voire plusieurs années.

Il y a donc lieu de considérer que le vice est antérieur à la vente.

3. Sur la connaissance du vice par les vendeurs

Il est constant que la toiture était en mauvais état, au jour de la vente. La réparation de fortune réalisée par M. [R] était visible, s'agissant de l'apposition d'une bande de plomb en toiture. Les photographies annexées au rapport d'expertise judiciaire, ainsi qu'aux rapports d'expertise amiable permettent de considérer que le caractère non professionnel de cette réparation était visible, même pour un acquéreur profane.

La seule vétusté de la toiture ne devait néanmoins pas nécessairement entraîner l'apparition du vice retenu, à savoir la présence d'importantes infiltrations dans le séjour de l'habitation.

Or, l'expert a retenu que lesdites infiltrations étaient présentes de longue date. Il est par ailleurs constant que M. [R] a personnellement effectué des réparations de fortune sur la toiture, afin de remédier à un problème de fuites.

L'expert note par ailleurs la présence de retouches grossièrement appliquées sur les lambris du plafond, destinées à camoufler les traces d'humidité qui s'y trouvaient déjà.

Il résulte de ces éléments que les vendeurs avaient nécessairement connaissance du vice affectant le bien vendu, sans que les attestations de proches qu'ils produisent au débat, faisant état de l'absence de fuite à une date précise, soient de nature à contredire les constatations de l'expert judiciaire.

La responsabilité des vendeurs doit donc être retenue, sur le fondement des vices cachés.

B) Sur les demandes en paiement

L'article 1644 du Code civil dispose que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L'article 1645 dudit Code ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers le vendeur.

1. Sur le paiement des réparations

Les demandeurs limitent leur demande à la restitution d'une partie du prix, correspondant au coût des travaux de nature à mettre fin au vice.

L'expert judiciaire a retenu la nécessité, pour remédier au vice, de procéder à la réfection totale du rampant shingle, s'agissant des travaux extérieurs, y compris la reprise du support. S'agissant des travaux intérieurs, il préconise la reprise des embellissements endommagés « toutes surfaces ».

Aux termes de son rapport, il procède à une comparaison de factures, et retient la plus faible des valeurs proposées, de la manière suivante :
4.800,78 euros au titre du démontage des lambris impactés et de la repose de placoplâtres plafond et des peintures de l'ouvrage
8.173 euros au titre du remplacement des ouvrages de toiture existants par des panneaux sandwich
Soit la somme totale de 12.973,78 euros.

Cette somme est cohérente avec celle qui avait été retenue antérieurement par l'expert amiable, soit des travaux au coût compris entre 8.000 et 12.000 euros, dans un contexte d'inflation du coût des matériaux.

Les intitulés des prestations évoquées par les devis dont s'agit sont par ailleurs cohérents avec les travaux préconisés par l'expert, à savoir :
une réfection totale de la toiture, compte-tenu de la vétusté des ouvrages existants
une réfection partielle du plafond du séjour, limitée aux lambris concernés

Compte-tenu de ces éléments, les vendeurs seront condamnés à payer aux acquéreurs la somme de 12.073,78 euros au titre de la réduction du prix de vente, correspondant au coût de réparation de la toiture et des embellissements du plafond.

2. Sur les dommages-intérêts

a) Sur les frais de relogement

La fuite se trouve dans le séjour de l'immeuble, ce qui peut restreindre l'usage du bien, pendant les travaux.

L'expert a évalué la durée de ces travaux à deux semaines, soit une semaine pour les travaux de toiture et une semaine pour les travaux intérieurs.

Il n'est pas établi que Mme [A] et M. [V] aient besoin d'être relogés, durant les travaux extérieurs concernant la toiture. Par ailleurs, les travaux intérieurs concernent le plafond, et son localisés dans le séjour de l'habitation.

Hormis la restriction de l'usage du bien, qui peut être indemnisée au titre du préjudice de jouissance, il n'est pas établi que Mme [A] et M. [V] aient besoin d'une solution de relogement, pendant la durée des travaux.

Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

b) Sur le trouble de jouissance

Il est établi que Mme [A] et M. [V] subissent, depuis le 1er octobre 2020, une restriction de l'usage du bien, par la présence d'infiltrations dans le séjour, que l'expert évalue à 25% de la surface habitable. Il devront par ailleurs subir une restriction de l'usage de cette pièce pendant une semaine, correspondant à la durée prévisible des travaux intérieurs.

Compte-tenu de ces éléments, il y a lieu d'évaluer leur préjudice de jouissance à la somme de 2.000 euros.

***
Les sommes objet de la présente condamnation porteront intérêt au taux légal à compter de son prononcé.

II. Sur l'exécution provisoire et sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Parties ayant succombé au sens de ces dispositions, les époux [R] seront condamnés aux dépens, en ce inclus les frais de l'expertise judiciaire. Ils seront également condamnés à payer à Mme [A] et M. [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS