TJ Tours, 25 oct. 2024, RG 24/01235

MINUTE N° :

JUGEMENT
DU 25 Octobre 2024

N° RC 24/01235

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

[Localité 5] HABITAT, Office Public de l’Habitat

ET :

[O] [Y]

Débats à l'audience du 26 Septembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :
Maître MORENO

Copie à :
Monsieur [Y]
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 25 Octobre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 5],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 5] HABITAT, Office Public de l’Habitat, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [O] [Y]
né le 20 Mars 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

RG 24/1235

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2017, l’Office Public de l’Habitat [Localité 5] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [O] [Y] et Madame [N] [I] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 341,59 €.

Madame [N] [I] a informé le bailleur le 1er mars 2021 de son départ du logement.

Invoquant des impayés de loyers, le 7 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 5] HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [O] [Y] par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [O] [Y] ;

- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;

- condamner Monsieur [O] [Y] au paiement de la somme en principal de 3 213,14 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

- condamner Monsieur [O] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Monsieur [O] [Y] à verser à [Localité 5] HABITAT la somme de 300,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [O] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX

- rappeler que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, en application des dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 26 septembre 2024, L’OPH [Localité 5] HABITAT - représenté par son Conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 575,03 €, hors dépens au 16 septembre 2024. Il confirme que la somme actualisée ne tient pas compte du SLS, défalqué du décompte.

Monsieur [O] [Y] confirme avoir retourné avec retard l’enquête sociale d’où l’imputation du Supplément de Loyer de Solidarité qui a été appliqué. Il dit avoir rencontré des difficultés accentuées par la perte de son véhicule suite à une agression. Il précise avoir cherché à procéder à des paiements mais n’avoir pu mener ses transactions de paiement suite à problèmes techniques à l’agence de [Localité 5] HABITAT. Il est responsable adjoint de magasin et perçoit 1 650 € de salaire mensuel, avoir un crédit de 368 €, être célibataire sans enfant. Il sollicite des délais pour apurer sa dette et propose de régler chaque mois 700 €.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2023, soit six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 5 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 juin 2017 ainsi que le commandement de payer délivré le 7 décembre 2023 pour un montant en principal de 1 652,80 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4 575,03 €, hors dépens.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a d’ores et déja déduits les frais de commissaire de justice à hauteur de 355,24 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Il conviendra de déduire aussi les frais d’enquête sociale pour 15,24 € (2*7,62 €) ainsi que les frais de dossier SLS (20 €) à défaut pour le bailleur de justifier de la mise en demeure prescrite par l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [O] [Y] sera condamné à verser à [Localité 5] HABITAT la somme de 4 540,39 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 7 décembre 2023 portant sur la somme en principal de 1 652,80 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [O] [Y] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois mentionnés au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 février 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Monsieur [O] [Y] déclare percevoir 1 750 € de salaires et avoir un crédit de 368 €. Il sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative et propose de verser 700 € par mois, soit 170 € en plus de son loyer courant. Depuis le début de l’année 2024, Monsieur [O] [Y] a réglé la somme de 1 100 € en janvier, 550 € en mars et 700 € en juin soit l’équivalent de 4,5 loyers mensuels.

Compte tenu du paiement partiel de son loyer, de sa capacité financière et de sa proposition de régler 700 € chaque mois dont 170 € pour apurer sa dette locative, il lui sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Monsieur [O] [Y] pourra régler sa dette plus rapidement si sa situation financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [O] [Y] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,