TJ Marseille, 18 oct. 2024, RG 24/01983
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N° 24/
Référés Cabinet 3
ORDONNANCE DU : 18 Octobre 2024
Président : Madame POTIER, Vice Présidente
Greffier lors de l’audience : Madame SOULIER, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame ZABNER, Greffière
Débats en audience publique le : 07 Août 2024
N° RG 24/01983 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZZP
PARTIES :
DEMANDEURS
Monsieur [W] [R] né le 02 Juillet 1960 à [Localité 9]
Madame [D] [G] épouse [R] née le 02 Novembre 1962 à [Localité 10]
tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 3]
tous représentés par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSES
S.D.C. [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet D4 IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal
S.A.R.L. D4 IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal
tous représentés par Maître Julien ANTON de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [W] [R] et Madame [D] [R] sont propriétaires d’un appartement au 3ème étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5], destiné à des fins locatives.
Le syndic en exercice de l’immeuble est la SARL D4 IMMOBILIER.
Fin 2021, les époux [R] ont constaté un important dégât des eaux au sein de leur appartement.
Par courrier du 28 juin 2022, ils ont sollicité le syndic de l’immeuble afin qu’il fasse réaliser les travaux nécessaires.
Le 5 septembre 2022, la société D4 IMMOBILIER a fait procéder à une recherche de fuite qui n’a pas permis d’identifier avec certitude l’origine des désordres.
Par assignation du 23 avril 2024, [W] [R] et [D] [R] ont fait attraire le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société D4 immobilier, ainsi que la société D4 immobilier en son nom personnel, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir prononcer :
- Leur condamnation sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir à faire cesser les infiltrations ;
- Leur condamnation au paiement de la somme 2000€ à titre de provision sur le préjudice subi et 250 euros par mois depuis le 1er juillet 2023, soit 2.250 euros arrêtée au 31 mars 2024 à parfaire au jour de l’ordonnance à venir sur la base de 250 euros par mois à partir du 1er avril 2024 et jusqu’au jour de la cessation du trouble.
- Leur condamnation au paiement de la somme 2000€ en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
- Une expertise à titre subsidiaire.
L’affaire a été fixée au 21 juin 2024 et renvoyée à l’audience du 07 août 2024.
A l’audience du 7 août 2024, les époux [R] ont maintenu leurs demandes à l’identique.
Ils indiquent à l’appui de leurs prétentions que depuis fin 2021, ils ont signalé un important dégât des eaux affectant leur appartement, à tel point leurs locataires se sont plaints de problèmes de santé en lien avec l’humidité. Ils rappellent qu’un rapport de recherche de fuite a été rendu en septembre 2022 qui préconisait de reprendre les joints extérieurs des fenêtres et de contrôler l’étanchéité de la façade, et que des devis ont été soumis au syndic en février 2022 et en janvier 2023 aux fins de remédier aux désordres, en vain. Ils précisent qu’un second rapport a également été établi le 8 avril 2023 par la société HESTIA, qui a conclu à des dégradations importantes liées à la présence d’humidité dans le logement et a constaté de graves anomalies en façade, malgré le ravalement réalisé en 2019, outre l’absence d’étanchéité entre le caniveau et la terrasse du 4ème étage. Ils soulignent qu’un courrier a été envoyé au syndic le 26 juin 2023 lui demandant d’effectuer des investigations dans les plus brefs délais afin qu’il soit mis fin à tous ces dommages, sans succès, alors même qu’ils ont été contraints de consentir à une baisse de loyer de 250 euros par mois à leurs locataires du fait des désordres. Ils indiquent qu’ils ont encore sollicité l’inscription à l’ordre du jour des résolutions visant à prendre en charge ce sinistre, et que le syndic a répondu que s’agissant de désordres en partie commune, il n’y avait pas besoin d’assemblée générale. Enfin, ils exposent que lors de l’assemblée générale du 17 octobre 2023, il a été voté le recours à un architecte afin de réaliser une expertise pour identifier le ou les causes du dommages constatés dans leur appartement, mais que cette résolution n’a jamais été suivie d’effet. Ils produisent un constat d’huissier réalisé le 13 mars 2024 démontrant la gravité des désordres.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ainsi que son syndic en exercice, le cabinet D4 immobilier, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, concluent au débouté des demandes adverses en raison de contestations sérieuses, demandent de leur donner acte le cas échéant de ce qu’ils forment toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise, et sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur et Madame [R] au paiement de 2000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Ils font valoir que les consorts [R] ont déclaré le sinistre au mois de décembre 2021, qu’ils ont informé les copropriétaires des désordres lors de l’assemblée générale du mois de février 2022 et qu’ils ont donné leur bien en location après ce dégât des eaux, soit le 23 mars 2022. Ils exposent parallèlement qu’une première expertise amiable a été réalisée le 5 septembre 2022 en raison de désaccords entre les copropriétaires concernant l’origine des désordres, et qu’une seconde expertise a été diligentée le 08 avril 2023, qui a fait état d’une pluralité de causes entrainant les désordres. Ainsi, plusieurs démarches amiables ont été entreprises afin de connaitre l’origine des désordres, qui se sont heurtés aux désaccords des copropriétaires au regard des différentes causes mises en évidence. Ils ajoutent que les expertises amiables ont montré que les désordres provenaient également de défaillances trouvant leur siège dans les parties privatives des consorts [R], et que ces derniers ne font état d’aucuns travaux entrepris dans leur appartement pour y remédier.
L’affaire a été mise en délibéré au18 octobre 2024.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,
Sur la demande principale de condamnation à faire cesser les infiltrations
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Par ailleurs, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l’origine des infiltrations subies par les époux [R], dont la matérialité n’est pas contestée, n’est pas établie avec certitude.
En effet, le rapport de recherche de fuite en date du 5 septembre 2022 a fait état de l’absence de fuites identifiées au niveau de la terrasse sus-jacente mais a mis en évidence des défauts visibles des joints extérieurs des fenêtres et la nécessité de contrôler l’étanchéité de la façade, plus précisément au niveau de l’encadrement des fenêtres.
Le rapport du 08 avril 2023 de la société HESTIA a relevé quant à lui que les joints extérieurs des fenêtres avaient été refaits et semblaient étanches, mais a constaté des anomalies en façade et un défaut d’étanchéité entre le caniveau et la terrasse du 4ème étage, dont les eaux pluviales sont mal évacuées, ce qui contribue au risque d’infiltration. Il a également relevé la ventilation quasi-inexistante au sein du logement des époux [R], pouvant aggraver les désordres.
Il n’est par ailleurs justifié par aucune pièce que la décision prise lors de l’assemblée générale du 17 octobre 2023 visant à mandater un architecte pour identifier précisément la ou les causes des dommages, aurait été suivie d’effet. Seul un devis non signé et non accepté de Monsieur [I], architecte, en date du 6 novembre 2023 est produit, et aucun rapport ultérieur ni facture acquittée ne sont versés aux débats.
Il apparait ainsi que les causes des désordres ne sont pas précisément identifiées, pas plus que les travaux nécessaires pour y remédier.
Dans ces conditions, et bien que le trouble manifestement illicite subi par les requérants ne soit pas contestable, les éléments produits ne permettent pas au juge des référés, juge de l'évidence, de déterminer avec exactitude l’origine des désordres ainsi que les travaux à réaliser pour y mettre fin.
En conséquence, et en application de l'article 145 du code de procédure civile, il sera désigné un expert dont la mission sera précisée au dispositif.
Sur les demandes de provision
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Au cas présent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les désordres n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’il apparait évident qu’au moins une partie des dommages trouvent leur source dans les parties communes, et que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 édicte dans cette hypothèse une responsabilité de plein droit du syndicat.
Le fait qu’un défaut de ventilation de l’appartement ait également été pointé dans le cadre de l’expertise amiable de la société HESTIA n’est pas de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité, et ce d’autant que l’absence de ventilation ne peut de toute évidence que constituer une cause d’aggravation des désordres, ce qu’a relevé ce rapport, mais ne peut être à l’origine des infiltrations constatées.
Il est par conséquent justifié de condamner le syndicat des copropriétaires, en l'état des pièces produites, à payer aux époux [R] une somme provisionnelle de 2500 euros au titre de leur préjudice locatif, dès lors qu’il est démontré par la production de l’avenant au contrat de bail en date du 26 juin 2023 qu’ils ont dû consentir une baisse de loyer de 250 euros par mois à leurs locataires à compter du 1er juillet 2023, et que lesdits locataires étaient toujours dans les lieux au 30 avril 2024, selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 mai 2024.
En revanche, la demande de provision sollicitée au titre de leurs autres préjudices liés aux dépenses inutilement engagées pour refaire l’appartement sera rejetée, puisqu’il n’est pas justifié de la réalisation effective de ces travaux de reprise. En effet, seul un devis du 15 mars 2024 est produit à l’exclusion de toute facture acquittée, et le procès-verbal de constat d’huissier du 14 mai 2024 montre la persistance des dommages et ne met en évidence aucune réfection de l’appartement. Cette demande sera donc rejetée.
S’agissant de la demande dirigée à l’encontre de la société D4 IMMOBILIER en son nom personnel, elle se heurte à ce stade à une contestation sérieuse dès lors qu’elle suppose d’établir l’existence d’une faute de la part du syndic ayant concouru à la réalisation des dommages. Or, la preuve d’une telle faute n’apparait manifeste ni évidente au regard des pièces produites, dans la mesure où le syndic a notamment fait diligenter deux investigations distinctes en septembre 2022 et avril 2023 pour tenter d’identifier la cause des désordres. L’appréciation de son éventuelle négligence dans la survenance ou la persistance des désordres suppose ainsi d’examiner précisément chaque diligence effectuée et ne peut relever que de l’appréciation des juges du fond. Les demandes provisionnelles dirigées à l’encontre de la société D4 IMMOBILIER seront donc rejetées.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.
Il sera également condamné à payer à [W] [R] et [L] [R] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
Rejetons en l’état la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire cesser les infiltrations sous astreinte ;
Vu l’article 145 du code de procédure civile,
Ordonnons une expertise judiciaire ;
Commettons pour y procéder :
[U] [B]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Tél : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX01]
Fax : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 8]
Avec pour mission de :
- prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertise et de recherche de fuite du 5 septembre 2022 et 8 avril 2023,
- entendre les parties ainsi que tout sachant,
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 5], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,
- lister les désordres visés dans l’assignation et dans le procès-verbal de constat en date du 24 mai 2024, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,
- les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur importance, leur date d'apparition et leur évolution,
- déterminer l’origine et la ou les causes de ces désordres, en décrivant tous les moyens d'investigations employés et en indiquant avec précision la localisation de chacune des causes identifiées, afin notamment de permettre au tribunal de déterminer si les désordres ont leur origine dans des parties communes ou privatives de l’immeuble,
- indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage et plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,
- indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l'aide d'un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,
- donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d'entretien...) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,
- donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par [W] [R] et [L] [R] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,
- donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de faire les comptes entre les parties,
- plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,
- établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;
Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),
Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,
Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,
Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,
Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,
Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,
Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par [W] [R] et [L] [R], d’une avance de 4.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),
Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, à verser à [W] [R] et [L] [R] une provision de 2.500 € à valoir sur la réparation de leur préjudice locatif ;
Rejetons le surplus des demandes provisionnelles dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER ;
Rejetons les demandes de provision dirigées à l’encontre de la société D4 IMMOBILIER prise en son nom personnel ;
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, à payer à [W] [R] et [L] [R] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Rejetons le surplus des demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, aux dépens du référé.
Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;
Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
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