TJ Tours, 17 oct. 2024, RG 24/02372

MINUTE N° :

JUGEMENT
DU 17 Octobre 2024

N° RC 24/02372

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[I] [Y] veuve [G]
[D] [G] épouse [E]

ET :

[H] [B]
[F] [J]

Débats à l'audience du 05 Septembre 2024

copie et grosse le :
à Me BERBIGIER

copie le :
à

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 17 Octobre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 9],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024 et n°310/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d'appel d'Orléans en date des 5 juillet et 16 juillet 2024, notamment pour le service général, en qualité de juge des contentieux de la protection et juge aux affaires familiales, outre le service général,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION :
Prononcée publiquement le 17 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [I] [Y] veuve [G]
née le 20 Mars 1940 à [Localité 7] (MAROC) (Maroc), demeurant [Adresse 5]

Madame [D] [G] épouse [E]
née le 02 Octobre 1967 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [H] [B]
né le 25 Avril 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]
non comparant

Madame [F] [J]
née le 18 Août 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
non comparante, représentée par Mme [J] [A],
munie d’un pouvoir

D'autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2014, Monsieur et Madame [G] [C] ont loué à Monsieur [B] [H] et Madame [J] [F] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 611 euros, outre les charges.

Madame [J] [F] a délivré un congé reçu par le mandataire du bailleur le 2 mai 2023, avec effet au 2 août 2023.

Par actes d’huissier du 6 décembre 2023 et du 11 décembre 2023, remis à étude, Madame [Y] [I] veuve [G] et Madame [G] [D] épouse [E], venant aux droits des époux [G], ont fait délivrer à Monsieur [B] [H] et Madame [J] [F], respectivement, un commandement de payer pour l'un, une sommation de payer pour l'autre, visant la somme de 2550,20 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 décembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 5 mars 2024 délivré à domicile pour Madame [J] et à étude pour Monsieur [B], Madame [Y] [I] veuve [G] et Madame [G] [D] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [B] [H] et Madame [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demandent de :
- constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 7 février 2024,
- juger qu'à compte de cette date Monsieur [B] [H] est occupant sans droit ni titre de la maison d'habitation située [Adresse 4],
- ordonner l'expulsion Monsieur [B] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,
- juger que le sort des meubles sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [J] [F] à payer à Madame [Y] [I] veuve [G] et Madame [G] [D] épouse [E] une somme de 3230,50 euros au jour du jeu de la clause résolutoire,
- condamner Monsieur [B] [H] au règlement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 640,15 euros à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à libération parfaite et effective des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [J] [F] à payer à Madame [Y] [I] veuve [G] et Madame [G] [D] épouse [E] une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d'instance qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX ;
- juger que les frais d'exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'INDRE et LOIRE le 15 mars 2023.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 septembre 2024.

A cette audience, Madame [Y] [I] veuve [G] et Madame [G] [D] épouse [E], représentées, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7711,55 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Elles précisent que Mme [J] a quitté les lieux loués le 28 avril 2023 mais qu'elle demeure solidairement tenu au paiement des loyers et charges jusqu'au 2 février 2024, la dette étant alors de 3230,50 euros.

Monsieur [B] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Madame [J] [F], représentée par sa mère munie d'un pouvoir, fait valoir que le logement était insalubre, qu'elle ne pouvait plus donner le bain à ses fils, qu'elle élève seule ses deux fils autistes âgés de 8 et 11 ans, qu'elle a des crédits en cours et qu'elle travaille dans une usine à [Localité 8], que le père des enfants, Monsieur [B] [H], ne l'aide pas, que sa fille ne peut pas payer « ses 2000 euros » et que elle même n'est pas en capacité de l'aider.

Le formulaire de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience mais n'a pas été rempli.

L’affaire est mise en délibéré au 3 octobre 2024, délibéré ensuite prorogé au 17 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque l'un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.
Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.11 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seul un règlement partiel ayant été effectué à hauteur de 600 euros (le 4 janvier 2024) dans le délai de 6 semaines à compter du commandement de payer du 6 décembre 2023 (visant une dette de 2550,20 euros), comprenant les mentions prévues par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 janvier 2024.

Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation

Faute de reprise du paiement du loyer, Monsieur [B] [H] ne peut bénéficier de délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Le tribunal ne peut que constater qu’il occupe sans droit ni titre le logement loué depuis le 18 janvier 2024.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [B] [H] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Madame [Y] [I] veuve [G] et Madame [G] [D] épouse [E] seront autorisées à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [H], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [B] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, il résulte du décompte produit que la dette s'élèverait à 7711,55 euros.

Monsieur [B] [H], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Madame [J] [F], représentée, ne conteste pas le montant de la dette, soulignant seulement qu'elle a quitté les lieux depuis plus d'un an.

La somme réclamée n'appelle aucune observation quant à son montant. Il convient seulement de souligner que la dette locative a été contractée à compter du mois d'octobre 2023, à une période où Madame [J] [F] avait quitté les lieux depuis plusieurs mois, selon congé à effet du 2 août 2023, et qu'elle est donc matériellement imputable seulement à Monsieur [B] [H].

Par suite, la dette locative à retenir est de 7711,55 euros.

Sur la solidarité

Aux termes de l'article 2.162 du contrat de location, en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du contrat, étant précisé qu'en cas de délivrance d'un congé par l'un des colocataires, il demeurera tenu du paiement des loyers et accessoires, des indemnités d'occupation et de toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état, pendant une durée de 6 mois à compter de la prise d'effet du congé.

Il appartient au juge de déterminer précisément la portée d'une telle clause, la solidarité ne se présumant pas (article 1310 nouveau, 1202 ancien du code civil).

En l'espèce, la clause insérée au bail est explicite. Si la dette locative est matériellement imputable seulement à Monsieur [B] [H], Madame [J] [F] est solidairement tenue à l'exécution des obligations du bail, et donc au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'au 2 février 2024, son congé reçu le 2 mai 2023 ayant pris effet le 2 août 2023.

Il résulte du décompte produit que, au 2 février 2024, la dette locative s'élevait à 3230,50 euros. Mais ce montant inclut le loyer/l'indemnité d'occupation pour le mois de février 2024, soit la somme de 640,15 euros. Cette somme correspondant à un mois d'occupation du logement pour lequel la solidarité n'était plus applicable, il convient de la soustraire. La somme due solidairement est donc de 2590,35 euros.

Si des délais de paiement avec effet suspensif ne peuvent en l'espèce être octroyés à Monsieur [B] [H], l'équité commande cependant d'aménager le paiement de la partie de la dette pour laquelle la solidarité doit être retenue de la manière suivante :
- Monsieur [B] [H] et Madame [J] [F] seront autorisés à s’acquitter de cette dette de 2590,35 euros par mensualités de 110 euros durant 23 mois, le solde à la 24ème mensualité et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du jugement ; à défaut de paiement à bonne date d’une mensualité, l’intégralité du solde sera exigible ;
- en cas de restitution, en tout ou partie, du dépôt de garantie, déduction faite des seules éventuelles réparations locatives, le montant devra s'imputer non pas sur les indemnités d'occupation dues par Monsieur [B], mais sur la dette à laquelle Monsieur [B] [H] et Madame [J] [F] sont solidairement tenus, faute de quoi seul le locataire défaillant serait bénéficiaire de la restitution dudit dépôt de garantie.

Par ailleurs, Monsieur [B] [H] doit être condamné au paiement, seul, de la somme de 5121,20 euros.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [H] et Madame [J] [F], parties perdantes, doivent être condamnés à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet, mais la solidarité n'étant pas expressément prévu pour ces frais, chacun d'eux assumera les dépens qui le concerne, autrement dit :
- pour Monsieur [B] [H], les frais de signification de l'assignation, du commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet ;
- pour Madame [J] [F], les frais de signification de l'assignation, de la sommation de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [Y] [I] veuve [G] et Madame [G] [D] épouse [E], Monsieur [B] [H], seul, dans la mesure où il est le seul responsable matériellement de la dette locative, sera condamné à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS