TJ Amiens, 18 sept. 2024, RG 22/03451

DU : 18 Septembre 2024

---

JUGEMENT CIVIL
1ère Chambre

Demande en paiement des fermages ou loyers et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et prononcer l’expulsion
Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Commune COMMUNE DE [Localité 7]

C/

S.A. FREE MOBILE

Répertoire Général

N° RG 22/03451 - N° Portalis DB26-W-B7G-HL6T

---

Expédition exécutoire le :

à :
à :
à :
à :

Expédition le :

à :
à :
à :
à :
à :

à : Expert
à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

---

J U G E M E N T
du
DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

---

Dans l’affaire opposant :

COMMUNE DE [Localité 7] prise en la personne de son Maire Mr [K] [F]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Maître Gilbert MATHIEU de la SELEURL GILBERT MATHIEU, avocats au barreau d’AMIENS

- DEMANDEUR (S) -

- A -

S.A. FREE MOBILE (RCS DE PARIS 499 247 138)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS, Maître Pascal MARTIN du cabinet PAMLAW avocats au barreau de PARIS substitué par Maître Jeanne CANDELIER, avocate au barreau de PARIS

- DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 19 Juin 2024 devant :
- Madame Rachel LALOST, vice présidente au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :
- Monsieur Hassan MNAIMNE, greffier, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Selon bail sous signature privée du 10 juillet 2019, la commune de [Localité 7] a consenti à la SAS Free Mobile la location pour une durée de 12 ans d’une parcelle de terrain de 60 m² située sur sa commune, « [Adresse 8], sur un terrain plus grand, cadastré section AH n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour un loyer annuel de 5 000 euros, payable semestriellement d’avance le 1er janvier et le 1er juillet de chaque année et pour la première échéance, le règlement du loyer était prévu au prorata temporis entre la date du lancement des travaux et la fin de la période en cours.

Le terrain est destiné à recevoir un pylône muni d’antennes et de faisceaux hertzien, ainsi que les équipements y afférents, selon description et plan en annexe 2 « équipements techniques » figurant au bail.

Après avoir procédé à une déclaration préalable de travaux et obtenu un arrêté municipal de non opposition rendu le 26 août 2019, la SAS Free Mobile a débuté le 1er octobre 2020 la réalisation des travaux d’implantation du pylône, mais en raison de la saisine du tribunal administratif sur recours à l’encontre de l’ordonnance du 26 août 2019, les travaux se sont arrêtés aux fondations et un contentieux nourri est né entre la commune de [Localité 7] et la SAS Free Mobile qui dans ses derniers événement a abouti à un arrêt de la cour administrative d’appel de Douai du 28 juin 2022 qui a annulé l’arrêté du maire de la commune de [Localité 7] du 26 août 2019 « en tant qu’il ne prévoit pas d’arbres ou arbustes conformément aux dispositions de l’article N 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune » et a donné un délai de trois mois à la SAS Free Mobile pour solliciter la régularisation de ce vice.

La SAS Free Mobile a alors déposé une nouvelle déclaration préalable de travaux le 1er septembre 2022 et le maire de la commune a rendu le 27 octobre 2022, cette fois-ci, un arrêté d’opposition à la déclaration préalable qui a ainsi donné lieu à la saisine du tribunal administratif d’Amiens, tant au fond qu’en référé.

La procédure au fond étant toujours pendante devant cette juridiction.

Les loyers n’étant pas payés par la SAS Free Mobile, la commune de [Localité 7] émettait trois titres exécutoires le 18 juillet 2022 pour les exercices 2020, 2021 et 2022, puis elle mettait en demeure sa cocontractant de s’acquitter de la somme de 11 385,26 euros par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2022, la commune de [Localité 7] a fait assigner la SAS Free Mobile devant ce tribunal pour obtenir la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers, ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer les loyers échus et impayés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mai 2024, l’affaire a été évoquée à l’audience du 19 juin suivant et mise en délibéré au 18 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par ses dernières conclusions du 19 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses moyens et arguments, la commune de [Localité 7] demande au tribunal, au visa des articles 42 et 46 du code de procédure civile, 1103 et 555 du code civil, de :
La dire recevable et bien fondée en ses demandes ; En conséquence :
Débouter Free Mobile en toutes ses demandes ; Prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 10 Juillet 2019 pour non-paiement des loyers dans les délais prescrits et en tout état de cause pour travaux de constructions effectués sans son autorisation préalable ès-qualités de bailleresse ;Ordonner la remise en état du sol et sous-sol par enlèvement de la dalle béton et des six pieux en béton non autorisés sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;Ordonner à la SAS Free Mobile de lui restituer immédiatement les lieux avec remise en état initial sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; Condamner la SAS Free Mobile à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux dépens.
Par ses dernières conclusions du 21 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé détaillé de ses moyens et arguments, la SAS Free Mobile demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1240 et 1241 du code civil de :
Débouter la commune de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Ecarter l’exécution provisoire ; Condamner la commune de [Localité 7] à lui payer la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour abus de droit ; Condamner la commune de [Localité 7] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la commune de [Localité 7] aux entiers dépens.

MOTIVATION :

Sur la demande de résiliation du bail :

Au motif du défaut de paiement des loyers :

L’article 1103 du code civil dispose « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », l’article 1104 « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public », tandis que l’article 1224 du code civil « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En l’espèce, les conditions générales du bail prévoient à l’article 13 :
« Résiliation
Le bail pourra être résilié à l’initiative de :
13.1 Du bailleur :
En cas de non-paiement des loyers aux échéances convenues par le présent Bail, après réception par Free Mobile d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et restée sans effet pendant un délai de trois (3) mois ».

Le loyer était payable à compter du démarrage des travaux d’implantation du pylône et il est constant que la SAS Free Mobile n’a pas procédé au règlement des loyers pour les exercices 2020, 2021 et 2022.

Celle-ci fait valoir que l’auto facturation prévue à l’article 5 des conditions générales du bail ne pouvait être appliquée, dès lors que le bailleur ne lui avait pas fourni un mandat d’auto facturation au moment de la signature du contrat et que dès lors, le loyer ne pouvait être réglé que sur présentation d’une facture par la SAS Free Mobile, ce qu’elle n’a pas fait.

Le tribunal observe qu’effectivement, il ne peut être demandé au preneur à bail de mettre en œuvre une auto facturation, dès lors que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’avoir fourni les éléments bancaires permettant les règlements.

Ainsi, c’était seulement sur facture présentée par la commune que la SAS Free Mobile pouvait régler le loyer.

La commune de [Localité 7] a émis trois titres exécutoires dans la période estivale, le 18 juillet 2022 et huit jours après, soit le 26 juillet 2022, elle mettait en demeure la SAS Free Mobile de s’acquitter de la somme de 11 385,26 euros.

Elle a engagé par la suite, le 28 novembre 2022, une action judiciaire en résiliation du bail uniquement fondée sur le défaut de paiement des loyers.

Or, à cette date les virements avaient été effectués le 11 août 2022, crédité à la comptabilité de la trésorerie le 19 août 2022, ce que reconnaît la commune de [Localité 7] qui cependant maintient ses demandes dans le dispositif de ses conclusions de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.

Ainsi, l’engagement de l’action n’était pas fondé dès l’assignation, dès lors que les paiements avaient été réglés dans le délai de moins de trois mois de la lettre recommandée adressée par le bailleur le 26 août 2022.

En conséquence, l’action en résiliation ne peut être fondée sur ce motif.

Au motif de l’absence d’autorisation des travaux entrepris par le preneur à bail :

Liminairement, le tribunal fait observer qu’il ne peut se substituer au tribunal administratif qui est seul compétent pour apprécier les règles d’urbanisme, étant rappelé que l’arrêt de la cour administrative d’appel de Douai du 28 juin 2022 n’a annulé l’arrêté de non opposition signé du maire de [Localité 7] qu’en ce qu’une règle d’urbanisme ayant trait à l’implantation d’arbres et arbustes n’avait pas été respectée.

L’article 13 des conditions générales du bail stipule :
« Le Bail pourra être résilié à l’initiative :
13.3 De l’une ou l’autre des Parties :
- En cas de manquement par l’autre Partie à l’une de ses obligations essentielles aux termes du Bail, deux (2) mois après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ».

Se fondant sur cette disposition, la commune de [Localité 7] soutient que les travaux à ce jour réalisés par la SAS Free Mobile sont contraires aux termes du bail, en ce que d’une part, la dalle de béton destinée à recevoir le pylône est d’une superficie plus grande que celle prévue au contrat et qu’elle est plus profonde et d’autre part, il y a été implanté six pieux qui ne figuraient pas sur les plans annexés au bail du 10 juillet 2019.

L’annexe 2 des conditions particulières du bail décrit les équipements techniques :
« Un pylône d’une hauteur de 45 m maximum, muni d’antennes et faisceaux hertzien y compris leurs coffrets associés, leur système de réglages et de fixation
Des armoires techniques et leurs coffrets associés
Des câbles arrivant dans la propriété, cheminant dans des gaines techniques le long du pylône et/ou sur le terrain, y compris leur système de fixation
Un cheminement de fibre optique
Des systèmes de contrôle d’accès, de balisage et d’éclairage et de sécurité conformément à la législation en vigueur (protections des intervenants et délimitation des zones de travail) ».

Il est par ailleurs annexé un plan de coupe du pylône à l’échelle 1/150ème comportant notamment les cotes sur la hauteur du pylône et des clôtures l’entourant.

Les dispositions contractuelles visent uniquement le manquement par une partie à « ses obligations essentielles » qu’il convient d’interpréter en matière de baux d’une part, pour le preneur comme étant notamment le règlement du loyer qui est la contrepartie essentielle à son occupation de la chose louée et le respect de la destination des lieux loués et d’autre part, pour le bailleur, la délivrance paisible de la chose louée.

Ainsi, il n’apparaît pas que les dispositions contractuelles visées puissent s’appliquer selon les motifs invoqués par la commune sur des techniques de construction qui ne touchent pas à la destination du bail.

Au surplus, le plan de coupe annexé n’avait pas l’objectif d’un plan établi pour la construction donné à des entreprises du bâtiment pour qu’ils exécutent l’ouvrage, mais avait pour objectif de donner des cotes précises pour la hauteur du pylône, son empattement et la hauteur des clôtures et filets anti-ballon.

Il est donc sans incidence que les six micros pieux installés par la SAS Free Mobile dans les fondations, destinés à permettre la stabilité de l’ouvrage, ne figurent pas sur le plan.

La commune de [Localité 7] soutient que ces micros pieux seraient de nature à modifier l’écoulement des eaux, mais cette allégation n’est pas confortée par des éléments techniques, notamment une étude de structure du sol qui, selon elle, serait humide. Elle ne justifie pas que depuis trois ans que les fondations sont implantées, le terrain aurait connu des zones de rétention d’eau.

Pour la fondation en béton, le tribunal observe que la surface prévue au contrat est identique au plan, ce que ne nie d’ailleurs pas la commune de [Localité 7]. Pour sa profondeur, la SAS Free Mobile soutient qu’elle était prévue à 1 m, alors qu’elle mesure 1,60 m, sans que ses conclusions ne renvoient à une pièce en justifiant et alors même que le procès-verbal d’infraction dressée par la police municipale de [Localité 7] le 2 octobre 2020 constate l’existence d’une « réservation d’environ 4 m par 5 m et d’une profondeur de 1 m permettant d’accueillir une future dalle ».

Ainsi, la commune de [Localité 7] ne démontre pas l’existence d’une dalle en béton d’une profondeur de 1,60 m et à supposer que cette démonstration soit faite, outre qu’il ne s’agirait par d’un défaut de respect d’une obligation essentielle reposant sur le bailleur, il n’est toujours pas démontré que cette dalle causerait ou pourrait causer des dommages au terrain loué.

Ce second motif de la demande de résiliation du bail, introduit postérieurement à la saisine du tribunal, n’est pas fondée.

En conséquence la demande de résiliation de la commune de [Localité 7] est rejetée et par suite, celle de remise en état du terrain.

Sur la demande de dommages intérêts pour abus de droit :

L’erreur de droit ne constitue pas à elle seule une faute et le plaideur, du seul fait qu'il succombe en ses demandes, ne peut se voir condamner à des dommages et intérêts.

En l'espèce, la commune de [Localité 7] n'a pas vu triompher sa demande de résiliation du bail. Elle a cependant introduit une action qui était manifestement vouée à l’échec, dès lors qu’elle était exclusivement fondée sur un défaut de paiement des loyers, lesquels avaient été réglés plus de trois mois avant la délivrance de l’assignation. De plus, ce règlement est intervenu moins d’un mois après l’établissement du titre exécutoire par la demanderesse. Enfin, alors qu’elle reconnaissait ce règlement, elle a maintenu dans le cadre de la procédure le moyen tiré du défaut de paiement des loyers, avant d’en introduire un nouveau qui a trait plus aux règles d’urbanisme ou de construction dont certaines échappent à la compétence du juge judiciaire.

En agissant de la sorte, dans un contexte de contentieux nourri devant le tribunal administratif entre les parties, la commune de [Localité 7] a agi abusivement et en conséquence, cet abus de droit sera justement réparé par sa condamnation à payer à la SAS Free Mobile la somme de 500 euros.

Sur les autres demandes :

La commune de [Localité 7], partie perdante tenue aux dépens est condamnée à payer à la SAS Free Mobile la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés pour le procès.

Corrélativement, la demande de la commune de [Localité 7] sur le même fondement est rejetée.

La demande de la SAS Free Mobile d’écarter l’exécution provisoire devient sans objet par le rejet des prétentions de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS :