TJ Tours, 25 oct. 2024, RG 24/01204

MINUTE N° :

JUGEMENT
DU 25 Octobre 2024

N° RC 24/01204

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

EPIC, VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat

ET :

[R] [I]

Débats à l'audience du 26 Septembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :
VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 25 Octobre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 4],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC, VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat, dont le siège social est sis [Adresse 3]
comparante

D'une Part ;

ET :

Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 1]
comparant

D'autre Part ;

RG 24/1204

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2018, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [I] portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 324,59 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 8 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [R] [I] par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [R] [I] ;

- dire et juger en conséquence que Monsieur [R] [I] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

- ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier ;

- condamner Monsieur [R] [I] au paiement de la somme en principal de 2 222,90 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

- condamner Monsieur [R] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

- condamner Monsieur [R] [I] à verser à VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner Monsieur [R] [I] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de ses formalités et la présente assignation.

A l’audience du 26 septembre 2024, VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Madame [L] [W] [X] dûment mandatée - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 707,78 €, hors dépens au 20 septembre 2024. Elle indique qu’aucun effort n’est fait actuellement pour reprendre les paiements du loyer.

Monsieur [R] [I] explique sa situation personnelle et financière. Il indique s’être séparé, être sans activité et percevoir environ 800 € d’indemnités chômage. Il dit avoir déposé un dossier de surendettement tout en présentant au Tribunal des documents attestant que le dossier déposé reste incomplet au jour de l’audience.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge, à défaut d’avoir donné suite à la proposition de rendez-vous de la Maison de la Solidarité.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024.

RG 24/1204

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 novembre 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture d'Indre et Loire par voie électronique le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié en vigueur.

L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 26 janvier 2018 ainsi que le commandement de payer délivré le 8 décembre 2023 pour un montant en principal de 1 450,46 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 4 707,78 €, hors dépens et frais accessoires.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur présente un décompte actualisé à la somme de 5 090,25 € soit 4 707,78 € hors dépens et frais.
Après déduction des frais de commissaire de justice à hauteur de 241,41 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèveront, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après,des frais d’enquête sociale pour 60,96 € (8*7,62 €) et des frais pour locataires non assurés d’un montant de 80 € (8*4,76 € + 8*5,24 €), la dette locative s’établit à la somme de 4 707.78 €. Monsieur [R] [I] sera donc condamné à verser à VAL TOURAINE HABITAT cette somme.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ... ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 8 décembre 2023 portant sur la somme en principal de 1 450,46 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [R] [I] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois mentionnés au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 février 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur maintient sa demande de résiliation de bail. Le locataire n’acquitte plus ses loyers depuis plus d’une année.
Monsieur [R] [I] expose sa situation. Il a engagé des démarches pour un dossier de surendettement sans avoir à ce jour finalisé son dossier. Compte tenu de l’absence de paiement du loyer courant et de sa capacité financière exposée à l’audience, il ne pourra pas lui être accordé des délais de paiement. Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 9 février 2024 et d'ordonner son expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [R] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 9 février 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er septembre 2024 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [R] [I] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [R] [I] à payer à VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4 707.78 € (QUATRE MILLE SEPT CENT SEPT EUROS, SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 septembre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2018 entre Monsieur [R] [I] et VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 1] sont réunies au 9 février 2024 ;
RG 24/1204

Dit que Monsieur [R] [I] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [R] [I] de restituer les lieux loués ;

Dit qu'à défaut, Monsieur [R] [I], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [R] [I] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution;

Condamne Monsieur [R] [I] à payer à VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, à compter de l’échéance de septembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [R] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-cinq octobre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection