TJ Bobigny, 4 nov. 2024, RG 22/05806

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/05806 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WNTK
N° de MINUTE : 24/01507

DEMANDEUR

S.C.I. DOMUS
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1452

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. GOA
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Jonathan SOUFFIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1784

INTERVENANTE FORCEE

S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Me [V]-[X] [Z], es qualités de mandataire judicaire de la société GOA, SARL
[Adresse 2]
[Localité 5], non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 avril 2016, la société ORI SYGMA SNC, renommée SNC DOMUS et depuis SCI DOMUS, a donné à bail à la société GOA un local commercial désigné sous le numéro I1/2 comprenant une surface totale d’environ 364,64 m², dépendant du niveau 1 du centre commercial Domus situé [Adresse 3] à [Localité 8] (93).

Le loyer de base a été fixé à la somme annuelle de 109 392 euros hors taxes hors charges, et assorti d’un loyer variable additionnel correspondant à l’éventuelle différence positive entre 6% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur, dans les lieux loués, et le loyer annuel de base hors taxes augmenté des charges communes, budget de fonds marketing et impôts.

Par acte du 14 juin 2019, la SCI DOMUS a fait délivrer à la SARL GOA une sommation de payer la somme de 27 754,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2019.

Par acte du 2 mars 2020, la SCI DOMUS a fait délivrer à la SARL GOA un commandement de payer portant sur la somme de 85 620,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2020, visant la clause résolutoire.

Par acte du 24 août 2020, la SCI DOMUS a fait délivrer à la SARL GOA un nouveau commandement de payer portant sur la somme de 107 967,42 euros arrêtée au 12 août 2020, visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 12 janvier 2021, la SCI DOMUS a assigné la SARL GOA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de son arriéré locatif. L’instance a fait l’objet d’une radiation par ordonnance du 7 avril 2021.

Aux termes d’un avenant au bail conclu le 28 juillet 2021, la SCI DOMUS et la SARL GOA ont régularisé un accord prévoyant des allègements temporaires de loyers et la renonciation de la SARL GOA à donner congé de son bail lors de la prochaine échéance triennale.

Par acte du 31 mars 2022, la SCI DOMUS a fait délivrer à la SARL GOA un commandement de payer portant sur la somme de 206 557,49 euros TTC arrêtée au 31 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2022, la SCI DOMUS a assigné la SARL GOA devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de son arriéré locatif.

Suivant jugement en date du 15 mars 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société GOA, laquelle a fait l’objet d’une conversion en liquidation judiciaire le 27 septembre 2023.

Par acte du 18 janvier 2024, la SCI DOMUS a assigné en intervention forcée la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [V]-[X] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL GOA.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, la SCI DOMUS sollicite du tribunal de :
A titre principal,
-Déclarer la société GOA et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X] [Z], es qualités, irrecevables en leur demandes, compte tenu de la clause de renonciation à recours, et en tout état de cause, les débouter de leurs demandes de ce chef
A titre subsidiaire,
- Débouter la société GOA et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X] [Z], es qualités, de l’ensemble de leur demandes
En tout état de cause,
- Fixer la créance antérieure privilégiée de la société DOMUS au passif antérieur de la société GOA à la somme de 364 956,81 € TTC ;
- Condamner la société GOA et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X] [Z], es qualités, à régler à la Société SCI DOMUS les sommes suivantes :
-157 469,92 € TTC, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires ;
-une pénalité correspondant à 10% des sommes dues, à titre de pénalité forfaitaire ;
-les intérêts de retard calculé sur la base du taux d’intérêt légal majoré de 5 points, lesdits intérêts étant dus à la date d’exigibilité de chacune des sommes et devant, s’ils sont dus pour une année entière, eux même porter intérêt conformément aux disposition de l’article 1154 du code civil.
- Condamner la société GOA et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X] [Z], ès qualités, à régler à la société SCI DOMUS la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société GOA et la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [V] [X] [Z], ès qualités, aux entiers dépens, en ce compris ceux liés à l’assignation.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2022, la SARL GOA sollicite du tribunal de :
-Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail commercial au 11 septembre 2020
-Débouter la SCI DOMUS de sa demande de paiement des loyers en raison de l’inexécution de l’obligation de délivrance de la SCI DOMUS
A titre subsidiaire,
-Prononcer la nullité du bail sur le fondement de l’erreur ;
-Condamner la SCI DOMUS au remboursement de l’ensemble des loyers versés par la société GOA depuis la prise d’effet du contrat de Bail
A titre infiniment subsidiaire,
-Ordonner le report de l’éventuelle dette locative de la société GOA à l’égard de la SCI DOMUS pendant une période de 24 mois
En tout état de cause,
-Condamner la SCI DOMUS au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024.

La SELARL ASTEREN, prise en la personne de Maître [V]-[X] [Z], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL GOA, régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

Malgré les multiples demandes du tribunal (message RPVA du 10 septembre du greffe, appel téléphonique des conseils postulant et plaidant par le magistrat le 16 septembre, message RPVA du tribunal le 2 octobre accordant un dernier délai au 9 octobre), la SARL GOA n’a pas déposé son dossier de plaidoirie dans les délais qui lui étaient impartis, ni ne s’est manifestée pour solliciter un délai supplémentaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À défaut de comparution du défendeur, l’article 472 du code de procédure civile dispose que le juge ne fait droit à la demande que si elle régulière, recevable et bien fondée.

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la clause de renonciation à non-recours

La SCI DOMUS soulève l’irrecevabilité, et à titre subsidiaire le débouté des prétentions de la SARL GOA au regard de la clause de renonciation prévue à l’avenant du 28 juillet 2021. Elle fait valoir que cet avenant a été régularisé plusieurs mois après la fermeture de l’exploitation de l’enseigne ALINEA dont se prévaut la SARL GOA.

La SARL GOA soutient que cette clause de renonciation à recours est strictement limitée à une absence de contestation du loyer du fait des fermetures administratives consécutives à la crise sanitaire, et ne trouve donc pas à s’appliquer.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, l’article 8 de l’avenant du 28 juillet 2021 stipule que « le Bailleur a consenti aux concessions résultant des présentes, compte tenu de la confirmation expresse par le Preneur de l’absence, à ce jour, de tout motif de réclamation à son encontre ou à l’encontre de ses mandataires, au titre de l’application du Bail y compris dans ses modalités financières et ce, au titre de l’épidémie de Covid 19 et de l’état d’urgence sanitaire ».

Cette clause est donc, comme l’indique la SARL GOA, exclusivement relative à des manquements du bailleur relatifs à la crise sanitaire, et est donc sans portée en l’espèce.

La SCI DOMUS sera donc déboutée de sa fin de non-recevoir.

Sur l’exception d’inexécution

Se fondant sur les articles 1719 et suivants et 1219 et suivants du code civil, ainsi que sur l’article 21 du bail, la SARL GOA sollicite le débouté des demandes en paiement de la SCI DOMUS et la résolution judiciaire du bail. Elle fait valoir que la cellule « locomotive » du centre, précédemment exploitée par la société ALINEA, représentant à elle seule 20 % de sa surface totale, et étant attenante à sa propre cellule, est vacante depuis 2021, conduisant à un isolement de sa cellule, séparée des autres boutiques de l’étage par des escalators, et à une baisse consécutive de son chiffre d’affaires. Elle ajoute que les ascenseurs subissent des pannes de longue durée à répétition depuis plus de deux ans, engendrant une perte importante de flux de passage.

La SCI DOMUS fait valoir que le bail ne prévoit pas que soit mise à sa charge une obligation particulière de commercialité, ou de maintien d’une enseigne donnée, mais stipule au contraire que le bailleur n’est pas responsable de l’état de commercialité du centre. Elle ajoute que la société ALINEA a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ayant conduit à un plan de cession partiel, et que ce n’est qu’à compter du 2ème trimestre 2021 qu’elle a pu reprendre possession des locaux. Elle ajoute que la société ALINEA ne constitue pas en tout état de cause la seule locomotive du centre.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, l’article 19 du bail prévoit que le preneur renonce à tout recours « en cas de défaut d’exploitation des autres locaux du centre commercial ; le bailleur n’étant pas responsable de l’état de commercialité du centre et ne garantissant aucunement ni la pleine occupation de celui-ci ni son immutabilité matérielle ou immatérielle ».

L’article 21 du bail stipule quant à lui que « La spécificité de l'exercice de l'activité commerciale et thématique du Centre Commercial implique la mise en œuvre de moyens collectifs en vue d'assurer, coordonner et favoriser sa promotion, son développement, son animation et sa publicité. Le Preneur reconnaît expressément cette nécessité et le bénéfice qui y est attaché pour sa propre exploitation et l'accepte. » (…) « Les opérations de promotion et de publicité du Centre Commercial seront assurées par le Bailleur ou son mandataire désigné. Elles seront effectuées par l'intermédiaire de campagnes dont la définition (concept, stratégie, plan média et/ou hors média), le champ d'application (sur le site ou au niveau local, départemental, régional, national) et la fréquence seront définis par le Bailleur. »

Contrairement à ce que soutient la SARL GOA, il ne se déduit pas de ces stipulations que la bailleresse se soit engagée contractuellement au maintien d’un environnement commercial favorable au sein du centre commercial. Au contraire, le même article 21 précise expressément que « le preneur (…) reconnaît que le Bailleur n’est tenu à aucune obligation de résultat dans le cadre de ces actions d’animation et de communication commerciales. En conséquence, le preneur dégage le Bailleur de toute responsabilité à cet égard. »

Il s’évince de l’ensemble de ces stipulations que la SCI DOMUS n’est tenue d’aucune obligation de garantir la commercialité du centre et que la vacance temporaire de la cellule « locomotive » du centre ne caractérise pas une faute contractuelle de la part de la SCI DOMUS justifiant une exception d’inexécution ou la résolution judiciaire du bail.

Enfin, faute pour la SARL GOA d’avoir transmis son dossier de plaidoirie dans les délais qui lui avaient été accordés, il n’est pas justifié d’un quelconque dysfonctionnement des ascenseurs.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter le moyen de la SARL GOA relatif à l’exception d’inexécution. Elle sera déboutée de sa demande de résolution judiciaire du contrat.

Sur la demande en nullité du bail

A titre subsidiaire, la SARL GOA sollicite la nullité du bail sur le fondement de l’erreur. Se fondant sur les articles 1132 et 1133 du code civil, elle fait valoir que son consentement à conclure le bail litigieux a été déterminé par sa localisation adjacente à la « cellule locomotive ». Elle soutient qu’elle n’aurait jamais contracté si elle avait su que la cellule locomotive serait laissée vacante.

La SCI DOMUS fait valoir que la SARL GOA ne peut demander la nullité du bail dans la mesure où celui-ci a été résilié le 10 novembre 2023 en application de l’article L. 641-12 du code de commerce suite à la décision de son liquidateur en ce sens. Elle ajoute que l’erreur doit s’apprécier à la date de formation du contrat, que le bail liant les parties a été formé le 22 avril 2016, soit quatre ans avant la vacance de la cellule locomotive.

L’article 1132 du code civil dispose que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du code civil précise que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.
L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie.
L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.

Il est de principe que l’erreur doit s’apprécier à la date de formation du contrat.

En l’espèce, il est constant qu’à la date de signature du contrat, le 22 avril 2016, la cellule locomotive était occupée.

Ce n’est qu’à compter de l’année 2020 qu’elle a été laissée vacante.

Dès lors, la SARL GOA ne démontre pas l’existence d’une erreur à la date de formation du bail. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de nullité et de sa demande subséquente en remboursement des loyers.

Sur la demande de fixation au passif de la procédure collective des loyers antérieurs

Se prévalant de sa déclaration de créance, la SCI DOMUS sollicite du tribunal de fixer sa créance privilégiée au passif antérieur de la SARL GOA à la somme de 364 956,81 euros TTC.

La SARL GOA ne conteste pas le montant de son arriéré locatif.

Au regard du décompte locatif et des factures produites, il y a lieu de fixer la créance privilégiée de la SCI DOMUS au passif antérieur de la SARL GOA à la somme de 364 956,81 euros TTC.

Sur la demande en paiement des loyers postérieurs

Se fondant sur l’article L. 622-17 du code de commerce et sur le décompte locatif, la SCI DOMUS sollicite la condamnation de la SARL GOA et de son liquidateur ès qualités à lui payer la somme de 157 469,92 euros TTC au titre des appels postérieurs au jugement de liquidation et jusqu’à la date de résiliation du bail au 10 novembre 2023. Elle sollicite des pénalités contractuelles de 10 % des sommes dues en application de l’article 23.1 du bail, et que les intérêts de retard soient majorés de 5 points en application de l’article 10 du bail.
Elle sollicite enfin la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil.

En application de l’article L. 622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

En application de l’article L. 641-13 du code de commerce, sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10, si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.
En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17.

En l’espèce, au regard du décompte produit, daté du 29 janvier 2024, il y a lieu de condamner la SARL GOA représentée par son liquidateur à payer à la SCI DOMUS la somme de 157 469,92 euros TTC au titre de la créance postérieure au jugement d’ouverture.

S’agissant de la demande au titre de la clause pénale, elle ne peut qu’être rejetée en application de l’article L. 622-28 du code de commerce qui interdit après le jugement d’ouverture, tous intérêts de retard et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus.

En application du même article, il convient de rejeter la demande de capitalisation des intérêts.

*

Enfin, il y a lieu de rejeter la demande en délais de paiement formée par la SARL GOA, devenue sans objet au regard de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire et de la résiliation du bail.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL GOA représentée par son liquidateur judiciaire, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI DOMUS l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL GOA représentée par son liquidateur judiciaire sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,