TJ Bobigny, 4 nov. 2024, RG 22/03404

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/03404 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WDYJ
N° de MINUTE : 24/01454

DEMANDEUR

S.N.C. SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL - SCOO
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 702

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. SANAK
Centre Commercial Régional [2]
[Localité 3]
représentée par Me Anthony CHHANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0224

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 13 avril 2010, modifié par protocole en date du 25 novembre 2010 emportant restitution partielle de surface et valant avenant au bail, la Société des Centres d’Oc et d’Oil (la société SCOO) a donné à bail à la société SANAK des locaux commerciaux situés au sein du Centre commercial [2] à [Localité 3], moyennant un loyer variable de 7,10 % hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes du preneur, avec un loyer minimum garanti annuel de 105 070,85 euros hors charges.

Par acte du 3 février 2022 dénoncé à la SARL SANAK le 4 février 2022, la société SCOO a fait procéder à la saisie conservatoire de la somme de 197 583,74 euros sur le compte bancaire du preneur, saisie qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 15 498,55 euros.

Par acte du 25 février 2022, la société SCOO a fait assigner la SARL SANAK devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré locatif.

Par acte extrajudiciaire du 24 février 2023, un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer la somme de 207 210,90 euros a été signifié par la société SCOO à la société SANAK.

Par acte extrajudiciaire du 22 mars 2023, la SARL SANAK a fait assigner la société SCOO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny en annulation du commandement de payer.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 mars 2024, la société SCOO sollicite du tribunal de :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 mars 2023,
-Ordonner l'expulsion de la société SANAK, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier s'il y a lieu, et ceci sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
-Réserver la liquidation de l’astreinte,
-Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
-Condamner la société SANAK à lui payer la somme de 112 014,36 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté à la date du 26 février 2024, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, sauf à parfaire,
-Condamner la société SANAK aux intérêts sur cette somme fixés au taux légal majoré de 5 points,
-Condamner la société SANAK à lui payer à partir rétroactivement du 25 mars 2023 une indemnité d'occupation fixée à un pour cent (1%) du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location, par jour de calendrier jusqu’à la reprise effective des lieux, dans un état conforme aux stipulations du bail, conformément aux dispositions de l’article 31 des conditions générales du bail,
-Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société SCOO, conformément à l’article 30.5 du Bail, sans préjudice de son droit au paiement des sommes qui lui sont dues en exécution du Bail,
En tout état de cause,

-Débouter la société SANAK de l’ensemble de ses demandes,
-Condamner la société SANAK aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de la saisie conservatoire et de sa dénonciation intervenues respectivement les 3 et 4 février 2022, ainsi que le coût du commandement du 24 février 2023, lesquels pourront être recouvrés par Maître Régis HALLARD, Avocat au Barreau de Nanterre pour les montants dont il aurait fait l’avance sans recevoir de provision, en vertu des dispositions de l’article 699 du code procédure civile,
-Condamner la société SANAK à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 mars 2024, la société SANAK sollicite du tribunal de :
-Condamner la société SCOO à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et déloyale
-Débouter la société SCOO de ses demandes de paiement des loyers durant les périodes de fermetures administratives causées par la crise sanitaire ;
-Débouter la société SCOO de ses demandes de paiement des provisions pour charges au titre de l’année 2021 ;
-Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire opérée le 4 février 2022 ;
À titre subsidiaire :
-Lui octroyer des délais de paiement de deux années pour toute créance qui pourrait être constatée, compte tenu des sommes d’ores et déjà saisies à titre conservatoire ;
En tout état de cause :
-Ordonner que les loyers et charges seront à payer mensuellement pour le futur ;
-Condamner la société SCOO à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2024 et mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de « déclarer que » et de « juger que » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de l’effet de la clause résolutoire, de la résiliation du bail, d’expulsion et les demandes subséquentes

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est de principe que le commandement de payer n'est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu'elles sont réellement dues, mais s'il est délivré pour le paiement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 24 février 2023, reproduisant la clause résolutoire du bail, la société SCOO a délivré commandement à la société SANAK de payer, dans le délai d'un mois, la somme de 207 210,90 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La SARL SANAK ne conteste qu’une partie des sommes dues au 24 février 2023, correspondant aux loyers appelés durant les périodes de fermeture administrative.

Il ressort du décompte que la société SANAK ne s’est acquittée dans le mois ayant suivi le commandement de payer que de la somme de 4 333,49 euros.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 24 février 2023 étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise le 24 mars 2023.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 24 mars 2023, et d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après, étant précisé que la demande d’astreinte n’apparaît pas justifiée et sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, la SARL SANAK occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 24 mars 2023 minuit, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Le bail liant les parties prévoit qu’en cas de maintien dans les lieux à l’expiration du bail, le preneur paiera au bailleur une indemnité journalière correspondant à 1 % du loyer annuel. Cette clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, doit s’analyser comme une clause pénale.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. La bailleresse ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient quele montant de l’indemnité d’occupation corresponde au triple du loyer facturé.

Cette clause pénale manifestement excessive doit donc être réduite et l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.

Par conséquent, la SARL SANAK sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 24 mars 2023 jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés, d’un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges.

Sur l’arriéré locatif

Se fondant sur l’article 1728 du code civil, la société SCOO sollicite que la SARL SANAK soit condamnée à lui payer la somme de 112 014,36 euros au titre des loyers impayés au 26 février 2024. Répondant aux moyens soulevés par la SARL SANAK, elle fait valoir que les chèques dont se prévaut la SARL SANAK apparaissent déjà au décompte en déduction des sommes dues. Elle indique avoir refusé d’encaisser les chèques d’un montant de 7 635,44 euros au motif que ces sommes ne correspondaient à aucune échéance et qu’elle refusait d’octroyer des délais de paiement à la SARL SANAK. Enfin, elle indique n’avoir jamais acquiescé au caractère inexigible du loyer durant les périodes de fermeture administrative des locaux loués, aucun accord définitif n’étant intervenu entre les parties sur ce point. S’agissant des provisions pour charges, elle se prévaut des stipulations du contrat de bail.

La SARL SANAK fait valoir que doivent être déduits des sommes sollicitées les loyers correspondant aux périodes de fermeture administrative en lien avec la crise sanitaire, soit la somme totale de 113 251,63 euros. Se fondant sur les articles 1722, 1219, 1719 et 1218 du code civil, elle se prévaut de la perte de la chose louée, de l’exception d’inexécution et de la force majeure. Elle sollicite également la déduction de la somme de 50 445,48 euros au titre des provisions pour charges 2021, faisant valoir leur caractère manifestement excessif et injustifié.
S’agissant du décompte, elle indique que doit être déduite la somme de 15 498,55 euros correspondant à la saisie conservatoire. Elle ajoute avoir procédé à divers règlements par chèques, pour un montant total de 117 231,30 euros en 2023 et de 68 194,74 euros en 2024. Elle expose avoir adressés six chèques de 7 635,44 euros chacun au conseil de la société SCOO, chèques qui lui ont été retournés par la bailleresse.

-Sur l’application de l’article 1722 du code civil

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366 et n°22-15367).

En l’espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la SARL SANAK n’ont subi aucun changement, celle-ci s’étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, de sorte qu’aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n’est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen de défense opposé par la la SARL SANAK tiré de la perte de la chose louée est inopérant.

-Sur la force majeure

L’article 1147 du code civil dans sa version applicable au contrat dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il y a lieu cependant de rappeler que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’éxonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, sauf à démontrer un blocage des moyens de paiement. En effet, la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésisitible rendant impossible l’exécution de l’obligation. Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

Ainsi si l’épidémie de la Covid-19 est un événement par essence imprévisible, elle ne peut être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute possibilité d’exécution, dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours par sa nature susceptible d’être exécutée.

En l’espèce, la SARL SANAK ne justifie nullement de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus au bailleur, et ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle ne disposait pas d’une trésorerie lui permettant d’honorer son obligation de paiement des loyers.

Le moyen tiré de la force majeure ne peut donc pas prospérer au soutien d’une dispense de son obligation de somme d’argent et de paiement des loyers et charges échus pour les trimestres litigieux.

-Sur l’exception d’inexécution

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n’ayant pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, cependant qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est par ailleurs établi que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne et que cette inexécution est suffisamment grave. En application de l’article 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, le déchargeant du paiement de tout loyer, que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local.

En l’espèce, la SARL SANAK, qui ne discute ni ne conteste que sur les périodes de fermeture administrative la société SCOO a bien tenu à sa disposition les locaux loués, se prévaut de l’impossibilité d’exploiter ceux-ci conformément à leur destination contractuelle du fait des fermetures administratives intervenues du fait de la crise sanitaire.

Toutefois, l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public résultant notamment de l’arrêté du 14 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peut être imputable à la bailleresse, l’impossibilité d’exploiter étant du seul fait du législateur. Il en résulte que l’impossibilité d’exploiter dont se prévaut la SARL SANAK du fait des mesures de police administrative portant interdiction de recevoir du public ne résulte pas d’un manquement de la société SCOO à son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l’autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public.

La SARL SANAK est donc mal fondée à se prévaloir d’un manquement de la société SCOO à ses obligations et de l’exception d’inexécution pour soutenir n’être débitrice d’aucun loyer sur la période litigieuse.

-Sur les provisions pour charges

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, le montant des provisions pour charges facturées par la bailleresse est fixé par celle-ci en application du bail, et en fonction du budget prévisionnel.

Si ce montant a pu être excessif en 2020 du fait des fermetures administratives que ne pouvaient prévoir les parties, conduisant à une régularisation d’un montant de 12 068,35 euros, la SARL SANAK ne démontre pas qu’il ait été excessif s’agissant des années suivantes, se contentant de l’affirmer.

Au demeurant elle ne justifie d’aucun préjudice lié à une éventuelle surévaluation des provisions pour charges de l’année 2021 dans la mesure où son solde débiteur était supérieur à 200 000 euros en 2021, que ces provisions ont fait l’objet d’une régularisation par avoir du 13 mai 2022 pour un montant total de 7 987,16 euros, et que la bailleresse n’a donc bénéficié d’aucune « avance de trésorerie » contrairement à ce qu’elle affirme.

-Sur le décompte

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la société SCOO et arrêté au 26 février 2024, que la société SANAK est redevable de la somme de 112 014,36 euros au titre des loyers impayés au 26 février 2024.

La somme de 15 498,55 euros au titre de la saisie conservatoire apparaît au crédit du compte le 28 novembre 2023 : il n’y a donc pas lieu de la retrancher une seconde fois.

Les trois chèques émis par la SARL SANAK en 2023 pour un montant total de 50 213,70 euros apparaissent au décompte, de même que le chèque de 49 489,46 euros du 15 mars 2023.Les trois chèques de 17 168,14 euros établis en mars 2023 figurent de même au décompte, tout comme les trois chèques de 15 509,58 euros encaissés au mois de janvier 2024 ainsi que le virement de 6 666 euros émis le 8 février 2024.

S’agissant des six chèques de 7 635,44 euros chacun que la bailleresse a refusé d’encaisser et qu’elle a renvoyés à la SARL SANAK car elle les interprétait comme un échéancier de paiement qui lui aurait été imposé : si ce comportement est regrettable et peu propice à un apaisement des relations contractuelles, il n’y a pour autant pas lieu de déduire ces sommes du décompte dans la mesure où il est constant que ces chèques n’ont pas été encaissés.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SARL SANAK ne conteste pas valablement le décompte, l’ensemble des paiements effectués ayant été comptabilisés contrairement à ce qu’elle affirme. Elle sera par conséquent condamnée à payer la somme de 112 014,36 euros à la société SCOO au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 26 février 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal majoré de 5 points en application de l’article 29 du bail, à compter de la présente décision, faute pour la bailleresse de préciser au dispositif de ses conclusions le point de départ des intérêts.

Sur le dépôt de garantie

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, l’article 30 des conditions générales du bail, intitulé « Clause résolutoire », stipule que dans le cas de l'acquisition de la clause résolutoire, « il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion des lieux loués et dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, resteront acquis au Bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts ».

L’expulsion de la locataire n’ayant pas été obtenue en référé, cette clause ne trouve pas à s’appliquer et la demande de la société SCOO en acquisition du dépôt de garantie sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

La SARL SANAK sollicite qu’il lui soit octroyé un échelonnement de sa dette sur 24 mois. Elle expose qu’au 31 janvier 2024 son compte bancaire affichait un solde débiteur de plus de 36 000 euros.

La société SCOO s’oppose à cette demande, faisant valoir d’une part que la SARL SANAK ne rapporte pas la preuve d’une situation pérenne de remboursement et d’autre part qu’il a déjà été accordé de fait à la locataire plus de deux ans de délais.

L’article 1244-1 du code civil dans sa version applicable au bail dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SARL SANAK ne démontre pas être en capacité de s’acquitter des sommes dues selon un échéancier de 24 mois, en sus des loyers courants.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire

Se fondant sur l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, la SARL SANAK sollicite la mainlevée de la mesure de saisie-conservatoire du 4 février 2022, faisant valoir que la créance sur laquelle elle se fondait était sans objet du fait des déductions au titre de la crise sanitaire.

L’article L511-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
La mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire.

En l’espèce, il est constant que par acte du 3 février 2022 dénoncé à la SARL SANAK le 4 février 2022, la société SCOO a fait procéder à la saisie conservatoire de la somme de 197 583,74 euros sur le compte bancaire du preneur, saisie qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 15 498,55 euros.

Il résulte du décompte, non valablement contesté, qu’à cette date la SARL SANAK était redevable de la somme de 197 583,74 euros au titre de son arriéré locatif.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en mainlevée de la mesure de saisie-conservatoire.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Se fondant sur l’article 1104 du code civil, la SARL SANAK sollicite que la société SCOO soit condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle fait valoir que cette dernière a opté pour la voie judiciaire alors que des pourparlers étaient engagés pour des remises de loyers durant les périodes de fermeture administrative en lien avec la crise sanitaire. Elle expose que la société SCOO avait proposé le 2 juillet 2021 une remise de 37 % sur l’année 2020, correspondant peu ou prou à un abandon des loyers durant les périodes fermées. Elle indique avoir accepté cette offre les 10 et 16 novembre 2021, mais avoir ensuite été confrontée au silence de la bailleresse, puis à une mesure de saisie-conservatoire.

L'article 1104 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il ressort des échanges de courriers produits par la SARL SANAK que la société SCOO lui a proposé diverses mesures d’accompagnement sur l’année 2020 (abandon du loyer Q2 2020, avoir sur novembre et réduction de 15 % du loyer Q3) d’un montant total de 44 353,46 euros hors taxes par courriel du 2 juillet 2021. Ces mesures apparaissent effectivement au décompte.

La SARL SANAK a ensuite sollicité les mêmes mesures pour l’année 2021, demande à laquelle il n’a pas été donné suite.

Le fait que la société SCOO ait refusé d’accorder des abandons de loyers sur l’année 2021 ne saurait caractériser sa mauvaise foi, pas plus que le fait qu’elle ait procédé à une saisie conservatoire puis assigné sa locataire alors que l’arriéré locatif s’élevait à près de 200 000 euros.

Faute de prouver une faute de la part de la société SCOO, la SARL SANAK sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de mensualisation du loyer

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la SARL SANAK sollicite la mensualisation du paiement des charges et loyers à compter du 1er janvier 2022. la société SCOO s’oppose à cette demande.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du tribunal de modifier les stipulations contractuelles librement consenties par les parties, sauf à démontrer l’existence d’une clause abusive, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La SARL SANAK sera par conséquent déboutée de sa demande de mensualisation du paiement des charges et loyers.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société SANAK, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de la saisie conservatoire et de sa dénonciation intervenues respectivement les 3 et 4 février 2022, ainsi que le coût du commandement du 24 février 2023, lesquels pourront être recouvrés par Maître Régis HALLARD, avocat au Barreau de Nanterre pour les montants dont il aurait fait l’avance sans recevoir de provision, en vertu des dispositions de l’article 699 du code procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société SCOO l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société SANAK sera donc condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,