TJ Mulhouse, 18 oct. 2024, RG 24/01899

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01899 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I5EH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXECUTION

DU 18 octobre 2024
PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [F] [T]
née le 19 octobre 1960 à [Localité 7]
de nationalité algérienne
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Me David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :
S.A. d’HLM 3F GRAND EST pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 2]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux - Demande de délai ou de réduction de délai pour l’exécution d’une mesure d’expulsion

NOUS, Hélène PAÜS juge de l’exécution au tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024,

A la suite des débats à l’audience publique du 04 octobre 2024;

Vu l’ordonnance de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Mulhouse portant délégation dans les conditions de l’article L. 213-5 du code de l’organisation judiciaire ;

Avons rendu le jugement dont la teneur suit, que Nous avons signé avec le greffier :

EXPOSE DU LITIGE

Par requête déposée au greffe le 6 août 2024, Mme [F] [T] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mulhouse d’une action dirigée contre la SA d’HLM 3F GRAND EST et tendant à l’annulation du commandement de quitter les lieux délivré à la requête de celle-ci et à titre subsidiaire à lui accorder des délais d’expulsion.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 août 2024 et a été renvoyée à deux reprises pour être plaidée à l’audience du 4 octobre 2024.

A cette audience Mme [F] [T] régulièrement représentée a repris le bénéfice de sa requête et demandé au juge de l’exécution de :
- à titre principal, annuler le commandement de quitter les lieux du 20 février 2023;
- à titre subsidiaire, constater que les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu’au 13 juin 2025 sur le fondement de l’article L714-1 du code de la consommation,
- à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai à expulsion pour une durée d’un an sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution,
- en toutes hypothèses, débouter la SA d’HLM 3F GRAND EST,
- condamner la SA d’HLM 3F GRAND EST aux dépens ainsi qu’à lui payer 1200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Pour l’essentiel, Mme [F] [T] rappelle que le juge constatant la résiliation du bail, lui avait accordé des délais de paiements qu’elle a respectés. Elle se réfère ensuite à la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement le 13 juillet 2023 puis à la décision du 14 septembre 2023 orientant la procédure vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.
Elle ajoute que le juge du surendettement a, sur contestation de cette orientation, prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La SA d’HLM 3F GRAND EST régulièrement représentée, a repris oralement ses conclusions du 2 septembre 2024 et demandé au juge de :
- débouter Mme [F] [T],
- condamner Mme [F] [T] à lui payer une somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au contraire de Mme [F] [T], la SA d’HLM 3F GRAND EST souligne que le plan d’apurement fixé par le juge chargé des contentieux de la protection n’a pas été respecté et que celle ci n’a qu’irrégulièrement payé ses loyer et charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation du commandement de quitter les lieux du 20 février 2023 :

Mme [F] [T] soutient qu’ à la date de délivrance du commandement de quitter les lieux, elle était à jour du paiement des loyers et charges courants ainsi que de la dette locative dont le paiement échelonné avait été acté par le juge chargé des contentieux de la protection.

En l’espèce, par jugement du 25 février 2022 le juge chargé des contentieux de la protection a condamné Mme [F] [T] à payer la somme de 3669.53€ au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté au 26 janvier 2021 outre intérêts au taux légal et l’a autorisé à se libérer de sa dette par paiements mensuels de 100€ sur 36 mois, suivant le prononcé du jugement et au plus tard le 15 de chaque mois, en sus du loyer et des charges courants.

Pendant ce délai, le juge a dit que les effets de la clause résolutoire seraient suspendus, la clause étant réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral du plan.
En revanche, “en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances en tout ou partie en sus des loyers et charges courants”, le juge a dit que “le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible sans mise en demeure préalable”.
Il a précisé qu’“à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à bonne date, la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire” et en ce cas a constaté la résiliation de plein droit du bail, condamné Mme [F] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération des lieux et ordonné son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux.

En l’espèce, par exploit du 20 février 2023 la SA d’HLM 3F GRAND EST a fait délivrer à Mme [F] [T] un commandement d’avoir à quitter les lieux.

La charge de la preuve des paiements pesant sur le débiteur, il incombe donc à Mme [F] [T] de rapporter la preuve du respect du plan fixé par le juge, ce qui ferait obstacle au jeu de la clause résolutoire et à la procédure d’expulsion.

Mme [F] [T] produit le courrier de Me [V] commissaire de justice, en date du 25 juillet 2024 lui indiquant avoir vérifié l’intégralité des versements pris en compte à hauteur de 15989.89€ sur 28 mois entre mars 2022 et juillet 2024. Me [V] notait un solde débiteur de 796.24€ par comparaison avec les montants appelés sur la même période au titre des loyers et charges courants et de l’apurement de l’arriéré.

Il convient, en se plaçant à la date du 20 février 2023, date du commandement de quitter les lieux, d’analyser le décompte des paiements produit par le bailleur, à défaut de pièce probatoire produite par Mme [F] [T].

Il convient de rappeler que le loyer était stipulé payable à terme échu et au plus tard le 5 du mois suivant.
L’échéance de 100€ correspondant à l’apurement de l’arriéré était payable au plus tard le 15 du mois.

Or, dès le terme du mois de mars 2022, mois suivant le prononcé du jugement, le plan n’a pas été respecté puisque si Mme [F] [T] a réglé le loyer courant du mois de février 2022, elle l’a réglé avec deux jours de retard (efficash du 7 mars 2022) et elle ne s’est acquittée de paiements supplémentaires que par efficash du 31 mars 2022 soit avec quinze jours de retard s’agissant de l’arriéré.

Au total sur la période du 1er mars 2022 au 20 février 2023, le bailleur a appelé une somme de 6328.75€ au titre des loyers et charges courants.
Il convient d’ajouter une somme de 1200€ due au titre de l’apurement de l’arriéré (12 × 100).
La somme totale due sur cette période d’élevait donc à 7528.75€.

Mme [F] [T] a payé sur la période une somme de 6914.23 € et chaque mois avec retard.

Il en résulte un solde dû au jour de la délivrance du commandement de quitter les lieux de 614.52€.
Par conséquent, par l’effet des stipulations du jugement, le bailleur était autorisé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire et à poursuivre la procédure d’expulsion.

La demande d’annulation du commandement de quitter les lieux sera donc rejetée.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

Mme [F] [T] se prévaut des dispositions de l’article L714-1 II du code de la consommation au regard de la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire recommandée par la commission de surendettement et confirmée par jugement du 13 juin 2024.
Les dispositions de l’article L714-1 du code de la consommation prévoient que :
“II.-Lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette locative ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent II, lorsqu'en application de l'article L. 741-4, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la décision de la commission n'a pas d'incidence sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location.

La suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Or, l’analyse de la décision de la commission de surendettement et du jugement rendu sur contestation du bailleur le 13 juin 2024 permet de retracer la chronologie suivante :

- 25 février 2022 : jugement statuant sur la résiliation du bail, l’expulsion et accordant des délais de paiement ;

- 20 février 2023 : déchéance du bénéfice des délais de paiement accordés par le juge du bail et commandement d’avoir à quitter les lieux ;

- 16 juin 2023 : dépôt du dossier de surendettement ;

- 13 juillet 2023 : recevabilité et orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

- 14 septembre 2023 : effacement total des dettes imposé par la commission ;

- 13 juin 2024 : rejet du recours du bailleur et prononcé du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il en résulte que la décision de rétablissement personnel a été prononcée postérieurement au cours des délais de paiement accordés par le juge du bail puisque Mme [F] [T] était déchue de leur bénéfice par l’effet de ses retards de paiement et d’un défaut de paiement de l’intégralité des montants dus.

La demande tendant au constat de la suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Sur la demande de délais à expulsion :

En vertu des dispositions de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L412-4 précise que la durée des délais prévus à l'article précité, ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le dernier décompte produit par 3F GRAND EST atteste du paiement à bonne date des indemnités d’occupation des mois d’août 2024 et septembre 2024.
Mme [F] [T] justifie des revenus perçus en 2023, étant âgée de 64 ans et employée en CDD jusqu’au 31 décembre 2024. Sa situation d’emploi demeure donc précaire.

Mme [F] [T] n’a cependant justifié d’aucune démarche tendant à son relogement et a de fait, déjà bénéficié de délais depuis la délivrance du commandement de quitter les lieux pendant 20 mois.

Pour ces raisons et tenant compte du paiement des indemnités d’occupation courantes, il convient de lui accorder des délais pendant une durée de cinq mois.

Sur les demandes accessoires :

Mme [F] [T] partie qui succombe, supportera la charge des dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L’équité commande de rejeter la demande de la SA d’HLM 3F GRAND EST au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS