TJ Paris, 17 oct. 2024, RG 24/06249

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Meriem GHENIM

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/06249 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HC3

N° MINUTE : 16

JUGEMENT
rendu le jeudi 17 octobre 2024

DEMANDERESSE
Société HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P500

DÉFENDERESSE
Madame [N] [M], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Meriem GHENIM, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #C2002

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 août 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Nicolas REVERDY, Greffier.

Décision du 17 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/06249 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HC3

EXPOSE DU LITIGE

La société HENEO a consenti le 10 novembre 2021 à Madame [N] [M], un titre d’occupation pour un logement meublé en résidence [Adresse 5], de type T1B, sis au bâtiment 01 sis [Adresse 1] à [Localité 3], location consentie pour une durée maximale de deux ans, à compter du 21 novembre 2019, jusqu’au 31 août 2022, non renouvelable tacitement.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024 2024, la société HENEO a assigné Madame [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
-constater le dépassement de la durée maximale de séjour,
-constater que Madame [N] [M] a perdu la qualité d’étudiante,
-constater que Madame [N] [M] ne remplit plus les conditions d’admission dans la résidence, stipulées dans le contrat de résidence ;
-constater que le contrat de location de Madame [N] [M] est résilié depuis le 31 octobre 2023 à la suite du courrier du bailleur du 13 juillet 2023 ;
-constater que depuis le terme du contrat (31 août 2022) ou au plus tard depuis le 31 octobre 2023, Madame [N] [M] est occupante sans droit ni titre pour le motif du dépassement du séjour en violation du contrat conclu entre les parties;
-ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de l’occupante à défaut pour elle d’avoir quitté les lieux dans les 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d’astreinte de 80 euros par jour de retard ;
-ordonner la séquestration des meubles ;
-Condamner Madame [N] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux égale à la redevance antérieurement payée, avec indexation, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;
-Condamner Madame [N] [M] à payer à la société HENEO une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;
-rejeter toute demande de délai de grâce.

A l'audience du 30 août 2024, la société HENEO, représentée par son Avocat, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Madame [N] [M], représentée par son Conseil, a indiqué qu’elle n’a pas validé son année en qualité d’étudiante mais qu’elle s’est inscrite en rattrapage, qu’elle se trouve en difficulté et demande aux termes de ses conclusions de :
Prendre acte de son engagement de pour suivre le règlement des loyers ;
Lui accorder les plus larges délais en attendant de pouvoir disposer du logement dont elle a fait l’acquisition ;
Débouter la société HENEO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION

S'agissant d'un contrat d'accueil en résidence sociale conventionnée, la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable. Selon l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires.

En l'espèce, le contrat consenti le 10 novembre 2021 à Madame [N] [M], confère à cette dernière un titre d’occupation pour un logement meublé en résidence [Adresse 5], de type T1B, sis au bâtiment 01 sis [Adresse 1] à [Localité 3], location consentie pour une durée maximale de deux ans, à compter du 21 novembre 2019, jusqu’au 31 août 2022, non renouvelable tacitement.

Ce contrat stipule en son article 4.4 « Le Congé » :
« le contrat pourra être résilié par lettre recommandée avec A/R en prévenant HENEO un mois à l’avance.
HENEO pourra donner congé en cours de contrat :
Pour manquement du sous-locataire aux conditions générales de la location prévues au présent contrat ;
Si le sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier du logement fourni par HENEO et notamment s’il perd le statut d’étudiant boursier ou allocataire d’études dépendant de l’académie de [Localité 6]. Dans ce cas, le sous-locataire perd le bénéfice du droit au bail.
HENEO préviendra le sous-locataire un mois à l’avance de son intention de mettre fin à la sous location. Lorsque le préavis vient à expiration dans le courant d’un mois, le contrat produit effet jusqu’au dernier jour du mois, dans la limite de validité du présent contrat.
En fin de contrat, HENEO ne délivrera aucun congé. »

Le titre d’occupation du 21 novembre 2019 est venu à son terme maximal le 31 août 2022, sans possibilité de reconduction. Il sera également constaté que ledit titre d’occupation a été conclu en raison du « statut d’étudiant boursier ou allocataire d’études dépendant de l’académie de [Localité 6] » de Madame [N] [M].
Il est en outre justifié par la demanderesse de son congé délivré à l’occupante le 13 juillet 2023 (pièce 2) lui signifiant l’avis défavorable de la commission d’attribution quant au renouvellement du contrat pour 2023-2024 en raison de sa perte du statut d’étudiante et la mettant en demeure de quitter les lieux au plus tard le 31 octobre 2023.
Les pièces produites par Madame [N] [M], et notamment son « attestation d’inscription en rattrapage » établie le 5 juin 2024 par l’académie de [Localité 7], non signée par la stagiaire, ne justifient nullement du « statut d’étudiant boursier ou allocataire d’études dépendant de l’académie de [Localité 6] » (pièce 2).
Il convient dès lors de :
-constater le dépassement de la durée maximale de séjour,
-constater que Madame [N] [M] a perdu la qualité d’étudiante (boursier ou allocataire d’études dépendant de l’académie de [Localité 6]),
-constater que Madame [N] [M] ne remplit plus les conditions d’admission dans la résidence, stipulées dans le contrat de résidence ;
-constater que le contrat de location de Madame [N] [M] est résilié depuis le 31 octobre 2023 à la suite du courrier du bailleur du 13 juillet 2023 ;
-constater que depuis le terme du contrat au 31 octobre 2023, Madame [N] [M] est occupante sans droit ni titre pour le motif du dépassement du séjour en violation du contrat conclu entre les parties.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement en résidence [Adresse 5], de type T1B, sis au bâtiment 01 sis [Adresse 1] à [Localité 3], dans les termes du dispositif.

Il n’y a pas lieu à condamnation sous astreinte, l’exécution provisoire de la présente décision et le recours possible à la force publique et d’un serrurier, apparaissant suffisants pour en garantir la mise en œuvre.

Il sera rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est réglé conformément aux dispositions des article L433-1 et L433-2, et R431-1 à R431-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L.613-1 du Code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
La société demanderesse ne justifiant pas d’une quelconque voie de fait sera déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois au titre du commandement de quitter les lieux.

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d'une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée au montant de la redevance telle qu'elle résulterait du contrat expiré, charges et taxes en sus, jusqu’à complète libération des lieux.
Cette indemnité sera due à compter du 31 octobre 2023, date d’expiration du contrat, par Madame [N] [M].

Madame [N] [M] qui a déjà disposé de fait d’un délai de plus d’un an à la date de la présente décision, sera en conséquence déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [M], qui succombe, supportera les dépens de l'instance.

Il convient en équité, de débouter la société HENEO de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l ‘article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,