TJ Lille, 4 nov. 2024, RG 22/02986

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
Chambre 04
N° RG 22/02986 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WD2W

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2024 DEMANDEURS :

M. [H] [T]
[Adresse 3]
[Localité 10]
représenté par Me Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE

Mme [P] [A]
[Adresse 3]
[Localité 10]
représentée par Me Eric DEBEURME, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [L] [F]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représenté par Me Olivier PEAN DE PONFILLY, avocat au barreau de LILLE

Mme [W] [S] épouse [F]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Me Olivier PEAN DE PONFILLY, avocat au barreau de LILLE

La S.E.L.A.R.L. FLANDRES LYS NOTAIRES, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

La S.A.S.U. ABRINOR, pris en son établissement secondaire, prise en la personne de son représenant légal
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Me Catherine TROGNON-LERNON, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-Présidente
Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice-Présidente
Greffier : Yacine BAHEDDI,

DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Décembre 2023.

A l’audience publique du 02 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 04 Novembre 2024.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 04 Novembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 27 décembre 2021, reçu par Me [E] [I], notaire au sein de la SELARL Flandres Lys Notaires, M. [H] [T] et Mme [P] [A] ont fait l'acquisition auprès de M. [L] [F] et de Mme [W] [S] épouse [F], ci-après les époux [F], d'un immeuble à usage d'habitation avec 153 m2 d'après le cadastre de fonds bâti et non bâti situé au [Adresse 3] à [Localité 10] pour un prix de 200.000 euros.

La vente a été réalisée pour l'intermédiaire de l'agence Abrinor d'[Localité 9].

Après la vente, les acquéreurs ont fait procéder à un mesurage de l'immeuble par le cabinet de géomètres Geolys.

Soutenant qu'il existe une différence de surface de 40m2, les acquéreurs ont sollicité les explications du notaire et de l'agence immobilière lesquels ont répondu que l'acte de vente ne faisait que reprendre la surface figurant au cadastre et qu'il comprenait une clause de non recours en cas d'erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale.

Suivant exploit délivré le 29 avril 2022, M. [H] [T] et Mme [P] [A] ont fait assigner M. [L] [F], Mme [W] [S] épouse [F], la SELARL Flandres Lys Notaires, la SASU Abrino devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'indemnisation.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 13 novembre 2023 pour M. [H] [T] et Mme [P] [A], le 12 septembre 2023 pour les époux [F], le 14 novembre 2023 pour la SELARL Flandres Lys Notaires et le 9 novembre 2023 pour la société Abrinor.

La clôture des débats est intervenue le 13 décembre 2023, et l’affaire fixée à l’audience du 2 septembre 2024.

* * * *

Aux termes de leurs dernières écritures, M. [H] [T] et Mme [P] [A] demandent au tribunal de :

juger que les époux [F] ont engagé leur responsabilité contractuelle à leur égard,juger que l'agence immobilière Abrinor et la SELARL Flandres Lys Notaires ont engagé leur responsabilité extra contractuelle à leur égard,condamner in solidum les époux [F], l'agence immobilière Abrinor et la SELARL Flandres Lys Notaires à leur payer les sommes suivantes :* 56.229,65 euros au titre de la diminution du prix de vente de l'immeuble(200.000 + 15.078,41 x 40 m2/153 m2)
* 10.832,80 euros au titre des travaux de réfection de la toiture de l'immeuble,
* 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
* 10.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* 8.000 euros au titre du remboursement de la commission de l'agence immobilière Abrinor,
les condamner aux dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [F] demandent au tribunal de :

A titre principal,

Vu les dispositions des articles 1616 et suivants du code civil
Vu les dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil

déclarer la clause de non garantie de contenance opposable à M. [H] [T] et Mme [P] [A],débouter M. [H] [T] et Mme [P] [A] de l’intégralité des demandes principales formées à leur encontre,dire mal fondés M. [H] [T] et Mme [P] [A] sur la demande d’indemnisation des frais de raccordement au réseau d’assainissement au titre de la garantie des vices cachés, débouter M. [H] [T] et Mme [P] [A] des demandes additionnelles à leur encontre,déclarer la clause d’exclusion de garanties des vices-cachés et de prise en l’état opposable à M. [H] [T] et Mme [P] [A],condamner M. [H] [T] et Mme [P] [A] aux entiers dépens ainsi qu’à leur verser une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
A titre subsidiaire,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil
Vu les dispositions des articles 1991 et suivants du code civil

condamner la SELARL Flandres Lys Notaires à leur payer la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité professionnelle délictuelle,condamner la SASU Abrinor à leur payer la somme de 10.000 euros euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité professionnelle contractuelle,condamner in solidum la SELARL Flandres Lys Notaires et la SASU Abrinor à les garantir de toute condamnation qui serait mise à leur charge,condamner in solidum la SELARL Flandres Lys Notaires et la SASU Abrinor aux entiers dépens ainsi qu’à leur verser une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de ses dernières écritures, la SELARL Flandres Lys Notaires demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

écarter des débats la pièce 13 de Me [B],rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de M. [H] [T] et Mme [P] [A] d’une part et des époux [F] d’autre part, les en débouter,les condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner solidairement ou l’un à défaut de l’autre aux entiers frais et dépens de l’instanceà titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision.

Aux termes de ses dernières écritures, la société Abrinor demande au tribunal de :

débouter M. [H] [T] et Mme [P] [A] de leurs demandes,débouter les époux [F] de l’intégralité de leurs demandes formées contre elle en ce qu’elles sont nulles,constater, dire et juger que les demandes des acquéreurs, M. [H] [T] et Mme [P] [A], sont irrecevables à son encontre en ce qu’elles tendent à obtenir une diminution du prix de vente et l’application des dispositions du code civil relatives aux vices cachés,condamner tous succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.
Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de dire qu’une demande tendant à “dire constater et juger” ne constitue pas une prétention en justice devant être tranchée par le tribunal mais simplement un exposé des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

En outre, en réponse à la demande de la société de notaires, il n'y a pas lieu d'écarter des débats une pièce au seul motif qu'elle est illisible ou difficilement lisible, le tribunal devant seulement en apprécier la valeur probante.

Sur la responsabilité recherchée des vendeurs s'agissant de la différence de surface du bien vendu

Le tribunal peine à comprendre le fondement juridique invoqué par M. [H] [T] et Mme [P] [A] au soutien de leur demande de réduction du prix de vente puisqu'ils invoquent à la fois les articles 1603 et suivants du code civil relatifs à l'obligation de délivrance du vendeur, l'article 1112-1 du même code relatif à l'obligation d'information pré-contractuelle, l'article 1104 relatif à la bonne foi contractuelle, l'article 1131-1 qui n'existe pas, l'article 1231-1 relatif à la responsabilité contractuelle et l'article 1617 relatif à la vente d'un immeuble avec indication de la contenance.

Sur ce, il convient de rappeler que selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1112-1 du même code prévoit que :
« Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le conteu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ». Cet article intéresse la période antérieure à la formation du contrat et le manquement d'un cocontractant à son devoir d'information qui est de nature à justifier l'annulation du contrat s'il est établi que le consentement a été vicié par erreur, dol ou violence ou seulement l'octroi de dommages et intérêts. Dans le cas d'espèce, les acquéreurs n'invoquent pas l'existence d'un vice du consentement qui aurait pour effet d'entraîner l'annulation de la vente. Ils sollicitent uniquement des dommages et intérêts.

L'article 1231-1 intéresse quant à lui l'exécution du contrat et permet au créancier d'une obligation de réclamer des dommages et intérêts au débiteur qui ne s'exécute pas ou s'exécute avec retard.

Les articles 1603 et suivants sont relatifs à l'obligation de délivrance du vendeur lequel doit fournir une chose conforme aux prescriptions contractuelles. Le manquement du vendeur à son obligation peut justifier la résolution de la vente, qui n'est pas sollicitée en l'espèce, ou l'octroi de dommages et intérêts.

Il existe une disposition plus spécifique s'agissant des ventes avec indication de la contenance. En effet, l'article 1617 du code civil prévoit que :
« Si la vente d'un immeuble à été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat :
Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir d'une diminution proportionnelle du prix ».

L'article 1618 traite du cas d'une contenance plus grande que celle exprimée au contrat. Et l'article 1619 dispose que :
« Dans tous les autres cas,
Soit que la vente soit faite d'un corps certain et limité,
Soit qu'elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,
Soit qu'elle commence par la mesure, ou par la désignation de l'objet vendu suivie de la mesure,
L'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire ».

Il se déduit de ces dispositions que si la vente est faite à raison de tant la mesure, l'acquéreur est en droit d'exiger la contenance exacte et peut réclamer une diminution proportionnelle de prix. Si la vente n'a pas été faite à raison de tant la mesure, le défaut de contenance ne peut donner lieu, en faveur de l'acquéreur, qu'à une diminution du prix lorsque la différence en moins atteint un vingtième.

En outre, dans tous les cas, les parties peuvent prévoir une clause de non garantie de la contenance.

En l'espèce, les acquéreurs soutiennent que la surface du bien acquis est inférieure de 40m2 à celle prévue au contrat et réclament à leurs vendeurs une diminution du prix de vente de 56.229,65 euros.

Il leur appartient de rapporter la preuve de la différence de surface qu'ils invoquent.

L'acte de vente du 27 décembre 2021 mentionne, en page 2, dans la partie désignation :

« Commune de [Localité 10] (Nord) [Adresse 3]
Un immeuble à usage d'habitation avec CENT CINQUANTE TROIS METRES CARRES (153m2) d'après le cadastre de fonds bâti et non bâti.
Figurant au cadastre sous les références suivantes :
Sect.
Numéro
Lieudit
Ha
a
ca
A
[Cadastre 5]
[Adresse 3]

1
53
Tel que cet immeuble se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques, sans exception ni réserve et tel qu'il figure sur le plan certifié exact par les parties demeuré ci-annexé ».

D'emblée il convient de dire que l'article 1617 invoqué par les acquéreurs est inapplicable à la présente vente laquelle ne mentionne pas que le prix de 200.000 euros a été calculé en multipliant le prix au mètre carré avec la surface du bien vendu. Il s'agit d'un prix global pour l'immeuble, d'ailleurs négocié à la baisse puisque l'annonce de vente mentionnait un prix de 222.000 euros. La vente n'a ainsi pas été faite à raison de tant la mesure.

Il doit donc être démontré qu'il existerait un défaut de contenance d'au moins un vingtième.

Pour ce faire, les acquéreurs produisent un document, qui tient sur une page simple, établi par la société Geolys, géomètres experts, le 25 janvier 2022, qui reprend le plan cadastral de la parcelle A[Cadastre 5] acquise par les demandeurs et des parcelles voisines. Le document mentionne que l'emprise de la parcelle est d'environ 150 m2 et que l'occupation réelle du [Adresse 3] est de 113 m2 environ.

Se basant sur la mesure de 113 m2, les acquéreurs soutiennent que la surface de l'immeuble est inférieure de 40 m2 à celle figurant dans l'acte, à savoir 153 m2.

Ce faisant, ils procèdent à une erreur d'interprétation du document de la société Geolys et de l'acte de vente.

En effet, la surface de 153 m2 mentionnée dans l'acte de vente concerne l'emprise de l'entière parcelle A[Cadastre 5] telle qu'elle figure au cadastre et inclut, comme cela est indiqué, les fonds bâti et non bâti. En d'autres termes, cette surface ne se limite pas à la construction mais comprend également la partie jardin. Et la mesure faite par la société Geolys ne fait que confirmer cette surface cadastrale puisqu'il est relevé une emprise de l'entière parcelle d'environ 150 m2. Le tribunal comprend, à la lecture des conclusions des acquéreurs, et toutes précautions gardées, qu'il existerait un litige concernant une construction en briques et la partie jardin se trouvant en bout de parcelle qui ne seraient accessibles et utilisées que par l'immeuble cadastré [Cadastre 6], ce qui expliquerait que le géomètre ait calculé à 113 m2 environ « l'occupation réelle du [Adresse 3] ». En l'absence de tout autre élément sur ce point, il doit être retenu que le document du géomètre ne fait que confirmer l'emprise globale de la parcelle A[Cadastre 5] telle que mentionnée dans l'acte de vente.

Et contrairement à ce qu'indiquent les acquéreurs, la même surface cadastrale était mentionnée dans l'acte de vente des époux [F] du 6 juin 1972, versé aux débats par la société de notaires, puisqu'il est indiqué que la parcelle figure au cadastre à la section A numéro [Cadastre 5] et qu'elle a une contenance de 1 are et 53 centiares. Sachant qu'un centiare équivaut à 1m2 et qu'un are équivaut à 100 m2, il était déjà bien mentionné que l'emprise au sol de la parcelle entière mesurait 153 m2. La mention d'une surface de 125,26 m2 concerne uniquement la maison.

Les acquéreurs échouent par conséquent à démontrer qu'il existerait une différence de surface d'au moins un vingtième entre le bien tel que décrit au contrat et le bien réellement acquis.

Il ne peut donc être reproché aux époux [F] ni d'avoir caché, avant la vente, une information déterminante du consentement des acquéreurs, ni, après la vente, de n'avoir pas respecté leur obligation de délivrance. Leur responsabilité contractuelle ne peut donc être engagée à ce titre.

De manière surabondante, il convient d'indiquer que, à supposer démontrée l'existence d'une différence de contenance d'au moins un vingtième, les parties ont inséré à l'acte de vente, en page 6, une clause de non garantie de la contenance cadastrale. Cette clause est rédigée en termes simples, précis et non équivoques et stipule bien que toute différence de contenance fera le profit ou la perte des acquéreurs même si elle est supérieure à un vingtième. Elle a donc vocation à s'appliquer de sorte que, en toutes hypothèses, les acquéreurs ne pouvaient, du fait de cette clause, prétendre à une diminution du prix.

Sur la responsabilité recherchée des vendeurs au titre de l'évacuation des eaux usées et de la toiture

Postérieurement à la délivrance de l'assignation, les acquéreurs indiquent avoir découvert des désordres relativement à l'évacuation des eaux usées et à la toiture et entendent donc obtenir indemnisation de leurs vendeurs à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme.

Sur la garantie des vices cachés

L'article 1641 du code civil dispose que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

A ce titre, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente, caché de l’acquéreur, et suffisamment grave pour compromettre l’usage de la chose acquise à cet effet.

Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » .

Pour faire obstacle à l'application de la clause de non garantie, il est nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance des vices.

En l'espèce, l'acte de vente du 27 décembre 2021 contient une clause d'exonération du vendeur de la garantie des vices cachés rédigée comme suit :
« L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, au sol ou du sous-sol, vices même cachés (souligné par le tribunal), erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte ; le tout, sauf ce qui est éventuellement précisé ci-après en ce qui concerne les constructions ».

Les acquéreurs se plaignent d'abord d'un désordre relatif aux eaux usées. Ils produisent un courrier de la société AEF, spécialisée dans la plomberie et le chauffage, qui indique avoir constaté une non conformité des évacuations des eaux usées puisque la totalité des écoulements R+1 et R+2 sont raccordés sur le réseau des eaux pluviales en extérieur avec un diamètre non conforme au nombre d'équipements raccordés. Elle indique que, selon le DTU 60.11, chaque type d'eaux usées possède son propre système d'évacuation pour permettre une bonne évacuation des eaux usées et que le DTU prévoit les raccordements et les règles à adopter pour déterminer le diamètre minimum des raccordements des colonnes de chute ainsi que des collecteurs en pied de chute. Elle ajoute que, sur l'installation en question, la totalité s'évacue sur un réseau PVC de diamètre 40cm en descente, sur parti extérieur, ce qui contribue à un engorgement lorsque le réseau se trouve en saturation au moment des périodes de pluie.

Outre que les acquéreurs n'expliquent pas en quoi la non conformité aux normes DTU du système d'évacuation des eaux usées de l'immeuble constituerait un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil et notamment en quoi elle rendrait l'immeuble impropre à son usage alors qu'il n'est allégué aucun dégât qui serait lié au non respect de ces normes, ils ne démontrent nullement que les époux [F] auraient eu connaissance, du temps de leur occupation, de la non conformité de ce système d'évacuation aux normes DTU. Sur ce point, ils se contentent d'indiquer que les vendeurs ne pouvaient l'ignorer, ce qui est proprement insuffisant à rapporter la preuve attendue d'eux de la connaissance par les vendeurs du vice allégué qui seule serait de nature à faire échec à la clause de non garantie.

La demande ne peut donc prospérer sur ce fondement.

Les acquéreurs invoquent ensuite un désordre relatif à la toiture. Pour en justifier, ils produisent un premier constat d'huissier dressé le 3 août 2022 par Me [X] [D]. Il en ressort que les acquéreurs ont entrepris des travaux de rénovation et ont, pour ce faire, déposé le plafond de la pièce de droite côté rue du R+1 (ancienne salle de bains) où l'huissier a constaté, sur la sous-face du plancher du niveau supérieur et sur le gitage l'existence d'auréoles. Il a également relevé que l'extrémité gauche de la sablière dans cette salle de bains était dégradée. Dans la chambre à gauche du R+1, dans laquelle le plafond a également été déposé, l'huissier a constaté que la sablière a été déposée, les acquéreurs indiquant qu'elle était totalement pourrie, et que des réparations étaient en cours. Il a également relevé que le gitage au niveau de la cloison séparant les deux pièces était dégradé dans la partie prise en maçonnerie sur cette façade. Dans la chambre côté jardin du R+1, dont le plafond a également été déposé, il a été constaté que le gitage était pourri et dégradé au niveau de sa jonction avec la maçonnerie extérieure. Sous le gitage, sur la plâtrerie, l'huissier a relevé la présence d'importantes auréoles et traces, tout comme sur la sous face du plancher du R+2. L'huissier s'est ensuite rendu au R+2 et a constaté que le bois de charpente situé en soupente de toiture est pourri en plusieurs endroits et s'effrite en le touchant.

Un second constat a été dressé le 25 janvier 2023 par Me [Z] [O], huissier, lequel s'est rendu dans le grenier de l'habitation dans lequel l'ensemble de la toiture a été mise à nue et est donc visible. Il a relevé que le bois de l'ensemble de la charpente visible, d'aspect ancien, présente des marques noirâtres importantes et que des gouttes sont présentes sur certaines portions de la membrane d'étanchéité.

Il ressort de ces deux constats que le gitage situé entre le R+1 et le R+2 est dégradé, que la sous face du plancher du R+2 présente des auréoles et que la charpente est en mauvais état.

En l'absence d'autres éléments, il ne ressort nullement de ces deux constats que ces désordres rendraient le bien impropre à son usage. Surtout, les acquéreurs n'expliquent pas en quoi les vendeurs en auraient nécessairement eu connaissance.

En effet, les défauts n'ont été révélés que par des travaux menés par les acquéreurs et rien ne permet d'établir que les vendeurs les avaient constatés du temps de leur occupation de sorte que, à supposer établi que les désordres invoqués répondent aux critères de l'article 1641 du code civil, la clause de non garantie des vices cachés doit s'appliquer.

La demande ne peut donc prospérer sur ce fondement.

Sur l'obligation de délivrance conforme

Les textes sur l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur ont été rappelés plus haut.

S'agissant de l'évacuation des eaux usées, les acquéreurs prétendent que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance puisque l'acte de vente prévoit que le bien est desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il est relié à ce réseau, ce qui, selon eux, ne serait pas le cas.

Or, du courrier de la société AEF, il ressort uniquement que le système d'évacuation des eaux usées n'est pas conforme aux normes DTU puisque tous les écoulements du R+1 et R+2 sont raccordés sur le réseau des eaux pluviales et que le diamètre n'est pas conforme et de nature à créer un engorgement. Il ne ressort nullement de ce courrier, ni d'aucune autre pièce versée aux débats, que le bien ne serait pas relié au réseau d'assainissement collectif.

La demande ne peut donc prospérer sur ce fondement.

S'agissant de la toiture, les acquéreurs n'expliquent pas en quoi les désordres constatés sur celle-ci constitueraient un manquement des époux [F] à leur obligation de délivrance alors qu'il ne ressort nullement de l'acte de vente, ni d'aucune autre pièce, qu'ils se seraient engagés à délivrer une toiture en parfait état.

La demande ne peut donc prospérer sur ce fondement.

Dès lors, les acquéreurs sont mal fondés à réclamer d'une part la somme de 10.832,80 euros au titre des frais de mise aux normes de l'installation d'évacuation des eaux usées, d'autre part la somme de 19.545,90 euros au titre des travaux de réfection de la toiture.

Par ailleurs, en l'absence de tout manquement des époux [F] à leurs obligations contractuelles, la demande de dommages intérêts à hauteur de 20.000 euros, laquelle n'est aucunement motivée ni justifiée, sera rejetée, tout comme la demande de remboursement des frais d'agence immobilière à hauteur de 8.000 euros.

Sur la responsabilité recherchée du notaire et de l'agence immobilière

L'article 1240 du code civil prévoit que :

“Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Il est constant que les notaires sont tenus à l'égard des parties d'un devoir de conseil et doivent garantir la sécurité et l'efficacité des actes auxquels ils prêtent leur concours. Ce devoir d'efficacité impose, en matière de vente, des investigations et le contrôle de la véracité des déclarations des parties, afférentes aux éléments conditionnant la totale efficacité de l'acte.

Quant à l'agent immobilier, en tant qu'intermédiaire professionnel et négociateur d'acte, il est tenu d'une obligation de conseil envers l'acquéreur potentiel d'un bien immobilier. Il est notamment tenu de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise.

Les demandeurs doivent rapporter la preuve d’une faute commise par le notaire et l'agence immobilière, d’un dommage subi par eux et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l'espèce, les acquéreurs sollicitent indifféremment à l'encontre des vendeurs, de la société de notaires et de l'agence immobilière le paiement de diverses sommes sans expliquer notamment en quoi la société de notaires et l'agence immobilière seraient tenues de répondre des désordres liés à l'évacuation des eaux usées et à la toiture. De la même manière, ils n'expliquent pas pourquoi la société de notaire serait tenue de rembourser les frais d'agence immobilière alors que dans leur motivation, cette demande semble dirigée uniquement contre la société Abrinor.

Le tribunal comprend en réalité qu'ils reprochent essentiellement à la société de notaire et à l'agence immobilière de ne pas avoir procédé à des vérifications s'agissant de la contenance du bien et ainsi de ne pas les avoir correctement informés sur le bien vendu.

Or, ainsi qu'il a été dit plus haut, il n'est nullement démontré par les acquéreurs qu'il existerait une erreur s'agissant de la contenance du bien acquis.

Si l'acte de vente du 27 décembre 2021 ne reprend pas l'origine de propriété des époux [F], cette circonstance est sans incidence puisque l'acte de propriété de ces derniers, versé aux débats par la société de notaires, mentionne une surface cadastrale identique à celle figurant dans l'acte litigieux, de sorte qu'il n'existe aucun préjudice.

Pour la même raison, il ne peut être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir vérifié l'acte de propriété des vendeurs.

Dans ces conditions, les demandes formées à l'encontre de la société de notaires et de l'agence immobilière seront rejetées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”.

Succombant en totalité en leurs demandes, M. [H] [T] et Mme [P] [A] seront condamnés aux dépens ce qui entraîne rejet de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L'équité commande d'allouer aux vendeurs la somme de 3.000 euros, à la société de notaires et l'agence immobilière chacun la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS