TJ Bobigny, 4 nov. 2024, RG 23/00671

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 23/00671 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YI5Y

Minute : 24/84

Madame [D] [K] [Z] [A] épouse [F]
Représentant : Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Monsieur [I] [U]
Représentant : Me Myriam MALKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2134

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 novembre 2024

DEMANDEUR :

Madame [D] [K] [Z] [A] épouse [F]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [U]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Me Myriam MALKA, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 30 septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2024, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2015, Mme [D] [A] épouse [F] et M. [X] [F], ont donné à bail à M. [I] [U] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 589 € et une provision mensuelle sur charges de 63 €.

M. [X] [F] est décédé le [Date décès 2] 2011 laissant pour recueillir sa succession, son épouse commune en biens et son fils, M. [B] [F], issu de son union avec Mme [D] [A] épouse [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2023, Mme [D] [A] veuve [F] a fait délivrer à M. [I] [U] un commandement de payer la somme de 5 383,25 € au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte introductif d’instance du 03 juillet 2023, Mme [D] [A] veuve [F] a fait assigner M. [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy statuant en matière de référé à l’audience du 04 décembre 2023 afin de faire constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et de le condamner à libérer le logement et qu’à défaut de libération, il soit prononcé son expulsion et celle de tout occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publique, de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 3 680,78 € avec intérêts au taux légal, ainsi qu’au paiement provisionnel mensuel d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges avec intérêts au taux légal, au paiement d’une provision de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de Seine-Saint-Denis le 05 juillet 2024.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 04 décembre 2023 a fait l’objet de plusieurs renvois et a été évoquée lors de l’audience du 30 septembre 2024.

Lors de cette audience, Mme [D] [A] veuve [F], représentée par son conseil, sollicite désormais au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1986, de :
constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, faute par M. [I] [U] de s’être acquitté dans le délai de deux mois qui lui était imparti des causes du commandement qui lui a été délivré, et pour fruits,ordonner son expulsion immédiate des locaux qu’il occupe au préjudice de la requérante, situés [Adresse 4], ainsi que celle de toute personne trouvée de son chef dans les lieux comme de ses meubles et effets personnels, le tout avec le concours de la force publique si besoin est, condamner M. [I] [U] au paiement de la somme de 2 884 € représentant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté à septembre 2024, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, débouter M. [I] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,le condamner au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX.
Elle expose que les loyers n’ont plus été honorés de façon régulière la contraignant à faire signifier un commandement de payer les loyers ; que l’arriéré de loyer n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 mars 2023. Elle précise toutefois que depuis le 18 juin 2024, le locataire règle une somme de 901 €. Elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de M. [I] [U].
Elle indique que le commandement de payer est régulier et n’encourt aucune nullité.
Elle ajoute que le défendeur ne démontre pas le caractère indécent du logement rappelant que lors de la prise en possession des lieux l’appartement était en bon état d’entretien et que le problème d’évacuation des eaux pluviales qu’oppose M. [I] [U] pour s’exonérer du paiement des loyers est situé à l’opposé du logement qu’il occupe et n’affecte en rien l’appartement du locataire. Elle souligne encore que le défendeur ne justifie d’aucune réclamation adressée au bailleur ou à l’agence concernant des désordres affectant le logement donné en location et qui justifieraient l’engagement de travaux par le bailleur.
En outre, elle soutient que la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance allégué par M. [I] [U] ne relève pas des pouvoirs du juge des référés qui ne peut apprécier une faute du bailleur, le préjudice du locataire et l’éventuel lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice.
Enfin, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En défense, M. [I] [U], présent et assisté de son conseil, sollicite, au visa de l’article 834 du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de :
A titre principal,
débouter Mme [D] [A] veuve [F] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire laquelle se heurte à des contestations sérieuses, condamner Mme [D] [A] veuve [F] au paiement d’une somme de 7 200 € au titre du préjudice de jouissance,ordonner la suspension du règlement du loyer jusqu’à exécution des travaux de mise en conformité,A titre subsidiaire,
lui accorder des délais de paiement,lui octroyer un délai de 24 mois suspensif des effets de la clause résolutoire pour régler les sommes réellement dues, En tout état de cause,
condamner Mme [D] [A] veuve [F] au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 mars 2023 est nul comme imprécis quant au montant de la dette.
Par ailleurs, il expose que l’appartement qu’il loue est indécent et que le commissaire de justice qui a visité les lieux le 28 août 2024 a constaté plusieurs désordres au sein du logement. Il soutient que l’état de dangerosité du logement constitue un trouble manifestement illicite que le juge a le pouvoir de faire cesser et qu’il est donc demandé de suspendre le paiement des loyers et d’ordonner la réalisation de travaux.
Il sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 04 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire,

Selon acte reçu par Maître [N] [L], notaire à [Localité 10], le 1er août 2013, Mme [D] [A] veuve [F], commune en biens avec son époux, a déclaré opter pour l’usufruit de l’universalité des biens et droits mobiliers et immobiliers composant la succession de M. [X] [F]. Elle est donc propriétaire de la moitié du bien immobilier situé [Adresse 4] et usufruitière de la part de son conjoint sur ce bien immobilier, à la suite du décès de ce dernier.

Il convient de rappeler que le pouvoir d’administration du bien démembré revient principalement à l’usufruitier.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 595 du code civil, Mme [D] [A] veuve [F] a le pouvoir de percevoir les loyers et de poursuivre l’expulsion du locataire. Elle a donc qualité pour agir à l’encontre de M. [I] [U].

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 05 juillet 2023, au moins six semaines avant l’audience du 04 décembre 2023.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 15 mars 2023, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la nullité du commandement de payer pour défaut des prescriptions légales :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose dans sa version en vigueur à la date du commandement :
"I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette…"

Le régime des nullités de forme est applicable, de sorte que le locataire qui entend s’en prévaloir doit prouver le grief que lui cause l’irrégularité alléguée.

Le commandement délivré au locataire, doit lui permettre de vérifier la nature et le bien-fondé des sommes réclamées, et notamment préciser les dates d’échéance de ces sommes, en distinguant entre loyers et charges locatives.

Une imprécision trouve son éventuelle sanction dans une absence de preuve de la créance correspondante et non dans la nullité de l’acte ; en outre le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant (Civ. 3ème, 31 mai 2011, n°10-17.846).

M. [I] [U] fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 mars 2023 est nul comme imprécis quant au montant de la dette, celui-ci ne distinguant pas le loyer des charges locatives et ne prenant pas en compte le versement d’un montant de 800 € qu’il a effectué le 16 février 2023 et qui apparaît néanmoins dans le décompte produit par la bailleresse. Il fait encore valoir que le décompte inclus des frais de procédure pour un montant de 156,74 € alors qu’il ne s’agit pas de charges.

L’examen du commandement de payer fait apparaître qu’en première page il est indiqué le montant mensuel du loyer (644,23 €) et le montant des provisions sur charges (66 €), soit un montant total de 710,23 €. L’acte comporte par ailleurs un décompte précis mentionnant les dates des loyers et charges effectivement dus et distinguant ces sommes du montant des « frais de procédure en cours » (156,74 €). M. [I] [U] ne peut donc se méprendre sur la nature et le montant des sommes réclamées, étant rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance n’en est pas moins valable pour la partie non contestable de la dette. Le moyen tiré de l’absence de prise en compte du règlement de 800 € effectué par le locataire en février 2023 est dès lors inopérant tout comme celui tiré de l’inclusion de la somme de 156,74 € au titre des frais de procédure, cette somme se distinguant suffisamment des sommes dues au titre des loyers et charges.

Mme [D] [A] veuve [F] produit par ailleurs un décompte précis remontant à mai 2022 et retraçant l’historique de la dette de loyers et charges. Ce décompte s’articule de façon cohérente avec le décompte mentionné dans le commandement de payer.

En outre, M. [I] [U] ne conteste pas avoir cessé de payer les loyers, à tout le moins de manière régulière depuis mai 2022, invoquant des difficultés avec France Travail concernant l’ouverture de ses droits au titre de son emploi d’intermittent du spectacle.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu de retenir la nullité du commandement de payer sur ce fondement, l’acte étant suffisamment détaillé.

Sur les demandes de Mme [F] relatives au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion, à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code précité, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l’obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :
de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Enfin, conformément à l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Mme [D] [A] veuve [F] sollicite du juge de céans de constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, d’ordonner l’expulsion immédiate du défendeur, ainsi que de prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

De son côté, M. [I] [U] soutient que le logement est indécent et produit un constat d’huissier et des attestations d’autres locataires de l’immeuble qui se plaignent de la présence d’humidité dans leurs logements.

Il ressort du procès-verbal établi le 28 août 2024 par M. [G] [R], clerc habilité à procéder aux constats au sein de la SAS Lieurade, titulaire d’un office de commissaire de justice à [Localité 11], l’existence de plusieurs désordres :

Désordres intérieurs : Dans la chambre : murs infestés de points noirs en corniche, plafond marqué de traces noires, un trou laissé béant visible en sous face du plafond, plusieurs vestes en cuir rangées sur cintre abîmées, décolorées et marquées de points blancs.
Dans la cuisine : le plancher est affaissé et le carrelage au sol abîmé.
Désordres extérieurs :Le bâtiment mitoyen au logement ne comporte aucune gouttière sous la dernière rangée de tuiles. Le bâtiment blanc présent en angle de l’[Adresse 8] et [Adresse 7] est équipé d’une descente des eaux pluviales qui est située en bout de toiture d’un second bâtiment. Présence d’eau et de saletés dans le siphon relié à une descente des eaux pluviales en façade.

Mme [D] [A] veuve [F] indique que les anomalies relevées par le clerc n’ont pas été constatées lors de l’état des lieux d’entrée dressé le 29 janvier 2015 et qu’il ne résulte d’aucune pièce que ces désordres résultent d’une faute du bailleur qui n’a en tout état de cause jamais été informé de ces problèmes avant l’introduction de cette instance.

Force est de constater qu’il existe des contestations sérieuses quant aux demandes formées par M. [I] [U] qu’il appartient au juge du fond de trancher. En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision au titre des arriérés locatifs :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Suivant l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Mme [D] [A] veuve [F] produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2 884,89 € à la date du 12 mars 2024 2024 (loyer et charges de septembre 2024 inclus).

S’il ressort du procès-verbal de constat du 28 août 2024 que le logement semble être affecté de désordres, M. [I] [U] ne peut se prévaloir de l’inexécution de travaux de remise en état pour refuser le paiement des loyers échus. Seule l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux permet d’exonérer la locataire du paiement du loyer. Or, il n’est pas discuté que M. [I] [U] occupe toujours le logement et il ne démontre pas le caractère inhabitable du logement.

Dès lors, cette créance n’étant pas sérieusement contestable, M. [I] [U] sera condamné au paiement de la somme de 2 884,89 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 12 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [U] :

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux :

M. [I] [U] n’a jamais sollicité sa bailleresse préalablement à la procédure d’expulsion intentée à son encontre en vue de réaliser des travaux. Par ailleurs, il ne démontre pas que les désordres constatés sont imputables au bailleur.

M. [I] [U] sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande de suspension du paiement du loyer :

En vertu de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’inexécution de travaux peut autoriser le preneur à suspendre le paiement du loyer en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux.

En l’espèce, il n’a pas été fait droit à la demande de travaux sollicitée par M. [I] [U]. Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats et des déclarations du locataire que celui-ci occupe, sans interruption, depuis son entrée dans les lieux l’appartement donné à bail. En outre, il est constant qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été rendu concernant ce logement.

Enfin, si des désordres ont été constatés au sein du logement par M. [G] [R], clerc au sein de la SAS Lieurade, titulaire d’un office de commissaire de justice à [Localité 11], lors de sa visite du 28 août 2024, M. [I] [U] ne peut solliciter la suspension du paiement des loyers à compter de cette date. Seule l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux permet d’exonérer le locataire du paiement du loyer. Or, M. [I] [U] qui continue à y demeurer ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable du logement.

M. [I] [U] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes formées à titre subsidiaire de suspension du jeu de la clause résolutoire

Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant dit n’y avoir lieu à expulsion en référé, la demande formée à titre subsidiaire tendant à suspendre le jeu de la clause résolutoire est sans objet.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes du 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il ne peut être fait application de l’article 24 V, 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 comme invoqué par le défendeur dès lors que le juge n’a pas constaté la résiliation du bail en raison de contestations sérieuses. Il convient ainsi de faire application des dispositions de l’article 1343-5 précitées.

M. [I] [U] sollicite l’octroi d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et propose de payer 160 € en plus de loyer pour solder sa dette.

Il résulte des pièces produites aux débats que M. [I] [U] est intermittent du spectacle, qu’il a perçu en juin 2024 un revenu net de 2 611 € et en juillet 2024 un revenu net de 2 403 €. Il justifie par ailleurs l’ouverture de ses droits à l’allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant journalier net de 67,70 € (1 354 € par mois). Il ressort encore du décompte produit par le bailleur que M. [I] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis le mois de juin 2024 et a réglé en plus du loyer courant la somme de 168 € démontant ainsi sa volonté de s’acquitter de sa dette.

M. [I] [U] justifie être en mesure de régler la dette locative.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à M. [I] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues

Sur les demandes accessoires :

Eu égard aux circonstances de la cause et de ce que chaque partie succombe en partie en ses demandes, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Mme [D] [A] veuve [F] et M. [I] [U] seront ainsi déboutés de leur demande respective en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS