TJ Bobigny, 4 nov. 2024, RG 21/03912

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 21/03912 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VETK
N° de MINUTE : 24/01353

DEMANDEUR

S.A.R.L. Plastic Studio
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Me Olivier MAUDRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R267

C/

DEFENDEUR

Madame [Z] [K]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Me Julie THIBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, faisant fonction de greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 1996, Madame [Z] [K] a donné à bail à la SARL PLASTIC STUDIO divers locaux sis [Adresse 4] à [Localité 9] (93) pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1997 pour se terminer le 31 décembre 2005, moyennant un loyer annuel de 360 000 francs (54 882 euros). Ce bail a été résilié le 5 août 2013.

Le même jour, les parties ont conclu une convention d’occupation précaire portant sur les mêmes locaux, pour une période allant du 1er août 2013 au 31 juillet 2014 et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 60 000 euros hors taxes et hors charges, soit 5 000 euros hors taxes et hors charges par mois.

Le 25 mars 2015, la convention d'occupation précaire a fait l’objet d’un avenant de prolongation jusqu’au 31 juillet 2016.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2021, la société Plastic Studio a assigné Madame [Z] [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir constater à son profit la formation d’un bail commercial à compter du 1er août 2016, et fixer le montant du loyer à la somme de 52 600 euros en principal.

Madame [Z] [K] a saisi le juge de la mise en état d’un incident, sollicitant de voir juger prescrite la demande de la société Plastic Studio.

Par ordonnance du 12 janvier 2022, le juge de la mise en état a renvoyé l’incident devant la formation de jugement.

Par jugement du 12 avril 2022, le tribunal a dit que l’action de la société Plastic Studio en fixation du loyer du bail commercial né de l’effet de l’article L. 145-5 du code de commerce n’était pas prescrite et l’a déclarée recevable.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, la société Plastic Studio sollicite du tribunal de :
-Fixer à la somme de 52 600 euros en principal le montant du loyer du bail commercial formé entre les parties à compter du 1er août 2016, toutes autres clauses, charges et conditions de la convention à effet du 1er août 2013 demeurant inchangées ;
-Dire et juger que la bailleresse devra restituer au preneur le trop-perçu de loyers entre le 1er août 2016 et la date du jugement à intervenir ;
-Ordonner à la bailleresse d’avoir à payer les frais de dépose des deux toitures en fibrociment à réception du ou des devis que fournira le preneur ;
-Dire et juger que la bailleresse supportera les frais de remise en état ou de mise aux normes des locaux qui pourraient s’avérer nécessaires ;
-Débouter la bailleresse de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-Si une mesure d'instruction était ordonnée, fixer le loyer provisionnel à la somme de 52 600 € annuel HC HT pendant toute la durée de l'instance ;
-Dire et juger que le coût de ladite expertise sera à la charge de la bailleresse ;
-Condamner la bailleresse à payer à la demanderesse la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, Madame [Z] [K] sollicite du tribunal de :
-Juger que la société Plastic Studio ne bénéficie pas d’un bail commercial mais d’un contrat de louage ;
-La débouter de l’ensemble de ses demandes ;
-Fixer la valeur locative des locaux à la somme de 66 400 euros hors taxes et hors charges en principal et fixer corrélativement le montant annuel du loyer des lieux loués à ce même montant ;
-Condamner la société PLASTIC STUDIO à lui payer la part de loyer sous-évaluée restant due, c’est-à-dire 6 400 €ht/hc/an, au prorata pour la période courant depuis le 1er août 2016 jusqu’à la date du jugement à intervenir ;
-Enjoindre la société PLASTIC STUDIO à exécuter ses obligations d’entretien et de réparations et à remettre les locaux dans leur état initial conformément aux clauses et conditions arrêtées entre elles et à supporter, à ses entiers frais, les travaux nécessaires;
- Si, par extraordinaire, il était fait droit à la demande de la société PLASTIC STUDIO de constatation d’un bail commercial, enjoindre le bailleur et le preneur à réaliser un état des lieux de sortie au titre du bail dérogatoire, et un état des lieux d’entrée au titre du nouveau bail commercial ;
-Si, par extraordinaire, une expertise judiciaire était ordonnée, enjoindre le preneur à en avancer les frais ;
-Condamner la société PLASTIC STUDIO à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2024 et mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées du rappel de leurs demandes.

Ainsi des demandes de Madame [Z] [K] visant à voir « -Juger que la toiture de l’atelier 2 ne contient pas d’amiante », « Juger, s’agissant de la toiture de l’atelier 1, qu’elle est conforme à la réglementation en matière d’amiante dans les immeubles bâtis » ; « Juger que le remplacement des toitures ne s’impose pas », « juger que les obligations de remise en état par la société PLASTIC STUDIO à l’issue du bail commercial, le cas échéant consacré, seront examinées eu égard à la toute première mise en possession, soit au visa de l’article relatif à l’état des lieux du bail originel de 1996, lequel a établi une entrée dans des locaux reconnus pas le preneur comme étant "en bon état d’entretien et de réparation », « Juger qu’en tout état de cause, la société PLASTIC STUDIO sera comptable en fin de jouissance, sous réserve d’expertise judiciaire si aucun accord n’est trouvé entre les parties, de rendre les locaux en bon état d’entretien et de réparations », qui sont insusceptibles de produire un effet juridique et ne constituent par conséquent pas des prétentions.

Sur la nature du contrat liant les parties

Se fondant sur l’article L. 145-5 du code de commerce, la société Plastic Studio soutient qu’un bail commercial est né entre les parties le 1er août 2016. Répondant aux moyens soulevés par Madame [Z] [K], la société Plastic Studio fait valoir qu’il appartient à celle-ci de démontrer que son activité ne serait pas commerciale. Elle se fonde sur son k-bis ainsi que sur l’article 2 de ses statuts, des bons de commande et des factures pour soutenir qu’elle exerce une activité commerciale. Elle ajoute que le bail initial du 1er janvier 1997 était un bail commercial, et que le protocole transactionnel du 5 août 2013 qualifiait également les locaux donnés à bail de « commerciaux ». Enfin, elle indique que le jugement du 12 avril 2022, revêtu de l’autorité de la chose jugée, a constaté que s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er août 2016. Se fondant sur les articles 789 et 122 du code de procédure civile, elle ajoute que la dénégation du statut que lui oppose la bailleresse s’interprète comme une fin de non-recevoir qui aurait par conséquent dû être soulevée devant le juge de la mise en état et est donc irrecevable.

Se fondant sur l’article L. 145-1 I du code de commerce, sur le site internet de la société Plastic Studio et sur son code APE reproduit sur son avis SIRENE, Madame [Z] [K] fait valoir que sa locataire n’exerce pas une activité commerciale mais une activité de création qui constitue une activité technique et artistique. Elle indique à ce titre que son activité relève du régime fiscal des BNC. Elle ajoute que la société Plastic Studio elle-même a refusé en 2020 de se soumettre au statut des baux commerciaux, indiquant qu’il n’était pas adapté à son activité. S’agissant des factures produites par la société Plastic Studio, elle fait valoir que celles-ci font apparaître que les prestations vendues sont ses activités d’étude de projet et de création de support artistique, soit des activités civiles et non commerciales.
S’agissant de la qualification donnée par les parties au bail de 1996, elle soutient que celle-ci ne lie pas le tribunal, en l’absence de toute extension expresse telle que prévue par l’article L. 145-2-6° du code de commerce. S’agissant du moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, elle se fonde sur l’article 1355 du code civil et fait valoir que le tribunal n’était pas saisi et n’a pas statué sur les mêmes demandes, et qu’en tout état de cause il n’a pas tranché dans son dispositif la demande débattue de l’attribution ou non du statut des baux commerciaux.

L’article 789 du code de procédure civile tel que modifié par le décret du n°2024-673 du 3 juillet 2024 ne prévoit plus l’irrecevabilité des fins de non-recevoir soulevées devant le tribunal et non le juge de la mise en état.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.
Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

L’article 1355 du code civil précise que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, le jugement du 12 avril 2022 avait précisément pour objet de trancher la question de la qualification du contrat liant les parties depuis le 1er août 2016, question de fond qui avait justifié le renvoi par le juge de la mise en état de la fin de non-recevoir soulevée par Madame [Z] [K] devant la formation de jugement, selon une ordonnance du 12 janvier 2022.

Le dispositif du jugement du 12 avril 2022 est ainsi formulé : « dit que l’action de la SARL Plastic Studio en fixation du loyer du bail commercial né de l’effet de l’article L. 145-5 du code de commerce n’est pas prescrite et la déclare recevable ».

Dès lors, il a déjà été statué par la formation de jugement sur la formation d’un bail commercial né de l’effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, ce qui résulte au demeurant des motifs de la décision, qui, s’ils n’ont pas autorité de la chose jugée, en éclairent la portée du dispositif. Ainsi la motivation du jugement du 12 avril 2022 traite exclusivement de l’existence d’un bail commercial né entre les parties en application de l’article L. 145-5 du code de commerce et conclut à l’existence d’un tel bail, conclusion reprise au dispositif.

Dès lors il y a lieu de juger irrecevable la demande de Madame [Z] [K] visant à voir « Juger que la société PLASTIC STUDIO ne saurait bénéficier d’un bail commercial, mais d’un contrat de louage régi par les dispositions du Code civil », qui se heurte à l'autorité de la chose jugée, et de considérer que le bail liant les parties est un bail commercial régi par le statut.

Sur la demande en fixation du prix du loyer

Se fondant sur un rapport d’expertise amiable, la société Plastic Studio sollicite que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 52 600 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative. Elle fait valoir, s’agissant de la surface des locaux, qu’il doit être tenu compte des termes de la convention d'occupation précaire, qui stipulent une surface de 600 m², très proche du métrage de l’expert ayant conclu à une surface de 604,83 m².

Madame [Z] [K] sollicite que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 66 400 euros hors taxes et hors charges. Elle fait valoir à titre liminaire que l’expertise produite par la société Plastic Studio date de plus de trois ans et n’est donc plus actuelle. Elle ajoute que les références prises en compte par l’expert sont pour la majorité d’entre elles situées hors de la commune de [Localité 9], et que leur description n’est pas suffisamment précise pour conclure à leur similarité aux locaux donnés à bail. Elle produit ses propres références locatives extraites du site SeLoger et conclut que la valeur locative moyenne des locaux d’activité est appréciée à 100 euros/m². S’agissant de la surface locative, elle fait valoir que les baux signés par les parties stipulent une surface de 610 m². Selon elle, l’application de l’article L. 145-33 du code de commerce doit être écartée dans la mesure où le bail du 1er août 2016 est un premier bail et non un bail renouvelé. Elle en conclut que l’article 1716 du code civil doit s’appliquer et qu’il appartient à la locataire de recourir à une mesure d’expertise contradictoire et contemporaine.

L’article 1716 du code civil dispose que lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

Il est de principe que le loyer du nouveau bail prenant effet au terme du bail dérogatoire doit correspondre, à défaut d'accord entre les parties, à la valeur locative.

En l’espèce, le bail liant les parties n’est pas un bail verbal et l’article 1716 précité ne trouve pas à s’appliquer.

Faute d’autre élément de détermination, le loyer doit donc être fixé à la valeur locative.

La société Plastic Studio produit un rapport d’expertise amiable non contradictoire. Aucune des autres pièces produites par les parties ne permet d’éclairer le tribunal quant à la valeur locative, les quelques captures d’écran du site SeLoger intégrées par Madame [Z] [K] à ses conclusions étant peu lisibles, non datées et ne comportant aucune description des locaux.

Le tribunal ne pouvant se fonder uniquement sur un rapport d’expertise non contradictoire, il y a lieu d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif. Celle-ci sera mise provisoirement à la charge de la SARL PLASTIC STUDIO, demanderesse à l’instance.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal.

Il sera sursis à statuer sur les demandes en fixation du loyer et en condamnation à la restitution du trop-perçu.

Sur la demande relative aux frais de dépose des toitures en fibrociment

Se fondant sur l’article R. 145-35 du code de commerce, la société Plastic Studio sollicite au dispositif de ses conclusions qu’il soit ordonné à Madame [Z] [K] « d’avoir à payer les frais de dépose des deux toitures en fibrociment à réception du ou des devis que fournira le preneur ». Elle fait valoir que les locaux loués sont pourvus de deux toitures de tuiles en fibrociment dont une partie est amiantée selon le Dossier de Diagnostics Techniques établi par Géodimm, organisme certifié, le 12 mars 2021. Elle sollicite dans le corps de ses conclusions que soit ordonnée la dépose des toitures en fibrociment aux frais de la bailleresse.

Faute pour la société Plastic Studio de préciser le quantum de sa demande ou de solliciter que Madame [Z] [K] soit condamnée à une obligation de faire au dispositif de ses conclusions, qui seul saisit le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, il y a lieu de la débouter de cette demande non chiffrée et imprécise.

Sur la demande de remise en état

Madame [Z] [K] sollicite au dispositif de ses conclusions de voir « enjoindre la société PLASTIC STUDIO à exécuter ses obligations d’entretien et de réparations et à remettre les locaux dans leur état initial conformément aux clauses et conditions arrêtées entre elles et à supporter, à ses entiers frais, les travaux nécessaires ».

Faute pour Madame [Z] [K] de préciser au dispositif de ses conclusions la nature de ces travaux, et au regard du caractère excessivement vague et général de cette demande, qui est au demeurant surabondante au regard de la force obligatoire du contrat, celle-ci sera rejetée.

Sur la demande en injonction d’avoir à réaliser un état des lieux de sortie

Madame [Z] [K] sollicite du tribunal d’« enjoindre le bailleur et le preneur à réaliser un état des lieux de sortie au titre du bail dérogatoire, avec les conséquences qui s’en inféreront au titre des obligations d’entretien et de réparation pesant sur le preneur à raison du bail dérogatoire et un état des lieux d’entrée au titre du nouveau bail commercial ». Elle fait valoir que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil avaient été mises à la charge de la société Plastic Studio dans le cadre du bail dérogatoire.

L’article L145-5 du code de commerce prévoit que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il s’est opéré un nouveau bail le 1er août 2016 en application de ces dispositions.

Outre le fait que la demande de Madame [Z] [K] n’est pas fondée en droit, l’état des lieux n’étant prévu qu’à la date de restitution des locaux, il ne saurait être enjoint aux parties de réaliser un état des lieux huit ans après la fin du bail dérogatoire, un tel état des lieux n’étant par définition pas de nature à déterminer l’état du local au 1er août 2016.

Cette demande sera donc rejetée.

Les dépens seront réservés ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

PAR CES MOTIFS,