TJ Paris, 17 oct. 2024, RG 24/04098

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [F] [H]
Maître Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Frédéric BAUBE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/04098 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T5Y

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le jeudi 17 octobre 2024

DEMANDEURS
Monsieur [V] [N] [U], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Frédéric BAUBE de la SELEURL CABINET BAUBE, avocats au barreau de COMPIEGNE

Monsieur [K] [G] [U], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Frédéric BAUBE de la SELEURL CABINET BAUBE, avocats au barreau de COMPIEGNE

DÉFENDEURS
Monsieur [F] [H], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mai 2024

JUGEMENT
Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Nicolas REVERDY, Greffier.
Décision du 17 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04098 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T5Y

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 novembre 1993, Madame [O] [H] a pris à bail à compter du 1er novembre 1993, un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1], appartenant à Madame [L] [P], veuve [U].
Un second bail signé entre les mêmes parties pour une chambre supplémentaire dans le même immeuble, a été régularisé le 29 novembre 1994.
En dernier lieu, le loyer pour les deux baux confondus s’élevait à la somme de 782,58 euros par mois.
Madame [U] étant décédée le 27 septembre 2021, les biens sont désormais détenus par l’indivision [U], composée de deux fils de feue [L] [U], Messieurs [K] et [V] [U].
Les requérants soutiennent qu’au mois de mai 2023, ils ont donné congé à Madame [H] au regard de son inoccupation des lieux depuis plusieurs années et que c’est à cette occasion que Monsieur [F] [H] et Monsieur [D] [W] les ont informés que la titulaire du bail, Madame [O] [H], était décédée le 23 juin 2023.
Ils ajoutent que Messieurs [H] et [W] occupant toujours les lieux plusieurs mois plus tard, ils ont été contraints de faire appel à un Conseil pour les sommer de remettre les clefs de l’appartement par courrier du 1er août 2023, leur indiquant qu’ils n’avaient aucun droit de suite sur le bail.
Ils affirment que les occupants n’entendant toujours pas quitter les lieux, une sommation de les quitter leur a été délivrée par exploit du 13 octobre 2023, laquelle leur rappelait leurs qualités d’occupants sans droit ni titre.

Monsieur [V] [N] [U] et Monsieur [K] [G] [U] ont, par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, dénoncé à la Préfecture de Paris le 13 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 31 mai 2024, fait assigner Monsieur [F] [H] et Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
-constater la résiliation des baux conclus par Madame [O] [H] les 3 novembre 1993 et 29 novembre 1984 à la date du 23 juin 2023 et ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Monsieur [D] [W] des lieux, ainsi que celle de toute personne de leur chef sans délai, à compter de la notification de la décision à intervenir, et au besoin avec l’assistance de la force publique ;
-ordonner la séquestration de tous meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira aux frais et charges des occupants, et ce en garantie des indemnités d’occupation et charges qui resteraient dues ;
-les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 25,73 euros par jour et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
-les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux.

L’affaire appelé à l’audience du 31 mai 2024 a fait l’objet d’un report à celle du 30 août 2024.

A l’audience du 30 août 2024, Monsieur [V] [N] [U] et Monsieur [K] [G] [U], représentés par leur Avocat, ont sollicité le bénéfice des termes de leur assignation. Ils ont précisé que le compte locatif est à jour. Ils font valoir que Messieurs [H] et [W] n’ont pas justifié au moment du décès de la locataire en titre, remplir les conditions d’un transfert de bail au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et sont donc occupants sans droit ni titre.

Monsieur [D] [W], représenté par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions de voir :
Ordonner la disjonction de l’instance en deux instances, l’une opposant Messieurs [U] et Monsieur [H] pour le studio, objet du bail en 1994 et l’autre opposant Messieurs [U] et [W] pour l’appartement correspondant au lot n°13, objet du bail de 1984 ;
Fixer l’indemnité d’occupation pour Monsieur [W] à la somme de 11,95 euros par jour, et à titre subsidiaire à 16,92 euros par jour ;
Rejeter la demande de condamnation solidaire de Monsieur [W] et de Monsieur [H] au paiement de l’indemnité d’occupation, de la somme de 2000 euros sur le fondement de l ‘article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens ;
Exclure des dépens le coût de la sommation de quitter les lieux.
 
Monsieur [F] [H], cité par remise de l’acte à l’étude de Commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté.

Pour un plus ample informé des moyens fins et prétentions des parties il convie de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024, date à laquelle le présent jugement a été rendu.

MOTIFS

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur de comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de disjonction d’instance 

Monsieur [F] [H] et Monsieur [D] [W] état tous deux occupants sans droit ni titre d’un même appartement sis au 5ème étage du [Adresse 1], ayant été loué selon deux baux des 29/11/1984 (appartement) et du 3/11/1993 (chambre) à Madame [O] [H] aujourd’hui décédée, appartement appartenant désormais à l’indivision [U], composée de deux fils de feue [L] [U], Messieurs [K] et [V] [U], il ne saurait y avoir lieu à disjonction d’instance en pareilles circonstances, au sens de l’article 367 du Code de procédure civile, nonobstant l’organisation séparée de paiement et d’occupation que semblent vouloir opposer aux propriétaires des lieux les occupants.
Monsieur [D] [W] sera en conséquence débouté de sa demande infondée de disjonction d’instance.
Sur le transfert de bail

Il convient de rappeler que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que”(...) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré:
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;
- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.”

La période « d’au moins un an à la date du décès (du 23 juin 2023) » à considérer est du 23 juin 2022 au 23 juin 2023, les conditions du transfert de bail devant s’apprécier à la date du décès de la locataire en titre, soit au 23 juin 2023.
Monsieur [F] [H] et Monsieur [D] [W] ne justifient nullement d’une telle cohabitation d’au moins un an à la date du décès, c’est-à-dire entre le 23 juin 2022 et le 23 juin 2023.
Il est ainsi établi que les défendeurs ne peuvent bénéficier du transfert du bail litigieux. Dès lors, les défendeurs sont occupants sans droit ni titre et leur expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif.
Aux termes des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution,
l'expulsion ne peut intervenir que deux mois après la délivrance d'un commandement de
quitter les lieux sauf si les occupants sont entrées dans les lieux par voie de fait. De même
la trêve hivernale ne s'applique pas si les occupants d'un domicile y ont pénétré par les
mêmes moyens.
La voie de fait exigée par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code précité ne peut pas
résulter de la seule occupation des lieux sans droit ni titre. Elle exige en effet la preuve d'une
dégradation ou d'une détérioration des locaux concernés ayant permis l'entrée dans les lieux,
dont la preuve repose sur celui qui l'invoque.
Par ailleurs, la bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise
foi d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, les conditions d'entrée dans les lieux sont incertaines et le bailleur ne rapporte
pas la preuve ni d'une voie de fait ni de la mauvaise foi des occupants.
Dans ces conditions, la demande visant à une « expulsion immédiate » et visant donc à supprimer, le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux et conséquemment dire n'y avoir lieu à bénéfice du sursis à expulsion de la trêve hivernale de l’article L412-6 du même code, insuffisamment fondée, sera rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution. Il n’y a donc pas lieu d’en ordonner leur séquestration déjà prévue par les textes précités.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés et pour compenser l’occupation des locaux dont aucun reproche ou grief pour insalubrité n’est justifié avant les débats du 30 août 2024, il sera alloué à Monsieur [V] [N] [U] et Monsieur [K] [G] [U] une indemnité d’occupation journalière égale au prorata par jour du montant du dernier loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes (soit (782,58 euros X12 mois)/365 jours = 25,73 euro par jour actuellement ), jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clefs ;

Concernant la demande de condamnation solidaire, celle-ci ne se présumant pas et n’étant pas droit, aucune explication ni document n’étant produits à l’appui de cette demande de condamnation solidaire, il sera dit n’y avoir lieu à celle-ci.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner Monsieur [F] [H] et Monsieur [D] [W] à payer à Monsieur [V] [N] [U] et Monsieur [K] [G] [U] une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] [H] et Monsieur [D] [W], qui succombent à l’instance, en supporteront les dépens, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux, aucun élément versé à la procédure ne justifiant de les en exonérer.

Les circonstances de la cause justifient de ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile, laquelle apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS