TJ Lille, 19 sept. 2024, RG 23/11483

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11483 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3HT

N° de Minute : BX 24/00711

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

S.A. VILOGIA

C/

[X] [Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 7]

représentée par : M. [X] [K] (Membre de l'entreprise)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [Y], demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juillet 2024

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

RG N° 11483/23 – PAGE 2 CH EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2005 et à effet du 1er septembre suivant, la société SLE Habitat, aux droits de laquelle vient désormais la société anonyme d'HLM Vilogia, a donné à bail à M. [X] [Y] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 262,29 euros majoré d'une provision sur charges de 88,07 euros .

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2005 et à effet du 1er septembre 2005, la société SLE Habitat, aux droits de laquelle vient désormais la société Vilogia, a donné à bail à M. [Y] un emplacement de stationnement n°216541 [Adresse 6] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel révisable de 29,74 euros majoré d'une provision sur charges de 3,95 euros.

Par acte d'huissier du 27 juin 2023, la société Vilogia a fait signifier à M. [Y] un commandement de payer la somme de 6441.29 euros au titre des loyers et charges impayés pour le stationnement et le logement, ledit commandement visant les clauses résolutoires stipulées dans chacun des baux.

Par acte d'huissier du 5 décembre 2023, la société Vilogia a fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constat de la résiliation du bail , à défaut de prononcé de la résiliation du bailprononcé de l'expulsion de M. [Y] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieuxcondamnation de M. [Y] à lui payer la somme de 12124,85 euros au titre des loyers et charges pour le logement et le stationnement dus au jour de la résiliationcondamnation de M. [Y] à lui payer les loyers et charges dus de la résiliation au jugementcondamnation de M. [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges courant avec réajustement de la part de l'indemnité correspondant aux charges de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux,condamnation de M. [Y] au paiement des intérêts au taux légal à compter de « la présente décision »condamnation de M. [Y] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.
A l'audience du 4 juillet 2024, la société Vilogia a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 21598 euros, hors frais de procédure, et a précisé que le supplément de loyer de solidarité était dû.

M. [Y], cité à l'étude d'huissier, n'a pas comparu.

La juridiction a ouvert la lettre recommandée postée le 23 juin 2023 par la société Vilogia, adressée à M. [Y] et revenue avec la mention pli avisé non réclamé. Il s'agit d'une correspondance du 30 novembre 2022 aux termes de laquelle la société Vilogia demande à M. [Y] de répondre à l'enquête supplément de loyer de solidarité pour l'année 2023.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l'assignation sus-visée pour un exposé complet des prétentions et moyens soutenus par la société Vilogia.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement étant susceptible d'appel et M. [Y] n'ayant pas été cité à personne, le jugement sera rendu de manière réputée contradictoire en application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile

Selon l'article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondé.
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Sur la résiliation du bail d'habitation :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est, sauf mention contraire dans les motifs suivants, celui qui est appliqué au litige.

sur la recevabilité de l'action :
La société Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 juin 2023 par voie électronique et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 6 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 25 août 2005 stipule, en sa page 5, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et fixant le délai pour apurer la dette et prévenir l'acquisition de la clause résolutoire à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2023, pour la somme en principal de 6273.07 euros pour le logement et 168.22 pour le stationnement.

Par ailleurs, ce commandement porte également sur le supplément de loyer de solidarité appelé à compter de janvier 2023 à hauteur de 898,76 euros par mois.

Or, la société Vilogia ne justifie avoir adressé à M. [Y] la demande de communication des avis d'imposition ou de non imposition sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation que par la lettre recommandée avec avis de réception postée le 23 juin 2023, de sorte que le supplément de loyer de solidarité appelé de janvier à mai 2023 n'est pas justifié. Les causes du commandement de payer ne pouvaient ainsi valablement s'élevaient qu'à la somme de 1779.27 euros pour le logement

M. [Y] a effectué un paiement de 2947,22 euros le 16 août 2023, soit dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer. Ce paiement excède les cause du commandement de payer de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats

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synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l'espèce, selon les historiques de compte aux débats M. [Y] est débiteur au 1er juillet 2024 de la somme de 20991,03 euros, déduction faite des frais de procédure.

De cette somme doit également être déduits les frais d'assurance non justifiés (88 euros) en l'absence de la mise en demeure indiquant l'intention du bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire exigée par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 . En effet le commandement de justifier d'une assurance du 27 juin 2023 ne mentionne pas cette intention.

Doivent également être déduits, en application de l'article L. 441-9 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation imposant une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours avant l'appel d'un supplément de loyer de solidarité, les suppléments de loyer de solidarité appelés du 1er janvier 2023 au 31 mai 2023 comme sus-indiqué mais aussi du 1er juin 2023 au 1er avril 2024, soit la somme totale de 13574,40 euros. En effet, la lettre recommandée postée le 23 juin 2023 ne contient aucune mise en demeure mais un courrier type du 30 novembre 2022 et la première mise en demeure est intervenue par lettre recommandée avec avis de réception postée le 11 mars 2024.

Enfin, seront également déduits les pénalités d'enquête supplément de loyer de solidarité de l'année 2024 à hauteur de 22,86 euros, soit ceux appelés avant la mise en demeure du 11 mars 2024, faute de justifier de l'envoi de l'enquête antérieurement.

En conséquence, au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 exclu, M. [Y] demeure débiteur de la somme de 7305.77 euros ce qui représente environ 15 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis 31 janvier 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement persistant et grave à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

La résiliation sera prononcée à la date du 30 juin 2024.

M. [Y] sera condamné à payer à la société Vilogia la somme de 7305,77 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 487,12 euros, soit une somme égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges, hors supplément de loyer de solidarité qui n'est plus du compte tenu de la résiliation, hors frais d'enquête et hors cotisations d'assurance, pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la société Vilogia de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La part des charges dans l'indemnité mensuelle d'occupation pourra être révisée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur la résiliation du bail portant sur le stationnement :

Le bail stipule qu'il est l'accessoire du bail d'habitation.

Le bail conclu le 7 septembre 2005 stipule, en son article 11, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et fixant le délai pour apurer la dette et prévenir l'acquisition de la clause résolutoire à deux mois.

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Le commandement de payer signifié le 27 juin 2023 portait sur des loyers et charges pour le stationnement égal à la somme de 168,22 euros.

M. [Y] ayant effectué dans le délai de deux mois prévu par le contrat et la loi un paiement de 2947,22 euros excédant les causes du commandement de payer pour les loyers et charges dus à la fois
pour l'emplacement de stationnement et le logement, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies. La demande de constat de la résiliation du bail sera rejetée.

Toutefois, en application de l'article 1184 du code civil, l'arriéré de loyer et de charges à hauteur de 607,95 euros au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 exclu, représente plus de 14 termes impayés et carcatérise un manquement grave du locataire à son obligation principale de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

La résiliation sera prononcée à la date du 30 juin 2024.

M. [Y] sera condamné au paiement de la somme de 607,95 euros demeurant due au 1er juillet 2024, selon décompte arrêté à cette date, au titre des loyers et charges et sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 40,69 euros, du 1er juillet 2024 jusque la libération des lieux.

Sur les mesures accessoires :

M. [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS