TJ Bobigny, 4 nov. 2024, RG 24/04440

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/04440 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7I4
N° de MINUTE : 24/01452

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CREDASSUR, SAS, prise en la personne de son représentant légal.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0024

C/

DEFENDEUR

S.C. SYSIMMO
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société SYSIMMO est propriétaire des lots 12, 19, 25, 45, 46, 47, 48, 49 et 50 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société SYSIMMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner la société SYSIMMO à lui payer les sommes de :
-12 603,07 euros au titre des appels impayés au 26 février 2024,
-468,38 euros au titre des frais au 26 février 2024
le tout assorti des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 sur la somme de 6 653,38 euros et à compter de l’assignation sur le surplus
-ordonner la capitalisation des intérêts
-condamner la société SYSIMMO à lui payer la somme de 2 400 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner la société SYSIMMO à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 juin 2024 par ordonnance du même jour.

La société SYSIMMO, régulièrement assignée selon les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 25 octobre 2022 et 25 octobre 2023
-un décompte des impayés arrêté au 26 février 2024
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 468,38 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la société SYSIMMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 603,07 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 26 février 2024.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 sur la somme de 6 653,38 euros et à compter du 12 avril 2024 sur le surplus.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettres de mise en demeure d’un montant de 48 euros,
-frais de dossier contentieux d’un montant de 240 euros,
-frais de commandement de payer d’un montant de 180,38 euros
Soit un montant total de 468,38 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, il convient de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Les frais de commandement de payer seront également écartés comme ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de mise en demeure pour laquelle il lui sera attribué la somme de 48 euros.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, la société SYSIMMO est redevable de la somme de 48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des jugements du 10 octobre 2016 et du 5 février 2020 que la société SYSIMMO a déjà été condamnée à deux reprises suite à des impayés de ses charges de copropriété. Ces condamnations précédentes et sa persistance à ne pas s'acquitter des charges de copropriété, sans s'en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. La société SYSIMMO sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société SYSIMMO, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS,