TJ Marseille, 18 oct. 2024, RG 24/02375

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 18 Octobre 2024
Président : Madame POTIER, Vice Présidente
Greffier lors de l’audience : Madame SOULIER, Greffière
Greffier lors du délibéré : Madame, ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Août 2024

N° RG 24/02375 - N° Portalis DBW3-W-B7I-46PA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [D] née le 20 Août 1953 à [Localité 3] représentée par son mandataire la SARL FLA IMMO exerçant sous l’enseigne LES TOITS DE [Localité 3] Agence immobilière dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Thomas TRIBOT de la SCP SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [Z] [W] née le 09 Juin 1993 à [Localité 4] en Algérie, demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [D] est propriétaire d’un box-garage fermé situé [Adresse 1].

Par acte sous seing privé du 29 juin 2021, son mandataire, la société FLA IMMO exerçant sous l’enseigne LES TOITS DE [Localité 3], l’a donné à bail à Madame [T] [Z] [W] moyennant un loyer mensuel de 115 euros charges comprises.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 08 mars 2023, [P] [D] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à [T] [Z] [W], pour une somme de 1097,46 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges, et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 02 janvier 2024, [P] [D] a fait assigner [T] [Z] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 1708 et suivants du code civil, pour voir :
- Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de location liant les parties ;
- Ordonner sans délai l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
- L’autoriser à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 105 euros ;
- Condamner [T] [Z] [W] à lui payer :
La somme provisionnelle de 2042,81 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtés au 1er décembre 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;Une somme provisionnelle de 204,20 euros au titre de la clause pénale ;Une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;Une indemnité d’occupation provisionnelle correspondants au montant du dernier loyer versé dû jusqu’à complète libération des lieuxLa somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Les dépens en ce compris le cout du commandement de payerLes frais d’exécution forcée.
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a rendu une ordonnance d’incompétence le 02 mai 2024 et renvoyé l’affaire devant le juge des référés du même tribunal.

A l’audience de référés du 07 aout 2024, [P] [D] représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’assignation.

Citée à étude, [T] [Z] [W] n’a pas comparu. Une convocation à l’audience du 07 août 2024 lui a été notifiée par le greffier par lettre recommandée avec accusé de réception, la lettre est revenue au greffe avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 08 mars 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 08 avril 2023.

L'obligation de [T] [Z] [W] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 8 avril 2023, date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié soit 115 euros, jusqu'à la libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [W] au paiement de cette somme jusqu’à libération effective lieux et restitution des clés.

Sur le dépôt de garantie

Il n’y a pas lieu d’autoriser la bailleresse à conserver le dépôt de garantie du locataire dès lors qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer au fond sur l’application des clauses du contrat. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision

La bailleresse justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte arrêté au 14 septembre 2023 que [T] [Z] [W], locataire de son garage, a cessé de payer régulièrement ses loyers à compter du 1er juillet 2022.

Pour autant, elle ne justifie pas du montant exact de sa créance.

En effet, dans le cadre de l'assignation, elle réclame la somme de 2042,81 euros au titre des loyers et charges dus au 1er décembre 2023. Toutefois, aucun décompte détaillé à cette date n’est produit.

Par ailleurs :
- le décompte joint au commandement de payer initial, qui porte sur une somme de 988,84 euros arrêtée au 1er mars 2023, n’est pas davantage produit ;
- un relevé de compte arrêté au 14 septembre 2023 établi la société LES TOITS DE [Localité 3], mandataire de la bailleresse, fait état d’une créance de 1677,77 euros ;
- un relevé de situation comptable émanant d’une société SL IMMOBILIER 2, dont la qualité n’est pas précisée, fait quant à lui état d’une dette locative actualisée au 1er août 2024 d’un montant de 875,51 euros.

Il apparait ainsi que le montant de l’obligation du locataire de payer les loyers et charges n’est pas déterminé, puisque la somme réclamée dans l’assignation n’est pas justifiée, et que les décomptes ultérieurs versés aux débats sont contradictoires quant aux sommes dues. Le décompte du 14 septembre 2023 (à hauteur de la somme de 1677,77 euros) qui est le dernier décompte établi par le mandataire de la bailleresse est en effet contredit par le décompte actualisé au 1er août 2024 transmis en parallèle, qui laisse apparaitre une somme due beaucoup moins importante (à hauteur de 875,51 euros), ce qui laisse penser que des paiements sont intervenus. Pour autant, il émane d’une société SL IMMOBILIER 2, dont la qualité est inconnue et dont il n’est en tout état de cause pas justifié qu’il s’agirait du nouveau mandataire de la bailleresse. Au surplus, ce dernier document ne part pas d’un solde nul et fait mention d’un solde antérieur qui n’est pas davantage justifié.

En l’état de ces contestations sérieuses quant au montant de la créance de Madame [D], la demande de provision ne peut qu’être rejetée.

Sur la clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts

[P] [D] ne justifie par aucune pièce de son préjudice, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée.

Sur les frais et les dépens

[T] [Z] [W] qui succombe, supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 08 mars 2023.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, [T] [Z] [W] sera condamnée à payer à [P] [D] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,