TJ Mulhouse, 18 oct. 2024, RG 24/01179

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

---

[Adresse 10]
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Localité 5]

---

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01179 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IZMG

Section 1
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 18 octobre 2024

PARTIES REQUERANTES :

Monsieur [R] [Y]
né le 14 Septembre 1964 à [Localité 7]
de nationalité française
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

Monsieur [C] [Y]
né le 25 Octobre 1968 à [Localité 7]
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

PARTIES REQUISES :

Monsieur [K] [B]
né le 02 Août 1992 à [Localité 9]
de nationalité algérienne
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [L] épouse [B]
née le 09 Décembre 1990 à [Localité 8]
de nationalité française
demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Nathalie LEMAIRE, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ;

Entendu à l’audience publique du 06 septembre 2024

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. [R] [Y] et M. [C] [Y] ont donné à bail à M. [K] [B] et Mme [J] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 800 € et 280€ de provision sur charges, le contrat ayant pris effet le 24 novembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [R] [Y] et M. [C] [Y] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 septembre 2023.

Par exploit en date du 30 avril 2024, M. [R] [Y] et M. [C] [Y] ont ensuite fait assigner M. [K] [B] et Mme [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement d'arriérés locatifs et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été fixée à l'audience du 6 septembre 2024.

Aux termes de l’assignation dont ils reprennent oralement le bénéfice à l’audience, M. [R] [Y] et M. [C] [Y] régulièrement représentés, demandent de :
- constater la résiliation de plein droit du bail aux torts exclusifs des locataires;
- ordonner l’expulsion de M. [K] [B] et Mme [J] [L] ainsi que de tous occupants de leur chef sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter du commandement de quitter les lieux;
- les autoriser à faire entreposer les meubles selon les prescriptions de l'article L433-1 du cpce;
- condamner M. [K] [B] et Mme [J] [L], solidairement entre eux, au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7227,59€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 et de l'assignation pour le solde outre les mensualités postérieures jusqu'au jugement ;
- condamner M. [K] [B] et Mme [J] [L], solidairement entre eux, au paiement à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et provisions de charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
- condamner M. [K] [B] et Mme [J] [L], solidairement entre eux, au paiement à titre provisionnel, d'une somme de 800€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée;
outre une somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer et les frais et honoraires d'exécution nécessaires, le tout avec éxécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions les bailleurs font valoir qu'outre la situation d'impayés locatifs, dont le solde ne cesse d'augmenter, ils sont confrontés à un manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible.

Bien que régulièrement assignés par acte d’huissier signifié à étude, M. [K] [B] et Mme [J] [L] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel.

Par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La saisine de la Ccapex le 7 septembre 2023 a par ailleurs été confirmée par accusé de réception électronique.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges :

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s'acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à date de délivrance du commandement de payer, prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et se référant au délai de deux mois anciennement applicable, a été signifié le 6 septembre 2023, pour la somme en principal de 3452,72€ correspondant aux loyers et charges impayés pour la période de novembre 2022 à septembre 2023 inclus.

M. [K] [B] et Mme [J] [L] sur lesquels pèse la charge de la preuve des paiements, n'ont pas comparu.

Ainsi que le révèle l'extrait de compte locatif actualisé au 6 mars 2024, les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois puisque les locataires restaient devoir la somme de 2619, 24€ à la date du 6 novembre 2023, échéance de novembre incluse. Les paiements enregistrés au crédit du compte sur cette période s'élèvent à 3000€.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunie, conformément aux dispositions contractuelles dont le bailleur entend se prévaloir, à la date du 6 novembre 2023 à minuit.

Depuis cette date, M. [K] [B] et Mme [J] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables solidairement, d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de leur départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.
Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des provisions de charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, tout mois commencé étant dû prorata temporis jusqu'à parfaite libération des lieux.

Afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision, aucune circonstance ne permettant de justifier d'une suppression ou réduction du délai.
A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [K] [B] et Mme [J] [L], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n'y a pas lieu de statuer davantage à ce stade sur le sort des meubles réglé le cas échéant par les dispositions précitées.

L'indemnité d'occupation participant de la libération des lieux, il n'y a pas lieu d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.

Par ailleurs, le manquement de M. [K] [B] et Mme [J] [L] à l'obligation de payers les loyers, charges et indemnité d'occupation n'est donc pas sérieusement contestable et justifie l'octroi d'une provision.

M. [K] [B] et Mme [J] [L] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 6826,28 € au titre de l'arriéré de loyer, provisions sur charge et indemnité d'occupation arrêté à la date du 6 mars 2024, échéance de mars 2024 intégralement incluse, déduction étant faite des frais d'impayés bancaires (77€) et des frais de commandement de payer (324,31€) qui ne relèvent pas de l'arriéré locatif.

- Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

La seule inexécution par un contractant de ses obligations contractuelles, même pendant plusieurs mois, est insuffisante à caractériser un abus de droit.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

- Sur les demandes accessoires :

M. [K] [B] et Mme [J] [L], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement (176,59€) et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Il n'y a pas lieu de statuer à ce stade sur les frais d'exécution forcée qui sont hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [R] [Y] et M. [C] [Y], M. [K] [B] et Mme [J] [L] seront condamnés solidairement à leur verser, pris ensemble, une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,