TJ Marseille, 18 oct. 2024, RG 23/04497

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 18 Octobre 2024
Président : Madame POTIER, Vice Présidente
Greffier lors de l’audience : Madame SOULIER, Greffière
Greffier lors du délibéré : Madame, ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 07 août 2024

N° RG 23/04497 - N° Portalis DBW3-W-B7H-34QH

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.C.I. ELAN, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

tous représentés par Me Nawel BELMANAA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FRUILEG INTERNATIONAL, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 1er juin 2022, la SCI ELAN (ci-après le bailleur) a donné à bail à la SARL FRUILEG INTERNATIONAL (ci-après le preneur) des locaux à usage commercial dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel, hors taxes et hors charges, de 1250 euros.

Aux termes d’un contrat de gestion locative en date du 4 mars 2022, le bailleur a confié la gestion de son bien à la société POINT IMMO.

Des loyers sont demeurés impayés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 12 juin 2023 pour un montant de 6.180 euros. La société FRUILEG INTERNATIONAL ne s’est pas acquittée des causes de ce commandement dans le délai d’un mois.

Au titre d’un contrat d’assurance « garantie de loyer impayé » en date du 10 janvier 2022, la société SEYNA, assureur, a versé à la SCI ELAN la somme totale de 21.336,28 euros, eu égard aux dettes locatives du preneur.

Par acte d’huissier du 27 septembre 2023, la SCI ELAN et la société SEYNA ont fait assigner la société FRUILEG INTERNATIONAL devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue à la page 9, article 13.8 du bail et donc la résiliation du bail ;
- Ordonner l’expulsion de FRUILEG INTERNATIONAL et de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce, avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier ;
- Ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la SCI ELAN, aux risques et frais du locataire, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à FRUILEG INTERNATIONAL d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution.
- Condamner FRUILEG INTERNATIONAL à payer à titre de provision sur les loyers, charges et impôts fonciers dus, en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard stipulés au contrat de bail la somme de 11.068,08 euros selon la répartition suivante :
. La somme de 1 669,39 euros à la SCI ELAN
. La somme de 11.068,08 euros à la société SEYNA, subrogée dans les droits de la SCI ELAN à hauteur de ce montant ;
- Constater la conservation du dépôt de garanties par le bailleur à titre d’indemnité, conformément aux stipulations du bail
- Condamner FRUILEG INTERNATIONAL à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de de procédure civile.
- Condamner FRUILEG INTERNATIONAL aux entiers dépens.

La société FRUILEG INTERNATIONAL a libéré les locaux le 20 décembre 2023.

A la demande des parties, l’affaire initialement fixée à l’audience du 14 février 2024 a été renvoyée à cinq reprises au 3 avril 2024, 29 mai 2024, 03 juillet 2024 et 7 août 2024.

À l’audience du 07 aout 2024, la SCI ELAN et la société SEYNA, par l’intermédiaire de leur conseil, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs sollicitent :
- Condamner FRUILEG INTERNATIONAL à payer à titre de provision sur les loyers, charges et impôts fonciers dus, en principal, à parfaire, assortie des intérêts de retard stipulés au contrat de bail la somme de 16.810,76 euros montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :
. La somme de 16.810,76 à la société SEYNA, subrogée dans les droits de la SCI ELAN à hauteur de ce montant ;
- Autoriser FRUILEG INTERNATIONAL à s’acquitter de cette provision dans un délai de 12 mois selon les modalités suivantes :
. Le versement à la société SEYNA de 11 mensualités de 1.400 euros minimum, puis une 12eme mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir.
- Dire que si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde total de la dette deviendrait immédiatement exigible.
- Débouter FRUILEG INTERNATIONAL de l’ensemble de ses demandes.
- Condamner FRUILEG INTERNATIONAL à payer à la société SEYNA la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de de procédure civile.
- Condamner FRUILEG INTERNATIONAL aux entiers dépens

Par conclusions récapitulatives, la société FRUILEG INTERNATIONAL, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa de l’article 834 du code de procédure civile de :
- Juger recevables et bien fondées les contestations sérieuses et légitimes exposées par la société FRUILEG INTERNATIONAL.
- Débouter en conséquence la SCI ELAN et la société SEYNA de l’ensemble de leurs demandes ;
- Juger que la dette locative de la société FRUILEG INTERNATIONAL s’élève en réalité à la somme de 11.574,76 euros compte tenu des oublis par les demanderesses de comptabiliser certains paiements effectués par le locataire, de la renonciation des demanderesses à la somme de 3 228 euros de prétendues dégradations contestées et non justifiées, et l’absence de toute justification par les demanderesses de la somme de 2 162 euros de prétendues charges en plus de la provision contractuelle de charges de 420 euros par an stipulée au bail ;
- Accorder un délai de 12 mois à la société FRUILEG INTERNATIONAL pour procéder aux règlements des seuls loyers et charges dus, selon les modalités suivantes :
. Le versement à la société SEYNA de 11 mensualités de 964 euros, puis une 12ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir.
- Condamner solidairement la société SEYNA et la SCI ELAN à payer à FRUILEG INTERNATIONAL la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de de procédure civile.
- Condamner solidairement la société SEYNA et la SCI ELAN aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur les loyers et charges impayés :

La SCI ELAN fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et l’acte introductif d’instance.

Son assureur, subrogé dans ses droits, réclame le paiement d’une somme de 16810,76 euros à titre de provision, correspondant selon lui aux loyers et charges impayées arrêtées au 20 décembre 2023, déduction faite d’une somme contestée de 3228 euros qui a été facturée au titre de dégradations constatées dans les locaux, qui seraient imputables au preneur.

La société FRUILEG INTERNATIONAL ne nie pas être redevable de certains loyers et charges, mais conteste, outre les frais liés aux dégradations qui ont déjà été déduits, la facturation d’une somme de 2162 euros inscrite au débit de son compte le 1er novembre 2023 au titre des charges de ce mois, alors qu’une somme de 35 euros a parallèlement été décomptée à la même date à ce même titre. Cette somme n’étant justifiée par aucune pièce, elle se heurte à une contestation sérieuse et sera donc déduite du total dû.

Le bailleur a en revanche bien décompté dans ses écritures les paiements effectués par la société FRUILEG (paiements de juillet, aout, septembre, novembre, décembre 2022, février 2023 et mars 2023), contrairement à ce qu’indique la défenderesse.

Dès lors, il est établi que la société FRUILEG INTERNATIONAL reste redevable, au 20 décembre 2023, d’une somme non contestable de 14.648,76 euros.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 14.648,76 euros à valoir sur les loyers et charges impayés.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Dans leurs conclusions, les parties s’entendent pour accorder à la société FRUILEG INTERNATIONAL des délais de paiements.

Ces éléments justifient d’accorder des délais de paiement, comme détaillé au dispositif de la présente ordonnance, et d’ordonner, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner FRUILEG INTERNATIONAL, qui succombe à titre principal, au paiement des dépens du référé, qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,