TJ Paris, 18 oct. 2024, RG 23/05714

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Nicolas CROQUELOIS

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Tanguy LETU
Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/05714 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2J3K

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le vendredi 18 octobre 2024

DEMANDEUR
Monsieur [V] [J], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Tanguy LETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0120

DÉFENDEURS
Etablissement public PARIS HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

L’UDAF de PARIS, ès qualité de tuteur de Monsieur [U]-[E] [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Nicolas CROQUELOIS de la SELEURL CROQUELOIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1119

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 juin 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 18 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05714 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2J3K

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 avril 2013, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à M. [V] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], escalier 7, 3ème étage, appartement 126, pour un loyer mensuel actuel de 301,15 euros hors provision sur charges.

Par contrat sous seing privé en date du 16 octobre 2013, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à M. [U] [E] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 4]. Cet appartement est mitoyen de celui occupé par M. [V] [J].

Courant 2019 et 2020, M. [V] [J] s’est plaint auprès de son bailleur de la présence de cafards dans son logement et a sollicité un relogement.

Un arrêté préfectoral requérant des mesures urgentes pour remédier à l’insalubrité du logement n°141 a été notifié à PARIS HABITAT OPH le 2 juillet 2019.

Un nettoyage et une désinsectisation du logement ont été effectués en décembre 2019 à l’initiative de PARIS HABITAT OPH.

Le 13 août 2021, M. [V] [J] a sollicité l’intervention de Me [S] [K], commissaire de justice, qui a dressé un procès-verbal de constat relatif à la présence de cafards dans son logement et à l’état de l’appartement 141, situé au même niveau que le sien dans l’immeuble mitoyen du [Adresse 2] appartenant au même bailleur.

Une lettre de mise en demeure a été adressée en courrier recommandé le 14 août 2021 par M. [V] [J] à PARIS HABITAT OPH dans laquelle il sollicite un relogement.

Par courrier du 2 septembre 2021, PARIS HABITAT OPH répondait à son locataire que des travaux de débarras, de nettoyage et de désinsectisation avaient été effectués au mois de décembre 2019 et qu’un rappel des obligations prévues par le règlement intérieur avait été effectué le 5 août 2021 à M. [D], locataire du logement n°141, et qu’il lui avait été demandé de cesser durablement les désordres. Concernant la demande de relogement, il confirmait que la demande était enregistrée et précisait que cette demande de mutation s’inscrivait dans une situation tendue qui rendait difficile la satisfaction des demandes dans un délai maîtrisable.

Un signalement concernant M. [D] a été effectué par PARIS HABITAT OPH le 5 septembre 2022 au procureur de la République du tribunal judiciaire de Paris qui par courrier du 9 février 2023 a informé celui-ci qu’il avait saisi le juge des contentieux de la protection d’une requête en ouverture de mesure de protection.

Le 18 septembre 2023, PARIS HABITAT OPH a fait réaliser une opération de nettoyage et de désinsectisation du logement de M. [U] [D] et a fait dresser un constat par Me [T] [I], commissaire de justice, de l’accès au logement du locataire.
M. [U] [D] a été placé sous tutelle par jugement du 10 novembre 2023 qui a désigné l’UDAF en qualité de tuteur.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, M. [V] [J] a fait assigner PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
juger que le logement loué par PARIS HABITAT OPH à M. [V] [J] ne répond pas aux critères de décence et de conformité,en conséquence,condamner PARIS HABITAT OPH à délivrer un logement décent à PARIS HABITAT OPH en mettant un terme aux nuisances subies et en procédant à son relogement immédiat, et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la présente assignation,condamner PARIS HABITAT OPH à verser à PARIS HABITAT OPH une somme de 36 946,26 € (à parfaire) au titre de la perte de jouissance subie depuis janvier 2018 à ce jour,autoriser PARIS HABITAT OPH à suspendre le paiement de son loyer charges inclues à compter de la notification de la décision à intervenir et jusqu’à son relogement ou la cessation des nuisances,en tout état de cause,condamner PARIS HABITAT OPH à verser la somme de 2000€ à PARIS HABITAT OPH au titre de l’article 7 700 du code de procédure civile.
A l’audience du 24 octobre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi 28 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, PARIS HABITAT OPH a assigné l’UDAF de Paris es-qualités de tuteur de M. [U] [E] [D] devant le juge des contentieux la protection aux fins de voir sous bénéfice de l’exécution provisoire :
ordonner la jonction de cette affaire avec celle initiée par Le 13 août 2021, M. [V] [J],condamner M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur à garantir et relever indemne PARIS HABITAT OPH de toutes condamnations prononcées à son encontre et en principal, codes intérêt, frais de toute nature et dépens,pour le cas où le juge des contentieux la protection reconnaîtrait l’existence de nuisances excédants les inconvénients normaux du voisinage, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant PARIS HABITAT OPH à M. [U] [E] [D] sur le bien sur le bien sis [Adresse 2] sur le fondement des nuisances graves commises,ordonner l’expulsion immédiate de M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur et tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et serrurier, s’il y a lieu,ordonner transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qui désignera tel autre lieu au choix du bailleur et ceux en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur,condamner M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au loyer actualisé majoré de 30 %, augmenté des charges, tel qu’ils le réglaient au titre de leur bail d’habitation à compter la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,condamner M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur à régler à PARIS HABITAT OPH la somme de 1 083,35 €, échéance du mois de décembre 2023 incluse selon décompte arrêté au 5 janvier 2024,condamner M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience du 28 février 2024, les deux affaires ont été renvoyées à l’audience du 26 juin 2024.

A cette audience, les affaires ont été jointes sous le numéro 23-5714.

M. [V] [J], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, au titre desquelles il a formé les demandes suivantes :
rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de M. [J],à titre principal,juger que le logement loué par PARIS HABITAT OPH à M. [V] [J] ne répond pas aux critères de décence et de conformité,juger que M. [U] [E] [D] engage sa responsabilité de plein droit au titre de la théorie des troubles anormaux du voisinage,juger que M. [V] [J] ne peut plus jouir paisiblement de son logement depuis janvier 2018,en conséquence,condamner PARIS HABITAT OPH à délivrer un logement décent à PARIS HABITAT OPH en mettant un terme aux nuisances subies et en procédant à son relogement immédiat, et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la présente assignation,condamner in solidum PARIS HABITAT OPH et M. [U] [E] [D] à verser à PARIS HABITAT OPH une somme de 36 946,26 € (à parfaire) au titre de la perte de jouissance subie depuis janvier 2018 à ce jour autoriser PARIS HABITAT OPH à suspendre le paiement de son loyer charges inclues à compter de la notification de la décision à intervenir et jusqu’à son relogement ou la cessation des nuisances,autoriser M. [V] [J] à suspendre le paiement de son loyer charges incluses à compter de la notification de la décision à intervenir et jusqu’à son relogement ou la cessation des nuisances, savoir l’expulsion de M. [D] et la désinfection de son logement,en tout état de cause,condamner in solidum PARIS HABITAT OPH et M. [U] [E] [D] à verser la somme de 2000 € à PARIS HABITAT OPH au titre de l’article 7 700 du code de procédure civile.
En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par PARIS HABITAT OPH, M. [J] expose qu’il a eu connaissance du problème suivant le constat d’huissier du 13 août 2021 et que c’est ce dernier qui est le point de départ du délai de prescription du préjudice de jouissance lequel délai a été interrompu le 21 janvier 2023 et lui permet d’être indemnisé à compter de janvier 2018. Sur le fond, au soutien de ses prétentions, le demandeur fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent et que le trouble de jouissance résultant de l’indécence du logement remonte à 2018. Il estime subir un trouble de jouissance continu depuis le mois de janvier 2018 qui couvre toute la surface de son appartement et sollicite le remboursement intégral des loyers versés depuis cette date.

PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles, il forme les demandes suivantes :
in limine litis,
juger irrecevables car prescrites les demandes indemnitaires portant sur une période antérieure au 26 juin 2020,à titre principal,
ordonner la jonction de cette affaire avec celle initiée par M. [V] [J],débouter M. [V] [J] de ses demandes, fins et prétentions,à titre subsidiaire,
ramener à de plus justes proportions l’indemnité de préjudice de jouissance en la fixant tout au plus à la somme de 899,55 euros,débouter M. [V] [J] de ses demandes, fins et prétentions,en tout état de cause,
tirer les conséquences qui s’imposent s’agissant des relations contractuelles avec M. [U]-[E] [D],condamner M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur à garantir et relever indemne PARIS HABITAT OPH de toutes condamnations prononcées à son encontre et en principal, codes intérêt, frais de toute nature et dépens,pour le cas où le juge des contentieux la protection reconnaîtrait l’existence de nuisances excédants les inconvénients normaux du voisinage, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant PARIS HABITAT OPH à M. [U] [E] [D] sur le bien sur le bien sis [Adresse 2] sur le fondement des nuisances graves commises,ordonner l’expulsion immédiate de M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur et tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et serrurier, s’il y a lieu,ordonner transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qui désignera tel autre lieu au choix du bailleur et ceux en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur,condamner M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au loyer actualisé majoré de 30 %, augmenté des charges, tel qu’ils le réglaient au titre de leur bail d’habitation à compter la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,condamner M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur à régler à PARIS HABITAT OPH la somme de 1 083,35 €, échéance du mois de décembre 2023 incluse selon décompte arrêté au 5 janvier 2024,condamner M. [U] [E] [D] représenté par son tuteur à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, le bailleur expose en premier lieu qu’une partie des demandes de M. [J] sont prescrites, celles-ci ne pouvant remontant au-delà d’une période de trois ans à compter de la délivrance de l’assignation soit, au 26 juin 2020, l’assignation ayant été délivrée le 26 juin 2023. S’agissant de la demande de relogement, le bailleur soulève l’incompétence du juge judiciaire pour traiter de cette demande qui relève du juge administratif, l’attribution de logement social étant une décision administrative. Il ajoute qu’en cas tout état de cause, la sanction du manquement du bailleur à l’obligation de délivrance d’un logement décent est l’allocation de dommages et intérêts. Sur l’indécence, PARIS HABITAT OPH estime que celle-ci n’est pas établie à la date du procès, le débarras et la désinsectisation du logement de M. [D] ayant été effectués au mois de septembre 2023. Il estime que si un préjudice devait être retenu, celui-ci devrait être limité à 10% du montant du loyer. Il ajoute que si un trouble de voisinage devait être reconnu, alors celui-ci justifierait la résiliation judiciaire du bail.

L’UDAF de Paris, es-qualités de tuteur de M. [U] [E] [D] était représenté à l’audience par son conseil, qui a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles il sollicite le débouté des demandes tant de PARIS HABITAT OPH que de M. [J].

Sur les demandes PARIS HABITAT OPH, il expose que le trouble n’est plus actuel et que la demande de résiliation du bail n’est pas justifiée. En réponse aux demandes de M. [J], il soutient que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour en connaître s’agissant d’une demande fondée sur théorie des troubles de voisinages et que les demandes en résultant sont irrecevables.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, et les parties ayant plaidé conformément aux conclusions déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibérée au 1er octobre 2024 et prorogée au 18 octobre 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence soulevée par l’UDAF es-qualités de tuteur de M. [U] [E] [D] à l’égard des demandes formées par M. [V] [J]
Aux termes de l'article L213-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge du contentieux de la protection connaît, seul, des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.
En l'espèce, M. [V] [J] forme une demande indemnitaire à l’encontre de M. [U] [E] [D] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Il apparaît ainsi que la demande de paiement formée par le demandeur contre M. [U] [E] [D] ne résulte pas d’un contrat de bail d’habitation si bien que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour en connaître.

Il appartiendra à M. [V] [J] de saisir le tribunal judiciaire de sa demande formée contre M. [U] [E] [D].

Sur la fin de non-recevoir soulevée par PARIS HABITAT OPH tirée de la prescription triennale concernant une partie des demandes de M. [V] [J]

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Sont des causes d'interruption du délai de prescription la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait (article 2240 du code civil) et la demande en justice (article 2241).

En l’espèce, la demande en justice a été introduite par M. [V] [J].

Il résulte des textes rappelés ci-dessus que si la responsabilité du bailleur dans les désordres évoqués par le demandeur est retenue, le trouble de jouissance invoqué ne pourra être indemnisé que dans la limite des trois années précédant l’introduction de la demande soit jusqu’au 26 juin 2020.

Il convient de relever que le constat du 13 août 2021, dont M. [V] [J] considère qu’il est l’élément de fait à partir duquel il a pu exercer son droit, est intervenu pendant la période de trois années précédant l’introduction de la demande de sorte qu’il peut effectivement être pris en compte dans l’appréciation du caractère bien fondé de sa demande mais qu’il ne permet pas d’allonger le délai de prescription comme le prétend le demandeur.

En conséquence, seuls seront pris en considération les éléments postérieurs au 26 juin 2020 tant pour apprécier le bien fondé de la demande que pour évaluer l’éventuel préjudice en résultant.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur et ses conséquences

Sur l’indécence

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat, relatives à la période non couverte par la prescription, soit postérieures au 26 juin 2020, que M. [J] s’est plaint auprès de PARIS HABITAT OPH de la présence de cafards dans son logement par courrier électronique du 4 août 2021 et a transmis par lettre recommandée du 14 août 2021 un procès-verbal de constat montrant la présence de cafards dans son logement ainsi que le défaut d’entretien du logement de M. [D] et l’infestation de ce logement par des insectes nuisibles.

L’indécence du logement de M. [V] [J] est ainsi établie de même que l’absence de responsabilité de celui-ci dans l’infestation subie, celle-ci provenant du logement se trouvant au même étage de l’immeuble mitoyen donné à bail par PARIS HABITAT OPH à M. [D].

A réception de ce courrier, PARIS HABITAT a indiqué avoir procédé à des travaux de débarras et de désinsectisation en 2019 dans le logement de M. [D] mais n’évoque pas la réalisation d’une nouvelle désinsectisation, se contentant d’indiquer qu’il avait rappelé à ce dernier l’obligation d’entretien du logement qui pèse sur lui.

Le bailleur ne justifie avoir procédé à cette nouvelle désinsectisation qu’au mois de septembre 2023 soit deux ans après le signalement effectué par le locataire.

De son côté le locataire n’établit pas que la présence de cafards dans son logement a perduré à la suite des travaux de débarras, désinfection et désinsectisation effectués du 18 au 22 septembre 2023.

En effet, les attestations versées au débat par le demandeur émanant de divers occupants de l’immeuble font part de désagréments provenant du logement de M. [D] mais évoquent autant des nuisances sonores que des nuisances provenant d’un défaut d’entretien du logement et ne sont pas circonstanciées de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si les nuisances évoquées sont antérieures ou postérieures au mois de septembre 2023.

En conséquence, il est établi que le logement pris à bail par M. [V] [J] a été indécent en raison de la présence de nuisibles sur la période du 13 août 2021 au 18 septembre 2023, date de l’intervention dans le logement par PARIS HABITAT OPH dans le logement de M. [U] [E] [D].

Ces désordres imputables à PARIS HABITAT OPH dans ses rapports avec M. [V] [J] sont de nature à porter atteinte à la santé du locataire, ce d’autant que ce dernier souffre d’une pathologie chronique.

Sur les sanctions de l’indécence

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’injonction de travaux

En l’espèce, le locataire sollicite qu’il soit mis fin aux désordres.

Cependant, il n’est pas établi par le demandeur que le désordre se soit poursuivi postérieurement à l’intervention effectuée dans le logement de M. [D].

En l’absence de preuve de la permanence du désordre, M. [V] [J] sera débouté de sa demande de travaux.

Sur le relogement

Le relogement du locataire n'est pas prévu par la loi du 6 juillet 1989. Il est seulement envisagé dans les cas les plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu'il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d'occupants de tels logements, l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation met à la charge des propriétaires une obligation d'hébergement ou de relogement, en fonction du degré d'insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter.

Il est admis que dans le cas d’un logement loué non conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, aucune disposition légale n'oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l'exécution des travaux de mise en conformité (CA Besançon, 16 déc. 2003, n° 2003-229228).

En l’espèce, il a été pris un arrêté d’insalubrité par le préfet en 2019 concernant le logement de M. [U] [E] [D] à la suite duquel, PARIS HABITAT OPH a effectué les premiers travaux de débarras et de désinsectisation.

Le logement de M. [V] [J] n’étant frappé d’aucun arrêté d’insalubrité, sa demande de relogement n’est pas justifiée.

En conséquence, la demande de relogement formée par M. [V] [J] sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

S’agissant du trouble de jouissance, il ressort de ce qui précède que M. [V] [J] n’a pu jouir de son logement sur la période d’août 2021 à septembre 2023.

En effet, il résulte des courriels et lettres adressées par M. [V] [J] que la présence de cafards concernait tout le logement.

En conséquence, il sera alloué à M. [V] [J] la somme de 8 502 euros, correspondant au montant mensuel du loyer hors charge versé par le demandeur pendant la période couverte par le trouble.

Sur la demande reconventionnelle en garantie formée par PARIS HABITAT OPH

PARIS HABITAT OPH appelle en garantie M. [U] [E] [D].

En l’espèce, le trouble de jouissance subi par M. [V] [J] est intégralement causé par le défaut d’entretien par M. [U] [E] [D] de son logement ayant entraîné la prolifération de nuisibles qui ont infesté le logement du demandeur principal. PARIS HABITAT OPH est tenu de la jouissance paisible des lieux, est a été condamné à ce titre. Cependant, le trouble de jouissance subi par M. [V] [J] trouve son origine dans le défaut d’entretien de M. [U] [E] [D].

Par conséquent, compte tenu du lien direct et certain entre la condamnation en paiement prononcée à l’encontre de PARIS HABITAT OPH au titre du trouble de jouissance et du trouble anormal du voisinage causé par M. [U] [E] [D], il y a lieu de faire droit à la demande de garantie.

Sur la demande de résiliation du bail de M. [D] par PARIS HABITAT OPH

Sur le manquement grave

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Conformément à l'article 7b/ de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont rappelées par le bail liant les parties, de même que par le règlement intérieur.

Ce manquement à l'obligation d'user paisiblement des lieux loués doit être suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation du bail.

De plus, il s’apprécie au jour du jugement

En l’espèce, il résulte des éléments précédemment analysés que M. [U] [E] [D] a manqué à son obligation d’user paisiblement des lieux loués, en l’espèce en manquant à son obligation d’entretien du logement, causant ainsi des troubles anormaux du voisinage subis par M. [V] [J]. Cependant, il a été établi qu’il avait été remédié à ces troubles par le bailleur, ce dernier ayant fait le constat de l’incapacité du locataire à y remédier lui-même, à l’origine d’un signalement effectué au procureur de la République du tribunal judiciaire de Paris ayant conduit au placement sous tutelle de M. [D] par jugement du 10 novembre 2023.

Or, il n’est pas justifié qu’à la suite du placement du locataire sous tutelle au mois de novembre 2023 et des travaux de nettoyage et désinsectisation du logement effectués en septembre 2023, les troubles anomaux du voisinage aient perduré.

Dès lors que PARIS HABITAT OPH n’établit pas que les manquements de M. [U] [E] [D] persistent depuis le mois de septembre 2023, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

PARIS HABITAT OPH et M. [U] [E] [D], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, PARIS HABITAT OPH devra verser à M. [V] [J] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] [E] [D] sera quant à lui condamné à verser la somme de 500 euros à PARIS HABITAT OPH.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,