TJ Saint-Denis de La Réunion, 24 oct. 2024, RG 24/00309

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00309 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYFK
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 24 Octobre 2024

DEMANDERESSE

SCI RAMASSAMY RAYMOND, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° D 348 573 643
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Frédéric CERVEAUX de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [F] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 19 Septembre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 24 Octobre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître CERVEAUX délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte notarié en date du 10 mars 1993, la SCI Ramassamy Raymond a donné à bail commercial à Monsieur [F] [P], exerçant sous l’enseigne Charcuterie [P] un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel de 7.687,50 francs, soit 1.171,95 €, ramené à la somme de 1.067,14 €.

En raison de loyers et charges restés impayés, la SCI Ramassamy Raymond a fait délivrer à Monsieur [F] [P] un commandement de payer la somme de 14.103,09 € en ce compris le coût du commandement, signifié le 27 août 2021.

En l'absence de régularisation, la SCI Ramassamy Raymond a, par acte d'huissier en date du 2 juillet 2024, fait assigner Monsieur [F] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion pour voir :
constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail sont réunies,constater la résiliation du bail à compter du 27 septembre 2021, ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [F] [P] et de tous occupants de son chef du local en cause, dès le prononcé de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard,condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [P] à payer au demandeur la somme de :14.833,25 € correspondant aux loyers, charges et accessoires dus pour les mois d’août au 27 septembre 2021, assortie des intérêts de retard contractuels de 10 % pour chacun des mois impayés à compter du 5 du mois concerné (date d’exigibilité du loyer mensuel)3.201, 42 € par mois (soit la valeur d’un quart d’une annuité de loyer en vigueur – article alinéa 2 du bail) correspondant à l’indemnité d’occupation mensuelle mise à la charge de Monsieur [F] [P] à compter du 28 septembre 2021 jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clefs2.343,90 € correspondant au montant du dépôt de garantie à titre d’indemnité de résiliationSi la présente juridiction n’entend pas faire application de l’article 11 alinéa 2 du bail en ce qui concerne l’indemnité d’occupation mensuelle mise à la charge de Monsieur [F] [P] à compter du 28 septembre 2021,
condamner Monsieur [F] [P] à payer au demandeur à titre provisionnel de la somme de 1.067,14 € par mois (montant de l’ancien loyer) au titre de l’indemnité d'occupation mensuelle mise à sa charge à compter du 28 septembre 1021 jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés, dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité,dire que les sommes dues au titre des intérêts seront capitalisées à la fin de chaque année,condamner Monsieur [F] [P] à payer à la SCI Ramassamy Raymond la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 27 août 2021.
Régulièrement assigné, Monsieur [F] [P] n’a pas conclu malgré un temps suffisant pour sa défense. L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L'absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule dans son article XXV « clause résolutoire :  
En cas de non-exécution totale ou partielle ou de non-respect par le preneur de l’une des obligations visées aux présentes […] de son obligation d’assurance, […] le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur de régulariser la situation […]

Suivant acte du commissaire de justice en date du 27 août 2021, la SCI Ramassamy Raymond a vainement fait commandement de payer à Monsieur [F] [P] les loyers et charges impayés au 31 août 2021 pour un montant de 13.872,82 €, en ce non compris le coût de l’acte. Ce commandement de payer a visé la clause résolutoire.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. Monsieur [F] [P] ne justifie pas avoir réglé l'arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 28 septembre 2021. Monsieur [F] [P] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SCI Ramassamy Raymond depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise.

Sur la demande de provision :

Conformément à l'article 835 du code de procédure civile, l'octroi d'une provision suppose l'existence d'une obligation non sérieusement contestable.

L'obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d'occupation depuis la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l'indemnité d'occupation au-delà de la date de résiliation.

Selon décompte joint, Monsieur [F] [P] reste à devoir la somme de 14.833,25 € au titre de la dette locative. Monsieur [F] [P] doit être condamné à verser à la SCI Ramassamy Raymond la somme provisionnelle de 14.833,25 € au titre des loyers impayés outre les intérêts de retard prévus au contrat de bail.

Concernant l’indemnité d’occupation, il convient de noter que le commandement de payer date du mois d’août 2021, soit depuis plus de trois ans. Certes, la période « COVID » a pu pénaliser les bailleurs comme les preneurs. Cependant, il appartenait à la SCI Ramassamy Raymond d’être plus vigilant notamment au regard de la dette locative de 13.872,82 € dont Monsieur [F] [P] lui était déjà redevable lors du commandement de payer. La majoration telle que prévue à l’article 11 alinéa 2 du bail commercial apparaît dès lors contestable. Il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer en vigueur, soit à la somme de 1.067,14 € par mois jusqu'à parfaite libération des lieux.

Enfin, les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 27 août 2021, date du commandement de payer sur la somme de 13.872,82 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, il conviendra de dire que les sommes dues au titre des intérêts seront capitalisées à la fin de chaque année et que le dépôt de garantie sera acquis à titre d’indemnité de résiliation.

Enfin, au vu de la dette liée à l’occupation du local commercial, une astreinte ne s’impose pas. La SCI Ramassamy Raymond sera déboutée de sa demande d’astreinte.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS