TJ Mulhouse, 18 oct. 2024, RG 23/02516

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02516 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IPDQ

Section 1
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 18 octobre 2024

PARTIE REQUERANTE :

E.P.I.C. OPH [Localité 4] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de ses représentants légaux
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Carine WAHL-WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34, substituée par Me WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Madame [J] [V]
née le 14 Avril 1955 à [Localité 5] (ALLEMAGNE)
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2023-004785 du 19/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MULHOUSE)
représentée par Me Aurélie GENOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 44

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Nathalie LEMAIRE, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ;

Entendu à l’audience publique du 06 septembre 2024

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

L'Office Public de l'Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à Mme [J] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat du 9 février 2022 à effet au 1er février 2022, pour un loyer mensuel de 540.93€ outre 150.7 € de provision sur charges et 5.5€ de loyer paraboles collectives.

Par contrat de location du 11 juin 2020 à effet au 1er juillet 2020 M2A Habitat avait loué à Mme [J] [V] un garage n°90002385 porte [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer de 29€.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 avril 2023.

Par exploit en date du 9 octobre 2023, l'Office Public de l'Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat a ensuite fait assigner Mme [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d'arriérés locatifs et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été fixée à l'audience du 1er décembre 2023 puis a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être plaidée à l'audience du 6 septembre 2024.

A cette audience, l'Office Public de l'Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 7 mars 2024 et demandé au juge des référés, au visa principal des articles 1728 du code civil et 7 de la loi de 1989, de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de location de l'appartement et du contrat de location du garage;
- d'ordonner l’expulsion de Mme [J] [V] ainsi que de tous occupants de son chef ;
- condamner Mme [J] [V] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 6291.92€ au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 4 mars 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à parfaite libération des lieux, fixée à un montant de 448.89 € hors apl indexée sur l'indice de référence des loyers (terme de référence 2ème trimestre 2023) concernant l'appartement et 29 € concernant le garage ;
- la condamner au paiement d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer.

Mme [J] [V] régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 28 mai 2024 et demandé au juge, au visa des articles 24 de la loi de 1989 et 1345-6 du code civil, de :
- déclarer le bailleur irrecevable en sa demande;
- subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire acquise concernant le logement et le garage pendant la plus large période et en conséquence, débouter M2A Habitat de sa demande d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation;
- lui accorder les délais de paiement les plus larges;
- juger que les intérêts seront réduits au taux légal à compter de l'ordonnance;
à défaut accorder l'échelonnement de la dette avec des échéances compatibles avec sa situation financière;
- débouter M2A Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

- sur la recevabilité de l'action :

Mme [J] [V] soutient que la demande est irrecevable à défaut pour le bailleur de justifier de la notification de son assignation à la préfecture et à défaut de saisine de la ccapex.

M2A s'en rapporte aux justificatifs produits.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 10 octobre 2023 ainsi qu'en atteste l'accusé de réception électronique versé au débat, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié par le bailleur du signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement selon accusé de réception du 4 juillet 2023.
D'ailleurs Mme [J] [V] produit elle même le courrier d'information qui lui a été adressé par la caf dans les suites de ce signalement.
Dès lors, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire et l'arriéré locatif :

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s'acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version alors applicable au jour du commandement - antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 -, prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en cas d'impayé du loyer et des charges régulièrement appelés pour un montant au moins égal à 3 mois de loyer déduction faite des allocations et aides au logement (article 3.2. b) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2023, pour la somme en principal de 3691.57 € - en réalité 3684.51€ déduction faite de frais de recommandé - correspondant à un arriéré de 11 mois de loyers, selon décompte arrêté à la date du 30 mars 2023 annexé au commandement.

Le seul virement intervenu dans les deux mois suivant le commandement de payer a été rejeté (420.43€ le 5 mai 2023) et Mme [J] [V] restait devoir la somme de 4351.11 € le 17 juin 2023.

Mme [J] [V] sur laquelle pèse la charge de la preuve de ses paiements, ne conteste pas les impayés et n'a produit aucune pièce probante relative aux paiements.

La seule référence à un plan d'apurement qui n'aurait pu se mettre en place en raison d'un changement d'interlocuteur est sans emport dès lors qu'il lui appartenait en sa qualité de débritice de prendre les initiatives appropriées à la régularisation de sa situation.

Par conséquent, la résiliation du bail est réputée acquise depuis le 17 juin 2023 à minuit.

Depuis cette date, Mme [J] [V] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.
Il convient donc fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 448.89 euros hors apl pour l'appartement, et de dire qu'elle sera indexable conformément aux stipulations du bail résilié et majorée des charges dument justifiées, outre une indemnité d'occupation de 29 euros pour le garage.

M2A Habitat sollicite condamnation à paiement de la somme de 6291.92€ due au 4 mars 2024 au titre des loyers impayés et produit un décompte.
Il convient de déduire les frais de recommandés et de poursuite qui ne relèvent pas de l'arriéré locatif (285.09€ sur la période) pour retenir un arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation restant du de 6006.83€, somme qui produit intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme 5498.72€ et à compter de l'ordonnance sur le surplus.

Le manquement de la locataire à l'obligation de payers les loyers qui n'est pas sérieusement contestable, justifie l'octroi d'une provision.

Mme [J] [V] sera donc condamnée, conformément aux stipulations contractuelles, à payer à M2A Habitat cette somme de 6006.83€.

- sur les délais de paiement :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l'audience telle que modifiée par l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l'espèce depuis la délivrance du commandement de payer, Mme [J] [V] a procédé à un unique paiement en ligne de 350€ le 7 novembre 2023, l'intégralité des paiements par virements sur la période ayant par ailleurs, été rejetés.
Les montants supplémentaires venant en déduction de la créance procèdent en réalité de régularisation de charges en faveur de la locataire.

Mme [J] [V] n'ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, elle n'est pas admise à solliciter les délais de paiements au sens des dispositions précitées.

La demande de délais sera donc rejetée.

- Sur les demandes accessoires :

Mme [J] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande de l'Office Public de l'Habitat [Localité 4] Alsace Agglomération Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,