TJ Mulhouse, 18 oct. 2024, RG 24/01333

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01333 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2HX

Section 1
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 18 octobre 2024

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [E] [S] [F]
né le 12 Juin 1986 à [Localité 5]
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jean-julien KOLB, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 61

PARTIE REQUISE :

Monsieur [H] [G]
né le 13 Avril 1964 à [Localité 3]
de nationalité française
demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Nathalie LEMAIRE, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ;

Entendu à l’audience publique du 06 septembre 2024 ;

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. [E] [F] a donné à bail à M. [H] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat de location de logement meublé du 25 mars 2023 pour un loyer mensuel de 1240 € et 60€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [F] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 février 2024.

Par exploit en date du 27 mai 2024, M. [E] [F] a ensuite fait assigner M. [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d'arriérés locatifs et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été fixée à l'audience du 6 septembre 2024.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience, M. [E] [F] régulièrement représenté, demande de constater la résiliation du bail; d'ordonner l’expulsion de M. [H] [G] ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision et jusqu'à libération complète des lieux; dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et 433-2 du cpce; et de condamner M. [H] [G] au paiement à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer soit à un montant de 1300 € majorée des charges dument justifiées et révisable aux conditions du bail résilié et d'une somme de 16640€ au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 15 mai 2024 majoré des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre une somme de 1500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, M. [E] [F] souligne que le locataire s'est limité au paiement du dépôt de garantie et d'un mois de loyer en avril 2023. Il précise que le dernier paiement est un versement de 260€ en mai 2023 et ce, malgré relance et commandement de payer.
A titre d'information, il ajoute que la dette ne cesse d'augmenter et s'élève au jour de l'audience à 21 841€.

Bien que régulièrement assigné par remise de l'exploit par dépôt à l'étude, M. [H] [G] n'a pas comparu, ni personne pour le représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

- sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 .

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 février 2024.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s'acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version à date du 29 juillet 2023 et applicable aux contrats en cours, prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 février 2024 pour la somme en principal de 11960€ correspondant à l'arriéré locatif de la période du 1 er mai 2023 au 31 janvier 2024.

M. [H] [G] sur lequel pèse la charge de la preuve des paiements, n'a pas comparu.

Aucun paiement n'est en réalité intervenu depuis le mois de mai 2023 (paiement partiel de 260€) et les causes du commandement n'ont pas été apurées dans le délai de 6 semaines puisque M. [H] [G] restait devoir la somme de 15340€ à la date du 16 avril 2024.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit son effet à date du 16 avril 2024 à minuit.

- Sur les effets de la résiliation :

Depuis le 16 avril 2024 à minuit, M. [H] [G] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.
Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1300 euros et de dire qu'elle sera révisable aux conditions du bail résilié et majorée des charges locatives dûment justifiées.

Afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision.
A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [H] [G] , de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L'indemnité d'occupation participe de l'exécution de l'obligation de libérer les lieux, de sorte que le prononcé d'une astreinte n'est pas nécessaire.

Par ailleurs, le manquement de M. [H] [G] à l'obligation de payers les loyers, charges et indemnité d'occupation n'est donc pas sérieusement contestable et justifie l'octroi d'une provision.

M. [H] [G] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 16640 € au titre de l'arriéré de loyer, provisions sur charge et indemnités d'occupation arrêté à la date du 31 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.

- Sur les demandes accessoires :

M. [H] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [E] [F], M. [H] [G] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,