TJ Lille, 4 nov. 2024, RG 24/00016

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 24/00016 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YKU4

DEMANDEUR :

S.A. DELTA LINGERIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6] [Localité 21]
représentée par Me Amandine BODDAËRT, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Laurent MARTIGNON, substitué par Me Eric SUNAR, avocats plaidants au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.C.I. DU [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 15] [Localité 16]
représentée par Me Delphine CHAMBON, substituée par Me Peggy CARLIER, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 07 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2024

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2002, la S.C.I du [Adresse 10] a renouvelé le bail commercial avec la S.A. Delta Lingerie, portant sur un immeuble à usage de commerce et d'habitation (rez-de-chaussée, sous-sol et trois étages) situé [Adresse 10] à [Localité 26] pour une durée de dix années à compter du 1er octobre 2002, moyennant un loyer de 94 500 euros hors taxes hors charges par an.

Par acte du 23 décembre 2013, les parties ont convenu du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2013 moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 200 000 euros.

Par jugement du 30 août 2017, le tribunal de grande instance de Lille a notamment:
condamné la SCI du [Adresse 10] à effectuer des travaux de reprise complète des toitures, les travaux de modification de l'évacuation des eaux pluviales et les travaux de reprise des ravalements ;condamné la société Delta Lingerie à effectuer les travaux de révision de la pose des fenêtres avec remplacement des appuis en zinc, le remplacement de la fenêtre du WC, l'enduit et la peinture sur la partie réparée ;condamné la S.C.I. du [Adresse 10] à payer à la société Delta Lingerie la somme de 11 262,59 euros au titre du remboursement des travaux effectués par le preneur.
Par un arrêt du 28 février 2019, la cour d'appel de Douai a confirmé le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la bailleresse au paiement de la somme de 11 262,59 euros au titre des travaux effectués par le preneur, déboutant la société Delta Lingerie de sa demande à ce titre.

A compter du 1er janvier 2022, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.

Le loyer indexé était de 222 480,16 euros hors taxes hors charges par an au 3ème trimestre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 3 août 2022, la société Delta Lingerie a fait signifier à la S.C.I. du [Adresse 10] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 moyennant un loyer annuel de 130 000 euros hors taxes hors charges.

Par mémoire préalable en fixation de loyer du 14 octobre 2022, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 21 octobre 2022 à la S.C.I du [Adresse 10], la société Delta Lingerie a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 125 738 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er octobre 2022.

Par acte d'huissier signifié le 21 décembre 2022, la S.A. Delta Lingerie a assigné la S.C.I. du [Adresse 10] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Par jugement du 19 juin 2023, le juge des loyers commerciaux a :
ordonné avant dire droit une expertise ;fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;prévu que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise;sursis à statuer sur les autres demandes ;réservé les dépens.Le rapport d'expertise a été déposé au greffe le 3 avril 2024. Dans son rapport, M. [N] a estimé la valeur locative à la date du 1er octobre 2022 à la somme arrondie de 157 200 euros par an hors taxes hors charges sur la base d'une surface pondérée de 111 m² et d'un prix de 1 415 €/m²P.

Le dossier a été réinscrit au rôle de l'audience du 3 juin 2024.

Dans son mémoire en ouverture de rapport d'expertise, notifié le 25 mai 2024 par lettre recommandée avec avis de réception, la S.A. Delta Lingerie demande au juge de:
La Juger recevable et bien fondée en ses demandes ; Débouter la S.C.I. Du [Adresse 10] de l’intégralité de ses demandes; Constater que la valeur locative des locaux commerciaux situés [Adresse 10] à [Localité 26] est inférieure au loyer plafond ; Fixer en conséquence le loyer annuel hors taxes hors charges à la somme de 103 877 euros hors taxes hors charges par an en principal à compter du 1er octobre 2022 Condamner la S.C.I. du [Adresse 10] au paiement des intérêts légaux sur les loyers trop perçus depuis le 1er octobre 2022 ; Juger que les arriérés dus porteront intérêt légal en application de l'article 1155 ancien du code civil à compter de la délivrance du mémoire préalable notifié le 14 octobre 2022 ;En tout état de cause,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner la S.C.I. Du [Adresse 10] au paiement d’une indemnité de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.
A l'appui de ses prétentions, la société Delta Lingerie rappelle que le preneur peut demander la fixation à la valeur locative lorsqu'elle est inférieure au loyer résultant du plafonnement lequel est de 236 014 €ht/hc/an. Elle souligne que si la [Adresse 32] présente une très importante effervescence commerciale liée à sa situation géographique dans [Localité 26], les crises économiques (gilets jaunes et covid) n'ont pas épargné le secteur, plusieurs locaux étant vides, à proximité des locaux loués, ce qui justifie l'emplacement de bonne qualité retenu par l'expert. Elle acquiesce à la surface pondérée retenue par l'expert. Elle réclame un abattement de 10 % au titre des clauses exorbitantes de droit commun et la déduction de la taxe foncière. Elle estime que l'expert relève une évolution défavorable de plusieurs facteurs locaux de commercialité. Elle écarte les trois références correspondant à des locaux de petite surface et cinq références avec comme destination des activités distinctes. Elle retient un prix de 1 100 €/m²P.

Dans son mémoire après expertise notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 10 juillet 2024, la S.C.I. du [Adresse 10] demande au juge des loyers commerciaux de :
La Juger recevable en ses demandes ;Débouter la S.A. Delta Lingerie de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 103 877 euros hors taxes hors charges et plus généralement de toute demande de fixation du loyer à une valeur inférieure au loyer dit plafonné ;Débouter la S.A. Delta de toutes ses autres demandes ;Fixer le loyer à un montant de 229 726 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er octobre 2022 le bail étant renouvelé pour neuf ans à compter de cette date ;Condamner la société Delta Lingerie à lui payer la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, s'il y a lieu à compter de chaque échéance, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dès lors qu'ils seront dus au moins pour une année entière ;la Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais de commissaire de justice visés aux articles A.444-10 et suivants du code de commerce.La S.C.I. du [Adresse 10] soutient que le loyer plafonné est de 229 726 euros et que la valeur locative est supérieure au loyer plafonné. Elle estime qu'il s'agit d'un emplacement n°1 d'excellente commercialité. Elle soutient qu'un taux de vacance de 10 % est classique. Elle ajoute que la spécialisation de la rue est un facteur positif de commercialité. Elle conteste les pondérations appliquées par l'expert aux surfaces et calcule une surface pondérée de 145,04 m². Elle réclame une majoration de 5 % au titre de la destination large des locaux. Elle conteste toute déduction de la taxe foncière, s'agissant d'un usage et les références comportant la même clause. Elle s'oppose également à tout abattement au motif du transfert des travaux de mise en conformité au preneur, s'agissant également d'un usage. Elle cite les articles de presse spécialisée qui mentionnent une valeur locative supérieure à celle retenue par l'expert et discute les termes de comparaison qu'il a retenu.

Après deux renvois à la demande des parties, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 7 octobre 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux;
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le locataire d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33.

B- Sur les éléments de la valeur locative

1° Les caractéristiques du local considéré

Aux termes de l'article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Il résulte du rapport d'expertise que les locaux loués correspondent à l'intégralité d'un immeuble, soit le rez-de-chaussée, les trois étages et la cave. Il s'agit d'une construction de la fin du XIXème siècle, élevée en briques pleines sous enduit ciment peint, en double mitoyenneté d'immeubles de même époque, sur une cave partielle, en rez-de-chaussée commercial avec deux étages droits et un troisième étage mansardé et combles perdus. L'ensemble de la toiture a été refait à neuf en 2020. Le bâtiment dispose d'une surface sur rue de 8,50 mètres se composant de deux larges vitrines encadrant une porte d'entrée vitrée à deux battants.

L'espace de vente se situe exclusivement au rez-de-chaussée et comprend des cabines d'essayages. Au 1er étage se trouvent notamment un bureau, une réserve, un WC et une cuisine. Le 2ème étage comporte notamment une réserve et deux salles de réunion, outre une ancienne cuisine et une ancienne salle-de-bains. Le 3ème étage, qui n'est pas utilisé, est composé d'une ancienne salle-de-bains,d'une chambre et de séjours.

M. [N] indique que l'ensemble immobilier est correctement entretenu et que les travaux ordonnés par l'arrêt confirmatif du 28 février 2019 ont été réalisés. Il mentionne que d'après les parties, le 1er étage, actuellement utilisé comme réserve et salle de repos était autrefois utilisé pour la vente.

Sur la surface

S'agissant d'une boutique, il y a lieu de pondérer la surface utile des lieux en fonction de l'utilité respective des différentes pièces.

En effet, en vertu de l'article R.145-3 du code de commerce, il convient de tenir compte, s'agissant d'un local commercial, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.

La Charte de l'expertise en évaluation immobilière dans sa 5ème édition de mars 2017 préconise les pondérations suivantes s'agissant des boutiques d'une surface maximale de 600 m² :

L'expert judiciaire a mesuré les surfaces suivantes pour le local et y a appliqué des pondérations :

La bailleresse discute les pondérations retenues s'agissant de la 1ère zone de vente au titre de l'effet vitrine, de la cave et des 1er et 2ème étages selon les modalités suivantes :

S'agissant du rez-de-chaussée, la charte de l'expertise prévoit une valorisation supplémentaire de surface pour tenir compte de l'effet vitrine de la zone d'angle. Or, cette valorisation concerne les vitrines en angle, qui accroissent la visibilité du commerce en donnant sur deux rues. Tel n'est pas le cas en l'espèce, la façade du local étant linéaire. Ainsi, la pondération de la 1ère zone de vente à 1 par l'expert est conforme aux préconisations de la charte et adaptée.

Dès lors, les pondérations de l'expert à 0,9 et 0,6 des 2ème et 3ème zones de vente, compte tenu de leur éloignement de la vitrine et donc de leur moindre luminosité et visibilité sont justifiées.

Au 1er étage, l'expert a qualifié les espaces à usage de réserve, de bureau et de palier, de zone de vente, pour leur appliquer un taux de 0,3. Si les parties ont indiqué qu'ils avaient été utilisés « autrefois » comme zone de vente, à ce jour tel n'est plus le cas. Le taux de 0,3 est donc adapté. De plus, les annexes reliées correspondent à la cuisine, les WC, l'ancienne salle-de-bains et la chaufferie. Compte tenu de la faible utilité de ces annexes, la pondération à 0,2 est justifiée.

Au 2ème étage, compte tenu de l'utilisation des espaces comme salles de réunion, il convient de retenir une pondération de 0,15, soit une surface pondérée de 10,36 m².

S'agissant de la cave, si l'une des photographies laisse apparaître deux petits cartons récents, il n'apparaît pas qu'elle soit réellement utilisée comme réserve. De plus, l'expert a relevé qu'elle est inondable. Dès lors, il n'y a pas lieu de la prendre en compte, d'où l'application d'un coefficient de 0.

Dans ces conditions, il convient de retenir une surface utile pondérée totale de 114,55 m².

2° La destination des lieux

Aux termes de l'article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

La destination contractuelle est l'activité de « vente de tous articles de lingerie féminine de jour, corseterie, lingeries de nuit, tous articles gainant, bas, collants, maillots de bain, accessoires et plus généralement tous articles de textiles et d'habillement, d'équipement de la personne et d'habitation. »

3° Les obligations respectives des parties

Aux termes de l'article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Le bail prévoit le remboursement par le preneur au bailleur de la taxe foncière et des primes d'assurance, l'interdiction de la sous-location et de la cession du droit au bail, l'accession au bailleur des embellissements, améliorations et installations faites par le preneur en fin d'occupation.

4° Les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l'article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il résulte du rapport d'expertise que l'ensemble immobilier est situé dans l'hyper-centre de Lille, dans la [Adresse 32], rue commerçante piétonne reliant la [Adresse 22] et la [Adresse 30] à [Adresse 24], à proximité des stations de métro Rihour et République Beaux-Arts, de la gare [27] et à proximité de plusieurs points touristiques de Lille, notamment la Vieille Bourse, la [Adresse 28] et le Palais des Beaux-Arts.

M. [N] indique que l'année 2016 fut une année noire pour le secteur piétonnier « [Adresse 22]-[Adresse 32]-[Adresse 30] » avec la perte des Galeries Lafayette et une marque du groupe Calzedonia, et qu'il y avait de nombreux locaux vacants dans les rues piétonnes entre 2016 et 2021 avec des liquidations en série de boutiques de prêt-à-porter. Il fait état d'une mutation de la [Adresse 22] avec l'installation de « Grande Scène » et « le 31 » (Citadium, Décathlon city) inaugurés en octobre 2021. Il souligne que diverses boutiques sont restées vides en 2022 (Zara, Célio, Camaïeu, Brice et H&M pour la [Adresse 22], et André, Bijoux Brigitte, Les Délices Salés et deux autres locaux pour la [Adresse 32]). L'expert note la présence de cinq locaux vacants dans la [Adresse 32], dont l'un adjacent et deux autres en face de l'immeuble en cause. Les deux autres locaux vacants sont situés aux angles de la [Adresse 32] et de la [Adresse 30].

L'expert qualifie l'emplacement de bonne qualité dans la ville en termes de commercialité, en léger retrait des emplacements n°1 de l'hyper-centre ([Adresse 24], [Adresse 22], [Adresse 31]), mais dans une des rues les plus fréquentées de cet hyper-centre.

Enfin, M. [N] relève une certaine spécialisation de la rue dans la lingerie avec cinq magasins de ce style. Cette « concentration d'enseignes d'une même catégorie de commerce peut créer une synergie, source d'attractivité, mais dans le même temps peu créer un phénomène de concurrence. »

L'expert conclut que « Si nous pouvons ainsi observer une augmentation des flux touristiques à [Localité 26] au cours de la période de référence, nous ne pouvons affirmer que ce flux est profitable au local considéré, en pleine crise du pouvoir d'achat, et comme il a pu être relevé dans un article de la Voix du Nord le 12 Mars 2023 « les gens se promènent mais n'ont pas de sacs ». Nous ne pouvons attester que la fréquentation des boutiques augmente. ».

En conclusion, à l'instar de l'expert, il convient de considérer qu'il s'agit d'un emplacement de bonne qualité, légèrement en retrait des emplacements n°1 de l'hyper-centre.

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l'article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
L'expert judiciaire cite les prix de référence suivants :
1° [Adresse 22], local commercial exploité sous l'enseigne « KRUIDVAT » (définitivement fermé en 2023), de 104 m² SUP, au loyer annuel actualisé (bail de Février 2019 195 000 €) de 216 795 € (2 085 €/m²/an) ;
2° [Adresse 7], local commercial exploité sous l'enseigne « Wim' Affiches », de 47 m² SUP, au loyer annuel actualisé (bail de 2021), de 85 000 € (1 971 €/m2/an) ;
3° [Adresse 13], local commercial exploité sous l'enseigne « The Wízard's Shop » de 54 m² SUP, au loyer annuel actualisé (bail d'octobre 2021 #69 984 €) de 73 081 € (1 353 €/m²/an) ;
4° [Adresse 11], local commercial exploité sous l'enseigne « CAROLL », de 44 m² SUP (102 m² de surface utile), au loyer annuel actualisé (bail de renouvellement du 1er juillet 2021) de 40 094 € (911 €/m² SUP) ;
5° [Adresse 8], local commercial exploité sous l'enseigne « Boulangerie Paul », de 52 m² SUP, au loyer annuel actualisé (bail d'août 2007) de 43 784 € (842 €/m² SUP) ;
6° [Adresse 4], local commercial exploité sous l'enseigne « Idéal Audition » de 66 m² SUP, au loyer annuel (bail de mai 2017) de 60 733 € (920 €/m² S.U.P.) ;
7° [Adresse 30], local commercial exploité sous l'enseigne « Jeff de Bruges » (chocolats) de 28 m² SUP, au loyer annuel (bail de mars 2009) de 24 874 € (888 €/m² SUP) ;
8° [Adresse 19], local commercial exploité sous l'enseigne « [25] » (café-tabac) de 55 m² SUP, au loyer annuel (renouvellement de bail au 1er mars 2019) de 52 800 € (960 €/m² SUP) ;
9° [Adresse 3], local commercial exploité sous l'enseigne « L'Abbaye » (café-brasserie), sur caves, en un rez-de-chaussée et trois étages, de 134 m² SUP, au loyer annuel (bail de mars 2016) de 170 806 € (1 275 €/m² SUP) ;
10° [Adresse 1], local commercial exploité sous l'enseigne « [23] », de 74,80 m² SUP, au loyer annuel (bail renégocié en mars 2009) de 116 280 € (1 555 €/m² SUP) ;
11° [Adresse 18], local commercial exploité sous l'enseigne « Bijouterie Lepage », en un rez-de-chaussée et étage, de 226 m² SUP, au loyer annuel (renouvellement judiciaire de novembre 2006) de 319 720 € (1 425 €/m² SUP) ;
12° [Adresse 5], local commercial exploité sous l'enseigne « Bijouterie Dinh Van », en un rez-de-chaussée et cave, de 45 m² SUP, au loyer annuel (bail d'août 2011) de 101 367 € (2 253 €/m² SUP) ;
13° [Adresse 2], local commercial exploité sous l'enseigne « Yellowkorner », de 42,40 m² SUP, au loyer annuel (bail de janvier 2010) de 83 617 € (1 972 €/m² SUP).

La moyenne de ces termes est de 1 416,15 €/m²P.

La S.C.I. du [Adresse 10] cite trois autres références :
14° Local CAROLL situé [Adresse 20] et [Adresse 9], renouvellement du bail au 1er septembre 2015, SUP de 160 m² et loyer unitaire de 1962,50€/m²P (loyer de renouvellement de 314 000 € hors taxes hors charges par an (Immeuble de prestige comportant une façade emblématique, connu sous le nom du Soleil d'Or) ;
15° Local Free situé [Adresse 17], bail du 1er janvier 2014, SUP de 172 m²P, loyer unitaire de 1 395,35€/m²P, loyer initial de 240 000 €hthc/an ;
16° Immeuble Marionnaud situé [Adresse 14] et [Adresse 12], SUP de 236,52 m²P, renouvellement judiciaire déplafonné, valeur locative retenue de 1237€/m²P et correctifs de +12 % (+10% clause tout commerce + 2% pour faculté de sous-location et de location gérance intra-groupe), loyer de renouvellement de 326 860 € hthc/an (1381,95€/m²P).

La moyenne de ces trois termes est de 1531,62 €/m²P.

Le preneur ne produit aucune référence.

Il convient d'écarter les baux les plus anciens conclus avant la dernière période de bail, soit avant le 1er janvier 2013, et donc les termes 5, 7, 10, 11, 12 et 13.

Il convient également d'écarter les termes 4 et 6 qui correspondent à des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 11], rues dont la commercialité est trop différente de celle de la [Adresse 32] pour être pertinents.

Il convient encore d'écarter le terme 14 qui correspond à un local situé dans un immeuble de prestige « Le Soleil d'Or ».

Aucun des autres termes ne correspond à une activité de vente de lingerie ni même de prêt-à-porter. Dès lors, il n'y a pas lieu à écarter les références ayant pour destination des activités distinctes de celles exercées par la société Delta Lingerie, comme le preneur le réclame, sauf à se trouver dépourvu de tout terme de comparaison.

Les termes 1, 2, 3, 8, 9, 15 et 16 correspondent à des locaux avec des surfaces pondérées allant de 47 m² à 237 m². Ces locaux sont situés [Adresse 22], [Adresse 18], [Adresse 32], [Adresse 1], [Adresse 29] et [Adresse 17]. A l'instar de l'expert, il convient de relever que la surface du local en cause est une surface moyenne et ne justifie pas d'écarter les références dont la SUP est de l'ordre de 50 m²P.

La moyenne de ces sept références est de 1 468,05 €/m²P.

C- Sur le prix du bail renouvelé

1° Sur la valeur locative

En conclusion de son rapport, l'expert propose une valeur locative de renouvellement au 1er octobre 2022 à la somme de 157 065 euros par an, sur la base d'un prix de 1 415 €/m²P/an.

Au regard de l'ensemble des éléments susmentionnés au titre des critères imposés par l'article L145-33 du code de commerce, de la bonne qualité de l'emplacement du local, légèrement en retrait des emplacements n°1 de l'hyper-centre, du bon entretien de l'immeuble, de la large vitrine de l'immeuble et des prix couramment pratiqués dans les environs, il convient de fixer la valeur locative à 1 450 €.

Il en résulte un prix avant correctif de 166097,50 euros (1450 € x 114,55 m²).

2° Sur les correctifs

a) Sur le transfert de la taxe foncière

Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Le transfert de la taxe foncière sur le locataire constitue une charge exorbitante de droit commun justifiant un abattement sur la valeur locative, peu important qu’il s’agisse d’un usage dans le secteur ou d’un transfert de charges existant au sein des termes de comparaison pris en compte afin d’apprécier la valeur locative.

En l'espèce, dans le bail, la taxe foncière est transférée au preneur.

Dès lors, il convient de déduire le montant de la taxe foncière du prix du bail, soit la somme de 6 112 euros.

b) Sur les clauses exorbitantes de droit commun

Les clauses d'interdiction de cession et de sous-location, d'accession en fin de bail et de travaux à la charge du preneur sont d'usage en matière de baux commerciaux et ne justifient aucun abattement.

S'agissant de la clause de destination, si elle prévoit « tous articles de textiles et d'habillement, d'équipement de la personne et d'habitation », il ne s'agit pas d'une clause tous commerces, l'activité possible dans les locaux restant limitée. De ce fait, à l'instar de l'expert, il convient d'écarter tout abattement de ce chef.

Au final, compte tenu des caractéristiques propres des lieux loués, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il apparaît justifié de fixer la valeur locative de l'immeuble à :

1450 € le m² x 114,55 m² – 6 112 euros (taxe foncière) = 159913 euros par an.

Un tel loyer sera dû à compter de la date de renouvellement du bail, soit à compter du 1er octobre 2022.

II- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge.

Dès lors, les loyers trop-perçus porteront intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, date de notification par lettre recommandée avec avis de réception du premier mémoire en défense du bailleur.

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, en application de l'article R.145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers commerciaux qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d'une condamnation. Dès lors, le preneur sera débouté de sa demande de condamnation au paiement des intérêts.

III- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.C.I. Du [Adresse 10] ayant succombé au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et sera condamnée au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS