TJ Lille, 4 nov. 2024, RG 24/02559

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02559 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YDNF

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2024

Société ACTION LOGEMENT SERVICE SAS

C/

[M] [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ACTION LOGEMENT SERVICE SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Représentant : Maître Roger LEMONNIER de , avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/2559 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2020, la société civile immobilière (SCI) Sweet Home, représentée par son mandataire, l’association Le Graal, a donné à bail à Mme [M] [O], pour une durée initiale de trois ans, un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 424 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 28 septembre 2020, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par la locataire auprès de la bailleresse.

Par actes d'huissier du 14 janvier 2022, la SASU Action Logement Services a fait délivrer à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d'obtenir le paiement de la somme de 468,62 euros dont 404 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la CCAPEX le 18 janvier 2022.

Par acte d’huissier du 22 novembre 2022, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir constater, à défaut prononcer la résiliation du bail, ordonner son expulsion, condamner Mme [O] à lui payer la somme réglée en ses lieu et place au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités mensuelles d’occupation justifiées par une quittance subrogative.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département du Nord le 29 novembre 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2023 lors de laquelle un calendrier de procédure a été convenu entre les parties fixant la date de plaidoiries au 18 septembre 2023.

A cette date, l’affaire a fait l’objet d’une radiation.

Par écritures réceptionnées par le greffe de la juridiction le 5 mars 2024, la SASU Action Logement Services a sollicité la réinscription de l’affaire.

Il a été fait droit à cette demande.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mars 2024 lors de laquelle les parties ont accepté de soumettre la procédure à l'article 446-2 du code de procédure civile et de convenir d’un calendrier de procédure aux termes duquel l'audience de plaidoiries a été fixée au 2 septembre 2024.

A cette audience, la SASU Action Logement Services a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1249 et suivants, devenus les articles 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, subordonner la suspension des effets de cette clause résolutoire à l’acquittement par Mme [O] du paiement du loyer et des charges pendant le délai de deux ans,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, ordonner l’expulsion de Mme [O] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Mme [O] à lui payer la somme de 2 070,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 janvier 2022 sur la somme de 404 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner Mme [O] à lui payer les indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner Mme [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Mme [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,rejeter l’ensemble des demandes de Mme [O].
Au soutien, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire.

Elle ajoute que le bailleur n’a pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion initiée par elle et qu’il ne peut exister aucune contrariété d’intérêts ; que le bailleur a seulement la possibilité, s’il le souhaite, de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle précise que la défenderesse n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance et que la clause résolutoire est incontestablement acquise ; qu’elle n’a pas non repris le règlement du loyer courant.

Elle souligne que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal si bien qu’aucune prescription n’est encourue.

Elle ajoute qu’elle est également subrogée dans les droits du bailleur s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.

En réponse aux écritures de Mme [O], elle soutient que depuis le 12 avril 2023, date à laquelle la dette a été effacée, Mme [O] ne règle que partiellement son loyer la contraignant à régler le surplus en ses lieu et place ; que le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution qu’en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque Mme [O] occupe le bien de manière constante.

Elle fait encore valoir que Mme [O] ne justifie pas avoir informé le bailleur des difficultés rencontrées dans le logement avant de solliciter le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 6] le 9 mai 2023 ; qu’en tout état de cause, le bailleur est intervenu depuis lors pour effectuer les travaux nécessaires ; que Mme [O] échoue à rapporter la preuve de la persistance des désordres depuis la réalisation de ces travaux ; qu’elle ne s’est d’ailleurs pas rapprochée du service d’hygiène et de santé de [Localité 6] à l’expiration du délai imparti pour réaliser des travaux.

Elle précise qu’elle n’est pas la bailleresse et ne saurait, en sa qualité de subrogée, être personnellement tenue des obligations qui incombent au bailleur, notamment relatives à la décence du logement et/ou à la restitution du dépôt de garantie ; qu’il est constant qu’elle ne recueille que les droits du subrogeant et qu’il appartenait à Mme [O] de mettre en cause le bailleur pour présenter une demande d’indemnisation à son encontre.

Mme [O], représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle solliciter de voir, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement, des articles 1343-5 et 1719 du code civil, de l’article 700 du code de procédure civile :
suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant un délai de deux ans,déclarer la SASU Action Logement Services irrecevable en sa demande d’expulsion,être autorisée à régler la dette dont elle est débitrice à l’égard de la SASU Action Logement Services au titre de son recours personnel dans un délai de deux ans à raison de mensualités de 87 euros par mois, après le 15 du mois,condamner la SASU Action Logement Services à lui payer la somme de 4 929,60 euros au titre de son préjudice de jouissance ,condamner la SASU Action Logement Services à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.
Au soutien, elle fait valoir que par décision du 12 avril 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ce qui a eu pour effet d’effacer sa dette locative; que la SASU Action Logement Services ne peut prétendre qu’au remboursement des sommes qu’elle a réglées en ses lieu et place depuis cet effacement, soit 2 070,10 euros ; qu’elle justifie avoir réglé le loyer courant avant l’audience. Elle ajoute que le logement ne répond pas aux caractéristiques d’un logement décent.

Elle estime qu’elle est en droit d’opposer à la créancière subrogée dans les droits de la créancière originaire les mêmes exceptions et moyens de défense qu’elle aurait pu opposer à la créancière originaire ; qu’il revient à la créancière subrogée d’appeler en la cause la créancière originaire si elle le juge utile.

Elle estime que les désordres relevés par le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 6] justifient d’estimer d’évaluer le préjudice de jouissance subi à 40% du montant du loyer charges comprises et qu’il se déduit de la gravité desdits désordres qu’ils existaient dès le début du contrat de bail ; qu’en tenant compte de la prescription triennale et des travaux réalisés par le bailleur, il a duré 26 mois.

Elle estime que le défaut d’information du bailleur sur les évolutions du montant de son loyer comme la vocation sociale de la SASU Action Logement Services justifient de lui accorder des délais de paiement de deux ans.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 et le juge a autorisé Mme [O] à justifier du règlement du loyer d’août 2024 sous quinzaine.

Par courriel du 11 septembre 2024, le conseil de Mme [O] a transmis un récépissé de règlement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action de la SASU Action Logement Services

L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".

L'article 2306 du code civil ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats la convention conclue avec le bailleur le 28 septembre 2020 qui comporte une clause relative à la subrogation de la caution dans les droits du bailleur.

Elle produit également des quittances subrogatives dont la plus récente datée du 24 juin 2024 qui fait état du paiement d'une somme totale de 5 428,14 euros au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés entre octobre 2021 et avril 2024 à l’exception de mai 2022.

Il ressort du décompte établi par la SASU Action Logement Services le 28 juin 2024 que Mme [O] lui a réglé la somme de 25 euros.

A cette date, Mme [O] était donc redevable en principal d’une somme de 5 403,14 euros.

Toutefois, ce montant ne tient pas compte de la procédure de surendettement dont a bénéficié Mme [O].

En effet, il ressort également des pièces produites aux débats que par décision du 12 avril 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ce qui a pour conséquence un effacement des dettes dont celle à l’égard de la SASU Action Logement Services pour un montant de 3 019,72 euros.

En tout état de cause, la SASU Action Logement Services produit un décompte qui distingue les sommes débloquées postérieurement à l’effacement et Mme [O] ne conteste pas qu’elle est redevable d’une somme de 2 070,10 euros à ce titre.

Il s'en déduit que la SASU Action Logement Services a réglé à la bailleresse les sommes dues par Mme [O] en vertu du contrat de bail.

La SASU Action Logement Services a donc qualité pour engager à l'encontre de la locataire une action en paiement des arriérés assumés par elle et en expulsion.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail du 30 septembre 2020 comporte une clause résolutoire rédigée dans le même sens.

La SASU Action Logement Services justifie avoir, par acte d'huissier du 14 janvier 2022, fait délivrer à Mme [O] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d'obtenir le règlement de la somme de 404 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Mme [O] a déposé un dossier de surendettement le 1er février 2023 qui a été déclaré recevable le 28 février 2023, soit postérieurement à la date possible d’acquisition des effets de la clause.

Par ailleurs, il ressort de la lecture de l’historique locataire comme du décompte établi par la SASU Action Logement Services le 28 août 2024 que Mme [O] n’a pas intégralement réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.

Le commandement de payer ainsi délivré est donc resté infructueux pendant plus de deux mois.

Si Mme [O] se prévaut d’une exception d’inexécution, elle ne démontre pas que le logement serait affecté de désordres si importants qu’il y aurait impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 15 mars 2022.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, d’après l’historique locataire produit par la SASU Action Logement Services, le loyer est actuellement d’un montant mensuel de 506,54 euros dont 50 euros de provision sur charges.

D’après l’attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales du 23 août 2024, Mme [O] bénéficie de l’allocation de logement à hauteur de 291 euros et elle justifie avoir réglé la somme de 151 euros le 13 juin 2024 et celle de 216 euros le 8 juillet 2024.

Elle a donc réglé le loyer dû pour juillet 2024.

Par ailleurs, en cours de délibéré, le conseil de Mme [O] a justifié du règlement par sa cliente d’une somme de 216 euros au profit de la bailleresse.

Il s’en déduit que le loyer dû pour août 2024 a été réglé mais le 11 septembre 2024, soit postérieurement à la date de l’audience et alors que l’échéance de septembre 2024 était elle-même exigible.

En effet, d’après le contrat de bail, la part de loyer résiduel et des charges doit être réglée entre le 5 et le 10 de chaque mois.

Aussi, dans la mesure où Mme [O] a précédemment bénéficié d’un effacement de sa dette locative, qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, elle ne satisfait pas les conditions permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Son expulsion sera donc ordonnée dans les conditions précisées par le dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues

Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

En l'espèce, il ressort de la quittance subrogative la plus récente datée du 24 juin 2024 que la SASU Action Logement Services a réglé une somme totale de 5 428,14 euros au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés entre octobre 2021 et avril 2024 à l’exception de mai 2022.

Toutefois, après prise en compte de l’effacement de la dette consécutif à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont a bénéficié Mme [O], celle-ci ne conteste pas devoir la somme de 2 070,10 euros.

Il convient en tout état de cause de fixer l’indemnité d’occupation due par Mme [O] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit actuellement la somme de 546,54 euros d’après l’historique locataire produit.

Mme [O] sera donc condamnée à payer la somme de 2 070,10 euros à la SASU Action Logement Services qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2022 sur la somme de 404 euros et du présent jugement pour le surplus.

Dans la mesure où la SASU Action Logement Services ne justifie pas avoir réglé d'autre somme, le surplus de ses demandes sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
En l’espèce, Mme [O] produit un compte rendu établi par le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 6] le 9 mai 2023 à la suite de la visite du logement réalisée le 11 avril 2023, qui mentionne un certain nombre de désordres affectant le logement.
Mme [O] sollicite à ce titre la condamnation de la SASU Action Logement Services à lui payer des dommages et intérêts.
Il s’agit donc d’une demande reconventionnelle au sens de l’article 64 du code de procédure civile et non d’un moyen de défense ou d’une exception qu’elle opposerait à la SASU Action Logement Services dans la mesure où elle tend à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention.
Dans le même sens, en application de l’article 2309 du code civil qui dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.
Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [O] à l’encontre de la SASU Action Logement Services, caution, au titre de l’indécence du logement, sans qu’il y ait lieu de l’examiner au fond.
Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l’espèce, Mme [O] justifie d’un contrat de travail à durée déterminée à temps partiel qui a pris effet depuis le 2 septembre 2023.
D’après le bulletin de paie de juin 2024 produit, elle travaille 24 heures par mois et perçoit à ce titre une rémunération mensuelle nette de 645,20 euros.
D’après l’attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales du 23 août 2024, elle perçoit également une prime d’activité d’un montant mensuel de 141,62 euros et le revenu de solidarité active d’un montant de 551,22 euros.
La situation financière de Mme [O] justifie de faire droit à sa demande de délais de paiement.
Elle sera donc autorisée à se libérer de sa dette en 24 mensualités suivant les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.
Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [O] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 janvier 2022.

La situation économique de Mme [O] commande de rejeter la demande présentée par la SASU Action Logement Services au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS