TJ Marseille, 4 nov. 2024, RG 24/05019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°24/
du 04 NOVEMBRE 2024

Enrôlement : N° RG 24/05019 - N° Portalis DBW3-W-B7I-424I

AFFAIRE : S.D.C. LA ROUVIÈRE (la SELARL C.L.G.)
C/ M. [P] [W], M. [I] [B]

Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 novembre 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD,
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé LA ROUVIÈRE sis [Adresse 3]
représenté par son Syndic en exercice la société CABINET CITYA PARADIS
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 352590616
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [W]
né le 22 février 1990 à [Localité 5] (74)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]

défaillant

Monsieur [I] [B]
né le 09 juin 1970 à [Localité 4] (73)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]

défaillant

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [P] et Monsieur [B] [I] sont propriétaires indivis des lots n° 2187 et n° 2251 au sein de l'immeuble en copropriété dénommé LA ROUVIERE sis [Adresse 3].

Le compte copropriétaires présente un solde débiteur.

Par lettres recommandée et simple en date du 20 novembre 2023, une mise en demeure avec proposition de règlement amiable leur a été envoyée ;

Par acte d'huissier en date du 29 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé LA ROUVIERE, sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le CABINET CITYA PARADIS, a fait citer Monsieur [C] [V], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [W] et Monsieur [I] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé LA ROUVIERE, sis [Adresse 3] :

- La somme en principal de 6.578,72 € au titre des charges de copropriété dues au 18 avril 2024
- La somme de 1.149 € au titre des frais nécessaires

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date de la mise en demeure

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [W] et Monsieur [I] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé LA ROUVIERE, sis [Adresse 3] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [W] et Monsieur [I] [B] au paiement d'une somme de 1.662 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/5019.

La signification de l'assignation a été faite à personne pour Monsieur [B] et à domicile pour Monsieur [W], son compagnon ayant récupéré son assignation.

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La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024, et l'affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [B] [I] a été régulièrement cité à personne, et Monsieur [W] [P] a été régulièrement cité à domicile selon les modalités de l'article 655 du code de procédure civile. Le défendeur n'ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'état d'une clause au règlement de copropriété stipulant la solidarité pour les indivisaires, la demande de condamnation solidaire est recevable.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l'exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ont fait l'objet d'aucun recours.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme de 6 579,72 euros au titre des charges de copropriété impayées au 18 avril 2024.

Il produit à l'appui de ses demandes, notamment, le mandat du syndic, le relevé et titre de propriété, la fiche de l'immeuble, un décompte de la dette au 18 avril 2024, les procès-verbaux des assemblées générales du 25 juin 2022, du 9 décembre 2022, du 12 mai 2023 et du 17 juin 2023, les décomptes individuels de charges des années 2021 et 2022, les appels de fonds pour les années 2022 à 2024, outre des factures.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2022 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des années 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels années 2022 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n'est pas discuté qu'ils n'ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l'approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n'ont pas fait l'objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Monsieur [W] [P] et Monsieur [B] [I].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l'égard de Monsieur [W] [P] et Monsieur [B] [I] est donc certaine, liquide et exigible.

Monsieur [W] [P] et Monsieur [B] [I] devront payer solidairement 6 579,72 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 avril 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l'article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais nécessaires une somme totale de 1 149,00 euros.

En revanche, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'établit aucunement que les frais intitulés notamment, " Frais de MISE EN DEMEURE LRAR du 31/10/2022 " et " Frais de MISE EN DEMEURE LRAR du 24/01/2023 " sachant que l'article 10-1 précité n'impose la multiplication des mises en demeure, " FACTURE 2022538 SDC ROUVIERE C/ [B] OUVERTURE DOSS MED+CDT RELVE PROPRIO " ou encore " suivi dossier réassignation au fonds " portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Les sommes facturées au titre des honoraires d'avocat intitulés " REMISE DOSSIER A CORNET POUR INJONCTION PAYER " et " CONSTITUTION DOSSIER POUR ASSIGNATION A AVOCAT " relèvent, sauf élément de preuve contraire, des frais irrépétibles.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d'une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 1 056,00 euros.

Monsieur [W] [P] et Monsieur [B] [I] devront donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 93,00 euros au titre des frais nécessaires prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il est démontré que les défendeurs ne paiement pas leurs charges depuis qu'ils sont devenus propriétaires des lieux en 2022, leur arriéré remonte donc à leur accession à la propriété.

Le caractère répété de ses défaillances en dépit des mises en demeure, démontre l'existence d'une particulière mauvaise foi qui crée un préjudice au syndicat, et à son équilibre financier. La défaillance d'un seul copropriétaire a un retentissement économique préjudiciable sur l'ensemble de la copropriété.

En conséquence, Monsieur [W] [P] et Monsieur [B] [I] devront donc payer solidairement au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l'article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie de la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] [P] et Monsieur [B] [I], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [W] [P] et Monsieur [B] [I] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 662 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire accompagnera la présente décision.

PAR CES MOTIFS