TJ Lille, 19 sept. 2024, RG 24/07133

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07133 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YQOH

N° de Minute : BX 24/00703

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

S.A. VILOGIA

C/

[E] [F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Représentant : M. [Y] [J]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juillet 2024

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

N° RG 24/07133 page 2 CH

EXPOSE DU LITIGE :

Aux dires de la société anonyme d'habitations à loyer modéré Vilogia (ci-après la société Vilogia), elle a donné à bail à M. [E] [F] à compter du 15 décembre 2013 via un contrat de bail du 27 novembre 2013 un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4].

M. [F] a restitué les lieux.

Par acte d'huissier du 6 juin 2023, la société Vilogia a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation au paiement de la somme de 6673,68 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives demeurés impayés, 184,85 pour le stationnement, celle de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 4 juillet 2024, la société Vilogia a réitéré ses demandes initiales et expliqué que la somme de 237,31 euros doit être déduite du décompte général relatif au logement et à l'emplacement de stationnement dès lors que cela correspond à une somme due pour la location de la place de stationnement non visée à l'assignation.

M. [F], cité selon la procédure de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions sus-visées des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement, susceptible d'appel, sera rendu de manière réputée contradictoire, M. [F] n'ayant pas été cité à personne.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 c et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu:
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la société Vilogia, produit le bail, les états des lieux d'entrée et de sortie, dressés respectivement les 10 août 2013 et 4 septembre 2023 de manière amiable et contradictoire et des historiques de compte arrêtés au 3 juillet 2024. L'état des lieux de sortie qui mentionne le montant du loyer et des charges dus pour le logement est signé par M. [F].

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'obligation de payer le loyer et les charges du logement en leur dernier montant révisé pour un terme complet, soit la somme de 544,14 euros, est établie.

N° RG 24/07133 page 3 CH

Sur les loyers et charges demeurant dus pour le logement, selon les décomptes relatifs au logement litigieux aux débats, des loyers et charges ont été appelés en septembre (terme complet) et octobre 2023 (52,67 euros) alors que l'état des lieux de sortie, auquel M. [F] était représenté par M. [D] [M], a été réalisé le 9 septembre 2023. En l'absence d'allégation de la société Vilogia relative à un préavis expirant postérieurement au 9 septembre 2023, date de remise des clés selon l'état des lieux de sortie, M. [F] ne sera tenu au paiement du loyer et des charges que jusqu'au 9 septembre 2023.

Dans ces conditions, M. [F] demeure débiteur au titre des loyers et charges de la somme de 3352,89 euros, cette somme est calculée après déduction du dépôt de garantie, déduction des frais de procédure, déduction des sommes appelées pour des termes postérieurs au 9 septembre 2023,et est calculée en tenant compte d'un terme pour septembre 2023 fixé à 161 euros et

Sur les réparations et dégradations locatives, le bien fondé de la demande de la société Vilogia sera examinée en fonction des postes dont elle sollicite l'indemnisation pour un montant total de 1830 euros dans un document précisant le « détail de la facturation travaux réclamée dans cette affaire ». La société Vilogia sollicite la somme de 180 euros au titre du nettoyage du logement et la somme de 1650 euros au titre de la réfection des murs sur la totalité du logement.

Elle produit, outre les états des lieux sus-mentionnés, une facture de la société BGSOL du 20 décembre 2023 afférente au logement litigieux et relative à l'évacuation d'un meuble de cuisine, à l'installation et au nettoyage du chantier, à la fourniture et pose de placo BA-13 et remise en état du coffrage en placo dans les toilettes, la mise en peinture complète du logement, la mise en peinture de la porte intérieure du logement et la mise en peinture du radiateur du logement. L'ensemble de ces prestations s'est élevé au prix de 4801,71 euros TTC.

En premier lieu, il est rappelé que M. [F] est resté 10 ans et un mois dans le logement lequel a été pris à bail en bon état d'usage général selon l'état des lieux d'entrée.

L'état des lieux de sortie mentionne la nécessité d'un nettoyage et décrassage du logement chiffré à 180 euros. La créance de frais de nettoyage est ainsi justifiée dans son principe. Par ailleurs, s'agissant d'un logement de type 3, le montant de 180 euros est justifié. La somme de 180 euros est donc due au titre des frais de nettoyage.

Concernant les murs du logement, en considération des mentions relatives au chiffrage des travaux (1650 euros) dans l'état des lieux de sortie, la demande de réparation au titre de la « réfection des murs » porte sur le coût de la mise en peinture des murs du séjour et de la reprise de peinture et le comblement des trous à l'exclusion des autres postes de travaux effectués par la société BGSOL.

Les murs étaient, lors de la prise à bail, en bon état d'usage à l'exception de ceux du séjour qui étaient qualifiés de vétustes. Lors de la libération, selon l'état des lieux de sortie, les murs de la chambre 1 sont dégradés en raison d'une infiltration des WC, en bon état dans la chambre 2 à part quelques trous à reboucher, en état moyen dans la cuisine les murs présentant deux trous de peinture blanche et des infiltrations et la peinture étant défraichie, les murs sont neufs dans l'entrée, en bon état dans la salle de bains la peinture étant défraichie dans cette pièce d'eau et en bon état dans le séjour malgré deux fissures, divers trous et une peinture défraîchie.

Les mentions de l'état des lieux de sortie et les quelques photographies jointes ne révèlent pas que par leur nombre, leur emplacement et leur taille les trous constituent une réparation locative à la charge du locataire ou une dégradation.

Par ailleurs, le caractère défraichi de la peinture, en considération d'une durée d'occupation de 10 années et de l'état initial des murs, en particulier celui des murs du séjour déjà vétustes, ne caractérise pas une réparation ou dégradation locative. De plus, compte tenu de la durée d'occupation des lieux et de l'état initial des murs, la société Vilogia aurait, en toutes hypothèses, dû procéder à la mise en peinture des embellissements dégradés de sorte qu'elle n'a pas subi de préjudice.

M. [F] sera donc condamné au paiement de cette somme de 3352,89 euros au titre des loyers et charges du logement demeurés impayés et condamné à payer la somme de 180 euros au titre des frais de nettoyage. Le surplus de la demande en paiement au titre des dégradations et réparations locatives sera rejeté.

N° RG 24/07133 page 4 CH
Sur les demandes accessoires :

M. [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :