TJ Lille, 19 sept. 2024, RG 23/10636
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/10636 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XXTJ
N° de Minute : BX 24/00706
JUGEMENT
DU : 19 Septembre 2024
S.A. VILOGIA
C/
[U] [G]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 19 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par M. [V] [T] (Membre de l'entreprise)
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [U] [G], demeurant [Adresse 2]
comparante assistée de Me Marine RICHET, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juillet 2024
Louise THEETTEN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier
RG N° 10636/23 – PAGE CH EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date et à effet du 26 novembre 2021, la société anonyme d'HLM Vilogia a donné à bail à Mme [U] [G] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à Lys [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 507,99 euros, outre une provision sur charges de 80,91 euros.
Aux dires des parties, suivant contrat verbal ayant pris effet au 25 avril 2022, la société Vilogia a donné à bail à Mme [G] un emplacement de stationnement situé dans le même immeuble.
Par acte d'huissier du 25 juillet 2023 la société Vilogia a fait signifier à Mme [G] un commandement de payer la somme de 3307,94 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et la somme de 127,68 euros pour le stationnement, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le bail d'habitation.
Par acte d'huissier du 15novembre 2023, la société Vilogia a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
constat, à défaut de prononcé, de la résiliation du bail d'habitationprononcé la résiliation du bail portant sur le stationnementprononcé de l'expulsion de Mme [G] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieuxcondamnation de Mme [G] à lui payer la somme de 3931,60 euros au titre des loyers et charges dus au jour de la résiliation des bauxcondamnation de Mme [G] à lui payer les loyers et charges dus au jour de la résiliation des baux jusqu'au jour du jugementcondamnation de Mme [G] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges courant avec réajustement de la part de l'indemnité correspondant aux charges, indemnité due de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux,condamnation de Mme [G] au paiemetn des intérêts à compter de "la présente décision"condamnation de Mme [G] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépensordonner l'exécution provisoire.
A l’audience du 4 juillet 2024, la société Vilogia a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant des dettes locatives à la somme de 3684,64 euros pour le logement et à la somme de 132 euros pour le stationnement. La société Vilogia a accepté les demandes de délais de paiement suspensifs formées par la locataire dans la limite de 36 mois.
Mme [G], assistée de son conseil, a formé une demande de délai de paiement suspensif à hauteur de 115 euros par mois en plus du loyer et des charges courants pour le logement et 5 euros par mois pour le stationnement. Elle a demandé le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur le bail d'habitation:
L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est, sauf mention contraire dans les motifs suivants, celui qui est appliqué au litige.
sur la recevabilité de l'action en résiliation :
La société Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 juillet 2023 par voie électronique et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action est donc recevable.
RG N° 10636/23 – PAGE CH
- sur le bien fondé de la demande de constat de la résiliation:
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 26 novembre 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en l'article 6 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juillet 2023 pour la somme en principal de 3307,94 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, un seul paiement de 1536,16 euros (correspondant à fraction du paiement d'un montant total de 1600 euros imputée par la bailleresse sur la dette relative au bail d 'habitation) étant intervenu dans le délai.
En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 septembre 2023.
Sur le décompte des sommes dues :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
La société Vilogia produit, outre le bail, un décompte démontrant que Mme [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, lesquels sont inclus dans les dépens, et des frais de constat non justifiés, la somme de 3312,25 euros à la date du 27 juin 2024, terme de juin 2024 appelé.
Mme [G] sera donc condamné au paiement de cette somme de 3312,25 euros créance arrêtée au 27 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur les délais de paiement suspensifs :
L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668du 27 juillet 2023 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".
Mme [G] a repris le paiement du loyer courant avant l'audience, le paiement de 650 euros du 5 juin 2024 étant imputé prioritairement sur le paiement du loyer et des charges dus pour le logement, seul le reliquat étant imputé sur le paiement des loyer et charges dus pour l'emplacement de stationnement.
En outre, les parties s'accordent sur des délais de paiement à hauteur de 115 euros par mois.
Mme [G] sera autorisée à s'acquitter de sa dette en 29 mensualités de 115 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges et l'expulsion de Mme [G] dans les conditions fixées au présent dispositif. L'indemnité mensuelle d'occupation pourra être réévaluée dans les conditions fixées au présent dispositif.
Sur le bail relatif au garage :
En application des articles 1227 et 1228 du code civil :
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La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En l'espèce, les parties s'accordent sur l'existence d'un bail verbal et sur un loyer majoré des charges de 22 euros en son dernier état.
Il résulte de l'historique de compte relatif au stationnement et de l'historique général en tenant compte de l'imputation du paiement de 650 euros sus-fixée que Mme [G] est débitrice au 27 juin 2024 de la somme de 137,62 euros ce qui représente plus de 6 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis janvier 2023.
Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail au 30 juin 2024 aux torts de la locataire.
Mme [G] sera condamnée à payer à la société Vilogia la somme de 137,62 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.
En application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de l'accord des parties, il y a lieu de dire que Mme [G] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.
Dans ce dernier cas, Mme [G] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. La locataire devra alors payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la bailleresse du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision.
Sur les demandes accessoires :
Il sera accordé le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire à Mme [G].
Mme [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.
L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2021 entre la société anonyme d'HLM et Mme [U] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à Lys [Localité 5] sont réunies à la date du 26 septembre 2023;
CONDAMNE Mme [U] [G] à payer à la société anonyme d'HLM Vilogia la somme de 3312,25 euros créance arrêtée au 27 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;
AUTORISE Mme [U] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 115 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette;
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DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour Mme [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 6] à [Localité 5], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'HLM Vilogia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
que Mme [U] [G] soit condamnée à payer à la société anonyme d'HLM à compter du 1er juillet 2024 jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges, lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;
Condamne Mme [U] [G] à payer à la société anonyme d'HLM Vilogia, la somme de 137,62 euros correspondant aux loyers et charges de l'emplacement de stationnement impayés au 27 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Autorise Mme [U] [G] à s'acquitter de cette dette en 28 mensualités de 5 euros payables, en sus du loyer et des charges courants, le 5 de chaque mois, la première mensualité intervenant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement et la dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;
Rappelle que pendant ce délai de 28 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :
dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;
prononce, à la date du 30 juin 2024, pour non paiement des loyers et charge aux torts de Mme [U] [G] la résiliation du bail liant les parties et relatif à l'emplacement de stationnement, situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;
ordonne l’expulsion de Mme [U] [G], et de tous occupants de son chef, de l'emplacement de stationnement sus-désigné, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux;
condamne en tant que de besoin Mme [U] [G] à payer à la société anonyme d'HLM Vilogia à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges, lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;
ACCORDE à Mme [U] [G] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ;
RG N° 10636/23 – PAGE CH
DIT n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Mme [U] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 septembre 2024.
Le Greffier Le Juge
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