TJ Bobigny, 4 nov. 2024, RG 24/00971

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00971 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIWI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2024 MINUTE N° 24/03087

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 octobre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [W] [G],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Thierry BAQUET de la SCPA DOMINIQUE-DROUX & BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

ET :

La Société RANIA AUTO,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 25 mars 2019, M. [W] [G] a consenti à la société RANIA AUTO un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6] (parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 3]).

Un premier commandement d'avoir à justifier de l'assurance locative et visant la clause résolutoire a été délivré à la société RANIA AUTO le 21 décembre 2023 aux lieux loués et le 28 mars 2024 au siège social.

Un second commandement visant la clause résolutoire a été délivré à la société RANIA AUTO aux mêmes dates et selon les mêmes modalités pour obtenir paiement d'un montant en principal de 2.555,59 euros au titre des arriérés.

Par acte du 16 mai et 3 juin 2024, régularisé le 19 juillet 2024, M. [G] a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société RANIA AUTO, pour :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail;ordonner l'expulsion de la société RANIA AUTO et de tous occupants de son chef de la parcelle et des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; condamner la société RANIA AUTO à lui payer à titre provisionnel :une somme de 8.488,73 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 2 mai 2024 inclus,une indemnité d'occupation mensuelle égale à 2.000 euros jusqu'à la libération effective des lieux,condamner la société RANIA AUTO à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Après renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 3 octobre 2024.

À l'audience, M. [W] [G] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée, la société RANIA AUTO n'a pas comparu.

L'état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d'aucune inscription en date du 1er janvier 2023.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “ Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, ou de non-respect par le preneur de son obligation d'assurance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un premier commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 21 décembre 2023 aux lieux loués et le 28 mars 2024 au siège social pour le paiement de la somme en principal de 2.555,59 euros.

Il y a lieu de relever que ce commandement ne comporte aucun décompte ni la moindre précision sur la nature de la somme réclamée, de sorte qu'il ne permettait manifestement pas au preneur de savoir précisément la nature et le quantum des sommes dont il aurait été débiteur.

Ainsi, il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer. L'appréciation de sa régularité excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond.

La demande en acquisition de la clause résolutoire ne saurait donc prospérer sur ce fondement.

Néanmoins, un second commandement a été délivré le 21 décembre 2023 aux lieux loués et le 28 mars 2024 au siège social dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce pour obtenir justification par le preneur de son assurance locative.

Il n'a pas été justifié par le preneur de l'assurance locative.

Par voie de conséquence, le commandement étant resté infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 29 avril 2024. L'obligation de la société RANIA AUTO de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'il soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société RANIA AUTO causant un préjudice à M. [G], celui-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, il sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

Par ailleurs, M. [W] [G] justifie, par la production du bail et du décompte joint à l'assignation, arrêté au 2 mai 2024, que la société RANIA AUTO reste lui devoir à cette date une somme de 8.488,73 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance du 2e trimestre 2024 incluse.

La société RANIA AUTO sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

La société RANIA AUTO, succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l'équité commande d'allouer à M. [W] [G] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS