TJ Bobigny, 4 nov. 2024, RG 20/10171

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE N° RG 20/10171 - N° Portalis DB3S-W-B7E-UWI7
N° de MINUTE : 24/01436

DEMANDEUR

S.A.R.L. AKER
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me [L], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 436

C/

DEFENDEURS

S.A.S. UNI [Localité 6]
Fashion center lot 294
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Léna ETNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0154

S.C.I. SOGARIS [Localité 6]
Place de la logistique
[Localité 5]
représentée par Me Hervé FORGE de la SELASU MODUS VIVENDI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 751

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX.

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 09 Septembre 2024 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Aliénor CORON, juge, assistée de Mme Corinne BARBEUX, faisant fonction de greffier.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 novembre 2024.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 2014 et d’une durée de neuf ans, la société UNI [Localité 6] a donné à bail à la société AKER divers locaux à usage commercial dépendant d’un centre commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6] (93).

Par acte du 12 juillet 2017, la société SOGARIS [Localité 6] a acquis les locaux objet du bail.

Par acte du 28 septembre 2020, la société SOGARIS [Localité 6] a fait délivrer à la société AKER un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 82 937,19 euros.

Par acte du 23 novembre 2020, la société AKER a assigné la société SOGARIS devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant notamment la nullité du commandement de payer du 28 septembre 2020.

Par conclusions d’incident du 24 février 2021, la société SOGARIS a soulevé l’irrecevabilité de l’action dirigée contre elle, n’étant pas propriétaire des locaux donnés à bail.

Par exploit du 1er mars 2021, la société AKER a assigné la société SOGARIS [Localité 6] en intervention forcée.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 5 mai 2021.

Par acte du 4 mai 2021, la société SOGARIS [Localité 6] a fait délivrer à la société AKER un commandement d’avoir à se conformer aux stipulations contractuelles et visant la clause résolutoire. Par acte du 24 juin 2021, la société SOGARIS STAINS a assigné la société AKER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 7 juillet 2021, le juge des référés a débouté la société SOGARIS [Localité 6] de ses demandes.

Par acte du 7 juin 2021, la société SOGARIS [Localité 6] a assigné la société UNI [Localité 6] en intervention forcée.

Cette instance a été jointe à l’instance principale par ordonnance du 17 novembre 2021.

La société SOGARIS a été mise hors de cause par ordonnance du juge de la mise en état du 11 mai 2022, qui a également jugé irrecevables comme étant prescrites les demandes présentées par la société AKER relatives au remboursement des provisions de charges pour les années 2014 et 2015.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, la société AKER sollicite du tribunal de :
-Débouter la société SOGARIS [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes
-Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 septembre 2020
-Déclarer nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire délivré le 4 mai 2021.
-Condamner la société SOGARIS [Localité 6] à lui rembourser la somme de 89 019,96 euros, correspondants aux montants trop versés au titre des provisions pour charges en 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022.
-Condamner solidairement la société SOGARIS et la société UNISTAINS à lui rembourser la somme de 27 434 euros au titre des provisions de charges qu’elle a versées en 2016 et qui n’ont pas été régularisées
A titre subsidiaire,
-Lui octroyer, au titre du commandement de payer délivré le 28 septembre 2020 un délai de 12 mois afin de procéder au règlement des sommes dont elle serait reconnue redevable envers le bailleur en fonction des règlements intervenus et des seuls postes susceptibles d’être mis à sa charge en vertu des dispositions contractuelles
-Suspendre durant ledit délai les effets de la clause résolutoire en application de l’article L145-41 du Code de commerce.
-Lui octroyer, au titre du commandement délivré le 4 mai 2021, à la société AKER un délai rétroactif et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais qui lui sont octroyés.
A titre infiniment subsidiaire,
-Lui octroyer, au titre du commandement délivré le 4 mai 2021, un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour cesser les infractions qui persisteraient
-Suspendre durant ledit délai les effets de la clause résolutoire en application de l’article L145-41 du Code de commerce
En tout état de cause,
-Condamner la société SOGARIS [Localité 6] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la société SOGARIS [Localité 6] aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, la société SOGARIS STAINS sollicite du tribunal de :
-Débouter la société AKER de l’ensemble de ses demandes
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 29 octobre 2020
-Prononcer la résiliation du bail commercial signé entre la société SOGARIS [Localité 6] (aux droits de la société UNI [Localité 6]) et la société AKER ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de la société AKER et de tous les occupants de son chef, des locaux en cause, lesquels devront être libérés en laissant place nette, dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
-Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers et dire qu’ils serviront de gage au paiement de toutes sommes dues en vertu de l’ordonnance à intervenir
-Fixer les indemnités d’occupation aux conditions contractuelles ;
-Condamner la société AKER au paiement à la société SOGARIS [Localité 6] de la somme de 126 478,77 euros TTC au titre des arriérés locatifs de loyers et charges impayés ;
-Dire que la somme de 8 145,00 euros versée au titre des dépôts de garantie s’imputera sur le montant de la condamnation, après l’état des lieux de sortie, si celui-ci ne constate aucune dégradation locative ;
Subsidiairement, si des condamnations étaient prononcées à l’encontre de la SCI SOGARIS STAINS pour la reddition des charges de l’année 2016 :
-Condamner la société UNI [Localité 6] à la garantir et relever indemne de toutes les éventuelles condamnations dirigées contre elle au titre des liquidations et régularisations des comptes de charges pour l’année 2016 ou pour tous faits antérieur à sa gestion ;
Subsidiairement et reconventionnellement :
-Juger que le commandement délivré le 4 mai 2021 visant la clause résolutoire a produit ses effets et en conséquence constater l’acquisition de la clause résolutoire
-Prononcer la résiliation du bail commercial signé entre la société SOGARIS [Localité 6] (aux droits de la société UNI [Localité 6]) et la société AKER ;
-Ordonner en conséquence l’expulsion de la société AKER et de tous les occupants de son chef, des locaux en cause, lesquels devront être libérés en laissant place nette, dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
-Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers et dire qu’ils serviront de gage au paiement de toutes sommes dues en vertu de l’ordonnance à intervenir.
-Fixer les indemnités d’occupation aux conditions contractuelles ;
En toutes hypothèses :
-Condamner la société AKER au paiement à la société SOGARIS [Localité 6] de la somme de 126 478,77 euros TTC au titre des arriérés locatifs de loyers et charges impayés ;
-Condamner la société AKER à payer la somme de 8 000 euros à la société SOGARIS [Localité 6] en application de l’article 700 du Code de procédure civile
-Condamner la société AKER aux entiers dépens comprenant les frais des commandements délivrés.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 décembre 2022, la société UNI [Localité 6] sollicite du tribunal de :
-Débouter la société SOGARIS [Localité 6] de l’ensemble des demandes formées à son encontre
-Condamner solidairement la société AKER et la société SOGARIS [Localité 6] ou l’une à défaut de l’autre à lui régler une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner solidairement la société AKER et la société SOGARIS [Localité 6] ou l’une à défaut de l’autre aux dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2024 et mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur le commandement de payer du 28 septembre 2020 et la répartition des taxes et charges

La société AKER sollicite la nullité du commandement de payer du 28 septembre 2020. Se fondant sur les articles 1162 et 1134 anciens du code civil et L. 145-40-2 et L. 145-15 du code de commerce, elle fait valoir que le commandement de payer vise les sommes de 10 424,49 € TTC et 18 111,68 € TTC correspondant à la régularisation des charges pour les années 2017 et 2018 incluant une refacturation de la taxe foncière non prévue par le bail, la clause afférente étant imprécise et la simple mention du terme « foncier » dans la clause relative au montant du loyer ne pouvant suffire à permettre une telle refacturation. Elle ajoute que le commandement de payer vise les sommes de 10 424,49 € TTC et 18 111,68 € TTC correspondant à la régularisation des charges pour les années 2017 et 2018 et incluant des charges d’électricité calculées au prorata des tantièmes, ce alors que le bail prévoyait l’installation d’un compteur individuel et que sa consommation réelle est réduite s’agissant de locaux de stockage.
A titre subsidiaire, la société AKER sollicite qu’il lui soit octroyé des délais de paiement faisant échec à l'acquisition de la clause résolutoire.

La société SOGARIS [Localité 6] s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que la répercussion de l’impôt foncier sur le preneur était prévue par le bail, le terme « foncier » ne pouvant que désigner la taxe foncière. S’agissant des charges d’électricité, elle indique que le compteur d’électricité est partagé par deux sociétés et que les charges d’électricité ne peuvent donc être facturées individuellement. Elle précise que la société AKER s’est acquittée de ces charges calculées au tantième à compter de son entrée dans les lieux, et qu’elle a donc tacitement acquiescé à cette facturation, conduisant à une novation du contrat. Elle indique avoir prévu d’installer un compteur individuel à compter de 2024, dans le cadre de travaux de réhabilitation. Se fondant sur l’article 114 du code de procédure civile, elle ajoute que le commandement de payer concernait en tout état de cause trois trimestres de loyers impayés, et qu’il reste donc valable sur le surplus.

-Sur la taxe foncière

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1162 dans sa version applicable au litige, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

En l’espèce, le bail liant les parties stipule en son article « CHARGES ET CONDITIONS » que le preneur est tenu d’« acquitter exactement, pendant toute la durée du bail, sa contribution mobilière et personnelle et généralement tous impôts, contributions, taxes afférentes aux lieux loués en ce compris sans exception ni réserve, les impôts et taxes légalement ou usuellement à la charge des bailleurs ».

L’article « LOYER » précise que les charges « représentent (foncier + impôts divers + copropriété) la somme de 22,00 € par m2 par an environ. Ces charges seront payées sous formes d’acomptes trimestriels ajoutés au loyer. Une régularisation des charges sera effectuée en fin d’année ».

Il se déduit de ces dispositions, suffisamment précises, que les parties ont entendu mettre à la charge du preneur la taxe foncière, le terme « foncier » ne pouvant que désigner celle-ci, et le preneur s’étant expressément engagé à s’acquitter de toutes les taxes afférentes aux lieux loués.

Les taxes foncières sont donc à la charge du preneur.

-Sur les charges d’électricité

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1162 dans sa version applicable au litige, Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

En l’espèce, l’article « DESIGNATION » du bail prévoit qu’ « un compteur d’électricité individuel sera installé par le Bailleur à ses frais ». L’article « LOYER » stipule que « les charges de copropriété de la zone industrielle seront réparties au prorata de la surface occupée. Elles représentent (foncier + impôts divers + copropriété) la somme de 22,00 € par m2 par an environ.».

Cette rédaction imprécise ne permet pas de déterminer le mode de calcul des charges d’électricité dont doit s’acquitter le preneur. Il se comprend que la volonté des parties était de mettre à la charge du preneur ses dépenses réelles d’électricité, après l’installation d’un compteur.

Il ressort des pièces produites que le compteur installé au sein des locaux était partagé par deux sociétés, ne permettant pas une répartition au réel des charges d’électricité.

Le fait que la société AKER ait pu s’acquitter en 2014, 2015 et 2016 de ses charges d’électricité calculées par prorata des tantièmes ne caractérise pas suffisamment son accord pour procéder à une novation du contrat dans la mesure où elle pouvait raisonnablement être dans l’attente de l’installation du compteur individuel telle que prévue par le bail.

La société SOGARIS [Localité 6] n’ayant pas installé ce compteur individuel, il n’est pas possible de reconstituer la consommation réelle de la société AKER. Par conséquent, faute pour la société SOGARIS [Localité 6] n’apporter la preuve du montant des charges dues, qui lui incombe, il y a lieu d’écarter les charges d’électricité.

-Sur le commandement de payer

Selon l'article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’une partie des sommes réclamées au titre du commandement de payer étaient effectivement dues, s’agissant notamment des loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2020, mais également des redditions de charges hors électricité.

Aucune autre cause de nullité n’étant alléguée, il n’y a pas lieu d’annuler le commandement de payer du 28 septembre 2020 qui reste valable sur ces sommes.

Il n’est pas contesté que la société SOGARIS [Localité 6] ne s’est acquittée d’aucune somme dans le délai d’un mois visé au commandement de payer. Partant, l’acquisition de la clause résolutoire du fait du commandement de payer du 28 septembre 2020 ne peut être que constatée au 28 octobre 2020, la demande de délais de paiement, qui ne pourrait avoir pour conséquence que de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant examinée ultérieurement.

Sur le commandement du 4 mai 2021

La société AKER sollicite l’annulation du commandement du 4 mai 2021. Elle fait valoir que l’arrêté du 9 novembre 2007 auquel se réfère le commandement n’est pas mentionné dans le bail et ne fait donc pas partie du champ contractuel. S’agissant de l’accès aux locaux, elle indique que le commandement fait référence à une clause prévoyant un accès du bailleur aux locaux en cas de mise en vente ou dans les six mois précédant la fin du bail, non applicable en l’espèce. Elle se prévaut également de la mauvaise foi de la bailleresse, le commandement ayant été délivré alors qu’une instance était en cours.

La société SOGARIS [Localité 6] sollicite que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement du 4 mai 2021. Elle fait valoir l’absence de conformité des installations mises en place par la locataire aux dispositions réglementaires auxquelles renvoie le bail. Elle ajoute que ce n’est que dix-huit mois après la délivrance du commandement que la société SOGARIS [Localité 6] a mis les locaux en conformité.

Selon l'article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d'effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles.

En l’espèce, le commandement du 4 mai 2021 fait état de treize non-conformités des installations aux dispositions réglementaires. Ces non-conformités incluent notamment « l’absence de formation du personnel à la lutte contre l’incendie et à l’évacuation », la « connaissance de la réglementation relative aux plans des préventions non justifiée », le fait que « la mezzanine en métal ne semble pas avoir été construite selon les règles de l’art ».

Le commandement fait référence à de nombreux textes réglementaires, dont des arrêtés préfectoraux et ministériels.

Il n’est pas contesté que la société SOGARIS [Localité 6] avait connaissance desdits manquements depuis le 28 mai 2018, date du rapport établi par la société SD ENVIRONNEMENT à sa propre initiative.

En faisant délivrer un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à mettre fin à pas moins de treize non-conformités, dont certaines étaient structurelles et d’autres nécessitaient la mise en place de formations, dans un délai d’un mois, ce alors qu’une instance au fond était en cours depuis le 23 novembre 2020, la société SOGARIS [Localité 6] n’a pas fait preuve de la bonne foi devant présider aux relations contractuelles.

Le commandement du 4 mai 2021 sera par conséquent jugé de nul effet et la société SOGARIS [Localité 6] sera déboutée de ses demandes en acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de répétition des charges de l’année 2016

La société AKER sollicite que la société SOGARIS [Localité 6] et la société UNI [Localité 6] soient condamnées solidairement à lui payer la somme de 27 434 euros au titre des provisions de charges non régularisées. Se fondant sur les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce et sur la jurisprudence antérieure à la loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », elle soutient qu’aucune régularisation de charges n’a été effectuée sur l’année 2016.

La société SOGARIS [Localité 6] fait valoir que l’article R. 145-36 du code de commerce n’est pas applicable en l’espèce, s’agissant d’un bail antérieur à la loi dite « loi Pinel ». Elle sollicite à titre subsidiaire la condamnation de la société UNI [Localité 6] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, se référant aux stipulations de l’acte de vente.

La société UNI [Localité 6] indique avoir envoyé à la société AKER l’état des charges de l’année 2016 le 23 mai 2017.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est de principe que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges.

En l’espèce, la reddition de charges de l’année 2016 n’est produite par aucune des parties. La société UNI [Localité 6] se réfère à des courriers qui seraient produits par la société SOGARIS [Localité 6] mais n’apparaissent pas au bordereau de pièces de cette dernière.

Il est constant que la société AKER a versé cette provision à la société UNI [Localité 6] et non à la société SOGARIS [Localité 6], qui n’était pas encore propriétaire des lieux.

Aucune régularisation de charges n’étant intervenue, il y a lieu de condamner la société UNI [Localité 6] à payer à la société AKER la somme de 27 434 euros en remboursement des provisions pour charges de l’année 2016.

Sur l’arriéré locatif

La société SOGARIS [Localité 6] sollicite que la société AKER soit condamnée à lui payer la somme de 126 478,77 euros au titre de son arriéré locatif, sans préciser la date de celui-ci.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société SOGARIS [Localité 6] produit un tableau récapitulatif des impayés arrêté au 22 janvier 2024 à la somme de 126 478,77 euros, correspondant principalement aux redditions de charges.

La société SOGARIS [Localité 6] ne répond pas à cette demande mais fait valoir que la taxe foncière et les factures d’électricité ne pouvaient être mises à sa charge.

Il a été conclu précédemment que la taxe foncière était à la charge de la société SOGARIS [Localité 6] mais que les charges d’électricité devaient être déduites faute d’être justifiées.

Il ressort des factures de redditions de charges produites par la société AKER que les charges d’électricité s’élevaient à :
-1 015,53 euros en 2017
-2 599,85 euros en 2018
-1 823,65 euros en 2019
-4 362,05 euros en 2020
-10 779,16 euros en 2021
-12 759,09 euros en 2022
Soit la somme totale de 33 159,33 euros.

Doit également être déduite la somme de 409,53 euros appelée au titre du commandement de payer du 28 septembre 2020 qui relève des dépens, ainsi que la somme de 44,34 euros au titre du commandement du 4 mai 2021, celui-ci ayant été annulé.

Par conséquent, la société AKER sera condamnée à payer à la société SOGARIS [Localité 6] la somme de 92 865,57 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024, n’incluant pas une future reddition de charges 2023.

Il convient de débouter la société AKER de sa demande en restitution de l’indu dans la mesure où les charges d’électricité ont été déduites de son arriéré locatif.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La société SOGARIS [Localité 6] sollicite la résiliation judiciaire du bail. Sans préciser le fondement juridique de sa demande, elle fait valoir que la société AKER a exploité les locaux de manière non-conforme à la réglementation, compromettant la sécurité des autres locataires et générant un risque pénal pour la bailleresse, s’agissant d’un site sensible, situé à proximité d’une voie autoroutière et d’habitations, et soumis à la législation ICPE. Elle ajoute que l’attitude du locataire consistant à empêcher systématiquement toute contre-visite du bailleur et de tout organisme de contrôle, en violation de ses obligations contractuelles, constitue une faute grave. Elle soutient qu’au 27 janvier 2022 l’installation n’était toujours pas conforme malgré ses nombreuses mises en demeure, les non-conformités n’ayant été levées que le 30 janvier 2023.

En application de l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, il ressort du rapport de l’APAVE du 13 avril 2022 que la plupart des non-conformités ont été levées et que la mezzanine est conforme aux règles de l’art, le technicien concluant que «la société AKER a fait le maximum possible pour arriver à cette solution qui devrait pleinement vous satisfaire ».

Aucune des pièces produites par la société SOGARIS [Localité 6] n’apporte la preuve que la société AKER exploiterait les locaux de manière non-conforme aux règles de sécurité.

Faute de démontrer l’existence d’une faute de la part de la société AKER justifiant la résiliation judiciaire du bail, la société SOGARIS [Localité 6] sera déboutée de sa demande en ce sens, ainsi que des demandes afférentes.

Il n’y a pas lieu de dire que le montant du dépôt de garantie s’imputera sur l’arriéré locatif dans la mesure où il n’a pas été fait droit aux demandes de résiliation judiciaire.

Sur la demande de délais de paiement

Au regard des causes du commandement de payer, qui concernaient une régularisation de charges non dues et des loyers appelés durant la crise sanitaire, et du décompte des impayés, dont il ressort que la locataire s’acquitte de ses loyers à échéance, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la société AKER douze mois de délais pour s’acquitter des sommes dues.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société AKER, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 septembre 2020.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société SOGARIS [Localité 6] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société AKER sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société UNI [Localité 6] sera quant à elle déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,