TJ Mulhouse, 18 oct. 2024, RG 24/01281

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01281 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2DK

Section 1
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 18 octobre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. BLU prise en la personne de son gérant
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [F]
né le 08 Novembre 1994 à [Localité 4]
de nationalité bulgare
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Nathalie LEMAIRE, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ;

Entendu à l’audience publique du 06 septembre 2024

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SCI BLU a donné à bail à M. [L] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 6 septembre 2023 à effet au 7 septembre 2023, pour un loyer mensuel de 490 € et 40€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BLU a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 février 2024.

Par exploit en date du 13 mai 2024, la SCI BLU a ensuite fait assigner M. [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d'arriérés locatifs et d'une indemnité d'occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 septembre 2024.

Aux termes de l’assignation reprise à l’audience, la SCI BLU régulièrement représentée, demande de constater la résiliation de plein droit du bail ; d'ordonner l’expulsion de M. [L] [F] ainsi que de tous occupants de son chef ; et de condamner M. [L] [F] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3524€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 avril 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation provisoirement fixée au montant des loyers et charges soit 530€ jusqu'à la date du départ effectif, cette indemnité étant révisée aux conditions de l’ancien bail, outre une somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par acte d’huissier signifié à étude, M. [L] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel.

Par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La saisine de la Ccapex le 7 février 2024 a par ailleurs été confirmée par accusé de réception électronique.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s'acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à date de délivrance du commandement de payer, prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et se référant au délai de deux mois prévu au contrat, a été signifié le 6 février 2024, pour la somme en principal de 2464€ correspondant à un arriéré locatif arrêté à la date du 1er février 2024, échéance de février incluse le loyer étant payable d’avance le 5 de chaque mois.
En réalité l’arriéré locatif s’élèvait à cette date à la somme de 1974 € déduction faite des 490€ de dépot de garantie qui lorsqu’il n’a pas été payé ne relève pas de l’arriéré locatif.

M. [L] [F] sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements, n’a pas comparu.
L’extrait de compte permet de constater qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement puisque le locataire restait devoir la somme de 3034€ à la date du 6 avril 2024 à minuit.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies, conformément aux dispositions contractuelles dont le bailleur entend se prévaloir, à la date du 6 avril 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [L] [F] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 530€.
Par ailleurs, il y a lieu de dire que cette indemnité sera révisable aux conditions du bail comme s'il s'était poursuivi et sera majorée des charges dument justifiées.

Afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision.
A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [F], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le manquement de M. [L] [F] à l'obligation de payers les loyers, charges et indemnité d'occupation n'est donc pas sérieusement contestable et justifie l'octroi d'une provision.

M. [L] [F] sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3034 € au titre de l'arriéré de loyer et de provisions sur charge arrêté à la date du 6 avril 2024, échéance de avril 2024 intégralement incluse.

- Sur les demandes accessoires :

M. [L] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI BLU, M. [L] [F] sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,