TJ Amiens, 18 sept. 2024, RG 24/01526

DU : 18 Septembre 2024

---

JUGEMENT CIVIL
1ère Chambre

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice
Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.A.S. [L][H]

C/

S.C.P. [O] [Z], [Z], [I], [F], [P]

Répertoire Général

N° RG 24/01526 - N° Portalis DB26-W-B7I-H6BQ

---

Expédition exécutoire le :

à :
à :
à :
à :

Expédition le :

à :
à :
à :
à :
à :

à : Expert
à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

---

J U G E M E N T
du
DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

---

Dans l’affaire opposant :

S.A.S. [L][H] (RCS D’AMIENS [Numéro identifiant 13]) prise en la personne de son Président Mr [N] [L]
[Adresse 3]
[Localité 11]
représentée par Maître Jean-michel LECLERCQ-LEROY de la SELARL LOUETTE-LECLERCQ ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AMIENS, Maître Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

- DEMANDEUR (S) -

- A -

S.C.P. [O] [Z] Notaire Associé (RCS DE DIEPPE [Numéro identifiant 7])
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Maître Laetitia BEREZIG de la SCP BROCHARD-BEDIER ET BEREZIG, avocats au barreau d’AMIENS, Maître Virginie LE BIHAN de la SELARL NOMOS AVOCATS, avocats au barreau de DIEPPE
Maître [O] [Z]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 9]
représenté par Maître Laetitia BEREZIG de la SCP BROCHARD-BEDIER ET BEREZIG, avocats au barreau d’AMIENS, Maître Virginie LE BIHAN de la SELARL NOMOS AVOCATS, avocats au barreau de DIEPPE
Maître [U] [I]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 11]
représenté par Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS substitué par Maître Charlotte CHOCHOY, avocat au barreau d’AMIENS

Monsieur [B] [Y] [F]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 12]
représenté par Maître Laure YAHIAOUI de la SCP ROBIQUET-DELEVACQUE-VERAGUE-YAHIAOUI-PASSE, avocats au barreau d’AMIENS substituée par Maître Marine DE LAMARLIERE, avocat au barreau d’AMIENS
Monsieur [D] [R] [A] [P]
né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 15]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 10]
représenté par Maître Pascal LENOIR, avocat au barreau d’AMIENS substitué par Maître Brayan HUBERT, avocat au barreau d’AMIENS

- DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 23 Juillet 2024 devant :
- Monsieur Dominique de SURIREY, Premier vice-président au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :
- Monsieur Hassan MNAIMNE, greffier, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [D] [P] exploitait un fonds de commerce de bar, brasserie, restaurant, jeux, situé à [Localité 10] (Somme), [Adresse 8], sous l’enseigne « [14] Bar » dans des locaux donnés à bail commercial renouvelé, selon acte notarié du 2 février 2018 avec effet rétroactif au 22 juillet 2008 par Mme [J] [T] veuve [G] aux droits duquel vient aujourd’hui M. [B] [F].

Ce bail comporte une clause ainsi rédigée : « 8°) - cession - sous-location :
Le Preneur ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, à peine de nullité des cessions ou sous-location, et même de résiliation immédiate des présentes, si bon semble au Bailleur, et indépendamment de tous dommages et intérêts.
Dans ce cas, la cession du présent bail ne pourra être faite que par acte authentique en suite des présentes, du ministère du notaire soussigné auxquelles les bailleurs devront être régulièrement appelés, et dont une copie exécutoire leur sera remise ».

Par acte du 5 août 2023, Me [U] [I] se déclarant mandaté tant par le vendeur que l’acquéreur, recevait une promesse de cession de fonds de commerce par M. [P] et Mme [M] [X], « conjoint collaborateur » au profit de M. [N] [L] et Mme [S] [H] des éléments incorporels du fonds de commerce et notamment le droit au bail pour le prix de 30 500 euros, et du matériel pour 14 500 euros, l’acte devant être réitéré avant le 15 octobre 2023, la clause insérée au bail sur la cession du droit au bail étant reproduite et il était ajouté que « Le bail n’est pas librement cessible, en conséquence un acte de cession de bail sera établi par le notaire choisi par le bailleur, le bailleur dûment appelé à l’acte auquel une copie exécutoire sera remise aux frais du cessionnaire ».

M. [L] et Mme [H] ont créé, pour les besoins de la cession du fonds de commerce, la SAS [L][H].

Me [I] a, par la suite, reçu le 13 octobre 2023 l’acte de cession du fonds de commerce, mais le propriétaire des murs n’ayant pas donné son accord à la cession du droit au bail et aucun acte en ce sens n’ayant été régularisé, il a ajouté à l’acte :

« Le Notaire soussigné, aux termes de divers échanges épistolaires avec Maître [Z], Notaire du bailleur, ce dernier ayant appelé le bailleur à signer un tel acte de réitération de cession de bail, dont le projet a même été envoyé au Notaire soussigné, constate de ces échanges que le bailleur établit quelques difficultés et conditions non contractuelles, ce dernier ne souhaitant pas signer cet acte de réitération immédiatement ensuite des présentes ainsi qu’il était convenu, la présente cession de fonds de commerce est soumise à la CONDITION SUSPENSIVE de la réalisation de l’un des deux événements ci-après :
agrément du bailleur et signature d’un acte de réitération de cession de bail commercial dans le délai expirant le 16 octobre 2023 ;cession du bail par décision judiciaire de quelque nature que ce soit fut-ce en référé ou au fond ;La réalisation de la condition suspensive sera réputée acquise par la simple production d’une copie authentique de l’acte de cession de bail (ou réitération de cession de bail commercial) ou de la grosse de la décision judiciaire devenue définitive, le tout au notaire soussigné ».

L’acte prévoyant une entrée en jouissance le jour de la signature de celui-ci, la SAS [L][H] débutait l’exploitation du fonds de commerce, ensuite de leur vendeur et se sont acquittés des loyers entre les mains de Me [I].

Aucun acte de réitération de la cession de bail commercial n’est intervenu.

Autorisée par ordonnance du 3 mai 2024, la SAS [L][H] a assigné Me [I], M. [P], M. [F] et Me [Z] et la SCP [O] [Z], notaire de M. [F], selon la procédure à jour fixe à l’audience du 19 juin 2024, par actes de commissaire de justice en date des 10 et 13 mai 2024 afin d’obtenir à titre principal, la résolution de la cession du fonds de commerce et à titre subsidiaire, de déclarer opposable cette cession à M. [F] dont le refus d’agrément du cessionnaire est abusif.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 juillet 2024.

Par ses dernières conclusions du 22 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses moyens et arguments, la SAS [L][H] demande au tribunal, au visa des articles 1227, 1352 à 1352-9, 1626 et 1628, 1104, 112-1 et 1137 du code civil, de :
La déclarer recevable et bien fondée en son action, et en conséquence :

A TITRE PRINCIPAL :
Juger que M. [P] a violé son obligation d’information contractuelle à son égard,Juger que M. [P] a commis une réticence dolosive à son égard,Juger que M. [F] a obstrué de manière abusive la cession de fonds de commerce en ne délivrant pas son agrément de manière injustifiée,Juger que Maître [I] et Maître [Z] ont concouru à sa perte de chance de pouvoir revendiquer à son profit la cession du fonds de commerce,Et en conséquence :
Prononcer la résolution de la cession du fonds de commerce reçue par Maître [U] [I] et subsidiairement, la nullité de la cession pour vice du consentement, suivant acte authentique en date du 13 octobre 2023, intervenue entre d’une part, M. [D] [P] immatriculé au RCS d’Amiens sous le n°[Numéro identifiant 4] et d’autre part, la SAS [L][H], immatriculée au RCS d’Amiens sous le n° [Numéro identifiant 13] portant sur un fonds de commerce de « bar, brasserie, restaurant », situé à [Adresse 8], et ce aux torts de Maître [C] [I], M. [B] [Y] [F] et M. [D] [R], [A] [P], immatriculé au RCS d’Amiens sous le n°[Numéro identifiant 4] ;Et en conséquence :
Condamner solidairement Maître [C] [I], M. [B] [Y] [F] et M. [D] [P] d’avoir à lui payer, sous astreinte journalière de 500 euros à compter du jugement à intervenir, les sommes suivantes :51.860 euros TTC versée à l’étude de Maître [I] le 12 octobre 2023 se décomposant comme suit :L’acte définitif de cession de fonds de commerce : 45.000 euros TTC ;Des frais de cession du fonds de commerce (honoraires droits d’enregistrement, frais divers) : 6 860 euros TTC ;605 euros TTC versée par la SAS [L][H] à l’étude de Maître [I], le 5 août 2023 au titre de la promesse de cession du fonds de commerce ;

Toutes les sommes versées au titre des loyers, charges et accessoires par la SAS [L][H], depuis le 13 octobre 2023 jusqu’au jour de la prise d’effet de la résolution de l’acte de cession de fonds de commerce, entre les mains de Maître [I], soit la somme de 8 823,76 euros TTC arrêtée au 15 avril 2024, sauf à actualiser ;Les frais engagés par la SAS [L][H] en vue de la constitution et de l’immatriculation de sa société, soit la somme de 960 euros TTC ;Les dépenses engagées par la SAS [L][H] au titre de l’exploitation du fonds de commerce pour la période allant du 13 octobre 2023 jusqu’au jugement à intervenir, soit la somme de 33 431,98 euros TTC, sauf à actualiser ;Condamner solidairement Maître [O] [Z], la SCP [O] [Z] et Maître [I] à rembourser à la société [L][H] la somme de 1 350 euros versée au titre de l’élaboration d’un acte de cession de bail ;Condamner M. [P] à la garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de Maître [C] [I] et M. [B] [Y] [F] ;Condamner solidairement Maître [C] [I] et Maître [Z] à lui payer la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de voir se réaliser la cession de fonds opposable au bailleur ;Condamner solidairement Maître [I], Maître [Z], M. [P] et M. [F] à lui verser la somme de 10 000 euros pour le préjudice moral subi ;Condamner M. [B] [Y] [F] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive ;A TITRE SUBSIDIAIRE :
Vu l’article 1134 du code civil,
Vu l’article L.145-16 du code de commerce,
Vu l’article L.141-12 du Code de commerce,
Juger que l’absence d’agrément et le silence gardé par M. [Y] [B] [F] constitue un refus abusif, et en conséquence :

Juger opposable à M. [Y] [B] [F] la cession du fonds de commerce reçue par Maître [U] [I], suivant acte authentique en date du 13 octobre 2023, intervenue entre d’une part, M. [D] [P] immatriculé au RCS d’Amiens sous le n°[Numéro identifiant 4] et la SAS [L][H], immatriculée au RCS d’Amiens sous le n° [Numéro identifiant 13] portant sur un fonds de commerce de « bar, brasserie, restaurant », situé à [Adresse 8] ;Rappeler que la cession du fonds de commerce a pris effet à l’égard des parties à l’acte au jour de la signature de l’acte définitif de cession, soit le 13 octobre 2023, et conséquence :Condamner Maître [I] à lui restituer l’ensemble des loyers et charges réglés entre ses mains pour le compte de M. [F] soit la somme de 8 823,76 euros TTC arrêtée au 15 avril 2024, sauf à actualiser lui permettant de transmettre les fonds au bailleur ;Condamner M. [Y] [B] [F] à lui communiquer les quittances de loyers et charges pour la période allant du 13 octobre 2023 jusqu’à ce jour, outre celle du dépôt de garantie, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;Ordonner à Maître [C] [I] d’avoir à effectuer, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les formalités de publicité de l’acte de cession de fonds de commerce au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales et sur un support habilité à recevoir des annonces légales, conformément à l’article L. 141-12 du code de commerce ;Ordonner à Maître [C] [I] d’avoir à effectuer sans délai, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, l'enregistrement de la cession de fonds de commerce au service des impôts compétent, et le condamner à prendre à sa charge les éventuelles pénalités de retard exigées par l’administration fiscale ;Condamner solidairement Maître [C] [I], Maître [O] [Z] et la SCP [O] [Z], notaire associe d’avoir, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à lui restituer la somme de 1 350 euros au titre des frais de rédaction d’un acte de cession de bail ;Condamner solidairement Maître [C] [I], Me [Z], M. [D] [R], [A] [P], M. [B] [Y] [F] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique subi ;Condamner Maître [C] [I] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le manquement à son devoir de conseil et d’information, en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte de cession de fonds de commerce ;Condamner M. [B] [Y] [F] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Condamner solidairement M. [D] [R], [A] [P], Maître [U] [I], M. [B] [Y] [F], Maître [O] [Z] et la SCP [O] [Z], notaire, à lui verser chacun une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux dépens.
Par ses dernières conclusions du 22 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses moyens et arguments, Me [I] demande au tribunal de :
A titre principal :
Juger que Maître [U] [I], notaire, n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle ;En conséquence,
Débouter la SAS [L][H] de sa demande de résolution de la cession du fonds de commerce intervenu le 13 octobre 2023 ;La débouter de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Maître [U] [I] ;A titre subsidiaire :
Juger que la SAS [L][H] ne démontre pas l’existence d’un préjudice direct, certain et actuel résultant de la faute commise selon elle par le notaire,En conséquence,
Débouter la SAS [L][H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Maître [U] [I] ;En tout état de cause :
Débouter M. [F] et M. [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de Maître [U] [I], en ce compris leurs demandes tendant à se voir garantir et relevé indemne de toute condamnation ;

Condamner principalement la SAS [L][H] et subsidiairement, tout succombant à verser à Maître [U] [I] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP Lebegue Derbise, avocat aux offres de droit.
Par ses dernières conclusions du 18 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses moyens et arguments, M. [P] demande au tribunal de :
Constater l'absence d'intérêt à agir de la société SAS [L][H] en sa demande de résolution et la déclarer irrecevable ou à tout le moins l’en débouter comme étant infondé ;Débouter la SAS [L][H] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’endroit de M. [P] comme étant infondées ;Constater l'absence d'intérêt à agir de M. [Y] [B] [F] en sa demande de nullité et d’inopposabilité et le déclarer irrecevable ou à tout le moins l’en débouter comme étant infondée ;Débouter M. [Y] [B] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’endroit de M. [P] comme étant infondées ;Juger à titre reconventionnel que l'absence d'agrément et le silence gardé par M. [Y] [B] [F] constitue un refus abusif, Et en conséquence :
Juger opposable à M. [Y] [B] [F] la cession du fonds de commerce reçue par Maître [U] [I], suivant acte authentique en date du 13 octobre 2023, intervenue entre d'une part, M. [D] [P] immatriculé au RCS d'Amiens sous le n°[Numéro identifiant 4] et la SAS [L][H], immatriculée au RCS d'Amiens sous le n° [Numéro identifiant 13] portant sur un fonds de commerce de « bar, brasserie, restaurant », situé à [Adresse 8], et Rappeler que la cession du fonds de commerce a pris effet à l’égard des parties à l’acte au jour de la signature de l'acte définitif de cession, soit le 13 octobre 2023 ; Condamner à titre reconventionnel M. [B] [Y] [F] à payer à M. [D] [P] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, en cas de résolution de la cession du fonds de commerce reçue par Maître [U] [I], suivant acte authentique en date du 13 octobre 2023 :
Juger que l’absence de diligences de la part de la SAS [L][H] en vue de solliciter la cession du bail par décision judiciaire constitue une faute ; En conséquence :
Juger que la SAS [L][H] devra répondre intégralement de l’ensemble de ses préjudices ;Condamner à titre reconventionnel la SAS [L][H] à lui verser la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;Condamner à titre reconventionnel M. [B] [Y] [F] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et les préjudices subis ;Condamner à titre reconventionnel Maître [C] [I] à lui verser la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi lié d’une part, au règlement du loyer et des charges au titre de la location de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10] auxquels il serait tenu de s’acquitter pour la période postérieure au 13 octobre 2023 et d’autre part, à la perte de chance sérieuse de vendre le fonds de commerce et de percevoir le prix de vente ;
A TITRE TRES SUBSIDIAIRE, en cas d’annulation ou d’inopposabilité de l’acte de cession du fonds de commerce en date du 13 octobre 2023 :
Condamner à titre reconventionnel Maître [C] [I] à lui verser la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi lié d’une part au règlement du loyer et des charges au titre de la location de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10] auxquels il serait tenu de s’acquitter pour la période postérieure au 13 octobre 2023 et d’autre part à la perte de chance sérieuse de vendre le fonds de commerce et de percevoir le prix de vente ;EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Condamner à titre reconventionnel Maître [C] [I] à le garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum la SAS [L][H], M. [F], Maître [C] [I] à lui payer la somme de 8 000 euros ;Les condamner aux entiers dépens.

Oralement, à l’audience, M. [P] a ajouté à ses écritures en répondant au moyen opposé par la SAS [L][H] de l’existence d’une réticence dolosive de sa part, que l’absence de paiement des loyers et de souscription d’une police d’assurance serait postérieure à la cession du 13 octobre 2023, de sorte qu’elle n’est pas de nature à voir affecter ladite cession, ce à quoi la SAS [L][H] a répondu que M. [P] ne produisait pas le commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire permettant d’affirmer que les loyers impayés seraient postérieurs à la cession du 13 octobre 2023.
Par ses dernières conclusions du 22 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses moyens et arguments, M. [F] demande au tribunal de :
A titre principal,
Constater que, en violation manifeste de la promesse de cession de fonds de commerce en date du 5 août 2023 (pièce du demandeur n°4) et plus précisément en violation manifeste de la clause « notification au bailleur » figurant en pages 8 et 9 dudit acte, il n’a pas été donné avis au bailleur de cette promesse unilatérale de cession avec relation de son obligation de faire réaliser par le notaire de son choix la cession de bail, de même qu’il n’a pas été remis au bailleur une copie exécutoire par extrait de la cession ;Constater que le bailleur n’a pas été appelé à l’acte de cession du droit au bail, que la cession du droit au bail n’a pas été régularisée par acte du ministère du notaire rédacteur du contrat de bail et que le consentement express et par écrit du bailleur à la cession du droit au bail n’a pas été sollicité du bailleur et que ce consentement n’a donc pas pu être donné, et ce en violation manifeste des stipulations du contrat de bail en date du 02 février 2018 ;Juger que M. [D] [P], Maître [U] [I] et la société [L][H], en signant et régularisant l’acte de cession du fonds de commerce emportant cession du droit au bail en date du 13 octobre 2023, ont contrevenu aux stipulations du contrat de bail commercial en date du 2 février 2018 et ont gravement méconnu en toute connaissance de cause les droits de M. [B] [F] ;
Par voie de conséquence,
Juger nul et de nul effet, et en toute hypothèse inopposable à M. [B] [F] l’acte de cession du fonds de commerce emportant cession du droit au bail en date du 13 octobre 2023 ;

Juger que M. [D] [P] et son épouse Mme [M] [X] sont toujours locataires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10] et qu’ils sont redevables du montant des loyers et des charges convenues, y compris pour la période postérieure au 13 octobre 2023, et ce jusqu’à la fin du contrat de bail ;Condamner M. [D] [P], au titre du paiement des loyers des mois de mars 2024, avril 2024, mai 2024 et juin 2024 et juillet 2024 à lui payer la somme de 6 004,70 euros ;Juger irrecevables (notamment pour défaut de mise en cause de Mme [D] [P]) et infondées la procédure et les demandes formulées par la société [L][H] ;Débouter la société [L][H] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la société [L][H] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Débouter M. [D] [P] et Maître [U] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner in solidum la société [L][H], M. [D] [P] et Maître [U] [I] au paiement d’une somme de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum la société [L][H], M. [D] [P], Maître [U] [I] et Maître [O] [Z] en tous les frais et dépens ;
A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où par impossible et par extraordinaire le tribunal de céans jugerait opposable à M. [B] [F] la cession du fonds de commerce emportant cession du droit au bail en date du 13 octobre 2023,
Condamner la société [L][H], pour la période postérieure au 13 octobre 2023, à opérer règlement du loyer et des charges au titre de la location de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10], et ce jusqu’à la fin du contrat de bail ;Condamner la société [L][H] à lui payer la somme de 6 004,70 euros à titre d’arriéré de loyers pour les mois de mars 2024, avril 2024, mai 2024, juin 2024 et juillet 2024 ;Débouter purement et simplement la société [L][H] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. [B] [F] ;Débouter M. [D] [P] et Maître [U] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum la société [L][H], M. [D] [P] et Maître [U] [I] à payer à M. [B] [F] la somme de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum la société [L][H], M. [D] [P], Maître [U] [I] et Maître [O] [Z] en tous les frais et dépens ;A titre infiniment subsidiaire, et dans l’hypothèse où par impossible et par extraordinaire, il serait entré en voie de condamnation à l’encontre de M. [B] [F],
Vu les dispositions des articles 1103 et 1231-1 du code civil,
Vu les dispositions des articles 1240 du code civil,
Juger que M. [D] [P], à titre principal sur le fondement des dispositions des articles 1103 et 1231 du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, Maître [U] [I] à titre principal, sur le fondement des dispositions des articles 1231 et suivants du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Maître [O] [Z] et la SCP [O] [Z], notaire associé, à titre principal sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ont engagé leur responsabilité à l’encontre de M. [B] [F] et qu’ils doivent garantir ce dernier de toutes condamnations intervenant à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires ;Condamner in solidum M. [D] [P], Maître [U] [I], Maître [O] [Z] et la SCP [O] [Z], notaire associé, à le garantir de toutes condamnations intervenant à son encontre tant en principal, intérêts, frais et accessoires ;Condamner la société [L][H], ou à défaut M. [D] [P], à payer à M. [B] [F] la somme de 6 004,70 euros à titre d’arriéré de loyers pour la période du mois de mars 2024 au mois de juillet 2024 ;Débouter M. [D] [P] et Maître [U] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner in solidum M. [D] [P], Maître [U] [I], Maître [O] [Z] et la SCP [O] [Z], notaire associé, à lui payer la somme de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum la société [L][H], M. [D] [P], Maître [U] [I] et Maître [O] [Z] en tous les frais et dépens.
Par leurs dernières conclusions du 22 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de leurs moyens et arguments, Me [Z] et la SCP [O] [Z] demandent au tribunal de :
Débouter la SAS [L][H] et M. [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre ;les déclarer mal fondés en leurs prétentions,en conséquence, condamner la SAS [L][H] et M. [F] ainsi que toutes les parties succombantes à leur régler la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Nomos Avocats, selon les termes de l’article 699 du code de procédure civile.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 juillet 2024 et mise en délibéré au 18 septembre 2024.

MOTIVATION :

A titre liminaire, sur l’office du juge :

Conformément à l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. En application des dispositions de l'article 4 du même code, il faut entendre par prétention une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, il ne sera répondu aux demandes des parties tendant à « juger que », à « constater » ou à leur « donner acte » lorsqu’elles n’expriment pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, qu'à condition qu'elles viennent au soutien d’une prétention énoncée au dispositif des conclusions.

Par ailleurs, le juge du fond n'est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de s'expliquer précisément sur chacun des faits allégués, sur chacun des documents produits ni a fortiori de répondre à une simple allégation dépourvue d'offre de preuve.

Sur les fins de non-recevoir :

Il est soulevé l’irrecevabilité des demandes de la SAS [L][H] en raison d’une part, de l’absence de mise en cause de Mme [X] épouse [P] qui figure en qualité de titulaire du bail commercial et d’autre part, en raison du défaut d’intérêt à agir de la demanderesse qui n’a pas entendu obtenir une décision judiciaire rendant opposable à M. [F] la cession du droit au bail, compte tenu d’un abus de refus d’agrément de ce dernier, alors que l’acte de cession du 13 octobre 2023 visait deux conditions suspensives.

Mme [P] n’exploitait pas le fonds de commerce, étant simplement conjointe collaboratrice, de sorte que c’est son mari, commerçant, qui avait seul la qualité pour vendre le fonds de commerce de bar.

Ainsi, son absence de mise en cause par la demanderesse ou d’intervention volontaire aux côtés de son mari, ne rend nullement irrecevable l’action de la SAS [L][H].

Pour l’absence de mise en œuvre d’une procédure judiciaire par la SAS [L][H] permettant de lever la condition suspensive insérée à l’acte de vente, il est laissé à la libre appréciation de la demanderesse l’opportunité d’engager une telle action et il ne peut lui être imposé l’obligation de s’engager dans une procédure judiciaire longue et coûteuse, étant au surplus constaté qu’à titre subsidiaire, la demanderesse présente une telle demande qui est reprise reconventionnellement par M. [P].

Cela ne lui retire donc pas son intérêt à agir en résolution du contrat de vente.

Les fins de non-recevoir ainsi soulevées sont donc rejetées.

Sur la demande de résolution du contrat de cession du 13 octobre 2023 :

Le fonds de commerce comprend d’une part, les éléments incorporels : la clientèle et l'achalandage, le nom commercial, l'enseigne, le droit au bail qui désigne le droit pour le commerçant d’occuper les locaux dans lesquels il exerce son activité, comme étant titulaire d'un bail commercial, les droits de propriété industrielle, le cas échéant, les licences et autorisations administratives et d’autre part, les éléments corporels : le matériel et l'outillage et les marchandises.

C’est une universalité mobilière insusceptible de cession partielle et lorsqu’un fonds de commerce est exploité dans un local essentiel à cette exploitation et pris à bail, la cession du fonds emporte nécessairement cession du droit au bail que détient le cédant.

En l’espèce, la SAS [L][H] et M. [P] ont signé une promesse de cession de fonds de commerce puis un acte réitératif portant uniquement sur les éléments corporels et incorporels, à l’exception du droit au bail, non librement cessible.

La SAS [L][H] sollicite la résolution de l’acte du 13 octobre 2023, alors que M. [P] considère que la condition suspensive ne s’étant pas réalisée, le contrat n’est pas formé.

Pour la condition suspensive, l’article 1304 alinéa second du code civil dispose : « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple », l’article 1304-3 alinéa 1er du même code : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt à empêcher l’accomplissement » et l’article 1304-6 dernier alinéa : « En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Par ailleurs, pour la résolution du contrat, l’article 1224 du code civil dispose : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice », l’article 1228 « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et enfin, l’alinéa 1er de l’article 1229 : « La résolution met fin au contrat ».

La clause insérée en page 9 de l’acte du 13 octobre 2023 constitue une condition suspensive. La cession du fonds de commerce est donc soumise à la réalisation de l’un des deux événements :
l’agrément du bailleur et la signature d’un acte de réitération de cession de bail commercial dans le délai expirant le 16 octobre 2023 ;la cession du bail par décision judiciaire de quelque nature que ce soit fut-ce en référé ou au fond.
Or, au 16 octobre 2023, M. [F] n’a pas donné son consentement à la cession du droit au bail et aucune action judiciaire ordonnant la cession n’a été engagée à l’initiative tant de la SAS [L][H] que de M. [P].

En conséquence, le contrat n’étant pas formé, la demande de résolution de celui-ci par la SAS [L][H] n’est pas fondée et elle sera rejetée, étant souligné que la demande de dol de M. [P] présentée par la SAS [L][H] au motif qu’il aurait dissimulé des impayés de loyers et un défaut d’assurance des locaux, doit également être rejetée, dès lors que les affirmations de la demanderesse ne sont étayées par aucun élément de preuve.

Sur la demande subsidiaire de la SAS [L][H] et reconventionnelle de M. [P] :

Il est demandé tant par le cédant que le cessionnaire du fonds de commerce de déclarer opposable la cession du fonds de commerce à M. [F], en ce compris le droit au bail, considérant que le refus de ce dernier est abusif.

Selon l'article L. 145-16 du code de commerce, « Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre (relatif au bail commercial) à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel ».

La cession d'un fonds de commerce emporte nécessairement cession du bail, lorsque celui-ci porte sur un local essentiel à l'exploitation du fonds (en ce sens Cass. Com. 26 octobre 1993, pourvoi n° 91-15877), ce qui est le cas du bail en cause, qui porte, selon l'acte du 2 février 2018, sur des locaux constitués principalement d’une cave et d’une grande salle de café, cuisine, local à vaisselle et bloc sanitaire, il n'apparaît pas, à l'examen de l'acte de bail et de l'acte de cession du fonds le 13 octobre 2023, que l'activité puisse s'exercer dans d'autres locaux que ceux donnés à bail.

La prohibition contenue dans l'article L. 145-16 du code de commerce s'applique donc au bail en cause. Elle ne s'applique cependant qu'aux interdictions absolues et générales de toute cession, et n'empêche donc pas au bailleur d'insérer dans l'acte de bail une clause limitant ou restreignant la faculté pour le preneur de céder le bail.

Tel est le cas de la clause de l'acte de bail du 2 février 2018, déjà citée : « Le Preneur ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou partie les locaux loués sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, à peine de nullité des cessions ou sous-location, et même de résiliation immédiate des présentes, si bon semble au Bailleur, et indépendamment de tous dommages et intérêts ».

En revanche, la clause « Dans ce cas, la cession du présent bail ne pourra être faite que par acte authentique en suite des présentes, du ministère du notaire soussigné auxquelles les bailleurs devront être régulièrement appelés, et dont une copie exécutoire leur sera remise » est inopposable, dès lors qu’elle restreint le droit de céder le bail à des formalités inutiles.

En l’espèce, M. [F] a motivé son refus d’agrément à la cession du droit au bail pour quatre motifs :
La SAS [L][H] mentionne dans ses statuts les activités de « restauration et jeux »,La caution personnelle des associés de la SAS [L][H] est sollicitée,Il est demandé une compensation financière,Le cédant n’est pas à jour du règlement des loyers.
Sur ce dernier point, outre que la preuve n’en est pas rapportée, il serait au contraire de l’intérêt du bailleur d’agréer le nouveau preneur dont on ne peut supposer a priori qu’il serait mauvais payeur.

Une quelconque demande de compensation financière est illégale.

L’objet social de la SAS [L][H] est distinct de l’activité qui doit être exercée dans les lieux donnés à bail et, selon le contrat du 2 février 2018, la définition de cette activité n’y figure pas. L’acte de cession du 13 octobre 2023 la décrit comme étant un commerce de bar, brasserie, restaurant, jeux.

M. [F] ne peut donc valablement s’opposer à la cession sur ce motif.

Enfin, s’agissant de l’exigence de cautionnement personnel des associés de la SAS [L][H], le bail n’impose pas au cédant cette garantie en cas de cession.

En conséquence, les causes de l’opposition de M. [F] à la cession du fonds de commerce sont abusifs et dès lors, la cession entre M. [P] et la SAS [L][H] est déclarée opposable à M. [F].

Sur l’action en responsabilité à l’encontre des notaires :

Le notaire est tenu d’une part, à une obligation de sécurité et d’efficacité des actes juridiques et d’autre part, à un devoir de conseil permettant aux clients d’être éclairés sur le contenu et les conséquences des engagements qu’ils prennent. Il est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui.

Le fondement juridique d’une action en responsabilité du notaire est à rechercher dans le droit commun, notamment en l’espèce des actions extracontractuelles visées à l’article 1240 du code civil qui dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », pour Me [Z] ou contractuelles prévues à l’article 1231-1 du code civil qui dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure », pour Me [I].

Ainsi, classiquement, trois conditions sont nécessaires : une faute, un préjudice et un lien de causalité.

La faute s’apprécie en fonction des obligations professionnelles qui incombent au notaire.

Il y a un renversement de la preuve en cas d’obligation d’information. Il appartiendra ainsi au notaire d’apporter la preuve qu’il a bien informé une partie à l’acte. Toute clause d’exonération de responsabilité est nulle.

La responsabilité du notaire ne peut être engagée que si la faute qu’il a commise a provoqué un dommage qui doit être démontré par le demandeur.

Enfin, le notaire ne peut être responsable que s’il existe un lien de causalité entre la faute qu’il a provoquée et le préjudice subi. C’est un lien de cause à effet, l’idée que sans la faute du notaire, le dommage ne serait pas survenu.

A l’égard de Me [I] :

Me [I] a déclaré sans être contredit qu’il avait été chargé tant par le cédant que par le cessionnaire du fonds de commerce d’établir l’acte de cession.

Étant en possession de l’acte du 2 février 2018 valant bail renouvelé, il savait qu’une clause d’agrément y était incluse, nécessitant qu’il recherche l’accord du bailleur au transfert du droit au bail.

Le tribunal observe que lors de la promesse de cession le 5 août 2023, aucune démarche n’avait été entreprise par Me [I] et que ce n’est que dans le courant du mois d’août qu’il a obtenu le nom du nouveau bailleur et après discussion, ne l’a mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception que le 29 novembre 2023, soit postérieurement à la réitération de la promesse de cession.

Ainsi, il n’a jamais appelé le bailleur à intervenir à l’acte de réitération de la cession, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte extrajudiciaire et ce, avec le concours de son confrère, Me [Z] dont l’acte que ce dernier prévoyait de passer était inutile et simplement coûteux pour la SAS [L][H].

Il ne justifie pas de circonstances particulières l’ayant interdit de mener les diligences à sa charge avec célérité.

Certes, M. [F] a montré une réticence à donner son agrément, mais celui-ci aurait dû être recueilli préalablement à l’acte de réitération. Me [I] ne donne aucune explication sur la nécessité de signer impérativement un acte imparfait ne comportant que certains éléments du fonds de commerce le 13 octobre 2023, alors qu’à cette date, il était déjà informé du refus d’agrément du bailleur.

Il se devait dès lors d’une part, de conseiller précisément ses clients et d’autre part, de refuser de signer un acte le 13 octobre 2023 pour le reporter à une date ultérieure et éviter ainsi tant au cédant qu’au cessionnaire d’entrer dans une phase judiciaire pour vaincre la résistance du bailleur, voire simplement pour la SAS [L][H] de renoncer à acquérir le fonds de commerce.

Il aurait ainsi évité à ces derniers la présente procédure.

À cet égard, le tribunal observe que Me [I] ne justifie pas avoir exercé son devoir d’information et de mise en garde sur les conséquences de l’acte qu’il recevait.

En cela, il a commis une faute de nature à voir retenir sa responsabilité professionnelle.

A l’égard de Me [Z] :

En dehors d’avoir voulu recevoir un acte inutile, conformément au bail renouvelé du 2 février 2018 qu’il a lui-même reçu et ainsi percevoir des honoraires pour environ 1 300 euros, Me [Z] n’a fait que relayer la position de son client, M. [F], et en conséquence, aucune faute, cette fois-ci de nature délictuelle, aucun lien contractuel n’existant entre lui-même et la SAS [L][H] ou M. [P], n’est caractérisée.

Ainsi, sa responsabilité professionnelle ne saurait être engagée.

Sur les demandes pécuniaires :

Sur les conséquences de la validité de l’acte du 13 octobre 2023 :

L’opposabilité du contrat de cession de fonds de commerce au bailleur entraîne la levée de la condition suspensive et par conséquent, la validité de l’acte de cession du fonds passé le 13 octobre 2023.

Il s’en suit que Me [I] qui reconnait être séquestre du prix de vente et des loyers versés par la SAS [L][H] devra reverser à M. [P] le prix de vente et à la SAS [L][H] le montant des loyers effectivement réglés arrêtés au 15 avril 2024 à la somme de 8 823,76 euros TTC, charge à elle de les reverser sans délai au bailleur.

Il en sera de même pour la restitution à la SAS [L][H] par Me [I] des honoraires sollicités par Me [Z] et la SCP [O] [Z] d’un montant de 1 350 euros au titre des frais de rédaction de l’acte de cession du droit au bail, jugé inutile.

M. [F] qui sollicite la condamnation de la SAS [L][H] à lui payer la somme de 6 004,70 euros au titre de l’arriéré de loyer pour les mois de mars à juillet 2024 ne communique pas un décompte actualisé, alors que la précédente demande de condamnation est arrêtée au 15 avril 2024, de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

Le même doit être débouté de sa demande de condamnation à paiement dirigée contre M. [P] qui n’a plus la qualité de preneur.

Il sera en contrepartie tenue de transmettre à la SAS [L][H] les quittances mensuelles de loyer correspondant aux règlements séquestrés et ce, sous astreintes de 50 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter dudit règlement et qui courra pendant un délai de six mois, la présente juridiction conservant le contentieux de la liquidation de l’astreinte.

Me [I] est également tenu de procéder aux publications légales de la cession du fonds (BODACC et DGFip), sans qu’il soit utile d’adjoindre à cette obligation une astreinte, le notaire étant un officier public et ministériel tenu à des règles de déontologie ne permettant pas de présumer de l’inexécution d’une décision de justice.

Sur les dommages-intérêts sollicitées :

La SAS [L][H] sollicite la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice économique, sans pour autant caractériser en quoi elle subirait un préjudice dans l’exploitation du fonds de commerce de bar qu’elle a pu débuter dès le 13 octobre 2023, sans opposition de la part de M. [P].

Certes, elle verse aux débats la balance des comptes généraux pour la période du 14 septembre 2023 au 30 septembre 2024, mais ne démontre pas, par d’autres pièces comptables, quels ont été son chiffre d’affaires et ses bénéfices. Elle ne s’explique pas non plus sur le lien de causalité nécessaire avec un hypothétique préjudice économique.

Cette demande est rejetée.

Elle sollicite encore la condamnation de Me [I] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le manquement à son devoir de conseil et d’information en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte de cession de fonds de commerce et la somme de 10 000 euros à l’encontre de M. [F] pour résistance abusive et préjudice moral.

Si une société ne peut subir un préjudice moral, il est certain que le bailleur a agi abusivement en refusant l’agrément à la cession du droit au bail, exigeant des contreparties illégales, la SAS [L][H] a été contraint d’engager une procédure judiciaire, ce qui a retardé une pleine exploitation du fonds de commerce, constituant ainsi un préjudice indemnisable à hauteur de 7 000 euros, somme au paiement de laquelle M. [F] est condamné.

En agissant fautivement par défaut d’information et de mise en garde, Me [I] n’a pas permis à la SAS [L][H] de pouvoir renoncer avant qu’il ne soit trop tard à la cession du fonds de commerce et a créé une situation d’insécurité générant un préjudice.

Il ne s’agit cependant pas d’un préjudice distinct de celui généré par le défaut d’agrément du bailleur. De la sorte, le notaire sera condamné in solidum au paiement de la somme de 7 000 euros aux côtés de M. [F].

M. [P] requiert également la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de l’abus exercé par le bailleur. Il lui sera accordé de ce chef la somme de 7 000 euros.

M. [F] ayant refusé abusivement l’agrément à la cession du fonds de commerce, il n’est pas fondé à solliciter la garantie des condamnations prononcées à son encontre par M. [P], Me [I] et Me [Z].

Sur les autres demandes :

M. [F] et Me [I], parties majoritairement perdantes, sont tenues in solidum aux dépens, hormis ceux exposés à l’encontre de Me [Z] et la SCP [O] [Z] et sont condamnés in solidum à payer à la SAS [L][H] la somme de 7 500 euros et à M. [P] celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés pour le procès.

Les dépens exposés à l’encontre de Me [Z] et la SCP [O] [Z] sont mis à la charge de la SAS [L][H] et l’équité commande en application de l’article 700 du code de procédure civile de condamner la SAS [L][H] à payer à Me [Z] et la SCP [O] [Z] une somme limitée à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles

La distraction des dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile est accordée à la SCP Brochard-Bédier & Bérézig, avocat postulant, après interprétation des dernières conclusions de Me [Z] et la SCP [O] [Z] qui par erreur sollicitent que ce soit l’avocat plaidant qui bénéficie de la distraction des dépens.

PAR CES MOTIFS :