TJ Bobigny, 4 nov. 2024, RG 23/09684

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/09684 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YG2Y
N° de MINUTE : 24/01349

DEMANDEUR

S.A.S. FOODOBAR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Xavier ARGENTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1437

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ISIS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Vincent HUGUENY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0787

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, faisant fonction de greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2022, la SCI ISIS a consenti un bail commercial à la société FOODOBAR, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 avril 2022, portant sur des locaux dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93), et afin qu’elle y exerce une activité de restauration.

Par acte du 3 août 2023, la SCI ISIS a fait délivrer à la société FOODOBAR un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 5 875,06 euros.

Par acte du 12 septembre 2023, la société ISIS a fait délivrer à la société FOODOBAR un second commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, la société FOODOBAR a assigné la société ISIS devant le tribunal judiciaire de Bobigny, afin de voir :
-condamner la société ISIS à lui payer la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts
-suspendre les effets de la clause résolutoire du commandement du 3 août 2023
-annuler le commandement de payer du 3 août 2023
A titre subsidiaire,
-ordonner la compensation entre les sommes réclamées à titre de dommages et intérêts et celles visées par le commandement de payer
En tout état de cause,
-condamner la société ISIS à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société ISIS aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la société ISIS a assigné la société FOODOBAR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny en acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 25 ,mars 2024, le juge des référés a débouté la société ISIS de sa demande.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, la société ISIS sollicite du tribunal de :
-Débouter la société FOODOBAR de l’ensemble de ses demandes
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 octobre 2023
Subsidiairement,
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail
En tout état de cause,
-Ordonner l'expulsion de la société FOODOBAR ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec si besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
-Ordonner le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tel lieu au choix de la société bailleresse aux risques et frais du locataire, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

-Condamner la société FOODOBAR à lui payer la somme de 12 576,30 euros pour la période du 01/05/2023 au 30/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
-Condamner la société FOODOBAR à lui payer une indemnité mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, soit 1 759,50 euros, augmenté des charges et accessoires provisionnés à 146 euros par mois, à compter du 1er novembre 2023, jusqu'au jour de la libération des lieux loués, soit la somme de 13 338,50 euros pour la période du 01/11/2023 au 31/05/2024 et à parfaire à compter du 01/06/2024,
-Débouter la société FOODOBAR de toute demande de délais de grâce,
-Subsidiairement, en cas de délais de paiement, dire et juger qu'à défaut de paiement à la date fixée par l'ordonnance d'un seul terme exigible au titre de la créance arriérée comme à défaut de paiement d'un seul terme des loyers et charges courants, la clause résolutoire serait acquise et l'expulsion pourrait être poursuivie,
-Prononcer l’acquisition au profit de la société ISIS du dépôt de garantie d’un montant de 10 200 euros versé par la société FOODOBAR et en conséquence, condamner la société FOODOBAR à lui verser la somme de 10 200 euros par compensation sur le dépôt de garantie versé par la société FOODOBAR,
-Condamner la société FOODOBAR à des dommages et intérêts d’un montant de 1 759,50 euros par mois au prorata de la durée restant à courir entre la date effective de libération des locaux par la société FOODOBAR et le 14 avril 2025 ou le 14 avril 2028, si la société FOODOBAR ne libérait pas les locaux avant le 14 avril 2025,
-Condamner la société FOODOBAR à payer à la société ISIS, la somme de 3 600 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la société FOODOBAR aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et la signification aux créanciers inscrits.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2024.

Par conclusions signifiées le 29 mai 2024, la société FOODOBAR a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture. Elle a le même jour signifié de nouvelles conclusions récapitulatives.

A l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

La société FOODOBAR sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture du 29 mai 2024. Son conseil fait valoir au soutien de sa demande qu’il avait formé une demande de renvoi le 15 mai 2024, étant dans l’attente de la confirmation de sa cliente concernant ses conclusions récapitulatives.

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, il ressort de l’historique RPVA que :
-la société ISIS a conclu le 9 janvier 2024
-le 10 janvier 2024, un renvoi a été accordé à la société FOODOBAR pour ses conclusions en réponse
-le 13 mars 2024, un second renvoi a été accordé à sa demande à la société FOODOBAR pour ses conclusions en réponse
-le 3 mai 2024, la société ISIS a signifié de nouvelles conclusions, comprenant une actualisation de sa créance ainsi qu’une phrase relative à l’ordonnance de référé rendue le 25 mars 2024
-le 14 mai 2024, la société ISIS a sollicité la clôture de l’instruction
-le 15 mai 2024, la société FOODOBAR a sollicité un dernier renvoi, indiquant que ses conclusions étaient en cours de finalisation. Le même jour la société ISIS s’est opposée à cette demande
-le 15 mai 2024, un renvoi a été accordé à la société FOODOBAR au 29 mai 2024 pour ses conclusions, et à défaut pour clôture et fixation
-le 29 mai 2024, en l’absence de demande de renvoi et de conclusions, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il a été accordé à la société FOODOBAR un délai de près de six mois pour conclure en réponse. Lors de la dernière audience de mise en état, elle n’a pas même sollicité de renvoi, conduisant le juge de la mise en état à prononcer la clôture de l’instruction. Ainsi la société FOODOBAR ne justifie d’aucun motif grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture.

Sa demande en ce sens sera donc rejetée et ses conclusions du 29 mai 2024, postérieures à l’ordonnance de clôture, seront jugées irrecevables.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société FOODOBAR sollicite la condamnation de la société ISIS à lui payer la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts. Se fondant sur les articles L. 145-16 du code de commerce et 1231-1 du code civil, ainsi que sur l’article 19 du bail, elle fait valoir que la société ISIS a refusé sans motif légitime son projet de cession de bail. Elle produit des échanges de SMS aux termes desquels son gérant proposait la cession de son fonds de commerce à un salon de coiffure, ce que la gérante de société ISIS refusait. S’agissant de son préjudice, elle l’évalue à la somme de 35 000 euros correspondant à la perte de chance de réaliser cette cession.

Se fondant sur l’article 19 du bail, la société ISIS fait valoir que la société FOODOBAR n’a pas respecté le formalisme prévu contractuellement au titre de la cession du fonds de commerce. Elle ajoute que les échanges de SMS produits par la société FOODOBAR ne permettent pas de justifier d’un éventuel refus abusif de la bailleresse, celle-ci n’ayant pas reçu d’informations suffisantes quant à l’acquéreur du fonds. S’agissant du salon de coiffure, elle indique qu’une telle cession aurait consisté en une cession de bail et non en une cession de fonds de commerce, les activités étant distinctes, et qu’une telle cession de bail n’était pas prévue au contrat.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, l’article 19 du bail stipule que « le Preneur ne pourra céder son droit au présent bail, ni partiellement ni en totalité. Toutefois, dans l’hypothèse où le Preneur cèderait la totalité du fonds de commerce exploité dans les lieux, il pourra concomitamment à la cession du fonds, céder à l’acquéreur de ce dernier, le droit au présent bail, mais à condition d’avoir obtenu l’agrément préalable et par écrit du cessionnaire par le Bailleur. (…) Aucune cession ne pourra d’autre part intervenir moins d’un mois après une notification préalable adressée par le Preneur au Bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire, l’invitant à donner l’agrément ci-dessus requis et à concourir, en cas d’agrément, à la cession projetée, ladite notification devant comporter dénonciation intégrale du projet d’acte de cession établi par un rédacteur d’actes relevant d’une profession juridique réglementée. »

L’échange de SMS produit par la société FOODOBAR ne permet pas de démontrer que celle-ci ait notifié à la société ISIS une demande de cession dans les formes prévues contractuellement. Au demeurant, les SMS envoyés par le gérant de la société FOODOBAR consistent uniquement en la transmission du numéro de téléphone d’un prénommé [N], futur acquéreur, que la gérante de la société ISIS devrait contacter. Les messages suivants concernent l’éventuelle reprise des locaux par un salon de coiffure, ce à quoi la gérante de la société ISIS s’oppose, étant rappelé que la cession de bail hors cession du fonds de commerce est exclue par les stipulations précitées.

Il ne ressort pas de ces éléments que la société ISIS se soit opposée abusivement à la cession du fonds de commerce.

Ne démontrant pas l’existence d’une faute de la part de la société ISIS, la société FOODOBAR sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts ainsi que de la demande de compensation des créances en découlant.

Sur la demande en annulation du commandement de payer du 3 août 2023

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la société FOODOBAR sollicite l’annulation du commandement de payer du 3 août 2023. Elle fonde sa demande sur l’abus de droit invoqué s’agissant du refus de cession du fonds de commerce.

La faute contractuelle n’ayant pas été retenue, et aucun motif d’irrégularité du commandement de payer n’étant soulevé, la société FOODOBAR sera déboutée de sa demande en annulation du commandement de payer du 3 août 2023.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une mise en demeure demeurée infructueuse.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 12 septembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 13 octobre 2023. L’obligation de la société FOODOBAR de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la société FOODOBAR causant un préjudice à la société ISIS, celle-ci est fondée à obtenir une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Il y a lieu de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 759,50 euros, outre les charges et taxes.

Faute pour la société FOODOBAR d’apporter le moindre élément quant à sa situation financière, et alors qu’il n’est pas contesté qu’elle ne s’acquitte plus de son loyer depuis mai 2023, elle sera déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société FOODOBAR ne s’acquitte plus de ses loyers depuis le mois de mai 2023 et que le montant du loyer s’élève à la somme de 1 759,50 euros, outre 146 euros de provisions sur charges.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner la société FOODOBAR à payer à la société ISIS la somme de 11 433 euros à titre de loyers et provisions sur charges dus au 30 octobre 2023, échéance d’octobre incluse.

Sur la clause pénale

En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il ressort de la clause pénale stipulée au bail qu’à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire.

Le montant de cette majoration n’apparaît pas manifestement excessif.

Par conséquent la société FOODOBAR sera condamnée à payer la somme de 1 433,30 euros à la société ISIS en application de la clause pénale.

Sur le dépôt de garantie

En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie, d’un montant de 10 200 euros correspondant à six mois de loyers reste acquis au bailleur en cas de résiliation de plein droit du bail à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant de cette résiliation, constitue une clause pénale.

Celle-ci apparaît manifestement excessive au regard de la majoration de 10 % déjà appliquée, et alors que le pas-de-porte s’élève à 10 000 euros, et sera par conséquent réduite à néant.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société ISIS

Se fondant sur l’article 1212 du code civil, la société ISIS sollicite que la société FOODOBAR soit condamnée à lui payer la somme de 7 038 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la perte de loyers pendant la recherche d’un nouveau locataire.

Son préjudice ayant été déjà réparé par l’application d’une clause pénale de 10 %, la société ISIS sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société FOODOBAR, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 12 septembre 2023 et de dénonciation aux créanciers inscrits.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société ISIS l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société FOODOBAR sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,